Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Методы кадастровой оценки недвижимости

Кадастровая стоимость квартиры – методы оценки

Интерес к кадастровой стоимости квартир возник в связи с подготовкой нового законопроекта, касающегося введения единого налога на недвижимость. Вводимый налог по новому законодательству будет рассчитываться исходя именно из кадастровой стоимости жилого помещения, максимально приближенной к рыночной стоимости данного жилья.

Ранее оценка стоимости квартиры проводилась по инвентаризационной стоимости, которая не учитывала многие характеристики конкретной квартиры, и, как правило, была гораздо ниже рыночной стоимости. Инвентаризационная стоимость рассчитывалась БТИ на основе расценок строительства квартиры по существующему нормативу и коэффициентам с учетом износа. При это не учитывалось ни местоположение квартиры, ни другие важные характеристики, влияющие на ее рыночную стоимость.

Кадастровая оценка стоимости квартиры производится независимыми оценщиками и заносится в единую базу Росреестра, с которой может ознакомиться каждый желающий.

Варианты оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Изменения (переоценки) кадастровой стоимости земли можно добиться во внесудебном и судебном порядке.

Внесудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости предполагает обращение в соответствующую комиссию субъекта.

Можно уточнить или исправить ошибки в данных, которые использовались для расчета кадастровой стоимости.

  • Для оспаривания кадастровой стоимости подаётся заявление с приложениями.
  • Для замены кадастровой стоимости на рыночную (основание — ст. 66 Земельного Кодекса России) предоставляется отчет независимого оценщика, установившего рыночную стоимость.
  • При наличии решения соответствующего органа об изменении кадастровой стоимости в кадастровый реестр вносится признанная рыночная стоимость участка, которую определил независимый оценщик на дату определения кадастровой стоимости.
  • Оспаривание действий органа, выполняющего кадастровый учёт, при неправильном внесении в реестр данных о кадастровой стоимости земли или оспаривание нормативного акта (решения), утверждающего результаты оценки земли проводится отдельным порядком.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Какие бонусы вы получите, заказывая оценку у нас?

  • Вы сможете выбрать удобный день для выезда – мы выезжаем на оценку 7 дней в неделю без выходных;
  • Вам не нужно часами ждать оценщика у объекта – мы приедем точно к согласованному времени;
  • На осмотр и фотографирование объекта уйдет менее 10 минут;
  • Причем Ваше личное присутствие не обязательно – показать сможет агент, продавец или родственник;
  • Процедура оценки отлажена годами работы – отчет будет подготовлен за 2-3 рабочих дней после выезда.

Для чего делается оценка для оспаривания кадастровой стоимости?

Узнать официальную кадастровую стоимость любого объекта можно на сайте Росреестра. Ее определение выполняется в соответствии с государственной массовой оценкой, проводимой по стандартным методикам. В расчетах, основанных на систематизации зданий и сооружений со сходными характеристиками, используются укрупненные характеристики недвижимости и не учитываются индивидуальные особенности конкретных объектов. При этом нередко возникают методологические ошибки. Законодательство позволяет оспорить содержащиеся в кадастре некорректные сведения как в досудебном, так и судебном порядке. Одно из оснований для оспаривания — если рыночная стоимость имущества на дату расчета существенно отличается от оценки в Росреестре, что подтверждается результатами экспертизы кадастровой стоимости.

Перечень необходимых документов для отчёта об оценке


1. Документы, подтверждающие право собственности или пользования объектом недвижимости.

2. Документы, удостоверяющие личность или доверенность на представление чужих интересов.

3. Дополнительные сведения, влияющие на величину стоимости объекта недвижимости.

4. Технический паспорт БТИ.
*список необходимых документов может меняться в зависимости от ситуации

Как формируется стоимость и на что она влияет?

Невероятно большие размеры нашей страны вынуждают государство искать эффективные меры по управлению своими территориями, именно поэтому существует рыночная и кадастровая стоимость недвижимости. Последняя от первой отличается тем, что вычисляется на основании усредненных показателей с применением методов массовой оценки.
Эти работы проводятся не чаще одного раза в три года, но и не реже пяти лет, и служат для установления справедливой базы налогообложения и расчета арендной платы. Также кадастровая стоимость учитывается при выкупе участка из государственной и муниципальной собственности, а для Санкт-Петербурга и Москвы на нее опираются при снятии запрета на строительство, если участок был приобретен по льготной цене. Государство же на основании данных о кадастровой стоимости может осуществлять эффективное планирование развития тех или иных территорий.

Читать еще:  Какие документы должен передать застройщик управляющей компании

Как заказать и получить оценку для оспаривания кадастровой стоимости?

  • Этап 1.

Заказать оценку звонком по телефону +7 (495) 543-71-89, письмом на почту info@expert-otsenka.ru или через форму на сайте (сидка 5%).

Договориться о дате и времени осмотра помещения.

Отправить нам необходимые документы для оценки на почту info@expert-otsenka.ru

  • Этап 4.

Оплатить услугу оценки удобным для Вас способом.

Показать помещение нашему сотруднику для осмотра помещения.

Получить готовый отчёт в нашем офисе или заказать доставку по желаемому адресу дома/банка.

Стоимость оценки кадастровой стоимости

Объект оценкиЦена* руб.СрокиОплата
Оценка для оспаривания кадастровой стоимостиОт 10000 руб.2-7 рабочих днейОплатить 10000

Срочная оценка выполняется за 24 ч. Стоимость + 1000 руб.

* Стоимость работ зависит от их объема, который связан с индивидуальными характеристиками и количеством объектов недвижимости

Заказать
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы!

Услугой воспользовались:

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.

В этой связи сравнительный подход предполагает свою реализацию на основе двух методов определения стоимости объекта недвижимости:

  1. Метод сделок – стоимость объекта недвижимости определяется на основе цен приобретения аналогичных объектов недвижимости, имеющих сходную полезность;
  2. Метод валовой ренты – стоимость объекта недвижимости определяется ориентировочно и рассчитывается на основе статистической зависимости между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Согласно практике сравнительного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости при использовании метода сделок, вначале проводится сравнительный анализ продаж, который заключается в выявлении недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке. Затем проводится проверка информации о сделках, которая может быть подтверждена одним из участников сделки, и выяснение условий сделки, которое должно исключить нерыночные обстоятельства, повлиявшие на сумму сделки. К нерыночным обстоятельствам, которые могут повлиять на сумму сделки, относятся: затруднительное положение одной из сторон сделки, отсутствие доступа к объективной информации, финансирование сделки не соответствует нормальным условиям купли-продажи.

При использовании сравнительного подхода и метода валовой могут использоваться оценочные мультипликаторы, формируемые на базе общерыночных тенденций, отражающих средне-объективные факторы, что позволяет достаточно точно привести стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В рамках данного метода используется мультипликатор валовой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период.

Учитывая стоимость объекта недвижимости при его продаже и определив валовой рентный доход, рассчитывается мультипликатор валовой ренты. При использовании данного метода, стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется посредством умножения мультипликатора валовой ренты на доход от сдачи в аренду данного объекта недвижимости за аналогичный период времени. Использование данного подхода основано на использовании фактических данных, однако требует наличия достоверной и детальной рыночной информации по достаточно широкой группе схожих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход может предоставить точные результаты при определении стоимости объекта недвижимости только в том случае, если существует достаточно большой рынок, на котором совершаются сделки с аналогичными объектами недвижимости. Следует отметить, что для данного подхода под аналогичным объектом недвижимости понимается такой объект оценки, в качестве которого выступает схожий по ряду показателей объект недвижимости.

Ключевым параметром применения сравнительного подхода выступает цена сравниваемых объектов, которая известна из сделки купли-продажи, состоявшейся при сходных условиях. Точность такой оценки будет зависеть от качества собранных данных, в том числе и физических характеристик аналогичного объекта оценки, времени продажи, местоположения, а также конкретных условий продажи и финансирования такой сделки.

  1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
  2. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
  3. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.

Независимая экспертиза и оценка

Компания «Айлин» предлагает профессиональные услуги по независимой экспертной оценке для различных целей. Правильно выполненная оценка позволяет подобрать наиболее эффективные методы ведения бизнеса, установить оптимальную стоимость имущества при продаже или повреждении и многое другое. С помощью экспертного заключения, подготовленного квалифицированными специалистами нашего агентства, вы сможете определить конкретную сумму возмещения для внесудебного решения или для суда, понизить уровень налоговых вычетов. Оценочная компания «Айлин» предлагает следующие услуги:

  • Оценка недвижимого имущества (жилого, коммерческого);
  • Оценка транспорта различных видов;
  • Оценка предприятий разных форм собственности;
  • Оценка специальной техники и оборудования;
  • Оценка причиненного ущерба и многое другое.

Как проводиться независимая экспертиза и оценка?

Заказать услугу вы можете в офисе нашей компании или на официальном сайте. Мы предлагаем профессиональный и объективный подход к каждому проекту. Независимая экспертиза бывает индивидуальной (работу проводит один квалифицированный специалист) или коллективной (оценку дает группа экспертов). Весь проект проводиться поэтапно включает следующие основные стадии:

  • Утверждение цели оценивания;
  • Определение метода и формы исследования;
  • Утверждение плана и бюджета работ;
  • Сбор материалов для исследования;
  • Реализация экспертизы независимыми специалистами;
  • Обработка итогов исследования;
  • Подготовка экспертного заключения.

Исходя из характера решаемых задач независимая оценка делится на генерирующие решения и оценочные заключения.

Особенности проведения оценивания

В ходе работы над проектом собираются все необходимые материалы по оцениваемому объекту. Квалифицированные специалисты компании «Айлин» подбирают наиболее эффективные способы и тщательно изучают подготовленную материальную базу и только после этого делают итоговое заключение. По завершению независимой экспертизы сотрудники нашего агентства подготавливают полный отчет в письменной форме. Именно это заключение и получает заказчик. Такой документ можно использовать во время внесудебных, а также судебных разбирательств. По необходимости у нас вы можете заказать услуги по повторной оценке.

Преимущества оценочных услуг

Оценочная компания «Айлин» в своей работе использует современные подходы и стандарты оценивания. Каждый из этапов мы выполняем в четком соответствии намеченного плана. К решению каждого проекта мы подходим индивидуально. То есть наше агентство не продает шаблонное заключение – мы реализуем полный комплекс необходимых процедур исходя из поставленных целей и задач. Наши специалисты помогут вам определить реальную стоимость любого объекта и предоставят все расчеты, поясняющие формирование указанной в заключении суммы. Преимущества оценочных услуг компании «Айлин» следующие:

  • Возможность определить объем причиненного ущерба;
  • Возможность узнать насколько рентабельный бизнес и каким образом его можно модернизировать;
  • Возможность установить реальную стоимость имущества и так далее.

Наше агентство оказывает различные оценочные услуги по оптимальным расценкам, ознакомиться с которыми можно в разделе прайса. Своим клиентам мы предлагаем профессиональное обслуживание в максимально короткие сроки. Подготовленные заключения и прочие документы, составленные нашими сотрудниками, имеют полную юридическую силу и могут быть представлены в необходимых государственных или любых других инстанциях. Связаться с менеджерами компании вы можете по указанным контактам.

Специалисты «ТОТАЛ» готовы взять решение всех кадровых вопросов на себя. Передайте заботы о поиске работников, их обучении, мотивации и развитии в руки представителей агентства.

В нашей компании работают аналитики, эксперты и консультанты, готовые внедрить в работу вашего бизнеса эффективные решения по управлению персоналом. Новые продуктивные отношения руководителя с соискателями и штатными работниками сплачивают команду, мотивируя на достижение результата.

Сотрудничество с «ТОТАЛ» – это:

  • высокое качество услуг;
  • гибкие условия расчета;
  • передовые методики;
  • конфиденциальность;
  • гарантия на услуги.

Наша компания имеет базу данных с резюме более 120 тысяч специалистов из разных областей. Собственный колл-центр совершает около 1000 звонков в день, чтобы провести первичный отбор кандидатов. Региональные представители в крупных городах России находят сотрудников редких специальностей.

HR кадровое агентство работает с клиентами при личном обращении или удаленно. Оставьте заявку на сайте, чтобы найти кандидата на любую должность.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

  • определить прогнозный период получения доходов;
  • сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
  • произвести дисконтирование денежных потоков;
  • выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
  • рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
  • сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

  • определить чистый доход от использования объекта;
  • определить чистый доход от продажи объекта;
  • рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector