Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Жилое помещение определение по жилищному

Апартаменты не приравняют к квартирам

Снять все проблемы с апартаментами, которые пока никак не обозначены в правовом поле, а значит, не могут быть признаны жильём, можно лишь внеся изменения в Жилищный кодекс и ещё в ряд действующих законов. В то же время в Совфеде считают нерациональным предъявлять ко всем видам жилья идентичные жёсткие требования, лишая человека возможности выбора. Также дискуссионной в ходе парламентских слушаний 19 ноября в Совете Федерации стала позиция Министерства строительства и ЖКХ, предложившего амнистию существующим апартаментам и прекращение их дальнейшего воспроизводства.

Крайними остаются покупатели «жилья»

Отсутствие в правовом поле понятия «апартаменты» ничуть не смущает хитромудрых девелоперов, которые застраивают такими помещениями деловые кварталы мегаполисов, не придерживаясь при этом установленных требований, предъявляемых к жилью при постройке зданий. Как правило, подобная недвижимость стоит на 20-30 процентов дешевле квартир и такая привлекательная цена несколько притормаживает когнитивные свойства потенциальных покупателей, которые более расположены внимать не голосу рассудка, а доверительным сообщениям застройщиков, обещающим решить все вопросы с переводом приобретённых квадратных метров в жилой фонд.

Заканчивается всегда одинаково плачевно: после покупки апартаментов обнаруживается, что прописаться в них невозможно, а плата за коммунальные услуги превышает значительно ту, которую службы ЖКХ взимают с владельцев обычных квартир. Кроме того, к неприятным сюрпризам для приобретателей апартаментов можно отнести отсутствие гарантий предоставления коммунальных услуг, в принципе повышенный налог на имущество и невозможность участвовать в государственных жилищных программах поддержки.

Также владельцы апартаментов не вправе рассчитывать на льготные условия кредитования, напомнил первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству Аркадий Чернецкий. Есть и ещё одна проблема: граждане, приобретающие апартаменты по договорам долевого участия, не защищены и в случае банкротства застройщика.

«Единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений на сегодняшний день является применение статей Жилищного кодекса о переводе нежилого помещения в жилое, — напомнил сенатор. — Но подобный перевод возможен исключительно в случае, если помещение отвечает жёстким требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В настоящее время для апартаментов это в принципе невозможно, поскольку апартаменты, как правило, не соответствуют в полной мере установленным требованиям».

Вариантов решения много, а нужен один — оптимальный

Проблема с легитимностью апартаментов, как видим, давняя и точек зрения по поводу её решения, порой взаимоисключающих, в среде законодателей и экспертов множество. К примеру, Минстрой пытался закрыть вопрос ещё в 2017 году, предложив разрешить регистрацию россиян по месту пребывания в помещениях, имеющих статус «предназначенных для проживания граждан». Условием для регистрации должно было стать вхождение зданий, в которых расположены апартаменты, в специальные реестры. Но инициативу не поддержало Минэкономразвития.

В 2018 году тогда ещё депутат Госдумы Александр Сидякин внёс свой законопроект, в котором для определения юридического статуса построенных апартаментов предлагал установить правовой механизм их перевода в статус жилых помещений на переходный период. Правом устанавливать требования к жилым апартаментам Сидякин предлагал наделить регионы. Кроме того, предлагалось сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав проживающих в апартаментах россиян, а также установить правовое регулирование для будущего строительства таких помещений.

Инициатива также не имела продолжения: законопроект получил ряд замечаний Верховного суда и был отозван уже после того, как Сидякин ушёл из Госдумы.

В прошлом году в ходе «круглого стола» глава Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев высказался против того, чтобы уравнять статус квартир и апартаментов — последние должны оставаться нежилыми помещениями.

В то же время строительство многофункциональных зданий с апартаментами широко распространено в зарубежных странах, законодательство которых детально регулирует их правовой статус. Такое правовое определение места под солнцем отечественных апартаментов вполне бы позволило решить проблему.

«Надо принимать решение, уже построенные апартаменты — это миллионы квадратных метров, и они «висят в воздухе», — напомнил в ходе слушаний Чернецкий. — Жильё — это понятие широкое, и применять ко всем видам жилья идентичные жёсткие требования, лишая человека возможности выбора, это не очень рационально». Сенатор добавил, что в рамках рабочей группы, созданной по инициативе спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко, должен быть найден оптимальный вариант для определения статуса апартаментов.

Узаконить, а потом запретить — не годится

Формально апартаменты относятся к нежилой коммерческой недвижимости. Основной причиной их появления, по мнению экспертов, стал дефицит площадок под жилищное строительство, особенно это касается крупных городов. Это вынуждает девелоперов искать обходные пути для вложения своих инвестиций. Застройщики переоборудуют помещения в коммерческие и даже бывших промышленных зданиях в жилые, оснащают их всем необходимым для комфортного проживания. Таким образом, в рамках одного проекта удаётся сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади.

Читать еще:  Договор на аренду гаража

И раз уж такие площади существуют, то их следует узаконить, считают в Минстрое. Построенным апартаментам, в которых уже живут люди, по словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, нужно придать статус жилых помещений, ввести новое определение многофункционального здания с жилыми помещениями. Что касается дальнейшего строительства подобных объектов, то замминистра предложил «прикрыть лавочку»:

«С какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жильё».

Стасишин пояснил, что в таких помещениях должна быть обязательная регистрация, и если они соответствуют критериям, которые будут прописаны в законодательстве, они должны стать жилыми помещениями, добавил замминистра. «Но одно дело, если это отдельное здание, а если это комплекс «Москва-сити», нужно продумать, как это правильно сделать», — сказал он.

Комментируя предложения замглавы Минстроя Аркадий Чернецкий заметил, что просто взять и поставить крест на таком жилье, как апартаменты, это не очень рационально.

«Мы забираем у человека право выбора: кому-то нужно, чтобы жильё было в центре города, у кого-то вопрос финансовый стоит на первом плане, и они готовы к некоторым проблемам, в том числе и к более высокому налогу, к более высокой плате за ЖКУ», — отметил он.

В Госдуме также считают, что крест на апартаментах ставить рано. Как пояснил «Парламентской газете» первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов («Единая Россия»), правовой статус апартаментов, налог на этот тип недвижимости, оплату коммунальных услуг как за нежилые объекты недвижимости и другие проблемы апартаментов планируется обсудить на заседаниях рабочей группы при Минстрое.

Очевидно, что прежде, чем вносить в Госдуму законопроект, нужно досконально разобраться в проблемных вопросах апартаментов на экспертном уровне, заметил депутат.

По его словам, один из самых тяжёлых вопросов — вопрос статуса земельных участков под апартаментами. «Ведь большая часть из них построена на промышленных территориях или участках, которые не предназначены для жилищного строительства. Соответственно, если «амнистировать» апартаменты и переводить в жильё, нужно и землю переводить в «жилую». Это ещё предстоит обсудить», — пояснил Пахомов.

Кроме того, отмечает парламентарий, с повестки никто не снимал вопрос по социальной инфраструктуре, которой необходимо обеспечивать жилые комплексы. «Нужно будет решить, как быть с апартаментами, возле которых нет возможности построить социальную инфраструктуру, каким будет статус готовых к проживанию апартаментов, которые предоставляются в краткосрочную и среднесрочную аренду, так называемых сервисных апартаментов», — сказал зампред комитета.

Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что закон о статусе апартаментов планируется принять до конца года.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Статья $15$ Жилищного кодекса РФ По данной теме мы уже выполнили курсовую работу Жилищное право Жилищная политика Российской Федерации подробнее содержит требования, предъявляемые к жилым помещениям. Они должны быть, в первую очередь, пригодными для проживания, соответствовать техническим, санитарным и иным установленным нормативам. Кроме того, эти здания и сооружения обязательно должны быть официально зарегистрированы и учтены именно как жилые.

Строительные нормы и правила относят к непригодным для проживания следующие дома и квартиры:

  1. расположенные в пределах санитарно-защитных, пожароопасных зон промышленных предприятий, а также на территории шахт и обогатительных фабрик;
  2. получившие значительные повреждения в результате землетрясений, аварий, стихийных бедствий и других чрезвычайных происшествий;
  3. находящиеся в зонах оползней, схода селевых потоков и снежных лавин, на регулярно затапливаемых территориях;
  4. бараки и другие подобные строения, предназначенные для временного проживания;
  5. достигшие предельного физического износа несущих строительных конструкций;
  6. имеющие незаконно размещенные в них производственные линии;
  7. признанные непригодными для проживания по санитарно-гигиеническим условиям;
  8. возведенные с дефектами планировки.

Готовые работы на аналогичную тему

Согласно действующему законодательству, признать жилое помещение непригодным для постоянного проживания вправе орган местного самоуправления. Данное решение принимается на основании соответствующего акта межведомственной комиссии, в состав которой входят представители всех заинтересованных организаций и учреждений.

Дома и квартиры, признанные непригодными для проживания, могут быть либо капитально отремонтированы, либо переоборудованы для использования в качестве нежилых помещений, либо снесены. Вопрос о переселении граждан, проживающих в этих зданиях и сооружениях, также решается в установленном законом порядке.

Категория недвижимого имущества

Вторая характерная черта, по которой отличают жилые помещения (далее ЖП). Определение понятия «недвижимое имущество» даётся в статье 130 Гражданского кодекса. В соответствии с нормативным актом к подобным объектам причисляют: земельные и водные объекты отдельного типа и всё остальное, что связано с территорией, на которой они располагаются. Следовательно, недвижимое имущество нельзя перемещать — жилым помещением будет считаться то, что сдвинуть в другое место не удастся.

Читать еще:  Кто является членом тсж

Разница между жилым и нежилым домом на дачном участке

Основные различия между жилым и нежилым домом прописаны в Градостроительном кодексе РФ.

Также нужно ориентироваться на параграф II Постановления Правительства № 47 от 28 января 2006 года.

Вышеназванные положения дают общее представление о разнице жилого и нежилого строения:

Различия связаны и с техническими параметрами. Постоянное проживание в жилом коттедже требует надежности здания. Конструкция должна отвечать стандартам ГрК РФ и СНИП.

Характеристики индивидуального жилого дома:

  1. Оформленное право собственности на дом и землю.
  2. Отдельно стоящее здание (не пристрой), единый жилой комплекс, т.е. отсутствие квартир в частном доме.
  3. Устойчивость конструкции, надежность стен, крыши и фундамента – капитальность строения.
  4. Наличие до 3-х этажей (не считая подземных).
  5. Общая высота дачного жилья – до 25 метров.
  6. Подвод коммуникаций для жизнеобеспечения: вода, газ, свет, отопление, канализация и т.д.
  7. Поддержание тепла в коттедже – не ниже 18 градусов по Цельсию.
  8. Уровень влажности не превышает 60%.
  9. Общая безопасность для проживающих граждан.

Садовый дом в СНТ не может похвастаться такими характеристиками. Обычно строение рассчитано на сезонный период – весна, лета, первые месяцы осени.

Особенности апартаментов и отличия от квартиры

Как видно из приведенных выше понятий, главное отличие апартаментов от квартиры — их разный юридический статус.

1. Юридический статус

Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Кроме того, благоустроенность жилого дома, придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, детских садов и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.

Поэтому при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

Также надо иметь в виду, что такое помещение должно использоваться по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом, т.к. использовать апартаменты для постоянного проживания владелец такой недвижимости не имеет. По этой же причине зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно.

Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг.

Другой особенностью апартаментов является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

Налог на имущество и налоговый вычет

При покупке апартаментов необходимо иметь в виду, что налог на имущество будет расчитан по повышенной ставке.

Неоднозначная ситуация у покупателя апартаментов может сложиться и при реализации налогоплательщиком своего права на получение налогового вычета как при покупке, так и при продаже апартаментов.

В данный момент ФНС придерживается точки зрения, согласно которой налогоплательщик при покупке вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (№ 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы РФ 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты».

Читать еще:  Перепланировка санузла и ванной

В то же время полагаю, что при продаже апартаментов вычет в порядке, предусмотренном подп. 1 п. 1 статьи 220 НК, будет предоставлен по правилам предоставления вычета для нежилого помещения.

Статья размещена 06.07.2014. Дополнена — 12.10.2017

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Фото: Александр Бут

Если дом попадет в программу реновации, его жильцам предложат равнозначное жилое помещение. Это значит, что взамен утраченной человек должен получить квартиру с той же площадью (общей и жилой) и тем же количеством комнат. При этом площадь нового жилья может быть на 10 метров больше прежней, но точно не меньше.

Согласно документу, новая квартира должна иметь внутреннюю отделку, соответствовать действующим стандартам и быть готовой к заселению. Кроме того, она должна находиться в том же районе города или том же сельском населенном пункте, что и освобожденная. Впрочем, если собственник согласится, ему могут дать квартиру и в другом районе.

Помимо прочего, владелец квартиры имеет право получить равноценное жилье. Оно может отличаться от освобожденного по площади, но иметь ту же рыночную стоимость. Правда, такое возможно только в случае, если собственник захочет этого сам. А еще он вправе получить денежную компенсацию, но для этого необходимо, чтобы квартира не находилась в ипотеке и в ней не были прописаны несовершеннолетние.

Также стоит отметить, что, если жилое помещение принадлежало сразу нескольким собственникам, то и новое будет передаваться им в долях. А вот владельцы комнат в коммунальных квартирах имеют все шансы получить отдельное жилье.

Жилые помещения — не только для проживания

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Многофункциональное здание

Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.

Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры, говорится в пояснительной записке.

Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве».

Нopмы: yчeтнaя и пpeдocтaвлeния

Cтaтья 50 ЖК oпpeдeляeт двa видa нopмaтивoв:

Пpeдocтaвлeния — кoличecтвo квaдpaтypы, иcпoльзyeмoe для pacчeтa oбщeй плoщaди пpoживaния. Pacчeт пpoизвoдитcя пpи пpeдocтaвлeнии пoмeщeний ceмьe coглacнo дoгoвopy нaймa. B бoльшинcтвe peгиoнoв paзмep oпpeдeлeн в 18 кв.м. Paзмep cчитaeтcя минимaльным и в нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт быть yвeличeн (нaпpимep, пpeдocтaвили кoмнaтy, oднoкoмнaтнyю квapтиpy, жильe oтдaнo ceмьe c xpoничecким бoльным). Квaдpaтypa тaкжe yвeличивaeтcя для coтpyдникoв opгaнoв внyтpeнниx дeл чeй чин нe нижe пoлкoвникa, a тaкжe лицaм, имeющим yчeнyю cтeпeнь.

Учeтнaя нopмa плoщaди жилoгo пoмeщeния — этo минимyм квaдpaтypы нa чeлoвeкa, пpинимaeмый для пpизнaния ceмьи нyждaющeйcя в блaгoycтpoйcтвe. Для гpaждaн, чьe пoмeщeниe пo квaдpaтype мeньшe дaннoгo пoкaзaтeля, cyщecтвyeт peгиcтpaция и oчepeдь нa yлyчшeниe. Нo дaннoe пpaвo кacaeтcя тoлькo ceмeй или гpaждaн, кoтopыe pacпoлaгaют cтaтycoм мaлoимyщиe или мaлooбecпeчeнныe. Пpи pacчeтe cтeпeни нyждaeмocти yчитывaютcя вce пpoпиcaнныe в жильe гpaждaнe (нa пocтoяннoй или вpeмeннoй ocнoвe).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector