Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Залог за квартиру это

Залог за квартиру это

  • Главная
  • Об агентстве
  • Наши услуги
  • Сдать/продать
  • Полезная информация
  • Новости
  • Контакты

    Продажа квартир / комнат

  • Продажа комнаты
  • Аренда комнаты
  • Загородные дома

ПРОДАЖА И ПОДБОР НЕДВИЖИМОСТИ

СКИДКА 3.000* ПО КОМИССИИ

  • Материнский капитал 2017
  • Материнский капитал 2014
  • Аренда элитных квартир в Пушкине
  • Договор краткосрочного найма. Образец договора.

Зачем нужен

Конкретного законодательного требования о передаче залога не существует. Арендатор может просто оплатить за проживание на месяц вперед или более, и если арендодатель согласится с такими условиями, договор будет подписан и без передачи дополнительных средств.

Однако на практике ситуация зачастую выглядит по-другому. Залог представляет собой так называемый страховой депозит. Это сумма, которая помогает собственнику квартиры застраховаться от возможных рисков, связанных с противоправной деятельностью квартиранта:

  • порча имущества (сознательная или несознательная);
  • порча самой недвижимости (незаконная перепланировка, изменение внутренних конструкций);
  • хищение предметов мебели, посуды, техники и т.п.;
  • поломки мебели;
  • поломки бытовой техники, допущенные по вине жильца и т.п.

Он играет определенную положительную роль и для самого арендатора. Страховой депозит в какой-то степени подтверждает серьезное намерение владельца квартиры сдать ее в аренду на длительный срок, поэтому и квартирант может надеяться на то, что договор действительно будет выполнен.

Залог за квартиру, или депозит – выплачивается ли он арендатору собственником по окончании аренды, и как вернуть свои деньги?

Залог за квартиру, или депозит (это одно и то же понятие), обеспечивает гарантию собственнику по оплате убытков от порчи квартиры, мебели, поломки сантехники и оборудования, ухудшения общего вида жилья, если таковые произошли в процессе аренды. Если арендатор сдал квартиру в целости и сохранности, и состояние сдаваемого жилья соответствует его первоначальному виду при оформлении аренды, то собственник обязан вернуть денежные средства, переданные ему в качестве залога.

Имейте в виду, что хозяева квартиры неохотно расстаются с деньгами, если они должны вернуть залог арендатору. В этом случае, зачастую стороны договариваются, что сумма залога будет учтена при арендной плате за последний месяц съема, арендатор заплатит пропорционально меньше. Как правило, это устраивает и собственника, и съемщика жилья.

Именно потому, что при выезде из квартиры собственник будет тщательно проверять сохранность мебели и техники в квартире, необходимо так же тщательно всё проверить при осмотре квартиры при оформлении аренды, чтобы не оплачивать ремонт поломок, совершенных предыдущими жильцами. При составлении договора необходимо составить опись состояния мебели и техники, занося в неё даже малейшие замеченные при осмотре квартиры царапины, выбоины, поломки и т.д.

Страховой депозит, или залог при аренде квартиры – не фиксированная сумма, её размер определяет арендодатель. Как правило, эта сумма равняется сумме аренды квартиры за один месяц. Реже собственник желает получить в качестве залога сумму, равную двум или больше месяцам арендной платы – как правило, это касается найма элитных квартир с дорогой техникой и мебелью.

Имейте в виду: чем дороже квартира, тем большую сумму залога потребует собственник. Если учесть тот факт, что сдающие дорогое жилье требуют выплатить арендную плату сразу за полгода-год вперед, в самом начале аренды может потребоваться внушительная сумма.

Хозяева жилья попроще и поскромнее часто соглашаются сдавать его в аренду без депозита, или залога – таким образом они быстрее найдут арендатора для квартиры, обладающей какими-то недостатками.

Аванс или задаток: что выгоднее

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

Читать еще:  Как замерить шум в квартире от соседей

Залог при аренде квартиры — теоретическое обоснование

Обязательство представляет собой один из наиболее часто встречающихся видов гражданских правоотношений. В соответствии с действующим гражданским законодательством, обязательство может возникать исключительно на основании договора. Также в соответствии с законодательством субъект, которым был нанесён ущерб имуществу другого субъекта, обязан возместить в полном объеме причиненный ущерб.

Таким образом, в соответствии с вышеупомянутыми положениями гражданского российского законодательства об обязательствах и основаниях их возникновения, при аренде квартиры по договору так называемого коммерческого найма жилого помещения, наниматель обладает обязательством должника в случае причинения вреда (намеренно ли, или нет) имуществу собственника данной квартиры (наймодателя).

Поэтому основываясь на упомянутых положениях гражданского законодательства стороны заключая между собой договор по найму жилья, вправе устанавливать в нём вполне конкретные виды обязательств. В число означенных обязательств могут быть включены соответственно:

  • обязательства по оплате аренды жилища;
  • обязательства по возмещению убытков в случае причинения ущерба жилищу и находящемуся в нём имуществу

В качестве эффективной гарантии исполнения упомянутых обязательств как раз и может быть использован залог при аренде квартиры.

Суть задатка при покупке квартиры

Задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой как доказательство подтверждения договора, в качестве меры по обеспечению сделки и в счет причитающихся с нее платежей.

Иными словами, когда клиент намерен купить квартиру, он передает продавцу некую сумму, чтобы продавец воспринимал его как серьезного партнера, если сделка состоится, сумма задатка засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — традиционная форма гарантии исполнения обязательств, ее использовали еще в древнем Риме, и сегодня она не потеряла своей актуальности.

Основные положения о задатке сформулированы в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. В этих двух простых статьях суть всех споров в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

Задаток при покупке квартиры ─ акт многофункциональный:

  1. Прежде всего у него роль обеспечительная ─ стимул для должника к выполнению всех условий договора.
  2. Следующая функция – доказательная, подтверждение заключения договора.
  3. И, наконец, платежная ─ при выполнении всех условий договора задаток засчитывается в счет оплаты.

При покупке квартиры риелторы обычно сразу предлагают своему клиенту подписать соглашение о задатке за выбранную квартиру. Если сделка сорвалась по вине покупателя (в случае выбора более интересного варианта и т. д.), задаток остается у продавца. Если отказывается продавец (например, ему предложили большую сумму), он обязан уплатить первому покупателю задаток в двойном размере.

Требования к квартире в залог и условия кредитования

Банки исходят из установленного перечня критериев, которым должна соответствовать недвижимость.

Имущество должно принадлежать лицу по праву собственности или по праву хоз. ведения (часть первая статьи шестой главы первой ФЗ «Об ипотеке»), быть не в аварийном состоянии и не требовать капитального ремонта.

Кредитуемому лицу желательно быть единственным владельцем жилплощади, в ином случае необходимо письменное согласие всех собственников (часть первая статьи седьмой главы первой ФЗ «Об ипотеке»).

На усмотрение банка, в квартире не могут быть прописаны жильцы.

К условиям получения займа относятся:

  • Кредит выдается на любые цели под залог недвижимости в собственности заемщика или созаемщика (подпункт первый статьи девятой главы второй ФЗ «Об ипотеке»);
  • Выплаты производится рублях;
  • Заем возможен на срок от пяти до тридцати лет (варьируется в зависимости от банка);
  • Сумма кредита начинается с двух с половиной миллионов и доходит до восьмидесяти миллионов;
  • Предполагается до шестнадцати процентов годовых, с возможным снижением до десяти процентов при хорошей кредитной истории и наличии поручителей;
  • Производится страхование недвижимости в залоге, его повреждения, потери дееспособности, прекращения права собственности владельца и т.д.
Читать еще:  Дачная амнистия год оформление

Залоговый платеж (задаток) или аванс при покупке квартиры. Важность различий

Во время приобретения квартиры обсуждение внесения покупателем некоторой суммы в качестве предоплаты выглядит вполне естественным. При этом сумма может называться авансом или задатком, эти слова часто воспринимаются как синонимы, однако имеют совершенно различную трактовку с точки зрения действующего законодательства.

Чем именно отличается задаток от аванса, в чем заключаются преимущества и недостатки каждого из видов предоплаты, и как правильно оформить платеж, будет рассмотрено в данной статье.

Суть различий

Основное отличие аванса от задатка заключается в том, что задаток является суммой, которая служит гарантийным обязательством заключения сделки и не возвращается, если сделка срывается по вине покупателя. Аванс, в свою очередь, это просто внесение определенной части суммы в качестве предоплаты по договору, и если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то аванс должен быть возвращен. Другими словами, задаток является гарантией сделки, а аванс такой гарантией считаться не может.

При этом аванс выполняет лишь одну функцию (предоплата), а задаток выполняет сразу две функции (гарантия и предоплата). Кроме того, есть еще одна функция, которую выполняет задаток – это доказательная функция. Если продавец отказался продавать квартиру, покупатель, заключивший с ним договор и передавший задаток, может обратиться в суд, который примет решение о возврате задатка в двойном размере.

Задаток и аванс с точки зрения закона

Статья 380 Гражданского Кодекса определяет понятие задатка следующим образом. Задаток – это сумма, которая передается одной стороной как часть причитающихся по договору купли-продажи денег, другой стороне, и служит доказательством исполнения договора. Правила возвращения задатка регулирует статья 416 ГК РФ – задаток должен быть возвращен, если обязательства прекращают действовать до начала их исполнения при невозможности их исполнения. Имеются в виду форсмажорные обстоятельства, которые помешали проведению сделки (умер или серьезно заболел продавец, покупатель, произошло стихийное бедствие, пр.), при наступлении этих обстоятельств, продавец просто возвращает задаток. В остальных случаях при отказе от сделки покупателя задаток не возвращается, а вот если сделка была отменена продавцом, то он должен не только вернуть задаток, но вернуть его в двойном размере.

Аванс, в свою очередь, является платежом, который не регламентируется действующим законодательством РФ, несмотря на что, порядка 60% сделок на рынке недвижимости предполагают внесение предоплаты непосредственно в виде аванса. Вообще, с точки зрения закона, авансом является сумма, которая передается физическому или юридическому лицу для покрытия части расходов, связанных с оплатой оказанных услуг или выполненной работы. Таким образом, аванс является предоплатой, его размер, порядок выплаты и возврата определяется договорными отношениями. Если покупатель отказывается от сделки, аванс положено вернуть в полном объеме или за вычетом расходов, для покрытия которых эта сумма была предназначена (оговаривается в самом тексте договора или в приложении). При отказе от сделки продавца он также возвращает аванс.

В законодательстве есть специальный пункт (п. 3. ст. 380 ГК РФ), который говорит о том, что если цель вносимой предоплаты не была оговорена в договоре (то есть, непонятно, является ли эта сумма задатком или авансом), то эта сумма считается внесенной в качестве аванса. Только необходимо понимать, что законодательно аванс имеет меньшую защиту, и в суде решающим фактором будет то, каким образом прописан порядок и условия передачи, возврата аванса на случай, если сделка не состоялась.

Читать еще:  Как сделать договор найма

Альтернатива авансу и залогу

В принципе, покупателю и продавцу для обеспечения гарантий сделки совершенно необязательно оперировать денежными средствами. Достаточно серьезной гарантией является подписание предварительного договора купли-продажи. Этот документ обязывает сторону заключить основной договор с дальнейшим исполнением его содержания и в предварительном договоре прописать ответственность сторон на тот случай, если сделка сорвется до заключения договора купли-продажи. В случае неисполнения одной из сторон обязательств, прописанных в предварительном договоре, вторая сторона может получить компенсацию (согласно пункту об ответственности в договоре) через суд.

Предварительный договор заключается в том случае, когда нет возможности заключить основной. Например, не готовы документы, не выписаны проживающие, квартира находится под арендой, еще не получено согласие остальных собственников, пр.

Правила оформления задатка

Процедуру передачи денежных средств в качестве задатка необходимо оформить в виде соответствующего документа, иначе в суде будет достаточно непросто доказать, что передача задатка вообще имела место. Нужно составить соглашение о задатке, однако перед этим необходимо подписать договор купли-продажи, который, собственно, и обеспечивается этим задатком. То есть, если сначала внесен задаток (и подписано соглашение), а договор оформлен только после этого, то соглашение о задатке юридической силы не имеет.

Кроме того, задаток не может служить обеспечением предварительного договора купли-продажи, согласно ст. 429 ГК РФ при подписании этого документа имущественные отношения между сторонами не возникают.

Получение задатка должно быть задокументировано распиской, которая должна быть написана от руки (только шариковой ручной). Если квартирой владеют несколько собственников, то расписку пишет каждый, при этом сумма задатка делится между ними пропорционально долей собственности.

Правила оформления аванса

Соглашение об авансе нужно оформлять также после подписания основного договора купли-продажи и заверить у нотариуса. Договор и соглашение должен подписать лично собственник (подпись доверенного лица по некоторым причинам может не иметь юридической силы). Учитывая отсутствие законодательно утвержденного регламента внесения аванса, в договоре нужно максимально четко прописать все аспекты передачи аванса (при каких обстоятельствах аванс возвращается).

Как вернуть задаток?

Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, возможны два варианта развития событий. Первый: стороны отказываются от взаимных претензий, продавец возвращает покупателю взятый за квартиру задаток. Но если покупатель решил воспользоваться своим правом на получение задатка в двойном размере, а продавец добровольно возвращать его в двойном размере отказывается, придется обращаться в суд.

Чтобы получить задаток в двойном размере, покупателю надо доказать, что сделка не состоялась по вине продавца. Для этого отказывающегося продавать квартиру собственника нужно известить о дате и времени совершения сделки, отправив ему в день окончания срока действия предварительного договора телеграмму с предложением выйти на сделку. Затем нужно получить подтверждение, что в установленный день покупатель на сделку пришел, а продавец — нет. Для этого составляется акт с привлечением свидетелей о том, что на указанную дату продавец на сделку не явился. После чего покупатель предъявляет продавцу претензию, а если она не удовлетворена, подает иск для рассмотрения в суд. На основании предъявленных документов суд будет решать, получит покупатель задаток в двойном размере или нет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector