Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Могут ли подселить в неприватизированную квартиру

Рынок аренды жилья в Беларуси еще довольно молодой и незрелый. И нередко собственники квартир не хотят заключать договор с квартирантами по причине собственной неграмотности. Они опасаются высоких ставок налога, ищут препоны в характеристиках самого помещения и со стороны законодательства. В действительности же бояться нечего:

  • В Беларуси можно оформить договор на сдачу любой квартиры – с евроремонтом и без него, с санузлом и удобствами на улице. Позволяется даже аренда отдельных комнат и частных домов. Ключевой здесь является фраза «жилое помещение». Нельзя заключить договор только в том случае, если недвижимость признана непригодной для проживания или коммерческой;
  • Нет препятствий и для сдачи неприватизированной квартиры – в таком случае заключается договор поднайма;
  • Ставки налогов определяются в зависимости от региона, в соответствии со средней ценой по рынку – они редко превышают 10% от стоимости арендной платы;
  • В случаях, когда вы сдаете квартиру родственникам или молодым специалистам, вы освобождаетесь от уплаты налогов – достаточно лишь предоставить трудовую книжку квартиранта или документы, подтверждающие родство.

Да и долго бегать по инстанциям вам не придется: достаточно обратиться в местный ЖЭС, чтобы оформить обязательства и права сторон на законодательном уровне. При этом собственник жилья получает несомненные преимущества:

  • После подписания договора найма жилого помещения вы можете быть уверены, что вас не «кинут», оставив километровые счета за свет и воду – все требования в судебном порядке коммунальные службы предъявят к квартиросъемщику;
  • В случае порчи имущества или неоплаты вы можете стребовать возмещение с жильцов по ГК РБ;
  • Уж точно не окажитесь в неловкой ситуации, когда жилец отказывается оплачивать услуги, шантажируя обращением в налоговую;
  • Оградите себя и от завистливых соседей, которые также нередко доносят в нужные инстанции.

Договор найма квартиры гарантирует защиту ваших интересов на законодательном уровне. Если же вы предпочитаете сдавать жилье нелегально, то всегда должны быть готовы к потерям: неожиданному визиту налоговой, воровству со стороны квартирантов и наращиванию долгов за коммунальные услуги.

Предусмотрена ли законом продажа неприватизированной квартиры?

Почему стоит приватизировать жилье перед его продажей?

Положениями гражданского законодательства о собственности предусматривается, что отчуждать имущество, распоряжаться им иными способами могут только владельцы.

Статьей 288 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что только собственники жилых помещений наделены правами пользования, владения и распоряжения ими.

Жилищным кодексом для квартир, пользование которыми осуществляется по договорам найма (социального), предусматривается лишь возможность обмена.

Следовательно, по закону жилые помещения, не прошедшие приватизацию, не могут продаваться жильцами.

А любые сделки, противоречащие закону, являются ничтожными. Однако на деле необходимость продать такое жилье возникает. Если идти обычным путем, то для начала его стоит приватизировать, а потом уже отчуждать. Но эта процедура занимает немало времени.

В связи с этим на практике применяется несколько способов продажи квартир без их приватизации. Они прямо не предусматриваются законодательством, но не противоречат ему.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Существует несколько способов продать квартиру, которая неприватизированная:

  • Все же приватизировать квартиру – это дольше, но законно и исключает риски.
  • Прописка покупателя – потенциальный покупатель прописывается, на него переоформляется лицевой счет, после чего осуществляется передача денег.
  • Обмен – в таком случае можно обменять только неприватизированную квартиру на приватизированную.
Читать еще:  Как рассчитывается газ в квартире без счетчика

Каждая из этих сделок имеет свои нюансы и особенности, которые далее мы и рассмотрим подробнее.

Продажа с приватизацией

Это законно обусловленный и наиболее безопасный в таком ключе способ продажи, но не скорый по времени. Примерный алгоритм такой:

  • Удостоверьтесь в том, что квартиру можно приватизировать.
  • Найдите подходящего по вашим параметрам покупателя.
  • Подайте документы на приватизацию.
  • Дождитесь ответа от местного муниципалитета.
  • Если муниципалитет дает разрешение, то подписывайте договор о приватизации.
  • Оформляете получение аванса или задатка (лучше задатка) о покупке квартиры.
  • Регистрируете право собственности в квартире.
  • Заключаете сделку купли-продажи.

Кроме юридических проволочек, здесь должно быть и доверие между сторонами.

Продажа через прописку покупателя

Продажа через прописку покупателя по алгоритму схожа с вышеописанным, но имеет свои нюансы. Примерный алгоритм такой:

  • Узнать, можно ли приватизировать квартиру.
  • Если не вы единственный квартиросъемщик, то нужно взять согласие на прописку потенциального покупателя от остальных жильцов.
  • Если потенциальный покупатель ваш родственник, то достаточно будет согласия от остальных жильцов, если это посторонний человек – то нужно получить разрешение от местного муниципалитета.
  • На покупателя переоформляется лицевой счет.
  • Заключается договор и передаче средств, заверяется прописка у нотариуса.

По сути, это схема продажи квартиры под видом передачи права на приватизацию. В чистом виде это нельзя назвать сделкой купли-продажи, но законно она обоснована, никаких нарушений нет.

Риски есть – не все нотариусы соглашаются оформлять такие расписки, а передача денег без документов рискованная.

Обмен жилья

Согласно статье 72-73 Жилищного Кодекса РФ можно обменять одну неприватизированную квартиру на другую приватизированную квартиру.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Но, обратите внимание на то, что нельзя обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.

Обратите внимание на то, что есть ряд запретов на обмен:

  • Если жилье изъято из жилого фонда.
  • Если жилье подлежит сносу, находится в аварийном состоянии.
  • Если в квартире проводилась незаконная перепланировка. Обратите внимание, что даже если технически она была возможна, нет никаких нарушений привал безопасности, но нет разрешения БТИ и технической документации, перепланировка будет признана незаконной.
  • Если основной квартиросъемщик не имеет права проводить какие-либо юридические операции, то есть признан недееспособным или он несовершеннолетний, не имеет законного отношения к этой квартире.
Читать еще:  Как рассчитывают кадастровую стоимость квартиры

Примерный алгоритм обмена

Процедура проходит примерно следующим образом:

  • Находится подходящий покупатель. Это можно делать как самостоятельно, так и через агентство недвижимости.
  • Обращаетесь в местную администрацию, получаете разрешение на обмен.
  • Обмен регистрируется.
  • На обменянную квартиру регистрируется право собственности.
  • Полученная квартира продается по стандартному алгоритму.

Самый вероятный риск в такой схеме – попасть на агентство-мошенника. Поэтому лучше не обращаться к кому-попало, выбирайте только те агентства, которые давно работают на рынке, или же с ними сотрудничали ваши знакомые.

Продажа квартиры с долгами

Законодательно невозможно продать квартиру с долгами по ЖКУ. Тем более ситуация усложняется, если объект недвижимости неприватизированный.

Если же единственный вариант – это продать квартиру с долгами и неприватизированную, то примерный алгоритм действий таков:

  • Найти подходящего покупателя.
  • Заключите соответствующий договор. А так как не все нотариусы согласны на заверение таких документов, не факт, что получится заверить соглашение.
  • Потенциальный покупатель прописывается в квартире.
  • На покупателя переоформляется лицевой счет квартиры.
  • Завершается сделка – покупатель получает указанную в договоре сумму.

Нужно понимать, что при таком способе продажи квартира существенно упадет в стоимости – и из-за того, что квартира продается не по стандартному способу продажи, и из-за того, что числиться долг, который будет погашать новый владелец.

Как зарегистрировать постороннего человека?

Прописать постороннего человека в неприватизированную квартиру можно, но при следующих условиях.

  1. Необходимо письменное согласие не только ответственного квартиросъёмщика, но и всех жильцов.
  2. Количество проживающих на данной жилплощади людей, учитывая и нового претендента, должно соответствовать норме жилой площади, приходящейся на одного человека.
  3. Владельцы квартиры (органы муниципальной или государственной власти) не должны возражать против появления ещё одного жильца.

Проблема состоит в том, что каждый человек, пройдя процедуру регистрации, обретает новые права. В частности, он может претендовать на свою долю в приватизированной квартире, если такая процедура состоится.

Антисанитария и опасность для соседей

Нередко в домах встречаются проблемные жильцы, которые нарушают права соседей, используют свою квартиру не по назначению или не следят за своим жильем. Например, устраивают притоны в квартире, разводят антисанитарию, превращают жилье в хостел, игнорируя замечания других жителей.

Нередко ситуация доходит до критической — под угрозой оказывается жизнь других людей. Например, проблемные жильцы устраивают пожар в квартире или хранят опасные предметы и вещества.

Читать еще:  Доп соглашения к договору аренды

Все это в итоге может стать причиной изъятия жилья. Сделать это может местный муниципалитет по жалобам соседей и их обращению в правоохранительные органы. Однако сначала местные власти предупредят проблемного собственника и попросят устранить нарушения.

«Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения», — пояснила Ольга Эттлер. Собственнику выплатят деньги, вырученные с продажи его жилья, компенсировав расходы на исполнение судебного решения (это могут быть ремонт квартир соседей и другие траты).

Выселение из квартиры: как оно должно происходить

Перед тем, как выселить квартиранта, его нужно оповестить об этом и дать время на переезд. Чаще всего, этот срок составляет 1 месяц. Аналогично и в случае уведомления собственника, когда квартирант собрался съезжать сам (если иное не установлено договором).

Далее стороны назначают время встречи, собственник или его агент должен провести осмотр квартиры, чтобы оценить ее состояние и соответствие условиям содержания. Затем нужно составить передаточный акт, где будет зафиксировано, что квартира принята в должном виде. Если претензий нет и никаких нарушений устранять не нужно, арендатору возвращают депозит.

Если квартирант ничего на нарушил, а собственник хочет досрочно расторгнуть договор, то к нему могут быть применены штрафные санкции (опять-таки, если это прописано в договоре). Как правило, речь идет о сумме в размере ставки аренды за 1 месяц. Если в договоре соответствующего пункта нет, то и рассчитывать на такую выплату бессмысленно.

Истечение срока договора не влечет за собой автоматически его расторжение. Не позднее чем за 3 месяца, как договор закончится, собственнику нужно либо выступить с предложением заключить договор на прежних или новых условиях, либо проинформировать о своем отказе продлевать договор. Если собственник данную обязанность не выполнил, договор будет считаться продленным на прежний срок и на прежних условиях. Обратите внимание: вышесказанное не действует в отношении договоров, которые заключены на срок менее одного года.

На видео о договоре аренды

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector