Квартиры на стадии строительства в москве
Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована
По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.
Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.
Программа реновации жилищного фонда
Можно получить бесплатную квартиру от города, если вы житель пятиэтажки, которая попала в программу реновации.
1 августа 2017 года мэр Москвы Сергей Собянин утвердил программу реновации жилого фонда. Она предусматривает расселение домов, построенных в 1957-1968 годах. На их месте возведут новое жилье для участников программы. Сегодня в реновацию включено 5175 пятиэтажек – это более 350 тыс. квартир.
Подробнее: https://stroi.mos.ru/novaia-proghramma-rienovatsii-piatietazhiek?from=cl
Все квартиры жильцам предоставляют в районе проживания и с готовым ремонтом – это определено законом.
Снос пятиэтажных домов. Инфографика
Квартиры на стадии строительства в москве
Покупка квартиры в доме на начальном этапе строительства – всегда большой риск: застройщик может обанкротиться, а покупатель – передумать и найти вариант поинтереснее. Тем не менее, предложения «на стадии котлована» пользуются стабильным спросом: по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», квартиры в домах на «нулевом» цикле выбирает 35% покупателей, и этот показатель остается неизменным в течение последних лет. Дольщиков прельщает более низкая стоимость квартир по сравнению с готовыми проектами. Разберемся: стоит ли покупать квартиру на этапе котлована, можно ли заработать на ее перепродаже, и как защитить себя от возможных рисков.
Счастливый «ноль»
Даже самые высокие новостройки когда-то были маленькими. Прежде чем возводить дом, девелопер подготавливает участок: вывозит грунт и раскапывает котлован для будущего фундамента. «Нулевой цикл» — это самое начало работ по возведению дома, который также включает организацию строительного процесса и установку забора вокруг стройплощадки.
Обычно уже на этом этапе строительная компания представляет проект жилого комплекса потенциальным покупателям. Таких предложений на рынке достаточно. Например, в базе LIVING 227 жилых комплекса в Петербурге со сроками сдачи до конца 2022 года – то есть фактически находящиеся на нулевом цикле строительства.
По оценкам аналитиков Юнитраст Кэпитал, вложив деньги в начале строительства и продав жилье на поздних стадиях стройки или после сдачи дома, можно заработать до 20-25% от стоимости квартиры. Причем, наибольший рост показывают новостройки эконом-класса. Элитные квартиры и жилье в проектах класса «бизнес» менее ликвидно, и инвестировать в него рискованно.
Темп роста цены в строящемся ЖК также зависит от локации, наличия конкурентов, качества работы и даже от деятельности городских властей – например, цены вырастут, если станет известно о строительстве новых станций метро рядом с будущим домом. Важна и привлекательной самой квартиры – лоты с хорошим видом из окна, на средних этажах и с разумной планировкой дорожают быстрее.
По мнению профессора Российского экономического университета им. Плеханова Надежды Седовой, хорошо, если изначально цена на квартиру на стадии котлована на 20-30% ниже, чем в соседних (уже построенных) ЖК. «Особо следует обратить внимание на квартиры с уникальной планировкой, дома единичной постройки с этажностью до 18 этажей», — советует эксперт.
Ставка на котлован
При покупке квартиры для последующей перепродажи инвестору следует взвесить возможные риски. Эксперты разделяют стадии вхождения в проект на три этапа – для каждого из них можно рассчитать ожидаемую прибыль, срок получения дохода и надежность вложения.
Если речь идет о так называемой «нулевой стадии», потенциальный инвестор приобретает объект по самой низкой стоимости, средняя доходность – 15-25%. Когда объект готов приблизительно на 50%, стоимость квартиры выше уже на 7-15% по сравнению с нулевым этапом. При готовности объекта 90% потенциальный инвестор получает минимальный срок ожидания и максимальную стоимость лота по сравнению с двумя предыдущими периодами, в этом случае потенциал роста стоимости – до 10%
Иногда доходность может даже превышать ожидания инвестора. Например, в московском ЖК «Новые Котельники» динамика роста стоимости квадратного метра в наиболее ликвидных лотах (студиях и однокомнатных квартирах), выглядела так: в мае 2017 года стоимость кв. м составляла 81 000 рублей, в мае 2018 года – 87 000 рублей, в августе 2019 года – 135 000 рублей. Таким образом, с нулевого цикла до полной готовности квартиры подорожали на 60%.
Ценный совет для потенциальных дольщиков от Бориса Лескова – обратить внимание на квартиры с отделкой, в том числе white box (предчистовая отделка). «Это не только позволит сэкономить время, но и средства – в большинстве случаев застройщик выполняет отделку по ценам ниже рынка, а по материалам и качеству – на достойном уровне», — считает эксперт. Важно и то, что квартиру с отделкой можно быстро сдать арендаторам сразу после ввода дома в эксплуатацию.
Жизнь после «эксроу»
Относительно низкая стоимость квартир на нулевом цикле связана с тем, что застройщики стремятся привлечь в проект как можно больше покупателей. До 1 июля 2019 года средства дольщиков использовались девелоперами для того, чтобы достраивать дома. Однако после перехода на проектное финансирование потребность в быстром привлечении средств дольщиков исчезла, а издержки застройщиков, наоборот, выросли. Все это, по мнению некоторых специалистов, в будущем приведет к тому, что квартиры на стадии котлована подорожают и уже не будут расти в цене так стремительно, как раньше.
В частности, об этом в аналитической записке «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства» недавно написали аналитики Центрального банка. По их прогнозам, при переходе на эскроу-счета дисконт при покупке жилья на этапе котлована и первых этапах строительства уйдет в прошлое.
Эту точку зрения разделяют не все участники рынка. По оценкам ГК «Полис Групп», модель продаж на первичном рынке жилья не поменяется, а значит, и разница в цене между проектами разной степени готовности будет сохраняться. Как и раньше, квартиры будут продаваться на всех этапах строительства, а застройщики должны будут наполнять эскроу-счета, чтобы обеспечивать себе комфортные условия кредитования. Так что, скорее всего, разница между квартирами на нулевом цикле и готовым жильем сохранится.
Ну а избавить себя от возможных рисков при покупке жилья на этапе котлована помогут простые советы: внимательно изучить проектную декларацию и техническую документацию на дом, расспросить дольщиков об уже построенных объектах девелопера и следить за ходом возведения ЖК. И тогда приобретение квартиры на нулевом цикле, скорее всего, будет выгодным и безопасным вложением средств.
Шесть способов сэкономить при покупке квартиры в новостройке
Руководитель новостного отдела RB.ru
Цены на первичную недвижимость в Москве постоянно растут, в отличие от доходов большинства покупателей. Клиенты готовы на любые способы экономии, однако необязательно кардинально пересматривать свои запросы и соглашаться на меньшее, считают в «Метриум». В компании рассказали, как сэкономить при покупке квартиры в новостройке.
Покупать на ранних стадиях реализации
До введения эскроу-счетов девелоперы были заинтересованы в том, чтобы реализовать как можно больше квартир на начальном этапе строительства. Сейчас государство запрещает использовать средства дольщиков для финансирования проекта, чтобы обезопасить интересы покупателей в случае банкротства застройщика.
Сейчас девелоперам больше не нужно поддерживать бесперебойные продажи, покрывающие затраты на строительство, поскольку стройку теперь финансируют банки. А значит, и нет необходимости давать клиентам большие скидки на стадии котлована.
Тем не менее по-прежнему действует правило: чем раньше вложиться в новостройку, тем дешевле она обойдется. За время реализации проекта квартиры в нем дорожают неоднократно, растущий спрос напрямую влияет на стоимость.
Стоит учитывать и факторы экономического характера, например, рост цен на строительные материалы и дефицит рабочих из-за пандемии. Если до введения проектного финансирования стоимость квартиры на стадии котлована была ниже на 30-50%, то теперь на финальном этапе реализации лоты будут дороже лишь на 15-20%.
Не ограничивать себя в выборе локации
В конкретном районе квартиры на первичном рынке могут стоить дорого. На московские цены зачастую влияют субъективные факторы, например престиж («Гольяново — плохо, а Сокол — хорошо!»). Стоит уходить от стереотипов и смотреть на рынок в перспективе.
Желая сэкономить, стоит выбирать те районы, в которых пока нет метро, но в ближайшее время оно появится. Новые станции притягивают к себе разнообразную инфраструктуру, поскольку они интересны инвесторам в коммерческую недвижимость.
Выбирать «правильный» этаж и место на нем
Разница в цене на квартиры одной и той же планировки, но на разных этажах может достигать 100 тысяч рублей и больше. Как правило, по более низким ценам застройщики продают жилье с первого по четвертый этажи. Самыми «ходовыми» считаются средние — начиная с пятого, поэтому их стоимость чуть выше.
Сэкономить можно, выбрав лот на 13 этаже: даже в XXI веке процент суеверных клиентов достаточно высок, и застройщики охотно дают скидку на «несчастливые» локации. Отдельные игроки не делают привязки цен к этажности, но таких проектов на рынке единицы.
Меньшим спросом пользуются боковые и угловые квартиры (считается, что они холоднее), а также расположенные рядом с лифтом (из-за связанного с ним шума). Если перечисленные недостатки не смущают покупателя, стоит просить скидку.
Обратить внимание на время покупки
Самая горячая пора для продавцов недвижимости — осень, когда люди возвращаются из отпусков. Спрос высок, цены не снижаются. Аналогичная ситуация происходит в марте-апреле.
«Ловить» скидки и акции следует летом и во время новогодних праздников. В июне-августе и под Рождество спрос падает, застройщики пытаются его поднять, предлагая скидки на отдельные квартиры, а также различные бонусы, например, выгодные варианты рассрочки.
Также стоит обращать внимание на так называемые отчетные периоды: конец месяца, квартала или года. Риелторы привязаны к планам продаж, иногда до его выполнения им остается реализовать всего одну-две квартиры. Вероятность получить скидку в этом случае очень велика.
Последние несколько лет в Москве также набирает обороты акция «Черная пятница», в рамках которой многие застройщики предлагают скидки на определенный пул квартир. Однако в этом случае придется принимать решение оперативно, поскольку акция длится всего несколько дней и проводится в традиционно «тихие» для продаж сезоны.
Задавать вопросы
Риелторов учат быть клиентоориентированными. Это значит, что они готовы выслушать все пожелания и подобрать оптимальный вариант. Не стоит ограничиваться просмотром предложений на сайте застройщика, лучше пойти в офис продаж и вживую пообщаться со специалистами.
Стоит уточнить, есть ли в доме похожие квартиры, но дешевле, например, с другим видом из окна. Если планируется покупка еще и машиноместа, нужно упомянуть об этом — скорее всего будут гарантированы дополнительные бонусы.
Предварительно стоит посмотреть предложения конкурентов в том же районе и упомянуть, что пока окончательное решение по поводу выбора жилого комплекса не принято, поскольку они в целом равнозначны по условиям.
Если уже понятен желаемый метраж и тип квартиры, но не устраивает ее конечная стоимость, можно попросить показать аналогичные варианты в других корпусах проекта. Лот с теми же характеристиками, но в более удаленном от метро доме может стоить дешевле. Сроки ввода тоже имеют значение.
Выбрать отделку от застройщика
Приобретая квартиру с отделкой white box или «под ключ», можно сэкономить до 30% от ее стоимости, не говоря про время. Застройщик закупает строительные материалы по оптовой стоимости за счет больших объемов.
Обычно в формате white box выполняются подготовительные работы — возведение перегородок, стяжка пола, выравнивание стен и потолка, подводка электричества к розеткам и другое. При этом у покупателя остается свобода выбора дизайна, цветовой гаммы, отделочных материалов. В варианте «под ключ» клиенту остается только завезти мебель и добавить элементы декора.
С помощью сервиса СуперРиэлт можно не только в онлайн режиме подобрать варианты квартир с учетом пожеланий, посмотреть планировки интересующих вас объектов и сориентироваться в ценах по любому району города и пригорода, но также можно забронировать любую понравившуюся квартиру напрямую в офисе застройщика либо записаться на просмотр.
В нашей базе новостроек представлены абсолютно все застройщики Ярославля. Вы можете ознакомиться с их проектными декларациями в блоке «Информация о доме».
Пожалуй, одни из самых полезных сервисов на нашем портале – это карта новостроек Ярославля и солнечный календарь. Первая поможет разобраться, насколько удалена выбранная вами новостройка от ежедневных маршрутов, от работы или школы, куда ходят ваши дети. А второй, – позволяет посмотреть на какую сторону света выходят окна рассматриваемых вами вариантов жилья.
Экономьте своё время на поиске сайтов застройщиков, все квартиры в новостройках Ярославля легко посмотреть и забронировать на портале СуперРиэлт!
«КФК Риэлтор»
Специалисты по продаже объектов недвижимости на вторичном рынке подразделения
«КФК Риэлтор» помогут купить или продать жилую и коммерческую недвижимость.
«КФК Риэлтор» — это полное сопровождение сделки, начиная с принятия объекта недвижимости и заканчивая передачей ключей.
— Выезд на место и осмотр объекта недвижимости;
— Фотографирование объекта, реклама и продвижение объявлений на нашем сайте и на различных площадках (АВИТО, ЦИАН, ДомКлик и прочих);
— Оценка объекта недвижимости;
— Предпродажная проверка объекта и правоустанавливающих документов;
— Показ объекта потенциальным покупателям;
— Документальное оформление сделки, в том числе помощь в оформлении ипотеки
— Проверка «чистоты» сделки;
— Передача ключей покупателям;
В нашей базе недвижимости представлены квартиры и комнаты любого типа, формата и площади. Обратившись в «КФК Риэлтор», каждый сможет быстро решить свой квартирный вопрос.
Компания «КФК» ― лидер строительного рынка в Костроме! Мы возвели десятки объектов, тысячи семей с нашей помощью получили своё жильё. Учитывая современные тенденции, мы делаем ставку на малоэтажное строительство жилых домов с автономным отоплением. Мы используем только качественные, экологически чистые материалы, создавая дома, в которых удобно жить и воспитывать детей. Ориентиром для нас являются проверенные временем советские ГОСТы.
«КФК» предлагает купить квартиру в строящемся доме в Костроме: на стадии котлована, разрешительной документации или на завершающем этапе, а также в готовом, эксплуатируемом доме. Квартиры от застройщика «КФК» ㅡ вклад в ваше будущее и надёжное вложение средств.
Жилой район «Балтым-Парк» в Екатеринбурге
«Балтым-Парк» – уникальный городской квартал в Верхней Пышме. Концептуальный и современный, он включает в себя не только жилые площади, но также комфортные общественные пространства и объекты инфраструктуры.
Концепция жилого комплекса разработана чешским архитектурным бюро Cigler Marani Architects, а в создании планировочных решений принимали участие финские дизайнеры и архитекторы. В жилом районе строятся 4 дома, а 8 домов уже сданы и заселены. Кроме того, здесь будут построены детские сады, школа и коммерческая инфраструктура.
Одна из особенностей 3– и 5-этажных домов – открытые террасы на первых этажах, где можно устраивать семейные посиделки, наслаждаться свежим воздухом и чудесной природой.
В «Балтым-Парке» приятно жить, отдыхать и можно найти хороших друзей. Регулярные праздники дворов помогают жителям знакомиться и проводить время в отличной компании.
Дома обслуживаются собственной сервисной компанией: инженер по эксплуатации и офис управляющей компании работают на территории района.
Компания
Застройщик «Орсо групп» не гонится за квадратными метрами, а создает комфортное пространство для жизни активных и счастливых людей за счет своего профессионализма, ответственности и креативности. Компания выработала свои собственные умные решения и стандарты качества, которые позволяют строить дома, отвечающие требованиям времени.
Собственный подход позволяет наделять объекты удобными и экономичными характеристиками. Сегодня в портфеле девелопера 13 собственных проектов и 2 партнёрских. Из них в настоящее время построено и введено в эксплуатацию 10 домов, 5 продолжают строиться, еще два объекта проектируются, в том числе в г. Красногорск (Московская область).
Подводим итоги
Эксперты рынка недвижимости советуют не торопиться с покупкой квартиры в новом доме. Стоит задуматься о заключении договора долевого участия, когда на объекте выполнена хотя бы половина работ.
На этапе котлована можно приобретать квартиры у проверенных временем фирм, только в том случае, если у застройщика есть вся разрешительная документация. В этом случае договор купли-продажи на ранних этапах строительства осуществляется по Федеральному закону N 214.
Если дом сдадут в эксплуатацию быстро, инвестиция в строительство на ранних стадиях быстро окупится. При этом владелец квартиры сможет получить прибыль от перепродажи или сдачи в аренду.
Покупателям жилья для личного использования предстоит сделать выбор между:
покупкой на ранних этапах строительства по низкой цене, осознавая возможные риски такого инвестирования;
более дорогой покупкой на стадии завершения строительства с возможностью быстрого заселения.
Выбор варианта за вами. В любом случае, необходимо приобретать ликвидную недвижимость, которую в случае необходимости можно легко и выгодно продать.
