Можно ли согласовать перепланировку после ремонта

Можно ли согласовать перепланировку после ремонта

Заранее узнав алгоритм действий, сориентировавшись в последовательности посещения нужных организаций, будет несложно самостоятельно сформировать необходимый пакет документов для подачи иска в суд. Разыскивая ответ на вопрос – как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, хозяева недвижимости должны помнить, что:

• Преобразования квартир можно оформить еще до совершения изменений, не обращаясь в суд, а подавая нужный пакет документов в архитектурный отдел (районную администрацию вашего города);
• Перепланировку жилья рекомендуется делать, предварительно составив проект требуемых преобразований, подготовив все необходимые расчеты и чертежи. Это касается отдельных зон или всей площади недвижимости. В противном случае, придется все строительные и монтажные работы узаконивать, обращаясь только в суд, другие официальные инстанции для оформления нового технического паспорта;
• Если не узаконена перепланировка, как-то сделать другие документы на куплю-продажу объекта или иные сделки не удастся, пока не оформлены самовольные преобразования в квартире;
• Подготовив полный пакет необходимых документов – сможете подать запрашиваемые копии и оригиналы в суд города (в своем районе), составив грамотно прошение для узаконивания выполненных преобразований, включая архитектурное бюро (райадминистрация).

Узаконивание перепланировки — амнистия не для всех

Действительно, в 2011 году московскими властями было принято распоряжение, в соответствии с которым фактически происходит узаконивание самовольной перепланировки в г. Москве (подробнее см. по ссылке). Однако это решение содержит ряд ограничений.

Во-первых, амнистия распространяется только на тех хозяев квартир, которые сами заявят в Мосжилинспекцию о факте проведенного переустройства.

Во-вторых, согласовать постфактум можно будет только те работы, которые не нарушают существующие СНИПы, не угрожают жизни и здоровью других людей, не изменяют архитектурного облика дома.

К примеру, узакониванию не подлежат:

• Установка радиаторов центрального отопления на балконе
• Устройство системы «теплый пол», подключенной к обще домовому водоснабжению
• Демонтаж несущих конструкций без проведения расчетов
• Переустройство чердака

Такие нарушения однозначно будут признаны незаконными. Собственнику квартиры придется привести ее в первоначальное состояние и уплатить штраф. Можно попытаться сохранить сделанный ремонт, обратившись в суд. Но шансы на решение в пользу истца невелики. Именно поэтому лучше заблаговременно провести согласование перепланировки и узаконить её.

Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?

Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.

Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.

Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.

Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.

Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.

Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.

Если же разрешение на перепланировку вы получили, смело можно приступать к ремонту. Однако необходимо строго соблюдать разработанный проект перепланировки.

Подготовка проектной документации

Проект перепланировки нужен, чтобы сотрудники архитектурного отдела убедились в безопасности предстоящих ремонтных работ.

Для чего нужен техпаспорт

Чтобы подготовить проект, нужно взять техпаспорт на жилплощадь. Выдается он в БТИ (бюро технической инвентаризации). В техпаспорте есть схема стен, год возведения дома, есть и другая техинформация.

Если у вас уже имеется техпаспорт, ему не более пяти лет, новый получать не требуется. В противном случае нужно вызвать специалиста и сделать новый. Услуга платная, цена зависит от местного БТИ или организации, которая его заменяет, срочности и необходимости выезда техника на жилплощадь.

Благодаря техпаспорту станет ясно, какие стены несущие, что можно сделать в вашей квартире. То есть на его основании делается проект.

Как сделать проект

Сделать проект самостоятельно, используя типовые проекты (они есть в открытом доступе в Интернете, к примеру, на сайте Мосжилинспекции).

Заказать в архитектурном бюро или у дизайнера. К архитекторам придется обращаться, если перепланировка сложная, например, вы решили объединить ванную с туалетом, сделать теплый пол, перестроить кухню. Подобные комплексные перепланировки могут рассчитывать лишь проектные компании с соответствующим допуском. Иначе разрешение вам не выдадут.

Как проверить компанию

Заказывать проектную документацию нужно только у компании, обладающей допуском СРО (свидетельством, которое выдается саморегулируемой организацией для выполнения различных работ) на создание проектов. Когда-то были лицензии, теперь — допуски, информацию о которых вписывают в реестр СРО.

Перед тем, как доверить компании создание перепланировочного проекта, убедитесь в том, что у нее есть такой допуск. Вот как нужно действовать:

Попросите допуск к проектным работам.

Обратите внимание, в какой СРО числится фирма и какой у нее номер в реестре.

На сайте СРО посмотрите, числится ли фирма в списке ее членов.

Если нет никаких сомнений в добросовестности организации, заказывайте у нее услугу. На сроки и стоимость влияет сложность проекта и сама компания. Ее задача — согласовать и подготовить техзаключение о том, что перепланировочные работы безопасны и допустимы.

Согласование с администрацией

С проектом нужно идти в районный архитектурный отдел. С собой не забыть взять кроме проекта и техзаключения:

Заявление на перепланировку. Составляется в свободной форме, но муниципалитет может установить свои правила, уточните.

Согласие на работы от всех собственников квартиры. Составляется в письменном виде, заверяется у нотариуса.

Если жилплощадь получили по ДДУ, то нужен ДДУ и акт приемки-передачи. В других случаях — договор купли-продажи.

Документ, который подтверждает ваше право на жилплощадь, например, выписка из Росреестра.

Вам должны дать расписку о том, что взяли документы. Если не будет никаких претензий, через полтора месяца вам выдадут разрешение. В противном случае у вас 3 пути:

Отказаться от перепланировки.

Если получили разрешение, сохраните его, так как нужно будет согласовывать готовую перепланировку.

Как оформить перепланировку квартиры?

Штраф за незаконную перепланировку, согласно КоАП, составляет 2-2,5 тысячи рублей для физлиц и 40-50 тысяч для организаций и предприятий. Если в квартире или офисе после капремонта выявят нарушения строительных норм, то придётся вернуть помещение в изначальное состояние. Чтобы избежать финансовых потерь, стоит согласовать план перестройки заранее. В Москве с 21 августа приём соответствующих заявлений проводится только онлайн, на сайте mos.ru.

Что можно изменить в квартире?

Правила перепланировки установлены Жилищным кодексом и постановлением правительства №508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных домах». По согласованию с жилищной инспекцией можно сделать проёмы в стенах. Если это несущая стена, то в ней делается узкий проём с усилением, а если межкомнатная перегородка — проём может быть шире и в нём разрешено устанавливать раздвижные двери. Таким образом можно объединить кухню и гостиную. Но при этом плита на кухне должна быть электрической.

Также собственник может увеличить площадь ванной или туалета за счёт коридора, расширить балкон, сформировав арку шириной до 1 метра. Разрешено протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка. Если перепланировка затрагивает общедомовую территорию, её нужно согласовать с соседями.

Что запрещено?

Категорически запрещено полностью сносить несущие стены или межкомнатные перегородки. Если у вас газовая плита, объединять кухню и жилую зону квартиры не разрешается. При ремонте нельзя увеличить балкон за счёт площади гостиной или спальни или перенести на балкон батареи. Не получится согласовать с жилинспекцией оборудование тёплого пола за счёт общего отопления или разместить ванную или туалет в жилых комнатах.

Запрещается делать переустройство в домах, признанных аварийными.

Куда обратиться?

Перед тем как начать масштабный ремонт, собственнику нужно составить проект перепланировки. Этим занимаются проектно-технические бюро с допуском СРО (саморегулируемой организации) или в БТИ. Для работ понадобится техпаспорт и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а стоимость проекта составит около 10-20 тысяч рублей. К проекту инженеры должны приложить договор авторского надзора, акты скрытых работ, техническое заключение о состоянии конструкций зданий и возможности перепланировки, копию свидетельства допуска СРО. Иногда требуется согласовать проект с управляющей компанией или ТСЖ.

Затем заявление для согласования перепланировки подают через МФЦ или напрямую в администрацию района, в котором есть жилищная инспекция или архитектурный отдел. К заявлению прилагается проект ремонта, документы на квартиру и её техпаспорт. Понадобится также нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку. Если ремонт затрагивает общую собственность, следует предоставить разрешение собрания жильцов.

Решение о разрешении на переустройство выносят в течение 45 дней. Затем собственник может лично явиться за документами, либо их пришлют заказным письмом. Важно, что ремонт нужно сделать до истечения срока действия согласования на него. В Москве этот период равен 1 году. Когда ремонт закончен, сообщите об этом в жилинспекцию, написав заявление об оформлении акта о завершённой перепланировке. Через 10 дней после подачи заявления к собственнику придёт межведомственная комиссия, которая составит итоговый документ. Дальше остаётся только получить новый техпаспорт на квартиру в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину.

Москвичи смогут подать заявление онлайн

В Москве с 21 августа подать заявление о перепланировке можно только онлайн на портале mos.ru в разделе «Жильё, ЖКУ, двор», воспользовавшись онлайн-услугой «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме». На сайте мэра и правительства столицы отмечают, что при подаче заявления сокращён список необходимых документов. Больше не понадобятся протокол общего собрания, если он раньше уже был передан на хранение в Мосжилинспекцию, и журнал производства работ, если в помещении не затрагиваются несущие конструкции. Упростили и процесс согласования работ, для которых не требуется проектная документация.

К заявлению нужно приложить в электронном виде проектную документацию (проект перепланировки, техническое заключение), подписанную электронной подписью проектной организации. Если же понадобятся дополнительные документы, их можно загрузить и направить в Мосжилинспекцию через личный кабинет.

Могут ли отобрать квартиру у собственника, который не узаконил перепланировку?

Да, могут. Чтобы лишиться собственности, нужно совершить следующие нарушения:

• Незаконно выполнить планировку, которая вредит имуществу соседей или конструкции дома.
• Отказаться приводить жилье в прежний вид.

В 2017 году в Москве зафиксированы случаи, когда на квартиру накладывали судебный арест из-за того, что владелец выполнил незаконную перепланировку и отказался приводить жилье в прежний вид.

По решению суда у собственников изымали квартиры и продавали их с торгов. На вырученные деньги судебные инстанции возвращали жилье в прежний вид, а оставшиеся средства передавали бывшим владельцам.

Жилищный кодекс предусматривает не просто возврат квартиры к прежнему виду, но и изъятие собственности в случае игнорирования требования.

За что придется заплатить?

Услуга согласования — бесплатная. Но, несмотря на это, за прочие действия при согласовании перепланировки в новостройке придется заплатить:

2 000 — 7 000 руб.: получение технического паспорта БТИ с планом квартиры;

от 15 000 руб.: создание проекта перепланировки;

от 20 000 руб.: получение технического заключения о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки;

от 25 000 руб.: услуги посредника по согласованию перепланировки для экономии сил и времени собственника.

Куда обращаться для оформления перепланировки в квартире?

Оформление перепланировки начинается с того, что на объект выезжает техник БТИ для подготовки техпаспорта особого образца, в котором отражены два состояния квартиры: до и после проведения перепланировки.

Затем подаются документы на перепланировку в департамент градостроительства:

• техпаспорт на помещение;
• заявление на перепланировку;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• нотариально заверенное согласие всех собственников на проведение перепланировки.

Подать эти документы нужно, чтобы получить от администрации официальный отказ в согласовании перепланировки. Этот документ требуется в суде.

Одновременно с этим нужно собрать документы от контролирующих организаций. Свое заключение о том, что выполненная перепланировка может быть сохранена, должны дать проектировщик, пожарные и СЭС. Специалисты СЭС проверяют, были ли при выполнении работ нарушены санитарные нормы и правила. Пожарная инспекция рассматривает перепланировку на соответствие требованиям пожарной безопасности. Собрав все заключения, собственник обращается в суд с иском об узаконивании перепланировки.

Если сбором документов занимается специалист БТИ, подготовка заключения только в одной контролирующей организации обойдется собственнику квартиры в сумму от 3 тыс. рублей. Если необходимо, юрист БТИ может также составить исковое заявление в суд (стоимость — 3 тыс. рублей). Отдельно оплачивается представительство юриста в суде.

В целом узаконивание уже сделанной перепланировки обойдется собственникам примерно в два раза дороже, чем оформление перепланировки по закону, когда владелец квартиры получает разрешение на перепланировку перед началом работ. Получение разрешения на перепланировку по закону с помощью специалистов БТИ стоит 13–15 тыс. рублей (без учета затрат на разработку проекта). Оформление уже сделанной перепланировки — от 30 тыс. рублей.

Шаг 4. Получить закрывающие документы

После окончания ремонта требуется снова обратиться в Мосжилинспекцию, предъявив журнал выполненных работ. Там создадут приёмочную комиссию, которая проверит, действительно ли ремонт соответствует документам.

Если всё в порядке, то комиссия подпишет акт приёмки, который нужно отнести в БТИ. Там выпишут новый технический паспорт помещения с учётом всех изменений. Если вследствие работ площадь вашей квартиры не изменилась, то на этом для вас всё закончилось. Если площадь увеличилась или уменьшилась, придётся менять свидетельство на право собственности.