Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли сдавать комнату в коммуналке

Можно ли сдать комнату в коммуналке без согласия соседей

Один в поле не воин. А без согласия соседей по коммунальной квартире — не наймодатель.
В этом убедился предприимчивый владелец одной из комнат в питерской коммунальной квартире. Без договора и согласия других собственников он с завидной регулярностью сдавал свои комнаты квартирантам.
Второй собственник коммуналки посчитал свои права нарушенными и обратился в суд. В исковом заявлении он потребовал запретить ответчику сдавать комнаты и места общего пользования в коммунальной квартире без своего предварительного письменного согласия.

Решение суда первой инстанции

Суд первой инстанции истцу отказал. В своем решении он исходил из того, что«запрет сдавать в аренду комнаты без получения предварительного согласия истца, как участника общей долевой собственности, повлечет нарушение прав ответчика».
Что касается требования об обязательном письменном согласии истца, то суд его также не удовлетворил, «поскольку указанное согласие ответчик должен получать в силу закона».

Рассмотрение дела в апелляционном суде

Несогласный с решением суда истец подал апелляционную жалобу. Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил ее, отменив решение суда первой инстанции.
Собственнику-наймодателю запретили сдавать комнаты и места общего пользования в коммунальной квартире без получения предварительного согласия истца.
Вынося свое решение, суд руководствовался тем, что порядок владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат определяют соглашением.
Так как между истцом и ответчиком такое соглашение заключено не было, «распоряжение ответчиком правом долевой собственности без согласия иного сособственника в виде передачи права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам нарушает права истца, как собственника комнаты в коммунальной квартире и части общего имущества».

Рассмотрение дела в кассационном суде

Теперь уже горе-наймодатель оказался недоволен решением суда и подал кассационную жалобу, требуя отменить решение апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, суд установил, что собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование другим лицам, нона основании договора и с соблюдением законных прав и свобод соседей.

«Предоставление собственником комнат в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнат другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире».

Так как соглашения о порядке пользования и владения общим имуществом между истцом и ответчиком не было, требования истца были удовлетворены на законных основаниях.
Тем самым Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил решение апелляционного суда без изменений (определение № 88 – 1495/2021).

Приватизированная комната

Если же ваша комната в коммунальной квартире уже приватизирована, то вы можете ее сдавать, но уведомив других людей, потому что она является вашей собственностью лишь частично. Необходимо соблюдать главное правило и помнить про нормы проживания на небольшой территории. Согласно закону на одного человека должно приходиться не менее 12 квадратных метров. Именно поэтому вы не сможете сдать в аренду комнату под мастерскую или офис.

Условия сдачи необходимо сразу же описать в договоре аренды. Он схож с тем документом, который заключается при съеме квартиры. В нем также нужно указать адрес, паспортные данные всех сторон, условия и сроки внесения оплаты, основные условия аренды. Найм комнаты в коммунальной квартире можно провести только после того, как будет получено согласие всех проживающих жильцов, которые имеет на нее права.

Важно внести информацию о пользовании общими службами, чтобы не возникало споров и разногласий. Если же в вашем жилище появись другие жильцы, которые не были описаны в основном контракте и это было сделано без вашего ведома, то вы имеете право прекратить договор аренды досрочно без выплаты компенсации.

Важно понимать, что вам не нужно разрешение соседей других комнат в коммунальной квартире на сдачу или аренду помещения. Но вам потребуется их письменное согласие на то, что они не против использовать с нанимателем один санузел и кухню.

Читать еще:  Ипотека на долю в квартире

Прежде всего, придется учитывать дополнительный и весьма весомый фактор – соседей. Собственников других комнат тоже можно понять. Мало кому нравится, чтобы в квартире присутствовали чужие люди, тем более если они часто меняются. В конфликтной ситуации соседи могут чинить препятствия нанимателям, не давая им пользоваться кухней, ванной и другими местами общего пользования. Однако чем больше комнат в коммунальной квартире, тем, как показывает практика, индифферентней отношение соседей к подобным вопросам.

Если же вы – хозяин комнаты в небольшой коммунальной квартире, где все соседи знают друг друга уже не один год, единственный выход из ситуации – договориться с ними полюбовно.

Заручившись поддержкой остальных жильцов, можно приводить комнату в презентабельный вид: навести в ней чистоту и снабдить мебелью (должны быть хотя бы стол, диван, два стула, холодильник). Это повысит ваши шансы найти нанимателя в кратчайшие сроки.

Изучаем спрос

Среди районов Петербурга наибольшим спросом у нанимателей пользуется центр города. Однако многие коммуналки здесь – это большие, густонаселенные квартиры, в которых может быть и шесть, и шестнадцать комнат. «Малоформатных» коммуналок (не больше четырех-пяти комнат) в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах немного, поэтому конкуренция за них среди нанимателей достаточно высока.

На окраинах найти малонаселенную, небольшую коммунальную квартиру проще, причем ставки аренды здесь значительно ниже, чем в центре города.

Следует также учесть, что абсолютное большинство съемщиков не хотят жить в одной квартире с ее хозяином. Наниматели в такой ситуации опасаются повышенного контроля со стороны домовладельца.

Назначаем цену

Факторов, влияющих на арендную ставку комнат в коммунальных квартирах и, соответственно, на доходность от сдачи жилья в аренду, несколько. Среди главных – количество комнат в квартире, ее населенность, а также местоположение. Чем ближе к дому станция метро, тем дороже обходится аренда квартиры в нем. Важно также состояние комнаты и мест общего пользования в квартире – они должны выглядеть прилично (как минимум там должно быть чисто). Еще лучше, если в самой комнате, а также в местах общего пользования недавно проводился косметический ремонт.

Ставки аренды комнат меняются в соответствии с сезоном. В мае они традиционно немного снижаются, а в летние месяцы, когда Петербург наводняют туристы, абитуриенты, сезонные работники, спрос на съемное жилье повышается в несколько раз. Уже в июне-июле ставки обычно подрастают на 1-4%. Следующий пик ажиотажного спроса на рынке аренды традиционно придется на конец отпускного сезона – август-сентябрь. В это время стоимость найма обычно вырастает на 10-15%.

Как договориться

По закону все собственники общей квартиры имеют право пользования местами общего пользования в ней. Коридор, ванная и туалет одинаковы для всех. Договориться удается не всегда, особенно когда дело касается коммунальных платежей за газ, воду и электричество. Часто конфликты возникают по поводу чистоты на кухне или курения одного из жильцов. Изредка дело доходит до ножа и убийства.

Читать еще:  Как узнать и оплатить налог на квартиру

Предположим, вы хозяин комнаты в коммуналке. Как решить этот вопрос, не говоря ни одного резкого слова жильцу рядом с вами? Для начала надо разобраться, что именно вас не устраивает: время пользования ванной, очередность приготовления пищи, вредные привычки соседа или необходимость установки отдельных электросчетчиков и проводки для каждого жильца в МОПах.

Сформулируйте ваши требования на бумаге. Допишите туда слова «прошу вас», адресуйте документ соседу, назовите его «Претензия» и отправьте с предложением заключить соглашение об определении порядка пользования местами общего пользования. Установите срок для ответа.

Скорее всего, никакой реакции вы не увидите. Подождав оговоренное время, можете идти в суд по месту нахождения коммуналки с заявлением, в котором смело просите определить порядок пользования местами общего пользования в той форме, какой вы пожелаете. Суд разберется и примет законное решение.

Официоз помогает избежать многолетних конфликтов, драк и брани.

Дополнительные советы по сдаче в аренду

Владелец помещения должен самостоятельно подготовиться к заключению сделки. Можно использовать рекламу, самостоятельно искать возможных клиентов. Для этого просматривают специализированные интернет-порталы, либо приглашают специалистов из агентств недвижимости. Второй вариант – предпочтительный, поскольку сводит к минимуму вероятность натолкнуться на мошенников.

Сама комната тоже должна быть подготовлена к аренде. Рекомендуется совершать следующие действия:

  • Проведение небольшого ремонта.
  • Избавление от старой, ненужной мебели.
  • Обеспечение жилья современными коммуникациями в полном объёме.

Это позволит увеличить стоимость аренды. У владельца появится шанс увеличить свою прибыль.

Лучше заранее позаботиться о подготовке документов по закону, которые могут быть востребованы среди клиентов. Срок действия договора определяется сторонами самостоятельно. Документы бывают краткосрочными либо долгосрочными. Само наличие договора позволяет каждой стороне получить больше гарантий, защитить свои права. Особенно, когда клиента искали путём подачи объявления «сдам комнату».

Особенности сдачи в случае, если есть приватизация

В данном случае разрешение от соседей не требуется, но санузел и кухня с коридором остаются в руках общего пользования. Поэтому, чтобы ни наниматель, ни арендодатель не имел конфликтов с жильцами, стоит заручиться их согласием.

Заключение договора аренды — главный этап организации сдачи жилья. Здесь должны быть прописаны обязанности и некоторые права обеих сторон. Также должна быть письменная фиксация времени посещения комнаты гостями и условия пользования общим имуществом (например, ванна или кухня). Если в сдаваемом помещении имеется мебель или другие элементы интерьера, их стоит прописать в договоре, указывая их состояние (наличие дефектов и внешний вид).

Нарушение договора — повод для выселения. Кроме того, стоит учитывать, что заселение в небольшую комнату (15 м2) семьи из 4 человек, также может быть поводом для расторжения соглашений. Отсутствие у арендатора временной регистрации — еще один фактор, который может служить причиной разрыва договора.

Можно ли подселить квартирантов в коммуналку без согласия соседей?

В Жилищном кодексе РФ нет никаких препятствий для сдачи жилплощади в коммунальной квартире внаём. Согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ владелец комнаты в коммуналке также имеет долю в помещениях общего пользования. Это значит, что соседи не имеют права препятствовать заселению квартиранта и не давать пользоваться кухней, коридором, ванной и туалетом.

Читать еще:  Договор аренды офисного помещения у физического лица

Заселяя жильца в свою комнату, можно даже не спрашивать разрешения соседей. Обычно претензии возникают в тех случаях, когда жилплощадь принадлежит нескольким людям. В этом случае любые действия с недвижимостью нужно согласовать со всеми собственниками.

Вместе с тем чтобы избежать конфликтов и сохранить с соседями хорошие отношения, лучше заключить с ними письменное согласие. В противном случае недовольные жильцы коммунальной квартиры могут испортить жизнь квартиранту, который вряд ли решит остаться в столь недружелюбном месте.

Содержание договора найма жилого помещения

Чтобы в официальном порядке сдать комнату в коммуналке, нужно заключить письменное соглашение. Согласно статье 674 Кодекса, договор должен быть заключен в письменной форме.

Одно из существенных условий договора – предмет договора.

При описании помещения необходимо указать все ключевые сведения.

В документе нужно прописать кадастровый номер объекта, название, адрес, квадратура, характеристики дома, в котором находится комната. Также нужно указать реквизиты документа, на основании которого сторона вправе распоряжаться указанным имуществом (например, свидетельства о праве собственности).

Договор должен содержать следующие разделы:

  1. Преамбулу. В ней фиксируются сведения о наймодателе и нанимателе. Если стороны являются физическими лицами, нужно указывать ФИО, паспортные данные, место регистрации и жительства. Если нанимателем является организация, указывается регистрационный государственный номер, название, организационно-правовую форму, адрес местонахождения. Если наймодатель — несовершеннолетний, нужно указать реквизиты свидетельства о рождении ребенка (или свидетельства об усыновлении). А также разрешения органов опеки.
  2. Сумма вознаграждения. Стоимость аренды недвижимости должна быть зафиксирована согласно положениям статьи 682Кодекса. Пределов в отношении цены договора нет. Каждый собственник самостоятельно устанавливает размер арендной платы. Ориентируясь на положение статьи 682 Гражданского кодекса, стороны должны четко определить сумму взносов. Отдельным положением прописывается распределение расходов, касающихся содержания жилого помещения. Если договором не установлено иное, текущий ремонт делается за счет нанимателя, капитальный — за счет наймодателя. Отдельно прописывается, кто и в каком объеме оплачивает коммунальные услуги. Это закреплено положениями статьи 678Гражданского кодекса.
  3. Гарантии (залог). При подписании договора собственнику передают деньги в качестве залога на случай порчи имущества наймодателя. При качественном исполнении обязательств деньги возвращаются нанимателю.
  4. Срок действия. Максимальный срок действия договора — пять лет. Если это не указано, соглашение считается заключенным на этот срок. Это закреплено статьей 683Гражданского кодекса.
  5. Порядок пользования жилым помещением. При подписании договора проживать в квартире можно вместе с детьми несовершеннолетнего возраста. Остальные жильцы вселяются по предварительной договоренности с собственником.

Аренда комнаты в квартире, где есть как приватизированные, так и неприватизированные комнаты

Сдача квартиры в коммунальной квартире, в которой есть и приватизированные, и неприватизированные комнаты, возможна. Для этого придется пройти следующие процессы:

  • заключить договор аренды (если комната приватизирована) или поднайма (если не приватизирована),
  • необходимо получить письменное (желательно заверенное у нотариуса) согласие всех нанимателей (неприватизированные комнаты) и совместно проживающих с ними лиц, а также все собственников (приватизированные комнаты).

Сдать комнату в коммунальной квартире непросто, есть много нюансов. Поэтому лучше доверить это профессионалам. Лучше всего обращаться в те агентства недвижимости, которые имеют солидный опыт работы именно с коммунальными квартирами, и опыт именно удачных сделок, без судебных разбирательств.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector