Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Может ли ук инициировать общее собрание собственников

Может ли УК быть инициатором общего собрания

Expert Последние изменения: июль, 2021 1,748

Поговорим о том, а может ли управляющая организация быть инициатором общего собрания собственников многоквартирного дома и кто вообще по действующему Жилищному Кодексу и другим нормативно-правовым документам может инициировать такие сборы.

    • Что такое первичное общее собрание собственников?
    • Внеочередные собрания собственников
    • Функции инициатора ОСС
    • Может ли другая УК провести ОСС?

    Часто управляющая организация инициирует собрание по выбору другой компании в двух случаях:

    • Ей больше не хочется управлять домом, например, из-за изношенности фонда. При этом срок договора управления истекает, либо расторжение оформляется как бы по соглашению сторон. Управляющая организация сама находит себе смену, которая согласна взять жилфонд на обслуживание. Так получается быстрее, чем ждать новую компанию по конкурсу.
    • Учредитель управляющей организации планирует её банкротить или просто ожидает банкротства, лишения лицензии и заблаговременно переводит дома под управление другой своей управляющей организации.

    Иногда управляющие организации договариваются с каким-нибудь собственником и «назначают» его инициатором, чтобы не смущать жителей. Но не всегда находятся желающие помогать управляющей организации, тогда она все организует сама.

    Что может решить собрание собственников жилья

    Фото: АГН Москва

    Собственники жилья получат возможность проводить общие собрания в формате онлайн. Для этого на сайте Госуслуг появится специальный сервис и мобильное приложение. Постановление, которое узаконит такую процедуру, подписал 16 января председатель Правительства Михаил Мишустин, сообщается на сайте кабмина. «Парламентская газета» разбиралась в полномочиях собрания собственников жилья и в нюансах его проведения.

    Что входит в компетенцию собрания жильцов

    Управление домом — непростая задача, ведь большинство жильцов должно согласиться с предлагаемыми изменениями. На общем собрании собственники могут, например, одобрить реконструкцию своего дома — в том числе расширить его или добавить этажи.

    Помимо этого на общем собрании жильцы могут решить вопросы:

    — строительства хозпостроек и других зданий и сооружений на общедомовой территории;

    — капитального ремонта и использования средств целевого фонда;

    — использования средств фонда капремонта;

    — переустройства или перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

    — выбора способа формирования фонда капитального ремонта, увеличения размеров взносов на капитальный ремонт;

    — выбора лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчёте;

    — получения товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;

    — предела использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройства этого участка, установки во дворе дома шлагбаума;

    — заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;

    — выбора способа управления домом (ТСЖ, ЖСК, ЖК, УК);

    — заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

    — перевода жилого помещения в нежилое.

    Кстати, на общем собрании собственники жилых помещений многоквартирного дома могут сменить нерадивую управляющую компанию. Сделать это можно в тех случаях, если:

    1. Управляющая компания нарушила условия контракта. Например, не вовремя заключила договор с ресурсоснабжающими организациями, задолжала им, не проверила систему отопления перед зимой, несвоевременно устраняла засоры в трубах или допускала в течение года иные нарушения.

    2. Нарушений нет, но собственники всё равно хотят сменить управляющую компанию. Тогда необходимо дождаться окончания срока действия договора и написать заявление с отказом о его продлении. Либо договориться с УК и расторгнуть договор по обоюдному согласию.

    Важные тонкости процедуры

    Чтобы общее собрание жильцов прошло успешно, необходим кворум — более 50% собственников квартир в доме, либо их представителей. А в отдельных случаях — не менее двух третей. Решения же принимаются большинством голосов. И вот здесь начинаются трудности: зачастую инициаторы собраний выбирают не самый эффективный способ оповещения — объявления на информационных стендах или на дверях подъездов.

    Но мало провести собрание — важно правильно оформить его результаты. При очно-заочной или заочной форме собрания участники должны указать в специальном опроснике свои реквизиты и решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против», «воздержался»). Если хоть в какой-то позиции будет ошибка — голос этого участника не должен учитываться. В итоге это может привести к неправильным результатам подсчёта голосов.

    Немалой проблемой являются некорректно оформленные доверенности. Если у собственника не получается принять участие в голосовании, он может перепоручить это своему представителю. Но любая ошибка в реквизитах также автоматически делает голос недействительным. А ещё жильцы не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений и так далее — всё это тоже препятствует принятию решения на общем собрании. Также часто управляющая организация (либо ТСЖ, ЖК, ЖСК и др) не вовремя передаёт документы в орган Госжилнадзора, либо не размещают информацию о собрании в системе ГИС ЖКХ. За это, кстати, полагается штраф.

    В чём плюсы онлайн-собрания?

    Во-первых, такой подход фактически объединит все формы проведения собраний собственников жилья в многоквартирных домах — очную, очно-заочную и заочную. Организаторам будет проще созывать людей. А жильцам, в свою очередь, не придётся перестраивать график так, чтобы попасть на собрание лично.

    Во-вторых, это упростит решение общедомовых проблем и снизит интенсивность личных контактов. Что особенно важно в связи с действующими во время пандемии ограничениями.

    В-третьих, новый раздел на сайте Госуслуг не только автоматически проинформирует жильцов о проведении собраний и позволит голосовать онлайн. Он также позволит хранить итоговые протоколы в электронном виде. Что существенно облегчит подсчёт голосов и работу управляющей организации.

    Читайте также:

    «Кроме того, это повысит прозрачность процедуры. Ведь подделка протоколов голосования на общем собрании жильцов — наш давний бич. А благодаря этому сервису каждый сможет посмотреть результаты и проверить, правильно ли учтено его мнение. Или пожаловаться, если его «приписали» в вопрос, по которому он не голосовал», — сказала «Парламентской газете» член Общественной палаты РФ, исполнительный директор «Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

    Она подчеркнула также, что изначально проводить онлайн-собрания жильцов планировалось через систему ГИС ЖКХ или профильные электронные ресурсы в регионах. Однако, по её словам, Госуслуги более приспособлены для этого и к тому же пользуются популярностью у населения.

    • По чьей инициативе оно созывается;
    • Какая будет форма проведения собрания — очная, заочная или очно-заочная. Очно-заочная предполагает возможность обсудить вопрос с присутствием большинства собственников, но проголосовать позже — в чётко обозначенную дату;
    • Дата, место и время проведения собрания. В случае заочного голосования — дата окончательного приёма решений по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
    • Повестка дня;
    • Порядок ознакомления с информацией, которую предстоит обсуждать, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

    Для принятия решений о реконструкции много­квар­тирного дома, исполь­зовании общего имущества, об исполь­зовании фонда капремонта, земельного участка, о способах пользования имуществом фонда нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собрания собственников.
    Простым большинством голосов принимаются решения по всем остальным вопросам жизне­деяте­ль­ности много­квар­тир­ного дома.

    Правила безопасности

    Есть ряд признаков, по которым можно судить, насколько чисты намерения организаторов общего собрания, рассказала руководитель мурманского регионального центра НП «ЖКХ Контроль» Валентина Котова. По ее словам, извещение о проведении общего собрания должно появиться не менее чем за 10 дней, а не за неделю или 2-3 дня, как это нередко бывает. Информация, изложенная в нем, должна быть полной и соответствовать Жилищному кодексу. Если его инициирует юридическое лицо, должны быть указаны его полные данные, в том числе о его регистрации. Если инициатор — физическое лицо, то он должен быть собственником какого-либо помещения в этом доме. Обязательно должно быть указано, что это за помещение и какими документами подтверждено право собственности.

    Также в извещении должна быть указана повестка общего собрания. Его вопрос должен быть сформулирован четко — например, «Участие в программе «Комфортная городская среда». Формулировка должна быть понятной всем. Кроме того, повестка должна включать в себя пункты о выборе председателя собрания, секретаря и счетной комиссии. Там же должно быть указано, где жильцы могут ознакомиться с материалами для подготовки к собранию.

    Обычно ОСС проводятся в очно-заочной форме. Должно быть четко указано, где проходит очная часть собрания, в которой обычно участвуют наиболее активные жильцы. Их может быть двое, пятеро и десять — это не регламентируется законом. Как правило, на очной части собрания формируется его повестка и решаются все организационные вопросы.

    Заочная форма, в ходе которой жильцы ставят свои подписи в листах решений, может проводиться достаточно долго. Закон этот срок не регламентирует. Но голоса жильцов должна подсчитывать счетная комиссия. В листах решений должна быть указана та же повестка, что и в извещении.

    Как расторгнуть договор с УК?

    Порядок расторжения договора с управляющей компанией регламентируется в самом договоре. Но в любом случае для этого потребуется проведение общего собрания. За расторжение договора должны проголосовать большинство собственников из прибывших на собрание – но только при наличии кворума.

    О том, можно ли не оплачивать ЖКУ, если управляющая компания не занимается содержанием дома, обязательно ли уплачивать взносы на капремонт и как оспорить решение общего собрания, читайте в публикации «О чем спорят управляющие компании и жильцы?». Подробнее о том, в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы, в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта».

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  Как риэлторы находят квартиры
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector