Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры под выкуп

Застройщик микрорайона «Чистая Слобода» выкупит вашу квартиру, в том числе с ипотекой. Полученные деньги пойдут на покупку нового жилья.

Шаг 1: Совместно с нашим специалистом по обмену Вы подбираете себе новую квартиру (как на вторичном рынке, так и в новостройке)

Шаг 2: Специалист по выкупу бесплатно оценит Вашу квартиру в течение суток

Шаг 3: Помогаем оформить ипотеку или рассрочку на оставшуюся сумму

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа. Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему. Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Сколько стоит срочный выкуп жилья

При быстром выкупе агентство недвижимости приобретает у продавца его квартиру. Причем по цене ниже рыночной — дисконт в среднем составляет от 10% до 20% от реальной стоимости, отмечают риелторы.

«Процент от сделки бывает чуть меньше или чуть больше в зависимости от ликвидности недвижимости, локации и затоваренности рынка. Допустим, если квартира находится в районе массовой застройки, то собственнику придется существеннее опуститься по цене. То же самое, если окна квартиры выходят на козырек подъезда, жилплощадь расположена на первом или последнем этаже, недавно подарена или унаследована», — поясняет Елена Мищенко.

Следует учесть, что в рамках схемы трейд-ин оплачиваются услуги агентства по продаже вторичного жилья. «На столичном рынке недвижимости их стоимость начинается от 150 тыс. руб., а в среднем составляет порядка 2% от цены объекта. Помимо этого, дополнительные расходы могут включать платную фиксацию цены на новостройку на время продажи старого жилья. Обычно речь идет о 0,5–1% в месяц, однако в большинстве случаев данная услуга входит в стоимость квартиры», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Мифы рынка выкупа квартир

Процедура выкупа квартиры обросла множеством мифов и слухов. Среди них стоит выделить следующие:

Оценка недвижимости проводится в течение 15 минут. Такой миф можно часто слышать от тех, кто никогда не имел дело с оценкой жилплощади. Чтобы установить стоимость, на объект должен выехать представитель риэлторской или инвестиционной компании и провести оценку жилплощади. Затем эти данные передаются в расчетный отдел, где проводится анализ конъюнктуры рынка. Стоимость рассчитывается исходя из наименьших предложений по рынку.

Любое крупное агентство по первому звонку выкупит вашу квартиру. Да, такой вариант может иметь место. Но иногда даже у крупных компаний нет свободных средств для приобретения вашей квартиры. Поэтому, даже если вам срочно нужны деньги, продать квартиру с помощью выкупа бывает сложно.

При выкупе можно потерять только 10% стоимости. Дисконт в 10% это еще не все, что можно потерять при продаже квартиры с помощью выкупа. Оценка стоимости недвижимости будет проведена по самым дешевым предложениям рынка. Поэтому, даже дорогой евроремонт не поможет увеличить стоимость недвижимости.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Аренда квартиры с последующим выкупом

Однушка на первом этаже старой пятиэтажки, кухня — 6 метров, до ближайшей станции метро — 25 минут бодрым шагом. Такую квартиру продать практически невозможно. Что же делать?

Отчаявшийся собственник такого имущества нервно вздрагивает, представляя, что никогда не сможет конвертировать квадратные метры в рубли. Однако, даже для него есть решение — попробовать не продать квартиру, а сдать в аренду с последующим выкупом.

Аренда квартиры с последующим выкупом — это такой же способ покупки жилья, как участие в долевом строительстве или приобретение «вторички». Отличие лишь в том, что этот путь далеко не самый простой, иногда рискованный и от этого не слишком популярный. Но обо всем по порядку.

Читать еще:  Как выгнать квартирантов из квартиры

Участвуя в аренде квартиры с выкупом, собственник жилья и потенциальный квартиросъемщик должны заключить между собой договор аренды. Этот договор будет отличаться от привычного документа особым пунктом: квартира переходит в собственность арендатора, после того, как он отдаст владельцу жилья выкупные деньги за весь срок, указанный в договоре. К примеру, однушка площадью 39 квадратов в районе Некрасовки продается за 6 миллионов рублей. По договору аренды с выкупом она перейдет в собственность квартиранта через 17 лет, если тот ежемесячно и исправно будет платить за проживание в квартире по 30 тысяч рублей в месяц.

При оформлении договора важно:

  1. Не использовать расплывчатые формулировки в договоре. В противном случае, после условных 20 лет исправных платежей, квартиросъемщик может просто-напросто остаться без денег, жилья и, разумеется, без собственности, если хозяин жилья вдруг передумает расставаться со своей квартирой.
  2. Договор аренды имущества стоит заключать в формате договора купли-продажи имущества.
  3. Установить цену квартиры и прописать её в договоре аренды с правом выкупа. Четко обозначить нужно так же ежемесячный платёж, длительность рассрочки, первоначальный взнос или, если планируется обойтись без него, — отсутствие такового.
  4. Как только вся сумма выкупа по договору будет полностью выплачена, необходимо заключить новый договор, но уже купли-продажи. Это необходимо, чтобы арендованная квартира действительно перешла в собственность к квартиранту.

Кому это нужно?

С портретом собственника квартиры — разобрались. Вероятно, ему принадлежит «неликвидное» жилье. Однако, это только один из вариантов. В настоящее время крупные инвестиционные компании, работающие в элитном секторе, готовы продать «застоявшиеся» на рынке дорогие квартиры на условиях аренды с последующим выкупом. Срок такого договора, как правило, не превышает 15 лет.

А теперь о квартиросъемщике. Вот лишь некоторые варианты, как он может выглядеть. Если мы продолжаем говорить об элитном жилье, то участвовать в сделке подобного рода будет интересно жаждущему красивой жизни. Этот человек уже накопил внушительный капитал, но еще не готов распоряжаться им «не считая». Второй вариант, уже в эконом классе, — это тот, кто получает «серую», небольшую зарплату. Он прекрасно знает, что ипотеку с такой биографией ему не дадут, да и денег на приличную новостройку все равно не хватит. Поэтому он соглашается на аренду с правом выкупа, руководствуясь установкой: за «своё», хоть и в очень отдалённом будущем, платить по 20 тысяч в месяц не жалко.

Риски продавца

Договор аренды с последующим выкупом всегда заключается на длительный срок — 10, 15, а то и 20 лет. Никто не может гарантировать, что за это время недвижимость не «подскочит» в цене. Вполне реален рост стоимости квадрата на 15-20%. Если это действительно произойдет, то продавец упустит выгоду, ведь цена квартиры в договоре не поменяется (при условии,что продавец и покупатель не отобразили в документе каких-то дополнительных деталей сделки).

Вторая категория рисков связано с добросовестностью или отсутствием таковой у покупателя. Квартирант может решить «всё равно моё» и начать использовать квартиру как ему вздумается. Например, открыть магазин на первом этаже или вообще — сдать площади в субаренду.

Рост коммунальных платежей и налогов со временем так же может серьезно подпортить настроение продавца. Разумеется, от этой головной боли можно избавиться, если заранее договориться со второй стороной о тарификации взносов в соответствии с движением экономики.

Риски покупателя

Каким бы близким ощущение владения «своим жильем» не было, на время аренды квартира все равно принадлежит собственнику. И, как хозяин, он может распоряжаться ей, как хочет: продать, завещать, подарить. Такой клубок юридических договорённостей потом распутать будет очень и очень непросто.

Кроме того, продавец может запросто разорвать договор аренды, когда ему вздумается (но заплатит штраф) и что еще хуже — отказаться возвращать уже полученные деньги. Вернуть их можно будет только через суд.

Продавец может резко повысить арендную ставку и итоговую цену квартиры, но это только в том случае, если договором ему развязаны руки. Важно помнить, что этим же договором руки ему можно и завязать, главное делать это на стадии подписания документа. Потом — будет поздно топать ногами.

Читать еще:  Иск оставляется без рассмотрения если

Никто не бессмертен, даже продавец квартиры. Причем умереть он может до того, как передаст квартиру в собственность покупателя. Если этот кошмар станет явью, то арендатору придется договариваться с наследниками, иногда многочисленными. И не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения, например в части взносов. Наследник может просто сказать: «Я не видел никаких денег» — и отказаться засчитывать платежи в стоимость квартиры.

Ну и последнее. Квартира может оказаться арестованной или под залогом. Её могут отнять в если продавец внезапно обанкротился.

Быть или не быть?

Очевидно, что аренда с последующим выкупом — не самая простая затея и, к тому же, очень рискованная для обеих сторон. Зачастую договоренности, отображенные в документах, держатся на доверии между продавцом и покупателем. Поэтому, на наш взгляд, такой способ обращения с недвижимостью возможен только между близкими родственниками или хорошо знакомыми людьми. Конечно, даже в этом случае, никаких гарантий.

3. Прекращение использования cookie-файлов

На Сайте Компании используются cookie-файлы двух разных типов:

  • сеансовые cookie-файлы. Это временные файлы cookie, которые хранятся на устройстве пользователя до того момента, когда пользователь покидает Сайт Компании;
  • постоянные cookie-файлы. Эти cookie-файлы остаются на устройстве пользователя на длительный срок или вплоть до момента их ручного удаления.

Прекращение использования cookie-файлов на Сайте Компании возможно путем:

  • отключения использования cookie-файлов в настройках веб-браузера;
  • отказа от использования Сайта Компании.

Отключение используемых Сайтами Компании cookie-файлов может привести к снижению удобства использования Сайта. Большинство браузеров позволяют просматривать, удалять и блокировать cookie-файлы c веб-сайтов. Информация по управлению cookie-файлами может быть найдена в документации на используемый браузер.

○ Советы юриста:

✔ Стоимость квартиры существенно изменилась, но наниматель платить больше отказывается.

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты. Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд. Чтобы избежать судебных прений в договоре следовало прописать периодическую индексацию выплат (каждый месяц, квартал или год) либо требовать оплаты в долларах или евро.

✔ Можно ли в договоре указать сумму в валюте и оплачивать валютой?

Да, можно. Такое условие является желательным для учета изменений рыночной стоимости жилья и защиты прав продавца.

Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё в рассрочку. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Квартиры под выкуп

Чтобы квартиру можно было выкупить в короткий срок, она должна быть юридически чистой. Никаких судебных обременений. На объект не должны претендовать наследники. Не получится срочно продать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку.

К квартирами, которые получены в дар или были унаследованы, «срочные покупатели» относятся настороженно. А вот наличие долгов за ЖКХ и покупка средствами материнского капитала, обычно не являются преградами. То же самое и с незаконными перепланировками. Нередко они негативно сказываются на цене, но для покупателей это может быть даже выгодно.

При этом неотъемлемым условием срочного выкупа квартиры становится дисконт к рыночной стоимости. Выкуп квартир — это рискованный бизнес. Поэтому продавец недвижимости с одной стороны выигрывает в сроках продажи, но теряет в цене объекта от 10 до 20%.

Выкуп квартиры в новостройке

Выкуп квартиры на вторичном рынке

Тут балом правит трейд-ин от застройщиков. Программа — прямой аналог акции в автосалонах: продай нам старое и получили новинку.

— Дисконт выкупа составляет порядка 10%, возможно и выше, в зависимости от характеристик, привлекательности квартиры. По времени выкуп занимает около десяти рабочих дней. Можно и отказаться от трейд-ин, а просить только о выкупе. Но если вы итак присматриваете новое жилье, эта программа будет в приоритете. По «взаимозачету» компания может предложить скидку на новостройку, — рассказывает юрист, гендиректор федеральной компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

В случае трейд-ин нужно будет заключить два договора: о продаже (прописаны стоимость квартиры, размер комиссионных издержек) и договор бронирования жилья в новостройке. В рамках последнего за вами закрепят выбранную квартиру и зафиксируют стоимость.

Читать еще:  Коммунальный платёж это

Выкуп квартиры в ипотеку

Будем честны: действительно срочно продать квартиру, которая находится под ипотечным обременением — сложно. Но покупатели на такие объекты бывают. Первым делом для продажи ипотечного жилья нужно пойти в банк и узнать все о досрочном погашении. Тут проблем нет: банки часто одобряют сделку, ведь так они быстро вернут свои деньги. Иногда финансовые учреждения разрешают продать квартиру вместе с ипотечным долгом — при условии, что новый владелец их устроит в качестве заемщика.

Однако здесь все упирается в скорость работы сотрудников банка. В лучшем случае закрыть сделку и получить деньги получится через месяц.

Выкуп снятой квартиры

Ситуация редкая. Но бывает так, что люди арендуют жилье, а владелец в один момент решает с ним расстаться. Причем сделать хозяину это нужно срочно. Тут важно проявить нотки дипломатии и сесть за стол переговоров. Если компромисс удастся, то владелец жилья продаст его. Причем у арендаторов будет легкое преимущество: люди знакомые, платили исправно, значит можно отбросить сомнения в их честности.

Обратная ситуация: срочно выкупить квартиру хотят арендаторы. Правда, в этом случае вряд ли придется рассчитывать на дисконт. Скорее речь о среднерыночной стоимости да еще и по самой верхней планке.

Застройщики. Но, как правило, они работают с аффилированными-компаниями. Проще говоря, другой фирмой, которая производит выкуп. В этом случае застройщик выступает как своего рода рекламный агент, посредник. Помните, что некоторые застройщики предлагают в случае трейд-ин скидку на новую квартиру.

Риэлторские агентства. Срочным выкупом занимаются только крупные компании. У небольших фирм просто нет такого запаса оборотных средств.

Частные лица. Такой бизнес существует уже давно. Нередко предприниматели создают рекламные сайты или публикуют объявления, чтобы выглядеть как компания, ведь к фирме у людей больше доверия, чем к частнику.

Рассказывает риэлтор Юрий Паршиков:

1. Большинство продавцов своих квартир необъективно подходят к оценке жилья. И это не удивительно. Нужно сопоставить ряд факторов, чтобы дать правильную оценку стоимости имущества: населенный пункт, район, общее состояние жилья, технические характеристики.

2. Если человеку нужно срочно продать квартиру, он будет лоббировать свою оценку. Как правило, завышенную на 10-15% по причине неосведомленности в правильной оценке. Либо потому, что «сосед продал такую же за N-сумму, и я так хочу». Хотите узнать рыночную стоимость, близкую к реальной? Сравните объявления о продаже аналогичного жилья со своим.

3. Профессиональные компании в первую очередь производят срочный выкуп квартиры, у которых рыночная стоимость прозрачна, легко определяется. Никто не будет работать себе в ущерб.

4. Когда производится выкуп, чаще оформляют квартиру на сотрудника фирмы. Не забывайте, что при перепродаже новый собственник, который владел объектом менее пяти лет, должен будет уплатить налог. Поэтому компания обязательно закладывает эту сумму при срочном выкупе.

5. Чтобы выгодно быстро продать квартиру и избежать грабительских неустоек, следует обращаться к профессионалам. Они правильно проведут оценку стоимости жилья.

Срочный выкуп квартир

Срочный выкуп квартиры – достаточно редкое явление на рынке недвижимости, и этот процесс не имеет ничего общего со срочной продажей квартиры. Некоторые компании действительно занимаются срочным выкупом квартир у собственников по рыночной цене, но здесь есть нюансы. Организация, выкупающая таким образом недвижимость и выводящая из своего бюджета достаточно крупные средства, рассчитывает на прибыль минимум в 20%. Собственник жилья получает все деньги сразу, а оформление документов проходит очень быстро.

Получите больше информации про мои услуги риэлтора, на странице срочный выкуп квартиры — когда срочно нужно выкупить недвижимость, также Вы узнайте какой процент денежных средств будет реально потерян, ввиду форс-мажорных обстоятельств и высокой срочности.

Срочный выкуп квартиры

У владельца квартиры есть выбор: ждать своего покупателя полгода-год и продать по самой выгодной цене или назначить цену, соответствующую рыночной, и срочно продать жилье максимум за 30 дней. Последний вариант относится к категории срочного выкупа и подойдет в том случае, если сложилась сложная ситуация и очень нужны свободные деньги.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector