Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Закон о сдаче жилья

Как государство планирует забрать под свой контроль рынок арендного жилья

Время чтения: 6 минут

Согласно данным аналитики, до 90% жилья в России сдается арендодателями без уплаты подоходного налога в размере 13% от прибыли. Власти намерены решить этот вопрос через внедрение жестких мер контроля за рынком уже с 2021 года.

Рынок аренды жилья перейдет под контроль государства совсем скоро

Минстрой готовит законопроект, ужесточающий процесс сдачи жилья в аренду: к концу текущего года в России появится информационная система учета договоров найма жилья. Более того, власти возродят практику доходных домов.

Подробно рассказываем о всех инициативах и их последствиях.

Когда и куда подается декларация в 2018

Декларация 3-НДФЛ, как правило, подается по окончании календарного года, в котором Вы получали доход от сдачи квартиры. По окончании года, но не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Декларация, как правило, подается в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации (даже если жилье, которое Вы сдаете, находится в другом месте). Вы не обязаны подавать никаких документов с декларацией, но желательно приложить к декларации копию договора аренды (или найма). Так больше вероятность, что инспектору все в декларации будет понятно и он не запросит у Вас дополнительной информации. Но не отдавайте, пожалуйста, оригинал договора, так как его не вернут. Декларацию можно отправить по почте. Так Вам не придется ходить в налоговую инспекцию. Чаще всего, если документы сделаны и поданы правильно, никаких вопросов инспекция больше не задает.

Из тьмы на свет

Примерно 80–90% рынка арендного жилья в стране сегодня находится в тени, что означает не только упущенные налоговые сборы, но и наличие потенциальных источников криминогенных ситуаций, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В квартирах, которые сдаются нелегально, могут проживать незаконные мигранты, занимающиеся преступной деятельностью, сказал он.

Экспертное сообщество уже неоднократно обсуждало необходимость такого законопроекта, а также что именно в него включить, сказала «Известиям» председатель экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова.

В законопроект могут включить типовой договор найма (для защиты прав потребителя), создание реестра наймодателей (цифровая информационная система) и агрегатора — компанию, которой собственники квартир будут поручать вести отношения с нанимателями. Агрегатор будет отвечать перед собственниками за своевременную оплату и проверку нанимателя, — сказала эксперт.

Добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе, полагает Ирина Булгакова. Реестр наймодателей будет передаваться налоговым органам, добавила она. При этом будет логично ввести административное наказание за неподачу информации и за неуплату налогов, считает эксперт.

Также, вероятно, в законопроекте появится механизм выявления собственников жилья, которые не подают информацию и не платят налоги, отметила Ирина Булгакова. Например, можно проверять собственников нескольких квартир: живут ли они в них, зарегистрирован ли в них кто-то временно, добавила она.

Для выявления собственников нескольких квартир налоговая служба может воспользоваться сведениями Росреестра, отметил Андрей Колочинский. Также можно использовать данные миграционного учета — о временно зарегистрированных иностранных гражданах, которые, вероятно, снимают жилье, добавил он.

— Интересен опыт Сингапура, когда при выстраивании эффективной системы налогообложения потенциальных арендодателей не стали усложнять ее администрированием и созданием агрегаторов, а установили вмененный арендный доход на вторую и последующие квартиры, находящиеся в собственности, — указал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Аренда жилья в России регулируется главой 35 ГК о найме жилых помещений, некоторыми статьями Жилищного кодекса, а также Налоговым кодексом, напомнил Андрей Колочинский. Согласно последнему, налог на доходы от аренды имущества физических лиц составляет 13%.

Читать еще:  Комиссия по оценке недвижимости

Новые правила могут отразиться на стоимости аренды жилья — цена может увеличиться больше, чем на ставку применяемого налога, считает Ильдар Хусаинов. По прогнозу Андрея Колочинского, цены вырастут соразмерно налогу — в пределах 13%.

— Учитывая, что поправки имеют колоссальное воздействие на рынок арендного жилья, то для начала было бы правильно запустить пилотные проекты в нескольких регионах, — отметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.

По его мнению, стоит связать инициативу с запущенным институтом самозанятых, а также ввести более жесткое правовое регулирование к риелторской деятельности, например, через лицензирование.

Как правильно сдать квартиру в аренду и платить налоги?

Как правильно сдать квартиру в аренду и платить налоги, тоже важный момент о котором не все знают при сдачи жилья. Если вы физическое лицо, то согласно закона Украины “О налоге доходов физических лиц”, владелец жилья выплачивает налог в размере 18%. В том числе с арендатора и арендодателя при заключении договора взимается военный сбор — 1,5%, пенсионный сбор (1% от суммы сделки платежа). И дополнительно оплачиваются услуги нотариуса.

При официальной сдачи жилья и заверения документа у нотариуса уже нельзя будет утаить факт передачи квартиры в аренду, с этого момента вы становитесь налогоплательщиком за жилье. Штраф за утаивания владением квартирой в декларации о доходах взимается в размере от 17 тысяч гривен до 34 тысяч гривен.
Теперь вы знаете, как правильно оформить сдачу квартиры в аренду в Украине.

Может ли собственник сдать квартиру в краткосрочную аренду несовершеннолетним?

Юрист Кристина Карягина поясняет, что сдача квартир на длинный срок и краткосрочная аренда регулируются законом одинаково. Подростки от 14 до 18 лет заключают сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или попечителя. Сделка будет действительна и при ее последующем письменном одобрении.

Правда, старшеклассники чаще всего ищут квартиру на сутки, не ставя в известность маму или папу. Они же не уроки там намерены делать, а шумно тусоваться — с выпивкой и прочими взрослыми радостями. Если соседи вызовут полицию, хозяин пожалеет о своей недальновидности: его могут обвинить не только в незаконном предпринимательстве, но даже в содержании наркопритона.

Как сдать квартиру на сутки

Съём жилья на несколько дней, например на выходные — выгодная альтернатива бронированию отеля для туристов, к тому же мест в гостиницах часто не хватает. Посуточная аренда квартир не запрещена законом, однако, по мнению опрошенных «Парламентской газетой» экспертов, от неё следует постепенно отказываться, развивая сектор отелей экономкласса и гостевых домов.

Как сдавать?

Согласно Гражданскому кодексу, сдавать квартиру собственник может на любой срок, главное — платить налоги, оформить договор найма и следить, чтобы постояльцы не причиняли неудобств соседям и не портили общедомовое имущество.

Некоторые даже превращают посуточную сдачу жилья в бизнес, доход от которого, по оценкам экспертов, в среднем в 1,5-2 раза выше, чем если сдавать квартиру на долгий срок. К примеру, по данным «Яндекс.Недвижимости», месячная аренда однушки в Москве обходится в среднем в 38 тысяч рублей, а посуточная — около 2,4 тысячи. То есть при загрузке хотя бы 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее.

Но и трудозатрат в этом случае больше: встречать гостей придётся чуть ли не ежедневно, а также убирать квартиру и оформлять документы, если вы работаете легально. По-другому, впрочем, не рекомендуется — постоянное присутствие в подъезде новых людей не останется незамеченным и тогда хозяина квартиры могут наказать штрафом или даже лишить свободы, если квартир несколько, а сумма неуплаченного налога в месяц больше 75 тысяч рублей.

Читать еще:  Как оспорить задолженность по коммунальным платежам

Начать сдавать квартиру по правилам несложно, рассказала «Парламентской газете» эксперт по недвижимости Алина Лаврухина. «Зарегистрироваться и платить налоги можно как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или по закону о самозанятых. Для каждого случая существуют инструкции, следуя которым, вы сможете избавиться от претензий соседей, управляющей компании, контролирующих органов», — объяснила она.

Сдавать квартиру можно как самостоятельно, так и обратившись в агентство недвижимости, которые сегодня предоставляют услуги по поиску арендаторов. Оформив договор доверительного управления, можно избавить себя и от бумажной волокиты — ей, а также другими вопросами, например уборкой, займутся специалисты.

«Собственник может разместить объявление на популярных сайтах. Со временем у него сформируется рейтинг, появятся отзывы клиентов, что позволит привлекать больше гостей и сделать цену аренды немного выше», — добавила Алина Лаврухина.

Хостелам — нет, гостевым домам — да

С 2019 года закон запрещает использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Документ направлен на борьбу с нелегальными хостелами, когда квартира сдаётся одновременно большому количеству постояльцев.

Для организации хостела теперь квартиру нужно переводить из жилого помещения в нежилое и соблюдать некоторые требования — помещение должно иметь отдельный вход и пожарные системы, напомнила председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

«Закон был принят, чтобы обеспечить комфорт соседей в многоквартирном доме, — объяснила «Парламентской газете» депутат. — Потому что, когда в квартиру постоянно въезжают и выезжают новые люди, они используют общее имущество, лифты, часто не соблюдают чистоту, курят в подъезде, шумят. С владельца жилья за это не спросишь — он либо там не появляется, либо говорит, что не отвечает за жителей».

По мнению Хованской, от практики сдачи внаём квартир посуточно нужно постепенно отходить, а в качестве альтернативы открывать больше гостиниц экономкласса или небольших гостевых домов, статус которых в ближайшее время может быть узаконен.

В апреле Ростуризм подготовил поправки в закон о туристской деятельности — они вступят в силу с 2022 года. Согласно документу, гостевые дома, как и обычные гостиницы, должны будут проходить классификацию. Планируется создать единый реестр таких объектов.

«Нужно находить баланс между развитием туризма и обеспечением прав граждан, — добавила Галина Хованская. — Проблем с посуточной арендой квартир больше, чем положительных моментов. Помимо бытовых неудобств, это создаёт нездоровую конкуренцию на рынке недвижимости».

Квартира для большой компании

По данным Российского союза туриндустрии, сейчас в России число действующих гостевых домов сопоставимо с числом официальных гостиниц. Особенно много малых средств размещения в Крыму, Подмосковье, Алтайском крае. А лидером по числу гостевых домов является Краснодарский край — более 200 тысяч таких объектов, рассказала «Парламентской газете» депутат от региона Светлана Бессараб.

«Для края это традиционная форма размещения туристов, которую помнят ещё наши родители и даже бабушки и дедушки», — сказала парламентарий.

Добросовестные хозяева гостевых домов от нововведений только выиграют, уверена Бессараб. Это даст им право рекламировать свои услуги в Интернете, что сейчас запрещено, а значит, расширять бизнес, который в таких регионах часто является единственным источником дохода. А также платить налоги по пониженной ставке, в случае если они зарегистрируются как самозанятые.

Читайте также:

Размещение в гостевых домах особенно актуально для южных регионов, а туристы в Центральной России предпочитают останавливаться в гостиницах, считает финалистка конкурса «Лучший экскурсовод России» из Тулы Александра Липкан.

Читать еще:  Договор аренды от физического лица юридическому

«В такие небольшие города, как Тула, Владимир, Калуга, Новгород, Рязань, люди чаще всего приезжают на пару дней и хотят передохнуть от рутины, то есть не готовить еду и не заниматься другими делами по хозяйству, — рассказала «Парламентской газете» Липкан. — Гостиница для них — идеальный вариант. Летом по выходным в Туле номер в недорогом отеле нужно заказывать заранее, свободных мест нет».

Посуточную аренду квартиры выбирают, как правило, большие компании или семьи, приезжающие на неделю или дольше, добавила экскурсовод. Они предпочитают снимать жильё через агентство или у частников, но с обязательным заключением договора. Таких предложений на рынке недвижимости достаточно.

Запрещена или нет посуточная аренда квартир?

Приведенное выше мнение является всего лишь умозаключением, что посуточная аренда квартир запрещена. С точки зрения закона, в документе нет прямого запрета именно за сдачу жилья. Значит, этот вид деятельности все-таки разрешен.

Однозначно можно сказать, что гостиничные услуги и сдача квартиры в аренду посуточно — это юридически разные понятия. Гостиничные услуги подлежат лицензированию, тогда как сдачей квартиры может заниматься любой гражданин. Поэтому из вышеуказанного нормативного акта не следует, что запрещена именно сдача в аренду квартир посуточно.

Эту информацию подтвердили и официальные лица. Первый зампред комитета Госдумы по ЖКХ С.Пахомов заявил, что изменения в законодательстве не затрагивают вопросы посуточной аренды квартир. По его словам, такой запрет невозможен в принципе, так как квартира — это собственность гражданина, которой он вправе распоряжаться по своему усмотрению. В том числе, и сдавать в аренду.

Еще один момент, который затрудняет запрет краткосрочной аренды, — это разграничение понятий краткосрочной и долгосрочной аренды жилых помещений. Непонятно, с какого момента стоит считать аренду жилья долгосрочной. Поэтому нельзя запретить именно посуточную аренду, оставляя возможной долгосрочную сдачу жилой недвижимости.

Сначала наймодатель решает, останется ли он физлицом или превратится в самозанятого либо в индивидуального предпринимателя. Если устраивает последний вариант, тогда можно открыть расчётный счёт, на котором будут производиться все финансовые операции.

Если ИП выберет УСНО «Доходы», то будет платить налоги в размере 6% от доходов. А если «Доходы минус расходы», то перед тем, как платить налоги за сдачу квартиры, ему нужно знать, что такая сумма будет 15%.
Для экономии средств лучше стать самозанятым. Тогда при сдаче квартиры физическим лицам нужно будет уплатить 4%, а юридическим – 6%.

При выборе самозанятости нужно не забывать вовремя формировать чек через личный кабинет налоговой или через приложение, отдавать его нанимателю жилья.

Физические лица оплачивают налог 13% и должны ежегодно сдавать декларацию о доходах.

Расходы на коммуналку

А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?

Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.

Такие разъяснения в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector