Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Застройщик определение по закону

Функции, права и суть деятельности застройщика

В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина. В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.

Обязанности застройщика

По закону строительная компания обязана:

  • обеспечить условия залогового обеспечения постройки и земельного участка на случай банкротства;
  • использовать привлеченные финансовые вложения «дольщиков» исключительно для возведения недвижимости;
  • соблюдать прописанные в договоре сроки этапов строительства и сдачи дома (жилого комплекса);
  • предоставить участникам долевого строительства полную и достоверную информацию о возводимом объекте (этажности здания, количестве квартир, сроке введения в эксплуатацию).

Можно ли покупать квартиры, построенные по 215-ФЗ?

Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами обзавестись собственным жильём. В основном, они предусматривают массу преимуществ и нюансов, которые их выгодно отличают на рынке недвижимости. Это касается приобретения в рассрочку, с применением материнского капитала, беспроцентным кредитом и т.п.

Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить, что в итоге обещает застройщик. Нельзя выпускать из виду некоторые детали, неприметные на первый взгляд. Речь идёт о федеральном законе, по которому ведётся или будет осуществляться строительство.

Покупая жильё на вторичном рынке, его можно и нужно осмотреть, выявить преимущества и недостатки. С новостройками такой возможности нет, и можно лишь изучить проект, в котором будут красочные картинки. По факту, осуществляется покупка того, чего на момент осуществления сделки ещё нет. Поэтому упускать из виду законы нельзя – в них могут быть нюансы и моменты, которые могут защитить права дольщика в случае непредвиденных обстоятельств, либо наоборот, усугубить сложившееся положение.

Чтобы ответить на вопрос, стоит ли приобретать квартиры, которые построены по 215-ФЗ, необходимо обратиться к данному закону.

Суть 215 федерального закона

Подписание договора о приобретении квартиры в новострое по 215-ФЗ означает, что желающий обзавестись жильём выступает как член жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Подобная форма покупки является абсолютно законной и очень привлекательной по стоимости. Это поясняется отсутствием вынужденного страхования новостройки и обложения взносов НДС. Кроме того, можно взять ипотеку или воспользоваться материнским капиталом.

Можно самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но неустойка при переносе или просрочке сроков сдачи жилья в ЖСК в этом случае не предусматривается. В таком положении и расторжение сделки с ЖСК с последующим обращением в суд не гарантирует возвращение средств. Жилищно-строительный кооператив может возвратить их лишь при наличии необходимой суммы на счету. Если средств там нет – выплат не будет. Регламентация оплаты квартир и всех иных вопросов в ЖСК осуществляется лишь по уставу кооператива. Ему посвящены 11 и 12 главы Жилищного кодекса, но на закон «О защите прав потребителей» возлагать надежды не приходится. Он не распространяется на объекты, которые строятся или уже построены по 215-ФЗ, это и отличает его от 214-ФЗ. Ведь ЖСК по определению – форма взаимодействия самих граждан с целью их объединения для строительства и управления жильём. Чёткая связь пайщиков с застройщиком не регламентируется. По сути, при строительстве по данному закону фигурируют преимущественно участники этого кооператива, они становятся соинвесторами.

Чёткие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если и прописаны – ЖСК не может выступать гарантом, так как не фигурирует застройщиком и не несёт ответственности за его действия.

Стоит внимательно изучить все аспекты договорённости. Если эти сроки зафиксированы – это большинству внушает доверие. Только для кооператива они не имеют той же силы по вышеупомянутым причинам.

Сдача объекта

Особое внимание следует заострить при наличии фразы «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств» — она означает, что договор имеет силу, пока застройщик не сдаст объект. Но это может произойти и через 10 лет. Конечно, в иске не может быть отказано по данной причине, но исковое заявление целесообразно подавать лишь при задержке ориентировочных сроков на существенный временной отрезок (например, 6 месяцев).

Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства может на протяжении всего периода стройки возрасти. В случае недостаточного финансирования все претензии покупатель может предъявлять исключительно кооперативу. То есть и самому себе, так как является по договору членом этого ЖСК.

Договор долевого участия или ЖСК?

Законодательно в вопросах новостроек более защищённым является дольщик, чем член ЖСК. Дольщики имеют протекции от двойных продаж и мошенничества, их дела будут в приоритете в суде при форс-мажорных обстоятельствах. Но гарантий окончания стройки в сроки не даёт ни один из договоров. Поэтому важно изучить не только договор, схему продажи, но и историю застройщика, опыт и репутацию.

Отсюда делайте вывод самостоятельно, готовы ли вы рисковать и заключать договор о покупке жилья, строящегося по ФЗ-215.

Можно приобретать жильё как у застройщика, так и у подрядчиков. О преимуществах и недостатках покупки квартиры у подрядчика читайте здесь.

Долевое строительство в России существует около 15 лет. Этот механизм стал крупнейшим инструментом по привлечению средств в строительную отрасль. Однако Правительство России и Центральный банк РФ разработали план постепенного отказа долевого строительства в пользу проектного финансирования. Часть поправок в основной закон, регулирующий долевое строительство – № 214-ФЗ, – вступают в силу в 2019 году.

В конце 2018 года президентом России был подписан закон № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”». Нововведения призваны обеспечить массовый переход строительного рынка на проектное финансирование.

Проектное финансирование и счета эскроу

С 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. До этого они могли строить и продавать по старым правилам.

Теперь расчеты по ДДУ, заключенным после 1 июля 2019 года, будут осуществляться с использованием эскроу-счетов независимо от того, когда заключался первый ДДУ.

В качестве исключения прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится в отношении проектов высокой степени готовности. Критерии будут утверждены постановлением федерального Правительства в феврале 2019 года.

Теперь под каждое разрешение на строительство застройщик открывает банковский счет в одном из уполномоченных государством банков, который будет контролировать проведение операций, и при выявлении факта нецелевого расходования средств эти операции запрещать.

При этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.

При использовании эскроу-счетов на денежные средства участников долевого строительства, размещенных на этих счетах, распространяется страхование по аналогу со страхованием банковских вкладов, при этом действует ограничение – до 10 млн руб.

Однако в течение последнего года представители строительной отрасли и финансового сектора неоднократно поднимали вопрос о неготовности банков к массовому кредитованию застройщиков.

Читать еще:  Заочное голосование собственников жилья как проводится

Президент России Владимир Путин в декабре поручил смягчить подход банков при кредитовании застройщиков после внедрения эскроу-счетов. В числе поручений президента Правительству: совместно с Банком России проработать вопрос пересмотра подходов к формированию банковских резервов при кредитовании застройщиков с учетом существенного снижения рисков застройщиков после внедрения системы эскроу-счетов в строительном секторе. Это должно быть сделано до 1 февраля.

И уже в январе вице-премьер Виталий Мутко сообщил, что Правительство увеличит число банков, работающих с эскроу-счетами.

«Таких кредитных организаций должно быть примерно 60–70, включая региональные», – считает вице-премьер, курирующий строительную отрасль.

Средства граждан для хранения могут привлекать только банки с высоким кредитным рейтингом, в настоящее время этому требованию соответствуют 54 российских банка.

«Необходимо расширить количество банков, которые работают в субъектах, в некоторых регионах работает только один Сбербанк», – добавил Виталий Мутко.

Но банки будут кредитовать застройщиков под проценты. В Сбербанке назвали ставки по кредитам для застройщиков при использовании счетов эскроу: в среднем 7–8 % годовых.

По словам директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов во время жизненного цикла кредита может колебаться от 12 % до 4,5–6 %. Причем самого высокого уровня стоимость кредитных средств для застройщиков жилья достигнет в тот момент, когда на эскроу-счетах не будет денег дольщиков. Соответственно, самой низшей она станет, когда на эскроу-счетах будут присутствовать деньги за 100 % проданных квартир.

Требования к застройщикам

Большая часть других поправок содержит новые требования к самим застройщикам, без соблюдения которых они не смогут продолжать вести свою деятельность. Размер собственных средств застройщика для реализации девелоперских проектов должен составлять не менее 10 % от стоимости строительства. А сам застройщик должен иметь опыт строительства не менее 3 лет и иметь в арсенале не менее 10 тыс. м 2 построенных объектов жилой недвижимости. В дополнение к этому застройщик теперь не может тратить более 10 % от проектной стоимости строительства на административные расходы: заработную плату, рекламу и пр. Введено банковское сопровождение сделок.

Также законом уменьшен размер суммарной минимальной площади ранее введенных в эксплуатацию объектов. Теперь достаточно иметь в активе 5 тыс. м 2 , а не 10 тыс. м 2 , как это было ранее. Напомним, это является подтверждением наличия у застройщика опыта строительства.

Страховой фонд

Осенью 2017 года механизм страхования ответственности застройщика был заменен Фондом защиты прав дольщиков, куда застройщики обязаны перечислять взносы в размере 1,2 % от каждого договора. Фонд создан для достройки объектов за компаниями-банкротами.

Новым законом Фонд защиты прав граждан ‒ участников долевого строительства наделяется правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков с целью своевременного выявления неплатежеспособности.

По мнению Владимира Путина, нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования строительной отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе. Об этом глава государства заявил во время большой пресс-конференции.

«Без этого нам никогда не навести порядок. Нужно переходить к банковскому финансированию, к кредитованию отрасли нормальным, цивилизованным способом», – подчеркнул президент.

«Достроит — не достроит?» — таким вопросом задаются многие покупатели «долевок», принимая решение об инвестировании своих «кровных» в квартиру в строящемся доме. Дополнительной гарантией надежности покупкистало введение с 1 января 2014 года системы страхования гражданской ответственности застройщиков. Что в связи с этим стоит знать будущему дольщику?

История вопроса

С 1 января 2014 года изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» обязали застройщиков дополнительно обеспечить выполнение своихобязательств перед дольщиками. Законом определено два способа — банковская гарантия и страхование гражданской ответственности застройщика. Эту функцию могут обеспечить страховые компании, а также Потребительскоеобщество взаимного страхования застройщиков (ПОВС), действующее на основании Федерального закона от 29 ноября 2007 года № 286-ФЗ «О взаимном страховании».

Что означает страхование гражданской ответственности застройщиков? Между компанией-застройщиком и страховщиком заключается договор, согласно которому в случае банкротства застройщика участник долевого строительства получаетвложенные им средства. Выплату производит страховщик.

Кто может страховать застройщиков?

С 1 октября 2015 года страховать застройщиков могут лишь двадцать компаний вместо нескольких сотен, как было ранее. В чем причина? «Были внесены изменения в ст. 15.2 закона 214-ФЗ, которые ужесточилитребования к страховщикам, страхующим гражданскую ответственность застройщика», — комментирует Вадим Ряска, заместитель начальника Управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области. — «Изменилось односущественное обязательное условие — размер собственных средств страховщика. Ранее эта цифра составляла 400 миллионов рублей. С 1 октября эта цифра значительно больше — один миллиард рублей. Этому требованиюсоответствуют немногие участники страхового рынка».

Кто эти страховщики? Полный список размещен на сайте Центрального банка РФ.

Застройщики выбирают Общество взаимного страхования

После 1 октября большинство участников тюменского строительного рынка, в том числе и «Меридиан» выбирает в качестве партнера по страхованиюПотребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ПОВС). Оно также есть в «заветном» списке. Это общество объединяет застройщиков, которые несут солидарнуюответственность и сделают выплаты в пользу застройщика, в случае, если у него возникнут финансовые проблемы. Для этих целей они создают за счет вступительных взносов денежный фонд.

ПОВС — это некоммерческая структура федерального уровня. Надежней ли она страховых компаний? Застройщики считают, что да, поскольку ПОВС создано специально для этих целей — обеспечить участникам долевогостроительства безопасность покупки. Эта уверенность подтверждается выбором застройщиков.

Планируете покупать? Что спросить у застройщика?

Итак, если вы планируете покупку квартиры в новостройке, то по закону по вашему запросу застройщик обязан вам предоставить следующую информацию:

  • информацию о страховщике (юридическое наименование)
  • дату заключения договора между застройщиком и страховщиком
  • сумму, на которую застрахован застройщик по договору со страховщиком

Узнав наименование страховщика, вы можете самостоятельно проверить, есть ли он в списке, который опубликован на сайте ЦБ РФ.Принимайте решение о покупке, только полностью прояснив ситуацию по страхованию. Согласитесь, безопасность покупки зависит и от вашего ответственного подхода к выбору застройщика и изучению условийпредлагаемого им договора. Стоит отметить, что информацию о страховщике также проверяется специалистами Управления Росреестра при экспертизе договор участия в долевом строительстве, поданномна регистрацию.

Также задать все вопросы по страхованию вы можете специалистам Управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области. Будьте бдительны. Безопасной вам покупки квартиры в новостройке!

Застройщик определение по закону

ВС защитил граждан от махинаций девелоперов и пресек формальный подход судов. Теперь, если застройщик обанкротится, а договор при этом был заключен не с ним, а с «компанией-прослойкой», покупатель все равно вправе рассчитывать на квартиру. ВС на примере такого спора дал очень ясные и справедливые ориентиры судам, считают юристы, и значение их для практики очень велико.

Сегодня на рынке недвижимости можно встретить большое количество компаний-застройщиков, которые предлагают гражданам вложить средства в покупку строящихся квартир, оплатив пай в аффилированном с такими застройщиками жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), рассказывает Станислав Петров, старший юрист «Инфралекс». Это нужно для обхода законодательства о долевом участии в строительстве с его более суровым регулированием. «По мере ужесточения этого закона некоторые застройщики пытаются сохранить старые добрые привычные и комфортные для них финансовые модели реализации своих девелоперских проектов, маскируя их под правовые конструкции, исключающие применение этих норм», – подтверждает Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP.

Читать еще:  Комиссия за снятие квартиры что это

Такая практика давно уже известна судам, говорит Александр Латыев, партнер, руководитель практики Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С , которые зачастую прямо переквалифицируют отношения пайщиков и ЖСК в отношения дольщиков и застройщиков. Но в недавнем споре коллегия Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС) пошла еще дальше, защитив граждан в ином – «банкротном» – контексте. «КЭС «проколола корпоративную вуаль» ЖСК, допустив возможность де-юре пайщиков – де-факто дольщиков напрямую участвовать в деле о банкротстве самого застройщика», – поясняет Латыев.

Нюанс в том, что в таких «схемах» граждане заключают сделки не с застройщиком, а с ЖСК. А ведь именно наличие прямых договорных отношений является одним из обязательных элементов для предъявления к застройщику требований в случае его банкротства. Однако КЭС подошла к вопросу более широко. И тем самым кардинальным образом изменила ранее существовавшую судебную практику, уверен Петров: «Теперь, с учетом позиции ВС, граждане даже при отсутствии договора с застройщиком вправе предъявить к нему свои требования в случае банкротства».

Все же просто

Благодарить за такое разъяснение КЭС надо омскую компанию ООО «ССК «Металлургмаркет», которая разорилась в конце 2014 года. Тогда же возбудили дело о банкротстве (№ А46-13473/2014), и в суд стали поступать заявления физлиц с требованием банкротить должника как застройщика – по специальным правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве [«Банкротство застройщиков»]. В таком случае они могли бы включиться в реестр с требованиями о передаче квартир и рассчитывать на их получение, если строительство будет завершено.

Однако три инстанции им отказали. Сыграл свою роль как раз способ покупки квартир, так как непосредственно с гражданами «Металлургмаркет» никаких договоров не заключал. Это делал инвестор – Жилищно-строительный кооператив «Центральный-1», с которым физлица и подписали договоры приёма паевого взноса на жилье.

Суды рассуждали формально. Согласно ст. 201 закона о банкротстве основные признаки застройщика – это привлечение денежных средств участников строительства и обязательство передать жилые помещения. А поскольку «Металлургмаркет» сам денежные средства не привлекал, то и обязательства по передаче квартир у него не могло возникнуть. Оно имеется «исключительно» у кооператива.

Кто такой застройщик?

Одна из пайщиц, Полина Цыбрий, и дошла до экономколлегии Верховного суда, которая с «формальным подходом» нижестоящих судов в корне не согласилась.

Как сразу указывается в недавно опубликованном определении ВС, суды при ответе на вопрос, является ли должник застройщиком, не учли главного – цели специального параграфа 7 главы IX закона о банкротстве. А таковой, в первую очередь, является защита участников строительства от злоупотреблений застройщика «путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств».

Ст. 201 закона о банкротстве не исключает возможности признать застройщиком должника, который, будучи правообладателем земли и строящегося объекта, не привлекает денежные средства напрямую. Так, по мнению КЭС, надо трактовать закон. В обратном случае все механизмы специальных норм просто оказались бы неэффективными.

Вникать в суть

Критиковали судьи ВС своих коллег из нижестоящих инстанций и за поверхностную оценку доводов пайщиков о наличии в действиях «Металлургмаркета» и ЖСК «схемы» для обхода закона об участии в долевом строительстве. Этот закон разрешает привлекать деньги граждан только после получения разрешения на строительство. А его-то как раз и не было.

Компании являются аффилированными лицами, обосновывали свой довод пайщики (одним из учредителей кооператива является «Металлургмаркет»). И фактически взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома сложились именно между должником и физлицами, настаивали они: поступавшие ЖСК деньги от продажи паев сразу переводились «Металлургмаркету» по договору инвестирования. Кооператив действовал как агент по модели поручения (ст. 1005 ГК), указывала в ВС Цыбрий, а вся эта «схема» по сути прикрывала договоры долевого участия в строительстве.

Ориентиры для судов

Но все без исключения доводы пайщиков остались без внимания, и поэтому тройка ВС (Ирина Букина, Иван Разумов и Сергей Самуйлов) отправила спор на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Там в первую очередь надо будет привлечь в дело всех участников строительства и выяснить их позицию. А самое важное – суду предстоит установить, кто все-таки являлся выгодоприобретателем от продажи паев (то есть кто фактически привлекал денежные средства граждан). А дальше уже наконец дать оценку доводам граждан о притворности сделки по продаже пая и договора инвестирования (и при этом не забывать, что для «прикрытия» может существовать целая цепочка сделок, акцентировала также внимание КЭС).

Впрочем, стоит помнить еще и о том, для чего все это нужно. «При новом рассмотрении суду следует определить, будет ли введение правил о банкротстве застройщика способствовать более эффективной защите прав участников строительства», – поясняется в определении. А для этого надо установить, имеются ли у «Металлургмаркета» сейчас разрешение на строительство или возможность его получения, определить степень готовности объекта и вообще перспективу удовлетворения требований о передаче жилых помещений.

Мнение юристов

В этом споре ярко проявилась одна из самых болезненных проблем России – формальный подход при рассмотрении судебных споров, говорит Сергей Лисин, советник BGP Litigation . И КЭС обоснованно подвергла его критике, продолжает рассуждение Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры» : судьи ВС сделали акцент на необходимости решить, привлекал ли фактически должник денежные средства участников строительства.

КЭС расширительно толкует положения ст. 201 Закона о банкротстве, допуская признание застройщиком и того лица, кто даже не привлекает напрямую денежные средства, поясняет Рустам Курмаев, партнер практики разрешения споров Goltsblat BLP . По его мнению, в этом случае это вполне оправданно: очевидно, что кооператив был создан не для целей строительства, а исключительно как «прослойка» для сбора денег с физлиц. «Как показывает наш опыт, только в Москве и Московской области есть целый ряд объектов, где финансирование привлекалось подобным образом – с целью исключить возможность предъявления требований к конечному застройщику», – делится опытом Курмаев.

Определение КЭС сыграет большую роль для судебной практики, уверены все юристы. Там четко указаны рекомендации для разрешения подобных споров. А кроме того, обращает внимание Алексей Толстов, партнер АБ «Бобров, Толстов и партнеры» , сформулированы признаки, на которые суды могут ориентироваться для признания притворными заключенных между участниками строительства сделок. «Но основное же значение определения для гражданского оборота в том, что существенно повысится защита именно тех категорий дольщиков, которые вложили свои средства в строительство по так называемым «теневым схемам»», – заключает Толстов.

Кто же такие “Частные застройщики”?

В большинстве своём это частные лица, либо небольшие компании, строящие многоквартирные дома по 215 Федеральному Закону (ещё их называют Жилищно-строительные кооперативы или ЖСК). Строят они, как правило, дома от 5 до 11 этажей, с разрешением на строительство в 3 этажа, либо вообще без разрешения. Зачастую строительство происходит на земле сельхоз назначения, не предназначенной для строительства многоэтажных жилых домов.

Впоследствии такие дома узакониваются в судебном порядке. Т.е. застройщик подаёт иск в суд, с просьбой узаконить построенное жильё. Кому нужно “даётся на лапу”. В итоге принимается решение суда, о признании права собственности за жильцами.

Читать еще:  Кадастровый паспорт на квартиру как получить самостоятельно

Однако не все “Частные застройщики” строят по 215 ФЗ (ЖСК). Есть индивидуальные предприниматели, строящие объекты с разрешением на 3 этажа, либо без него.

В общем, у “Частных застройщиков” есть несколько общих черт, которые делают их таковыми:

— Разрешение на строительство 3 этажного дома;

— Строительство без разрешения на строительство;

— Несоответствие возводимого здания виду разрешённого использования земли;

— Ввод дома в эксплуатацию по судебному решению.

Логично возникает вопрос:

Инвестор

Коммерческие и производственные структуры могут использовать для строительства или ремонта зданий не только собственные, но и привлеченные средства. Физическое или юридическое лицо, которое частично или полностью финансирует строительство на условиях последующего получения пассивного дохода, называется инвестором. В зависимости от срока окупаемости проекта инвестиции подразделяются на: краткосрочные и долгосрочные. В качестве инвестора могут выступать как застройщики, выполняющие заказ по возведению, ремонту или реконструкции объекта, так и третьи лица, не занятые строительными работами.

Застройщик определение по закону

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком

  • в средствах массовой информации
  • и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет)

не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства (ст.19 закона «Об участии в долевом строительстве»).

Проектная декларация также (и в этот же срок) представляется

  • в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
  • и в уполномоченный орган.

Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.

Застройщик обязан своевременно вносить изменения

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение 3 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся

  • величины собственных денежных средств,
  • финансовом результате текущего года,
  • размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Эти изменения подлежат опубликованию в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

Если застройщик нарушит установленные требования

В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами.

Проценты — в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Информация о застройщике

Информация о застройщике должна содержать информацию (ст.20 закона «Об участии в долевом строительстве»):

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения — для застройщика — юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию;

Если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Документы, которые застройщик обязан представить любому лицу

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу (ст.20 закона «Об участии в долевом строительстве»):

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Информация о проекте строительства

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию (ст.21 закона «Об участии в долевом строительстве»):

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Документы, которые застройщик обязан представить участнику долевого строительства

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления (ст.21 закона «Об участии в долевом строительстве»):

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector