Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Мена квартиры на квартиру

Обмен квартиры на квартиру

Обменять квартиру на квартиру (1, 2 и 3-х комнатную) с доплатой Москва и Подмосковье

Крайне редко происходят прямые обмены, когда пара собственников хочет поменяться между собой — они сами нашли друг друга и оба считают обмен равноценным. Обмены такого рода были популярны до прихода рыночных отношений.

С момента образования в России рынка жилья каждая квартира с ее месторасположением, метражом, планировкой и состоянием может быть оценена в денежном выражении, т.е. квартира стала товаром, имеющим свою стоимость.

И как следствие, сегодня прямой обмен, хотя он и является наиболее выгодным с позиции минимизации затрат на проведение сделки, заменяется на продажу одной квартиры и покупку другой квартиры.

Владелец просто выставляет свою квартиру на продажу и одновременно ищет себе подходящее жилье.

Такой процесс обмена путем купли-продажи фактически состоит из двух, одновременно идущих, процессов купли и продажи. Нельзя сказать, что в этой ситуации сложность проведения сделки по обмену возрастает в два раза. Но, и не учитывать специфические для данного типа сделки моменты нельзя. Надежнее и выгоднее процесс обмена путем купли-продажи поручать риэлторам, обладающим необходимыми знаниями и имеющим опыт по проведению таких сделок.

Типичны следующие ситуации при обмене:

  • Квартира меньшей площади меняется на квартиру большей площади с доплатой: обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную, обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную и т.д. Причин много: образуются семьи, рождаются и подрастают дети, возросшее материальное благополучие, желание жить большой семьей нескольких поколений…
  • Жилье большей площади меняется на жилье меньшей площади. Причин, как и в первом случае, так же может быть много: предоставить подросшим детям большую самостоятельность, выделить молодую семью, раздел полученного наследства, оплата кредитных обязательств.
  • Обмен на равноценное в целом жилье, но в другом районе, либо в соседнем доме поближе к родственникам, на другом этаже и т.д.

Вы хотите поменять однокомнатную, двухкомнатную или трехкомнатную квартиру. Как это сделать?

Прежде всего — обратитесь в наше агентство. Не бывает простых процедур обмена, поэтому попытка провести сделку без участия специалиста может привести к неприятным осложнениям.

Содержание договора мены, если совершается сделка с недвижимостью

Сторонами сделки могут выступать любые лица, обладающие правом на имущество, включая юридические. Обменять квартиру можно только в том случае, если она уже занесена в Государственный реестр недвижимости. Соглашение заключается только в письменной форме и должно содержать:

  • реквизиты субъектов или сторон сделки;
  • сведения о квартире или любых других товарах, которые становятся объектом сделки;
  • условия договора, которые в тоже время определяют права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон и порядок разрешения спорных ситуаций.

Если квартира меняется на имущество, отличное от жилой недвижимости, то в договоре объект описывается так, как это принято для имущества соответствующего вида.

Мена даёт сторонам некоторые преимущества. Обе могут воспользоваться правом на получение налогового вычета, а в случае расторжения сделки должен быть восстановлен статус, который был до её заключения, что снижает риск того, что кто-то окажется вообще без жилья.

К договору мены применяются все правила операций с жилой недвижимостью. В принципе его можно считать договором купли-продажи, при которой обе стороны становятся и покупателями и продавцами. Отсутствие в нём упоминания стоимости даёт основание для того, чтобы считать квартиры равноценными. Сроки вступления сторонами в свои права могут отличаться. В таком случае применяется правило ст. 328 ГК РФ.

Тонкости сделки

Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье. После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. «Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.

Читать еще:  Как поделить доли в квартире

В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.

Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Санузел — раздельный или совмещенный

Комнаты — проходные или изолированные

Площадь — 34.8 м² и более

Ремонт — косметический или капитальный

В базе данных по обмену вторичного жилья представлены однушки, двушки, трешки, четырехкомнатная и пятикомнатная недвижимость, дома, коттеджи и другие объекты. Можно выбрать жилплощадь ближе к окраине или центру города, в кирпичном, панельном, блочном здании, с центральным или индивидуальным отоплением. Общее количество объектов в каталоге — 14 .

Выкуп квартир

Трейд ин или выкуп вашей квартиры. Самый невыгодный вариант приобретения квартиры в новостройке. Среди агентств Санкт-Петербурга и Ленинградской области есть агентства практикующие выкуп квартир по сильно заниженной цене. Можно провести аналогию с ломбардом, где занижают стоимость в разы. Агентство, как правило, выдает деньги день сделки. Однако бывают случаи, когда полюбившаяся квартира может уже сегодня достаться другому клиенту и нужны срочные меры. Самая частая причина обращения к такой сделке — жизненно важная необходимость в деньгах для оплаты лечения родных и близких.

Принудительный обмен: ВС пояснил, как выселять жильцов аварийного дома

Житель аварийного дома на общем собрании собственников поддержал решение войти в муниципальную программу по переселению. Переезд должен был состояться после обмена старой квартиры на жилплощадь в только что построенном доме. Но когда новое жилье возвели, он отказался от переезда и не стал подписывать договор мены, а потребовал с администрации города выкупную цену за свою аварийную недвижимость. В досудебном порядке решить спор не удалось, и дело в итоге дошло до Верховного суда.

Бывают случаи, когда суд верно указывает нужную норму в акте, но по факту выносит решение, применив ее неправильно. Подобная ситуация произошла в деле собственника аварийного жилья – Эдуарда Субботина*. Как отмечает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры», доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, к. ю. н., суд апелляционной инстанции в споре Субботина хоть и сослался на ст. 32 ЖК («Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд»), но не учел ее положения надлежащим образом. По мнению юриста, дополнительных проблем владельцу квартиры добавило и то, что ЖК не устанавливает обязательной формы договора мены аварийного жилья.

Читать еще:  Какую силу имеет завещание на квартиру

Несостоявшееся новоселье

Все началось еще осенью 2004 года, когда житель города Поворино Воронежской области Субботин купил квартиру в двухэтажном кирпичном доме по улице Линейная. Два года спустя межведомственная комиссия, которую назначил глава Поворина, признала здание аварийным и подлежащим сносу. В феврале 2011 года собственники квартир из этого дома, включая Субботина, приняли решение поучаствовать в муниципальной адресной программе по переселению, обменяв старое жилье на новое. Документы о включении дома в указанную программу администрация Поворина и правительство Воронежской области утвердили уже к концу 2011 года, а деньги на новые квартиры выделил Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Новый дом для собственников квартир из аварийного здания построили и ввели в эксплуатацию с 1 декабря 2014 года. Но Субботин отказался подписывать договор мены и получать там жилье, а вместо этого попросил выкупить его старую недвижимость по цене квартиры в построенном доме – за 1,2 млн руб.

Суды разошлись во мнении

Тогда администрация Поворина обратилась в Поворинский районный суд Воронежской области, чтобы обязать Субботина заключить договор мены. Последний подал встречный иск о взыскании выкупной цены своей жилплощади (дело № 2-56/2015

М-30/2015). Судья Галина Воронова удовлетворила требования Субботина и отказала администрации, сославшись на то, что собственнику аварийного жилья сначала должны были предложить выкупить его квартиру. В сложившейся ситуации Субботина лишили права получить стоимость изымаемого имущества, хотя это гарантируется ст. 32 ЖК. Суд указал и на п. 20 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК». В нем сказано, что переселить гражданина в новое жилье можно только с его согласия. Кроме того, Поворинский районный суд Воронежской области отметил, что отсутствует сам по себе предмет договора мены – нет данных, позволяющих точно установить, какую недвижимость получит Субботин вместо старой.

Апелляция это решение отменила, посчитав, что Субботин достиг договоренности с администрацией на обмен жилья, когда согласился с переселением на общем собрании собственников (дело № 33-3538/2015). Воронежский областной суд указал, что ЖК не устанавливает конкретной формы такого соглашения, поэтому договор мены вполне допустим, сославшись на ту же ст. 32 ЖК. Требование Субботина о выкупе его старой квартиры апелляционная инстанция посчитала вовсе не основанным на законе.

Обмен только по добровольному согласию

Житель аварийного дома обжаловал решение апелляции в Верховный суд. «Тройка» под председательством Игоря Юрьева подчеркнула, что Субботин не соглашался с администрацией на обмен жилья, так как законодательство не наделяет общее собрание собственников компетенцией принимать решения за конкретного владельца квартиры по такому вопросу (дело № 14-КГ16-13). ВС сослался и на те положения, которые привел в своем решении суд первой инстанции.

В частности, судьи ВС напомнили, что в подобной ситуации переселить гражданина в новое жилье можно только с его согласия, а по общему правилу ему должны заплатить выкупную стоимость его квартиры (ст. 32 ЖК и п. 20 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК»). ВС отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение обратно в Воронежский областной суд (прим. ред.на момент публикации дело в суд не поступило).

Эксперты Право.ru: «апелляция ошиблась»

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ КИАП, отмечает, что соглашение с собственником – это скорее подписанный договор, чем простое решение общего собрания собственников жилья: «Обязать собственника через суд подписать именно договор мены, а не купли-продажи, в соответствии с нормами ЖК нельзя». Он считает, что собственник не просто так отказался от нового жилья в обмен на деньги: «Наверное, они имеют в этому случае большую ценность». Юрист подчеркивает, что закон в таких случаях оставляет право выбора гражданину, а не муниципальной власти.

Читать еще:  Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире

Адвокат Иван Хапалин полагает, что такие случаи не слишком часты: «В этом деле суд апелляционной инстанции просто неверно истолковал нормы ст. 32 ЖК, такие ошибки все же единичны, учитывая общее число подобных споров».

* – имя и фамилия изменены редакцией

Существенные условия договора

Таких условий только два, и без них договор мены квартиры заключить невозможно:

  1. Обязательное указание предмета договора. Необходимо сообщить точные характеристики обмениваемого жилья, чтобы по ним можно было идентифицировать объект недвижимости. К ним относятся адрес квартиры, количество комнат, планировка, общая и жилая площадь недвижимости. Все цифровые данные следует в скобках дублировать прописью, чтобы не возникло разночтений.
  2. Указание лиц, которые имеют право пользоваться квартирой. К ним относятся все прописанные на данной площади люди. В договоре необходимо указать, до какого момента они обязаны сняться с регистрационного учета.

Какие есть варианты обмена?

Выделяется несколько способов обмена объектов недвижимости. Все эти способы обладают собственными особенностями, касающимися оформления сделки, а также своими плюсами и недостатками.

  • Обмен с доплатой

Данный вариант является наиболее распространенным, если требуется расширить жилплощадь. Нередко делается обмен одной квартиры на другую с доплатой либо вовсе однокомнатная квартира меняется на двух- либо трехкомнатную, где также не обойтись без доплаты за увеличение площади.

Также в договоре мены следует указать факт наличия доплаты, а также ее размер. И лицо, которое получает эти денежные средства, должен в обязательном порядке написать расписку о получении денег при совершении размена квартиры.

  • Обмен на аналогичное жилье

Далеко не всегда аналогичная недвижимость представляет собой полностью равнозначные объекты. Скорее это речь о равноценной недвижимости. Так, вы можете произвести обмен квартиры на частный дом, стоимость которого сравнима с объектом в жилом многоквартирном доме.

Поэтому в договоре мены должна быть прописана информация об относительной рыночной стоимости обоих объектов недвижимости. Исключением может быть лишь случаи, когда происходит обмен аналогичной недвижимости на основе статуса, например, обмен муниципального жилья на такое же муниципальное.

  • Обмен на дом либо участок

Также квартиру можно обменять на земельный участок либо дом. Но при таком обмене не обойтись без доплаты. Кроме того, подобный вариант обмена имеет свои сложности, касающиеся регистрации такой сделки. Гораздо проще будет в этом случае оформить договор купли-продажи, потому что не так просто доказать, что объекты являются равнозначными и равноценными.

  • Обмен на дом в пригороде

Можно сделать обмен городской квартиры на частный дом, который расположен в пригороде. Особенно это подойдет тем, кто хочет быть подальше от городской суеты и постоянного шума. И в этом случае можно обменять двух- либо трехкомнатную квартиру на благоустроенный дом. Однако тогда не обойтись без покупки автомобиля, чтобы на нем можно было добираться до города при необходимости.

  • Обмен на комнату

Еще одним вариантом является обмен квартиры на комнату, причем с получением дополнительных денежных средств со стороны собственника объекта, который меньше по площади. И при оформлении договора следует прописать в нем, что со второй стороны была получена конкретная денежная сумма. Что касается собственника комнаты, то он должен написать расписку о том, что он принял эти деньги.

Обмен квартир является непростой процедурой, которая требует соблюдение всех необходимых законодательных норм, а также тщательную проверку будущих условий проживания нового жилья, тем более, если это обмен квартиры на частный дом, да еще и на территории пригорода. Поэтому прежде чем делать обмен жилья, следует тщательно взвесить все плюсы и минусы данного решения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector