Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зачем берут залог при сдаче квартиры

Означенный залог должен быть возвращён нанимателю в случае расторжении договора найма жилища после того, как собственником последнего будет проведена проверка сохранности имущества, а также наличия задолженностей за предусмотренные договором платежи.

При отсутствии задолженности по платежам, а также при нахождении жилого помещения и имущества в должном состоянии, сумма залога подлежит, естественно, возврату нанимателю в полном объёме. При наличии задолженности по платежам, а также при наличии повреждений жилого помещения, а равно и находящегося в нём имущества, собственник жилища (наймодатель) вправе удержать (вычесть) сумму нанесенного ему ущерба из суммы залога.

Зачем нужен

Конкретного законодательного требования о передаче залога не существует. Арендатор может просто оплатить за проживание на месяц вперед или более, и если арендодатель согласится с такими условиями, договор будет подписан и без передачи дополнительных средств.

Однако на практике ситуация зачастую выглядит по-другому. Залог представляет собой так называемый страховой депозит. Это сумма, которая помогает собственнику квартиры застраховаться от возможных рисков, связанных с противоправной деятельностью квартиранта:

  • порча имущества (сознательная или несознательная);
  • порча самой недвижимости (незаконная перепланировка, изменение внутренних конструкций);
  • хищение предметов мебели, посуды, техники и т.п.;
  • поломки мебели;
  • поломки бытовой техники, допущенные по вине жильца и т.п.

Он играет определенную положительную роль и для самого арендатора. Страховой депозит в какой-то степени подтверждает серьезное намерение владельца квартиры сдать ее в аренду на длительный срок, поэтому и квартирант может надеяться на то, что договор действительно будет выполнен.

Можно ли сэкономить

Если снимать только «стены», без мебели и обстановки, то хозяин практически ничем не рискует, и депозит может в этом случае не взиматься. Ну а во всех остальных случаях хозяину невыгодно сдавать жилье без страховочных средств.

Чтобы хозяин квартиры не смог приписать вам чужие долги и не возвратить депозит на этом основании, попросите его представить справку от управляющей компании и телефонного узла об отсутствии долгов: так вы будете отвечать перед собственником только за то, что должны коммунальщикам сами.

Можно сделать фотографии, где под большим ракурсом можно рассмотреть все повреждения мебели и приборов, чтобы хозяин не настаивал на возмещении нанесенных царапиной убытков.

Если действительно говорить об экономии, то можно договориться с владельцем квартиры разбить платеж на несколько месяцев, и подробно о платежах по депозиту указать в арендном договоре: когда, в какой сумме будет проведено перечисление средств. Кроме того, можно и сэкономить на последнем платеже за найм жилья: поговорите с владельцем, может быть, он согласится принять его в качестве оплаты за проживание?

Все основания для внесения страховых сумм должны быть четко прописаны в договоре, а также и условия, при каких депозит может быть возвращен арендатору.

Что касается арендодателя, то у него тоже есть возможность экономии в случае досрочного расторжения арендного договора, средства смогут компенсировать потерю платы за жилье.

Да и многочисленные споры о налогообложении суммы страхового депозита не имеют под собой законных оснований: эта сумма не значится, как доход арендодателя, а только как обеспечительная мера и может быть возвращена при соблюдении условий договора, а это значит, что арендодатель экономит и на налогах.

Снять квартиру с депозитом: как его оформить и кому он выгоден

«Залог – одна месячная оплата», «оплата – первый и последний месяц», «депозит» — это самые распространённые формулировки, которые потенциальный арендатор может встретить в объявлениях о сдаче квартиры. Тому, кто не хочет вникать в правовые тонкости, может показаться, что все они обозначают примерно одно и то же — что перед заездом в квартиру придётся дополнительно раскошелиться. Но это не совсем так. Разберёмся в терминологии. Как говорится, предупрежден — значит вооружен. Начнем с «депозита».

Что такое страховой депозит и для чего он нужен?

Прежде всего, страховой депозит – это не залог и не оплата последнего месяца аренды, вопреки расхожему мнению. Другие названия у него действительно есть: например, обеспечительный платеж, гарантийный депозит. Но важно понимать, что отличия от залога и предоплаты весомые, а непонимание этой разницы может привести к конфликтам в завершении договора аренды.

Суть страхового депозита в том, что арендатор передает собственнику сумму, оговоренную обеими сторонами (часто она равна плате за месяц проживания, отсюда и путаница). Эта сумма откладывается на случай, если квартире или имуществу, находящемуся в ней, будет причинён ущерб.

Страховой депозит – это некая возвратная сумма, которая не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде. Страховой депозит – это определенный взнос, равный одной арендной ставке, который гарантирует собственнику, что он не останется «в минусе», даже если квартиранты сломают стол, стул или прикончат микроволновку. Рассмотрим пример.

Срок договора аренды истёк, квартиранты расплатились за последний месяц, проведённый в квартире, и уже пакуют чемоданы. Здесь и всплывает тот самый «депозит». Собственник осматривает квартиру, уточняет у арендаторов всё ли в порядке с мебелью, техникой, счетами. В этот же момент он оценивает величину ущерба, возможного ремонта и другие возможные вложения, которые придется использовать, чтобы привести квартиру в первоначальный вид. За вычетом этих затрат собственник должен вернуть депозит квартирантам. Если же претензий нет и никакого ущерба тоже, то квартирантам возвращается полная сумма страхового депозита. Таким образом, главная задача депозита — это защита интересов владельца квартиры и его спокойствие.

Некоторые эксперты сходятся во мнении, что более правильно называть депозит обеспечительным платежом. Его смысл заложен в самом названии — этот платёж «обеспечивает» или «гарантирует», что наниматели будут аккуратными с квартирой, мебелью и так далее. Если же нет — хозяин спокоен, у него есть «подушка безопасности», в виде суммы, чаще всего равной одному месячному платежу за аренду.

Читать еще:  Как выписать несобственника из квартиры

В чем разница между залогом и страховым депозитом?

Залогом или задатком изначально называют сумму, которую потенциальный арендатор вносит, чтобы квартира «не ушла». Этой денежной суммой он как бы «бронирует» жилье, подтверждает свое намерение в ближайшее время снять его. Однако, в этом понимании термин «залог» при аренде квартир сегодня используется крайне редко. Если вы видите в объявлении формулировку «залог — один месяц», знайте — речь, скорее всего, идет именно о страховом депозите.

Залог берут в момент заключения договора найма и, как правило, он равен месячной стоимости аренды. Важно: страховой депозит никогда не принимается в счет оплаты за последний месяц проживания, это не оплата, это «несгораемая сумма», на случай нанесения ущерба имуществу. Обобщая заключим: «залог» и «страховой депозит» — это одно и тоже, но только если речь идет об обеспечительном платеже.

Страховой депозит может быть использован только для покрытия ущерба при съезде арендатора?

Страховой депозит и предоплата последнего месяца – абсолютно разные вещи. Но, если это указано в договоре, депозит может пойти в счет оплаты последнего месяца проживания. Однако, собственники квартир не всегда охотно идут по этому пути. Ведь получается, что последний месяц, который арендаторы проводят в квартире, материально не обеспечен. В случае, если именно в этот период квартиранты сломают шкаф, ремонтировать его будет хозяин за свои деньги. Но если арендаторы весь год, а может и больше, вели себя тихо и мирно, вряд-ли они захотят крушить всё вокруг себя напоследок.

Можно ли сэкономить на страховом депозите?

Обойтись вообще без обеспечительного платежа здравомыслящему собственнику невыгодно, так как он защищает имущество от повреждений. Исключением, где обязательный депозит не требуют, может быть разве что комната, которую хозяева сдают и сами живут в этой же квартире. Почему они идут на этот риск? Да потому, что они сами в любой момент могут проследить за состоянием имущества и своевременной оплатой «коммуналки». Еще одно исключение из правила — это «убитая» квартира. В остальном же, депозит просят в 99% случаев.

Депозит оформляется при заключении договора аренды. Хозяин составляет акт приема-передачи имущества, в котором перечисляет всё: мебель, сантехнику, бытовую технику и так далее. В этом же акте фиксируют состояние имущества и возможные дефекты (трещины, сколы) . Можно даже сфотографировать квартиру и передать по комплекту фотографий каждой стороне. В случае, если договор заключается через агентство, это, скорее всего, входит в стандартный пакет). Потенциальному арендатору имеет смысл на этом этапе спросить про возможные долги по коммунальным счетам и другим платежам, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем.

Что касается экономии, залог часто разбивают на несколько частей и отдают всю сумму в течение 2-3 месяцев. Срок и порядок внесения этого платежа указывают в договоре: когда вносить, в каких долях, в какие сроки. При желании в договор можно включить пункт: » с письменного согласия хозяина депозит может быть использован для оплаты последнего месяца». Основанием для возврата депозита будет считаться акт приема-передачи имущества, подписанный обеими сторонами.

Комиссия, аванс, залог при аренде квартиры – подводим итоги

  1. Комиссия агенту за посреднические услуги. Комиссия не возвращается, это – заработанные деньги риелтора. Получателем комиссии может быть, как непосредственно агент, так и риэлтерское агентство. Комиссия, как правило, определяется суммой от 50% до 100% от стоимости аренды данной квартиры.
  2. Залог, или депозит, как страховой платеж. Является гарантией сохранности жилья, мебели, техники в период съема. Залог получает арендодатель-собственник жилья. Платеж возвращается арендатору при выполнении условий аренды в денежном эквиваленте или пересчетом платы за последний месяц проживания в этом жилье. Депозит также определяется размером месячной арендной платы, и составляет, как правило от 50% до 100%. В дорогих, элитных квартирах депозит может быть значительно больше.
  3. Аванс, задаток или предоплата для бронирования конкретного варианта аренды, передается собственнику квартиры (можно через агента, доверенное лицо). Аванс является гарантией бронирования именно этого жилья, того, что оно не будет передано в аренду другим лицам, пока вы раздумываете или оформляете документы для аренды. Аванс возвращается соискателю на аренду этого жилья, если он передумал, жилье не подошло. Если лицо арендует это жилье, на сумму аванса может быть перерасчитана арендная плата или комиссия агенту.

Самый важный совет: не передавайте деньги в счет комиссии, аванса или залога, не получив при этом расписку! В документе должны быть указаны реквизиты агентства, полное имя агента или собственника, цель платежа и точная сумма, условия использования платежа и возврата, дата передачи денег и составления расписки, подписи сторон.

Информация о депозите должна быть внесена в договор аренды (условия возврата, сумма)!

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

1. Просите арендодателя показать документы на квартиру

Особенно случаями мошенничества пестрят полицейские сводки Нур-Султана и Алматы. Схемы обмана почти одни и те же. Так в середине лета и ближе к сентябрю, когда рынок аренды особенно активизируется, было несколько задержаний мошенников по Казахстану. Например, в июле в Нур-Султане сотрудники полиции задержали ранее судимого 30-летнего жителя. Мужчина снимал посуточно в алматинском районе столицы 1-, 2-комнатные квартиры, а потом пересдавал их помесячно за 100-130 тысяч тенге.

А в Алматы 27-летний уроженец Мангистауской области, имеющий судимость за мошенничество, под видом арендодателя обманывал студентов. Находил объявления о поиске жилья именно от учащихся вузов и училищ, а потом пересдавал им снятые им посуточно или на час квартиры якобы на месяц. Молодые люди приходили на показ, оплачивали аренду за несколько месяцев вперед и «заселялись». Но радость ребят заканчивалась, когда приходил настоящий владелец. Разумеется, до «арендодателя» дозвониться было уже невозможно, а обманутым студентам приходилось освободить жилье. Все его жертвы были по большей части первокурсниками 18-19 лет. В обоих эпизодах мошенники задержаны.

Читать еще:  Договор намерения аренды нежилого помещения

Итак, найдя подходящую квартиру, в первую очередь необходимо попросить арендодателя показать вам следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения и так далее, а также техпаспорт).
  • Документ, удостоверяющий личность собственника.
  • Узнать о существовании сособственников.

Если хозяин квартиры не соглашается показать документы и пытается убедить вас в своей порядочности, то от такой сделки лучше отказаться.

Также распространена схема мошенничества с выдачей информационных услуг. Человек находит в интернете объявление с идеальной квартирой. Но позвонив по телефону, он попадает в мнимое «агентство», где говорят, что квартира сдана, но за 25 тысяч предлагают получить базу телефонов арендодателей, среди которых можно найти подходящий вариант. Но все квартиры оказываются либо не свободными либо не существующими вовсе. Не стоит соглашаться пользоваться подобными услугами. Лучше обратиться в профессиональное агентство недвижимости.

При этом директор агентства недвижимости «КарагандаРиэлт» Наталья Шилина советует быть разборчивыми в выборе специалистов.

— Я достаточно часто сталкивалась с такой информацией от людей о том, что какие-то компании или риелторы в частном порядке предоставляют списки арендного жилья и по этому поводу просят сделать предоплату, — говорит руководитель агентства. — Хочу обратить внимание арендаторов: когда вы заключаете подобные договоры, внимательно, не торопясь, прочитываете каждый пункт этого договора, чтобы потом не выдвигать претензии к тому риелтору, с которым вы работали. То есть, получая информационный список, вы получаете услугу информационную, а не практическую. Это значит, что вы не видите квартиру, ее состояние, ту мебель, которая находится в ней. Вы просто получаете номера телефонов или адреса квартир, предлагаемых к аренде. Насколько они подтвержденные эти адреса, насколько состояние, качество мебели самих квартир, ремонта соответствует информационной услуге, говорить здесь сложно.

Наталья Шилина советует попросить у компании предоставить специалиста, с которым нужно поездить по квартирам, указанным в объявлениях. Если интересы двух сторон совпадут, то тогда уже можно говорить о заселении, и потом только производится оплата услуг специалиста.

Залог не хотят возвращать, что можно сделать

У квартиранта должны иметься следующие документы:

  • расписка в его получении (копия);
  • акт приёмки квартиры, он оформляется в заключительный день;
  • договор.

Когда в квартире выявлен ущерб по вине квартиранта, лучше всего устранить его, или сразу же отказаться от залога. Нужно сопоставить издержки, допустим, стоимость ремонта, с его суммой.

Как вернуть залог за аренду квартиры при отсутствии ущерба?

Если собственник ссылается на отсутствие денег, можно предупредить об обращении в суд или к налоговикам.

Если ответа нет, следует составить акт возврата имущества, и затем отправить ему заказным письмом, а одновременно — идти в суд с необходимыми документами. Эксперты рекомендуют при этом сделать фото имущество и общего состояния квартиры.

При обращении в суд нужно понимать, что вернуть таким способом можно только часть суммы, так как амортизационные расходы будут вычитаться из суммы залога.

Кто рискует при предоплате аренды жилья?

Граждане, вносящие предоплату за квартиры посуточно в Москве, могут ни о чем не переживать, обращаясь в крупные агентства и управляющие компании. Внести залог обычно предлагается разными способами:

  • юридические лица получают счет к оплате;
  • физические лица вносят сумму платежным поручением или переводят ее денежным переводом или при помощи электронного платежа (Яндекс.Деньги или Webmoney).

Все эти варианты достаточно надежны, так как в каждом случае гражданин или фирма получают документы, подтверждающие перевод финансовых средств. Наличие качественного сайта является дополнительным признаком серьезности компании, предлагающей жилье в аренду.

Размер предоплаты может быть разным, но обычно варьируется в пределах 2.500-5.000 рублей, а из-за такой суммы не каждое агентство готово рискнуть собственной репутацией. Дополнительно каждый арендатор при внесении предоплаты может потребовать выслать ему договор найма, который подтвердит бронь конкретной квартиры.

За сколько сдавать

Самые дорогие квартиры на вторичном рынке находятся в районе станций метро «Ойбек» и «Космонавтов» — здесь стоимость трехкомнатной квартиры может доходить до $800, а двухуровневой квартиры с мансардой, дизайнерским ремонтом и полным комплектом техники и мебели — до $3500.

Не ниже $2000−3000 в месяц можно просить за квартиру из нескольких комнат в новостройке в центре города, а отдать первому арендатору новую квартиру с мебелью в Алмазарском районе можно уже дешевле, за $700.

Средние цены за аренду двухкомнатной квартиры с косметическим ремонтом во вторичном фонде, с мебелью и техникой — от $250 до $450. Можно попробовать сдать не всю квартиру целиком, а две комнаты по отдельности для студентов или молодых семей — аналогичные предложения чаще всего стоят около $50−100 в месяц.

За $150 можно сдать однокомнатную квартиру без ремонта и техники в Сергелийском, Чиланзарском и Юнусабадском районах, Куйлюке или ТТЗ. Если в однушке есть холодильник, телевизор, мебель и косметический ремонт, ее получится сдать уже за $200−250.

Например, Алла Тушевская сдавала двухкомнатную квартиру в районе станции метро «Космонавтов» за $350 в месяц:

«Мы сдавали квартиру через маклера, за свою работу он взял стоимость месячной оплаты квартиры с арендатора. В квартире средний косметический ремонт, вся техника — плазменный телевизор, холодильник, кондиционер, стиральная машинка, электрический чайник. Предоплату за несколько месяцев вперед не брали, только за первый месяц. Квартирант оплачивал коммунальные услуги, а мы платили за эксплуатационные расходы и телевидение», — говорит арендодатель.

Ещё один из арендодателей, Руслан Кулиев сдает однокомнатную квартиру в районе станции метро «Новза» за $150 в месяц. Он арендатора нашел самостоятельно, выложив объявление на сайте OLX:

«Имея большой опыт сдачи квартир, требую залог в $50 на случай, если квартирант что-то сломает, это хотя бы немного покроет расходы. Если все будет нормально, залог просто засчитается в стоимость последнего месяца аренды. В квартире не самый новый косметический ремонт и нет стиральной машинки, но есть двухкамерный холодильник, железная дверь и вся нужная мебель. Квартирант платит за воду, электричество и интернет, который подключил сам, остальное оплачиваю я», — говорит Руслан.

Как заключить договор аренды

С 2019 года поставить договор аренды на учет можно в налоговой инспекции, от арендодателя и арендатора понадобятся копии паспортов и ИНН.

Читать еще:  Кому будет принадлежать квартира после смерти собственника

Сам договор аренды можно составить самостоятельно, включив в него пункты, важные для каждой конкретной сделки. Если у арендодателя имеется ЭЦП, зарегистрировать договор получится и онлайн, если нет — его регистрируют на месте после заполнения анкеты с данными по недвижимости.

Вся процедура бесплатная, заверения договора у нотариуса или предъявления кадастра не требуется.

После этого арендодатель начинает ежемесячно до пятого числа выплачивать налог на прибыль — это 12% от стоимости арендной платы, указанной в договоре. Ее размер устанавливает сам арендодатель по своему усмотрению, единственное условие — она не должна быть ниже минимальной ставки аренды для физлиц, которая сейчас составляет 12 тыс. сумов за 1 кв. м. общей площади.

Как оплачивать коммунальные услуги

Порядок оплаты коммунальных услуг хозяин квартиры и арендатор устанавливают сами.

Однако чаще всего работает такая схема, когда по счетчикам платит арендатор, а за все остальное — арендодатель. То есть если в квартире установлены счетчики электричества, горячей и холодной воды и газа, то на хозяина квартиры ляжет абонентская плата за ЖКХ, вывоз мусора, кабельное телевидение и городской телефон.

Законодательно установленных правил на этот счет нет, поэтому можно платить по той системе, которая будет удобнее всего.

Что нужно учесть при сдаче

Артем Тен

Менеджер по продажам агентства недвижимости «Ключи Ташкента».

За последние два года цены на аренду жилья выросли на 10−20% вследствие повысившегося спроса.

Дороже всего квартиры в центральных районах — Мирабадском, Мирзо-Улугбекском, Яккасарайском и, в частности, в таких локациях, как станции метро «Ойбек», Ц-7 (ЦУМ), Ц-1, Ц-4, Ц-5. Жилье здесь чаще всего арендуют иностранцы, которые хотят жить ближе к центру и имеют возможность платить выше $500 за квартиру.

Чтобы максимально выгодно сдать квартиру, лучше всего полностью укомплектовать ее начиная от мягкой мебели и заканчивая посудой. Что касается интерьера и ремонта, то дороже всего «продается» минимализм, хай-тек и лофт, а вот наш восточный, национальный стиль, конечно, не пользуется популярностью.

Если квартира планируется под сдачу иностранным гражданам и за более высокую цену, лучше всего сделать капитальный ремонт, косметический не подойдет. Сантехнику желательно обновить полностью, а технику можно взять даже от местных производителей вроде Artel или от Samsung, так как это не имеет большого значения при ценообразовании.

Сдать квартиру можно самостоятельно или обратившись в агентство — во втором случае вы получаете доступ к собранной компанией базе клиентов, минимизируете риски нарваться на непорядочных арендаторов и оформляете сделку юридически.

Если вы выбираете не сдавать квартиру самостоятельно, а обратиться к специалисту, то это должен быть не риэлтор-«фрилансер», а непосредственно агентство, имеющее свой юридический адрес и свой офис, куда можно прийти. Есть некоторые агентства, которые сотрудничают с посольствами и иностранными представительствами, с ними найти арендатора для престижного жилья будет легче.

Для того, чтобы обезопасить себя от невыплаты арендодателем арендной платы, необходимо обязательно составлять договор. Кстати, многие арендодатели предпочитают сотрудничать с иностранцами еще и потому, что их проживание компенсируется их компанией-работодателем и происходит это всегда без задержек.

Также следует сделать опись всей техники, мебели и других ценных вещей в квартире и внести это в акт приема-передачи, который прилагается к договору аренды.

В нем же указываются, нет ли в квартире дефектов или поломок, кроме того, если вы оставляете в помещении что-то новое, это тоже нужно зафиксировать. Но несмотря на это, квартиру все равно нужно регулярно посещать лично и проверять, в каком состоянии она содержится.

Вложения в недвижимость — это пассивный доход, бизнесом это не назовешь, так как рынок у нас сейчас стабильный, без резких подъемов цен.

Инвестиции окупают себя не скоро, например, при стоимости двухкомнатной квартиры в центре города в $60 тыс. ее можно будет сдавать за 1% ее стоимости в месяц, то есть за $600. То есть окупать себя эта квартира будет 8 лет и 3 месяца, но нужно учитывать и то, что в первый раз, с новым ремонтом и техникой, квартиру можно будет сдать по максимальной цене, а с каждым следующим арендатором или при продлении договора она будет снижаться, так как состояние недвижимости будет ухудшаться.

Если же все-таки покупать квартиру под сдачу в аренду, то в условиях нашего рынка лучше остановиться на новостройке: они строятся из кирпича, там предусмотрена парковка, лифты, детские площадки, охрана, автономное отопление, что очень важно при нашем климате.

В этом они выигрывают вторичному фонду. При этом востребованные сегодня дома на ЦУМе, Ц-1 и так далее — это не новостройки, но цены на аренду квартир в них такие же высокие, так как люди платят в этих случаях за локацию.

Я специализируюсь на темах ритейла и маркетинга.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector