Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли взять ипотеку и сдавать квартиру

Сберечь и приумножить: выгодно ли покупать квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду?

Вложения в недвижимость не перестают быть популярным способом сохранения денежных средств. Как правило, жилье на первичном рынке с течением времени дорожает, особенно в пределах Петербурга, а на вторичном – падает в цене. Мест под застройку остается все меньше, поэтому имеет смысл купить квартиру сегодня и прилично заработать на ее продаже через несколько лет либо получить доход от сдачи в аренду.

Что делать, если у вас нет настолько крупной суммы, чтобы вложить ее в недвижимость? На этот случай есть ипотечный кредит, а ежемесячные платежи по нему можно компенсировать сдачей жилья в аренду. Может ли такая схема «отбить» средства, вложенные в квартиру или даже принести дополнительный доход? Разберемся во всех нюансах.

Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?

По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.

Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки.

С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.

При каких условиях кредитования аренда окупит ипотеку

Самое главное условие для кредита, который вы планируете погашать арендой, одно — ставка найма не должна быть ниже ежемесячного ипотечного взноса. В идеале, чтобы она превышала его.

При этом важную роль играет величина первоначального взноса, которая поможет сократить ежемесячный платеж и приблизить его к арендной ставке.

Представим себе покупку в ипотеку квартиры за 15 миллионов тенге. На эту сумму можно купить 1-комнатную квартиру в Нур-Султане с ремонтом. В регионах данная цена позволит приобрести 2-комнатную или даже 3-комнатную квартиру. Рассмотрим условия займа в рамках самой популярной ипотеки — «Баспана Хит».

Сдать «однушку» в Нур-Султане реально за 100 000 тенге в месяц с оплатой арендатором коммунальных услуг. В областных центрах также возможно сдать 2- или 3-комнатную квартиру за 100 000 тенге в месяц. Большой плюс в том, что ставка найма с годами увеличивается, а ежемесячный платеж по ипотеке — нет. При аннуитетном виде платежа он остается неизменным до конца срока займа. Следовательно, не придется тратить свои деньги для оплаты ипотечных взносов. А с годами растущая ставка найма может возмещать неизбежно возникающие затраты. Однако, если арендный платеж будет примерно равен ипотечному, то вряд ли получится полностью покрыть затраты на первоначальный взнос.

В вышеуказанной схеме стоит учесть множество нюансов. Во-первых, только при 40-процентном первоначальном взносе мы смогли примерно уровнять ежемесячный платеж и ставку найма. Чем меньше «первоначалка», тем больше придется доплачивать банку из личных средств.

Во-вторых, желательно приобретать квартиру на вторичном рынке. При покупке новостройки нужно будет отдать немалую сумму за ремонт и потратить на него время, в лучшем случае месяца три. А при покупке «вторички» вполне вероятно можно получить не только косметический ремонт и частично мебель, но еще и квартирантов в придачу.

В-третьих, не стоит забывать и о тратах. Например, это ежегодная страховка или налог за аренду. Так, с 1 января 2019 года владельцы квартир могут по закону сдавать их в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В случае, если годовой доход с квартиры не будет превышать 1 175 МРП в год или 3 264 150 тенге в этом году, то хозяину квартиры достаточно ежемесячно оплачивать ЕСП (единый совокупный платеж).

Для жителей городов республиканского и областного значения сумма ЕСП установлена в размере 1 МРП, а для граждан, проживающих в других населенных пунктах, в размере 0,5 МРП. При этом сдавать квартиру можно только частным лицам и нельзя использовать наемный труд.

Также время от времени придется тратиться на какие-то ремонтные работы. Особенно это касается устаревшего жилищного фонда.

Ипотечная квартира: какие права и ограничения есть у владельца

Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.

Права собственника

До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.

Регистрация

При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.

Читать еще:  Кто устанавливает тарифы жкх

Сдача в аренду

Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.

Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.

Ремонт и перепланировка

Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.

Согласование перепланировки проходит в три этапа:

Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.

Получение разрешения страховой компании.

Получение согласия банка-кредитора.

Передача по наследству

Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.

Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:

Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.

Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.

Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.

В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.

Перевод в нежилое помещение

Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

Можно ли платить за ипотечную квартиру, за счет сдачи ее в аренду

  • 1. Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?
  • 2. Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?
  • 3. Какие права имеет банк?
    • 3.1 Как избежать проблем?

    В настоящее время ипотека считается простым вариантом, помогающим обзавестись недвижимостью, для все, у кого нет возможности купить ее на свои накопленные средства или иными подобными способами. И тем не менее не всем при этом ясно: какими правами обладает человек в отношении к ипотечной квартире, к примеру, *можно ли сдавать квартиру в ипотеке* и т. п. Ведь по большому счету квартира является вашей, но вроде как она все еще находится в собственности банка.

    Если люди покупают квартиру, грубо говоря на будущее, и пока живут в другом месте, то многие задумываются о том, чтобы использовать квартиру и получать за счет этого неплохой доход. Тем более, что такой заработок можно пустить на погашение долга перед банком, оплачивая ежемесячно ипотеку. В то же время возникает закономерный вопрос – законна ли услуга «аренда квартиры в ипотеке», если квартира фактически пока не принадлежит человеку в полной мере.

    Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?

    В реальности ответ на данный вопрос до банального прост – квартиру сдавать можно, это вполне законно. Ведь, несмотря на оформление ипотеки, она считается вашей собственностью по документам и по закону, хотя и приобретена на занятые у банковского учреждения средства.

    Во время оформлении квартиры вы получите свидетельство о регистрации в госорганах, там сказано: вы — владелец квартиры. И тем не менее в соглашении есть важная оговорка о том, что объект жилья числится в залоге у банка по денежному кредиту. И все же подобный нюанс ни коим образом не является запрещением для владельца квартиры регистрировать в своей квартире членов семьи или родственников.

    В то же время вам нужно сообщить банку заранее о своем намерении прописать кого-либо в квартире прописать. Для этого нужно подать в банк заявление, написанное в соответствующей форме. Если вам хочется зарегистрировать на жилой площади лиц посторонних, то вам придется получить от банка специальное разрешение, которое тоже можно получить с помощью специального заявления, составленного в письменном виде. Чаще всего банки спокойно дают разрешение на регистрацию посторонних лиц. И тем не менее их срок регистрации не может превышать период в 11 месяцев.

    Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?

    Сдать аренду объем жилья заемщик имеет полное право, этот факт оговаривается в российском законе об ипотеке. И все-таки в соглашении и в законе ест важный пункт – «в случае отсутствия других моментов, что предусматривает ипотечное соглашение». По большому счету, в данный пункт внести можно все, что угодно. Этим часто и пользуются банки. Данный пункт они используют в требованиях – указывать в кредитном соглашении всех, кого планируется прописать, о сдаче жилья в аренду посторонним лицам, их регистрации в квартире. По большому счету сдача квартиры в аренду для банка считается лишь позитивным показателем, потому что таким образом заемщик обретает дополнительный заработок, значит надежнее можно расплачиваться по кредитам. Исходя из этого банк лишь снижает личные риски.

    Многие банки дают согласие на регистрацию посторонних лиц в заемном объекте жилья, на сдачу его в аренду, при четком условии: все права заемщика ущемляться не будут ни коим образом. Само банковское учреждение не принимает фактического участия в подписании соглашения аренды, в регистрации лиц в жилой квартире, не отвечает за контроль налогов и все остальные мероприятия. Это все находится в ведении и под контролем самого заемщика. Важно и то, что по договору банк может проверять состояние залогового имущества, точнее речь идет об ипотечной квартире. Выходит, что работники банка в любой момент могут проверить документы на квартиру и то, что с ней сейчас происходит, проверить, кто живет в квартире, в каком состоянии она находится. Если в квартире проживают личности сомнительные, не зарегистрированные в соглашении, а состояние жилья так сказать оставляет желать лучшего, то у самого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы.

    Какие права имеет банк?

    В первую очередь банк в праве применить штрафные санкции, начиная единовременным штрафом на достаточно большую сумму денег, заканчивая начислением штрафа ежедневного. Такой штраф вычисляется исходя из общей суммы остатка заемных финансовых средств по кредиту. Наиболее строгое наказание, к которому иногда прибегают банковские работники в такой ситуации – требование незамедлительного досрочного погашения взятого кредита.

    Как избежать проблем?

    Мы уже выяснили: можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

    И все же несмотря на вышеперечисленные не самые приятные наказания, лишь порядка 5 процентов ипотечных заемщиков сообщают своему банку о факте сдачи жилья в аренду. Остальные же предпочитают делать это «по-тихому», то есть умалчивая о своем дополнительном доходе. Кроме того большинство в настоящее время покупает квартиру в ипотеку как раз с той целью, чтобы ее активно сдавать в аренду. Квартиры покупают на будущее для своих детей, а пока она в кредите, в ней проживают квартиросъемщики, которые оплачивают квартиру эту самую квартиру. Сдача квартиры – дополнительный заработок для заемщика, для банка это выгодно, банк, конечно, не всегда приветствует скрытность и обман со стороны заемщика. Поэтому если уж вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, есть смысл об этом своему банку сообщить. Если же вы уверены в своих силах и возможностях, то оформить ипотеку можно здесь.

    Как правильно сдавать квартиру в ипотеке

    Договор на аренду ипотечного жилья будет несколько отличаться от стандартного, т.к. в сделке будут участвовать не две, а сразу четыре стороны:

    • заемщик, т.е. владелец недвижимости;
    • арендатор;
    • банк, как сторона, владеющая обременением на жилье;
    • страховая компания, так как банки требуют обязательное страхование подобных сделок.

    Как видите, сдавать квартиру в ипотеке действительно можно. Однако подойти к этому следует взвешенно и заручившись согласием банка, чтоб не навредить себе и избежать дальнейших печальных последствий.

    Города с населением до миллиона

    Для примера возьмём четыре города – Рязань (540 тыс. чел.), Архангельск (348 тыс. руб.), Псков (210 тыс. чел.) и Сызрань (170 тыс. чел.).

    В центре Рязани 40-метровую однушку можно купить за 1,9 млн руб. При сроке 15 лет и первом взносе 20% ежемесячный платёж составит 16 тыс. руб. При этом сдать такую квартиру можно за 13-15 тыс. руб. В интернете есть даже предложения по сдаче 40-метровой квартиры за 25 тыс. руб., но с хорошим ремонтом.

    В Архангельске средняя стоимость 40-метровой однокомнатной квартиры в центре составляет 3,5 млн руб. По ипотеке ежемесячно нужно будет отдавать порядка 29,7 тыс. При этом от сдачи такой жилплощади можно выручить 23-25 тыс. руб. в месяц.

    В Пскове квартира 40 метров стоит 1,5 млн руб. При ежемесячном платеже по кредиту в 12,7 тыс. руб. сдать такую квартиру можно только за 7-8 тыс. руб. в месяц.

    В Сызрани квартира площадью 40 метров в новостройке стоит 1,3 млн руб. Ежемесячный платёж по ипотеке составит 11 тыс. руб. Стоимость аренды в месяц составляет примерно 6-7 тыс. руб.

    Квартира, находящаяся в ипотеке, может сдаваться на законодательном уровне. Некоторые банки в ипотечном договоре указывают пункт о запрете аренды имущества. Фактически они не могут запретить владельцу распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

    Статья 29 ФЗ №1020 Закона об ипотеке гласит, что дополнительные пункты могут включаться в договор. Некоторые финансовые организации используют эту статью, как аргумент. Другие относятся более лояльно, игнорируя деятельность собственника, пока платежи вносятся исправно.

    Для сдачи жилья не нужно регистрировать ИП или ООО. Доказать банковскому учреждению, что владелец извлекает из аренды выгоду, практически нереально.

    Если военнослужащий интересуется, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке, то ситуация неоднозначна. Владелец может распоряжаться собственным имуществом, заключать договор аренды. Но военнослужащим нельзя заниматься коммерческой деятельностью.

    Военная ипотека выплачивается, как военнослужащим, так и государством. Поэтому лояльное отношение банка к сдаче ипотечного жилья оказывается прямо противоположно отношению государства.

    Что говорит закон?

    Нормативно-правовой акт, регулирующий вопросы, связанные с ипотечным кредитованием — Федеральный Закон №102 «Об ипотеке». В нем указано, что заемщик кредитных средств является собственником, а значит может использовать имущество собственнолично. Законом позволяется взять ипотеку и сдавать квартиру.

    Статья 29 Жилищного Кодекса РФ гласит: «Собственник имеет право проживать в квартире, извлекать из нее доходы». Статья 209 ГК РФ противоречит, указывая ограничение прав: «Интересы третьих лиц следует соблюдать». Конкретную ситуацию представляет банк.

    На законодательном уровне аренда залогового имущества разрешена. Главное условие — сохранение его от порчи, разрушения третьими лицами.

    Нужно ли оповещать банки?

    Законом не предусматривается оповещение финансового учреждения при сдаче в аренду ипотечного имущества. Пока юридически квартирой владеет банк, он может устраивать проверки. Чтобы избежать лишних проблем, желательно его проинформировать о наличии жильцов.

    Оповещать учреждение нужно. Данная информация указана в ипотечном договоре. Также потребуется предоставить документацию.

    Важно! Если в документе не указан пункт необходимого оповещения банка в случае аренды залоговой квартиры, то договор найма оформляется стандартно.

    Фин. учреждения опасаются лишиться предмета залога, получить испорченное имущество низкой стоимости. Небрежное обращение арендатора приведет к потере товарного вида и падению стоимости.

    Условия банков

    Существует 3 условия касательно аренды ипотечной квартиры:

    • Банк разрешает сдать квартиру в аренду. Такое случается редко.
    • Финансовая организация разрешает аренду, но условия сделки следует письменно согласовать с организацией.
    • В документе указан пункт, категорически запрещающий найм квартиры.

    Чаще всего банки дают согласие. Чтобы его получить, нужно собрать документы:

    • Заявление в финансовое учреждение;
    • Договор аренды заключается в 3-х экземплярах, один остается у банка.
    • Документ, подтверждающий согласие страховой компании.

    Ипотека в Сбербанке

    Сдать квартиру в ипотеке от Сбербанка без его согласия не получится. В ипотечном документе указан пункт, где аренда залогового имущества запрещена банком.

    Чтобы получить разрешение, нужно предоставить письменное заявление. Чаще всего Сбербанк принимает положительное решение по заявке. Банк предупрежден, поэтому негативные последствия не последуют.

    В России распространена практика устной договоренности. Разумеется, плюсы неоспоримы: никто не сможет уличить в нарушении условий. Присутствуют и риски.

    Можно ли так заработать?

    Так выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру? На рынке недвижимости аренда всегда будет востребована. Стоимость съемной квартиры всегда достаточно высока. Если сдавать квартиру, то платить за ипотеку будет намного легче.

    Пока не погашена ипотека заработать съемом жилья будет проблематично. Суммы хватит на погашение ежемесячного платежа. Поэтому извлечь прибыль не удастся.

    Важно! Есть возможность рассмотреть долгосрочную перспективу — сдача квартиры до погашения всей суммы долга. Учитывая, что собственные средства были потрачены только на оплату первоначального взноса, а ипотечные платежи гасились жильцами, выгода очевидна.

    Существуют и недостатки такого метода:

    • Большинство арендаторов плохо относятся к имуществу, им не принадлежащему. В случае порчи банк получит возмещение от страховой, а вот заемщику придется ремонтировать жилье за свой счет.
    • Следует сделать капитальный ремонт по окончании отношений с банком.
    • Критическое отношение банков и страховых компаний к такому виду деятельности.

    Риски, штрафы и санкции

    Если договор аренды оформляется незаконно, то начисляются штрафы и санкции, а риски несет не только собственник жилья, но и арендатор. Если квартира находится в залоге у банка, арендатору следует проверить, имеется ли у владельца письменное разрешение Сбербанка, ВТБ 24 или другого банка.

    Если в ипотечном договоре указан пункт, не разрешающий сдачу жилья, то аренда признается недействительной, а арендатору предстоит выселение. Конкретный размер штрафа при нарушении условий указывается в ипотечном соглашении.

    Грубое нарушение приведет к расторжению договора финансовой структуры с заемщиком, с последующим требованием погашения суммы долга. Вот почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке. Точнее, сдавать можно, четко следуя правилам.

    Заключение

    В заключении стоит сделать выводы:

    • Владелец имеет право сдавать собственную квартиру.
    • Рекомендуется известить финансовую организацию о ваших намерениях.
    • Оповещение банка о сдаче жилья положительно скажется на его решении.
    • Сдача квартиры в аренду позволяет погасить ипотеку.
    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector