Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перепланировка что делать

Перепланировка в ипотечной квартире

13.07.2020
Банки не особо хотят выдавать ипотеку для покупки недвижимости, в которой осуществлена незаконная перепланировка. В статье мы постараемся разобраться, как можно проверить перепланировку в ипотечной квартире до подачи всей необходимой документации в кредитную организацию и можно ли узаконить уже совершённые действия.

Несогласованная планировка всегда несёт немало рисков. Ведь на неё могут пожаловаться соседи или же заметить контролирующее лицо из УК. В таком случае не обойтись без материальных потерь – штрафа или расходов на то, чтобы вернуть всё как было.

Что считается переустройством и перепланировкой помещения?

Переустройство – это замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (ст. 25 ЖК РФ). Например, вы поменяли батареи отопления на батареи другого вида или объема, поставили более мощный газовый котел, увеличили количество розеток, переставили ванну на другую сторону в ванной комнате, сдвинули полотенцесушитель и т.п. – все эти действия подпадают под понятие «переустройство».

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ). Иными словами, она предполагает перекрой квартиры: объединение помещений, возведение новых или перемещение старых стен, прорубание дверных проемов и т.д.

Как узаконить незаконную перепланировку?

В любом случае для того, чтобы её в последующем узаконить Вам придется заплатить административный штраф. Если перепланировка не коснулась несущих стен, не нарушает никаких правил, то новому собственнику надо будет получить техническое заключение на квартиру в проектной организации, либо у автора проекта дома, собрать пакет документов: заявление, паспорт, свидетельство о праве собственности, техническое заключение, согласие всех собственников жилого помещения и обратиться в жилищную инспекцию. Если речь идет о здании – памятнике архитектуры, то дополнительно нужно будет разрешение от органа власти, осуществляющего надзор за сохранностью исторических зданий.

Если Вы приобрели квартиру со сложными изменениями и у Вас в свидетельстве о праве собственности указано обременение: «квартира с незаконной перепланировкой», то следует помнить, что жилое помещение обязательно должно быть приведено в первоначальный вид в срок, установленный жилищной инспекцией.

Важно! К данному вопросу следует подойти со всей серьезностью, ведь халатное отношение, в лучшем случае приведет к тому, что жилищный орган решит продать Вашу квартиру с торгов, а в худшем к обрушению дома и человеческим жертвам.

Для наиболее быстрого и эффективного решения проблемы с незаконной перепланировкой рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам, которые на возмездной основе сделают все за Вас и избавят Вас от потери времени и нервов в очередях.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Что можно, а что нельзя

Перед тем как решиться на такой ответственный шаг, нужно разобраться, что можно убирать, а что — категорически нельзя.

Читать еще:  Сколько продлится материнский капитал

«Нельзя сносить несущие конструкции без заключения авторов проекта дома, а также стены, бетонные колонны, пилоны как таковые, нельзя грубо нарушать зонирования, менять фасад. Если имеется перепланировка, любое изменение конфигурации помещения, даже самое незначительное — например, сломали перегородку в стареньком доме между ванной комнатой и уборной, объединив их между собой. Казалось бы, перегородка 10 сантиметров, гипсокартон ничего не стоит, а техник БТИ вышел и нарисовал вам красной краской линию, что перегородка отсутствует или нет. Это уже перепланировка», — объяснил он.

По мнению Зубова, важно отделять простую перепланировку от сложной.

«Давайте все-таки будем объективными и будем отделять сложную перепланировку от простой, которую можно согласовать эскизным решением, нарисовать в плане перегородку и указать, что она демонтирована. Жилинспекция подпишет акт о завершенном переустройстве при принятии этого эскиза до перепланировки», — пояснил гендиректор.

Перепланировка перепланировке рознь

В частности, объединение двух-трех квартир между собой с устройством проемов и усилением металлических конструкций в несущих стенах — это более серьезный проект, решения которого необходимо согласовывать, отметил эксперт.

Но что будет, если инспекция вдруг нагрянет и по факту уже увидит, что стены нет? Все просто — штраф и согласование.

«Ждет предписание жилинспекции, для физических лиц штраф — две тысячи рублей. Абсолютно рабочий штраф. Оплачиваются две тысячи, и мы идем на согласование перепланировки уже по ранее выполненному сценарию», — рассказал специалист.

Он отметил, что существует два варианта. Первый — человек только хочет сделать перепланировку и следует по распоряжению жилинспекции. Второй — перепланировка уже выполнена, ее зафиксировали, после она согласовывается как ранее выполненная.

«Но здесь уже будет административный штраф в размере двух тысяч рублей. Если это коммерческое помещение (мы говорим про первые этажи в многоквартирных домах), тут он может достигать 50 тысяч рублей для юридического лица», — объяснил собеседник «360».

Перепланировка недвижимости после оформления ипотеки

Если вы решили сделать капремонт с изменением технического плана помещения в доме или квартире после оформления жилищного кредита, уведомите об этом банк. Соглашение ипотеки содержит пункт, где описано отношение кредитора к потенциальным изменениям технического состояния жилья. Некоторые кредиторы в таком случае не требуют дополнительной документации, другие требуют узаконить все проведенные работы и предоставить отчет.

Согласование перепланировки после оформления ипотеки

Обязательное условие — оформленное право собственности на недвижимость. Сделать капремонт со сносом или возведением перегородок в новостройке до получения свидетельства о собственности нельзя. Нужно дождаться приемки дома, квартиры и регистрации прав в Росреестре.

Почему не следует делать капитальный ремонт без ведома кредитора? Банк имеет право проверить состояние недвижимости, которая находится в залоге по ипотеке. При обнаружении незаконных изменений на жилой площади банк может потребовать досрочно погасить кредит или срочно оформить внесенные изменения документально. Если такое развитие событий не входит в ваши планы, нужно брать разрешение на перепланировку у кредитора и узаконить проводимые работы.

Читать еще:  Какой номер у квартиры

Перемещение раковины в пределах кухни или ванной комнаты тоже должно быть отмечено в документах. С точки зрения закона, перемещение раковины требует разрешения от БТИ. Хотя это переоборудование, но с точки зрения БТИ такое действие квалифицируется как перемещение мокрой точки. А любое перемещение мокрой точки требует документального подтверждения и согласования.

Когда капремонт ипотечной квартиры завершен, предоставьте копии нового кадастрового и технического паспорта в банк и в страховую компанию. Если после капремонта поменялся метраж помещения, находящегося в ипотеке, придется делать новую оценку жилья для банка и страховщика.

Влияет ли перепланировка на цену?

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Как узаконить изменения в квартире?

  • Шаг 1. Обращаемся с заявлением в БТИ. Важно! Сделать это нужно до начала ремонта, когда ваша идея еще на стадии проекта.
  • Шаг 2. Собираем документы. Кроме заявки на перепланировку вам нужен будет технический паспорт квартиры и выписка ЕГРН. Если первый документ можно заказать там же в БТИ, то справку из Росреестра лучше заказать онлайн. Сделать это можно всего за полчаса, если воспользоваться сервисом ЕГРН.реестр.
  • Шаг 3. Инспекция БТИ. Его сотрудники должны осмотреть квартиру и выдать техническое заключение о целостности стен и разрешение на перепланировку.
  • Шаг 4. Получаем свидетельство о соответствии квартиры СанПиНу от Роспотребнадзора.

Можно ли взять ипотеку на квартиру с перепланировкой

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В каждом конкретном банке свои требования к залоговому имуществу. При ипотечном кредитовании покупаемая квартира служит обеспечением. То есть при невозврате займа это имущество реализуется для уплаты долга. Поэтому банки заинтересованы в ликвидности объекта недвижимости. А перепланировка – это дополнительный риск снижения стоимости. Поэтому не всегда покупателям одобряют подобные кредиты.

Как понять, что в квартире сделана перепланировка? На поэтажном плане в техпаспорте объекта недвижимости неузаконенные элементы отображаются красными линиями.

Если перепланировка согласована, то проблем у заёмщика не возникнет. Если же продавец недвижимости сделал изменения самовольно, то возможны варианты.

  1. Просить собственника исправить этот недостаток не рационально. Продавцу проще найти другого покупателя, который готов рассчитаться сразу, без оформления ипотечного кредита. Быстро узаконить перепланировку не получится. Процедура затянется на месяцы. Поэтому такое решение вопроса практикуется редко.
  2. Банк может закрыть глаза на перепланировку, если о ней неизвестно в БТИ. Это касается незначительных изменений, которые не могут негативно повлиять на стоимость объекта.
  3. Банк вправе потребовать оформить нотариально заверенное заявление специальной формы. Согласно документу заёмщик подтверждает, что ему известно о несанкционированной перепланировке. А также обязуется привести помещение в первоначальный вид за свой счёт при предъявлении претензий со стороны БТИ или взыскании квартиры банком. Такое практикуется, например, при оформлении ипотеки в Газпромбанке.
  4. Банк сразу откажет в кредите, как только узнает о перепланировке в квартире.
Читать еще:  Как получить социальное жилье в спб

Нормы и правила перепланировки

Перепланировка должна соответствовать множеству нормативных документов. Наиболее полные сведение можно получить у фирм, которые занимаются созданием проектов. Ниже приведены лишь некоторые нормы, на которые стоит опираться собственникам.

  • Площадь наибольшей (общей) комнаты должна быть более 16 квадратов. Для однокомнатных допускается уменьшение площади жилой комнаты до 14 квадратных метров.
  • Вход в ванную с санузлом должен быть размещен в коридоре.
  • Камин устанавливается в многоквартирном доме только для квартир последнего этажа.
  • В жилых комнатах должно быть естественное освещение.
  • Вход в ванную комнату должен быть оборудован порогом, а полы — гидроизоляцией.

Для перечисленных норм бывают исключения. Например, вход в санузел через жилую комнату разрешается в квартирах инвалидов-колясочников. А запрет на камин распространяется только на дровяные конструкции.

Нормативная база

Основным законом, регулирующим перепланировку, является Жилищный Кодекс России. Глава 4 посвящена основным вопросам, включая терминологию и порядок проведения процедуры узаконивания планировки. Кроме того к важным законодательным актам для этой сферы можно отнести:

  • Постановление Госстроя №170 “Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилого фонда”;
  • Постановление главного сан.врача РФ №64 “Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10”;
  • ФЗ №384 “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”.

Использует еще ряд ГОСТов и СНИПов федерального значения, а также региональные документы. Например, для Москвы одним из основополагающих законов является Постановление Правительства Москвы №508 “Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах”.

Порядок перепланировки

Начать оформлять перепланировку нужно до основного ремонта, так как для большинства работ требуется предварительное согласование. Гражданину потребуется собрать комплект документов, среди которых — согласованный проект перепланировки.

Попробовать создать проект можно самостоятельно. Но высока вероятность отказа, так как без соответствующего образования практически невозможно разобраться в технических нюансах. Собственник квартиры может нанять специалиста с допуском СРО для составления проекта.

Обратите внимание! Многие фирмы предлагают не только создать проект планировки, но и взять на себя обязанность по согласованию заявления, а также регистрации всех изменений.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector