Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Методика оценки недвижимости

Методы оценки недвижимости

Нестеров А.К. Методы оценки недвижимости // Энциклопедия Нестеровых

Значимость оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в сугубо практическую плоскость.

  1. Три основных метода оценки недвижимости
  2. Доходный подход к оценке недвижимости
  3. Затратный подход к оценке недвижимости
  4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Затратный подход во время оценки недвижимости

Суть заключается в том, что во время оценивания устанавливается размер стоимости, которая необходима для того, чтобы восстановить, заменить или создать подобный объект. В большинстве случаев подход применяется относительно коммерческой недвижимости, нежилых зданий.

Чаще всего, несмотря на определённые различия между методами, последовательность затратного подхода имеет одинаковую форму:

  1. Определение стоимости земли, где размещен объект.
  2. Вычисление суммы, которая потребуется для восстановления или замещения объекта.
  3. Подсчёт показателя износа.
  4. Вычисление окончательной стоимости объекта, учитывая износ.

Затратный подход, как и все остальные, имеет свои методы. Давайте поговорим о них.

Метод сравнительной единицы

В данном случае осуществляется поиск подобных объектов недвижимости и устанавливаются все их элементы. После аналогичные объекты поддаются определённым изменениям, которые зависят от характеристик оцениваемой недвижимости.

Метод разбивки по компонентам

Метод устанавливает стоимость затрат за отдельными элементами, а потом все показатели суммируются и получается конечный результат оценки.

Метод количественного обследования

Количественное обследование заключается в оформлении полной подробной сметы для создания нового аналогичного объекта. Также во время оформления документа учитываются различные накладные расходы.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

  • расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
  • расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
  • расчет износа;
  • расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Перечень способов оценки недвижимости

Самым популярным методом является конечно сравнительный анализ.

С его помощью делается рыночная оценка недвижимости в сравнении с подобными объектами, которые сейчас продаются или недавно продавались в Белгороде.

Читать еще:  Договор аренды помещения скачать бланк

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных способов:

способов прямого сравнительного анализа продаж;

способов валового рентного мультипликатора;

способов капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод сравнивает аналогичные объекты на рынке с выводом средней стоимости по рынку.

Рассматривая оценочные объект, специалист принимает во внимание: расположение(торцевая или нет, этаж), ремонт, и прочие факторы.

Данный метод обладает большой точностью, поэтому так популярен. Так же мы считаем он очень универсален.

Как делается оценка:

  • просматриваются все аналогичные объекты и сделки с ними;
  • вся информация проверяется (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
  • выявляется средняя цена по рынку относительно оценочного объекта недвижимости.

Метод валового рентного мультипликатора

Этот метод используется недвижимости, которая сдается в аренду. Это наиболее простой и универсальный способ.

Рассчитывается по следующему :

  • нужно определить годовую рентную ставку по объекту;
  • определяется валовый рентный мультипликатор, среднее по рынку;
  • годовая ставка перемножается с мультипликатором;
  • итог, стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Данный способов используется для оценки так же рентной недвижимости.

Это уже более точный и детальный способ, нужно определить стоимость здания, земли и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает связь чистого дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как средний так и точный.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

  • нужно определить годовую рентную ставку по объекту;
  • определение коэффициента капитализации основываясь на прибыли и нормы возврата денег;
  • определение цены объекта учитывая чистую ренту и коэффициент капитализации.

Рыночный метод оценки недвижимости

Рыночный метод оценки недвижимости используется наиболее часто. Его рекомендуется использовать при разделе домовладений имущества, он необходим, когда владельцем обдумывается наиболее рациональное коммерческое использование объекта. В основе метода – поиск аналогичных по типу объектов в свободной продаже и определение их стоимости. Данный метод будет сложно использовать, если объект недвижимости уникален и не получается найти аналогичных ему вариантов в продаже. В этом случае эксперт может найти схожий по экономическим показателям регион и провести оценку на основе его рынка. Насколько объективной получится такая оценка,сказать сложно, но в любом случае она будет более или менее реальной.

Рыночный метод оценки часто оспаривается на судебных слушаниях, но успех дела во многом зависит от специалиста и его способности защитить свою работу. При рыночной оценке очень важно не затягивать с использованием экспертного заключения, поскольку цены на рынке могут меняться ежедневно, а значит, результат может стать неактуальным. С затратным методом в этом плане все намного надежнее.

Читать еще:  Договор об аренде помещения форма права

Оценка недвижимости сравнительным методом

Для сопоставления цен предусмотрен сравнительный метод оценки недвижимости. Для точного результата необходима тщательная проработка рыночных аналогов и знание сферы. Алгоритм методики прост:

  • Изучение рынка и данных о совершенных сделках.
  • Аналитика информативной базы для подтверждения правдивости и правильности сделок.
  • Поиск схожих объектов для анализа.
  • Детальное сравнение цен и прочих параметров.

Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости действенны при рассмотрении актуальных показателей. Берутся только цены настоящих сделок и действительных продаж, которые были заключены в недавнее время. Это базовая методика для андеррайтинга (оценки страховых рисков) в жилищном кредитовании и ипотеке. Если вам необходима помощь в оценке собственности, выбирайте агентства, использующие различные методики. Для вас подберут максимально подходящий вариант, исходя из поставленных задач.

Сравнительная методика обеспечивает информированность покупателя, и дает возможность приобрести недвижимость не дороже стоимости актуальных, аналогичных предложений

Методы

Существует несколько методов оценки стоимости недвижимости, среди них можно выделить основные:

  1. доходный;
  2. затратный;
  3. сравнительный.

Рассмотрим каждый из них более подробно.

Доходный

Этот метод основан на расчете будущего дохода от сделки, а также расчете стоимости жилья на сегодняшний день. Кроме того, при составлении такой оценки учитываются все риски и нюансы, которые могут стать проблемой при составлении контракта. Стоит отметить, что такой метод является самым распространенным.

Этот метод предполагает получение прибыли от сделки. Именно поэтому, его чаще всего используют при сдаче помещения в аренду.

Заметка! Этот способ также включает в себя метод дисконтирования в оценке недвижимости. Он основывается на определении выгодной стоимости недвижимости с прогнозом ее ценовой политики на будущее.

Затратный

Этот метод чаще всего применяется для оценки домов. В такой оценке специалисты учитывают затраты на улучшение того или иного дома, особенно если он является достаточно старой постройкой.

Также в этом методе высчитывается процент за износ (качество строительных материалов, отделки, перекрытий и т. д.). Такая методика оценки направлена на определение «адекватной» цены постройки в сравнении с новыми зданиями такого типа.

Стоит помнить, что результат от проведения такой оценки может быть как в лучшую, так и в худшую для продавца сторону. В лучшем варианте стоимость жилья будет увеличена, а в худшем – дом просто обесценится, так как более новые постройки будут гораздо лучше.

Читать еще:  Как замерить уровень шума в квартире самостоятельно

Затратный метод выгодно использовать в следующих случаях:

  • при страховании недвижимости;
  • при реконструкции объектов;
  • в случае обложения здания налогом;
  • при оценке стоимости нового объекта;
  • при создании плана по улучшению постройки.

Исходя из вышесказанного, затратный метод не всегда будет выгодным для покупателя или продавца.

Внимание! Применять этот способ оценки стоит, только если вы уверены в положительном результате оценки.

Сравнительный

Сравнительный метод оценки недвижимости основан на сравнении отдельно взятого объекта с другим аналогичным этому. Иными словами, специалисты берут для сравнения такое же здание, которое уже оценено.

Внимание! При сравнивании, второй объект, который получил свою оценку, должен полностью совпадать по характеристикам с неоцененным «близнецом».

Для оценки чаще всего берут такие характеристики:

  • размеры;
  • площадь земельного участка (при наличии);
  • месторасположение;
  • инфраструктура (больница, школа, магазин, аптека, детский сад и т. д., расположение этих зданий относительно оцениваемого объекта);
  • технические характеристики здания (дата постройки, материалы, отделка и т. д.);
  • ситуация относительно транспорта и экологии.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

  • Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
  • Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
  • Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

Отдельные нюансы оценки рыночной стоимости недвижимости

Рекомендуем! При оценке рыночной стоимости недвижимого имущества необходимо учитывать также следующие нюансы:

  • при споре об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной соответствующая стоимость может быть определена в заключении экспертизы (определение ВС РФ от 09.08.2018 № 19-КГ18-22);
  • значительное превышение кадастровой стоимости (в рассматриваемом случае в 3 раза) по отношению к рыночной может иметь место в результате ошибки при формировании методики или ее применении к конкретным объектам (определение ВС РФ от 17.05.2018 № 4-КГ18-31).

Об иных вопросах, связанных с правовым регулированием отношений в сфере оборота недвижимости, читайте в наших статьях:

Итак, в статье рассмотрены различные аспекты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector