Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира в собственности менее 3 лет

Как продать квартиру без налога и декларации: новые изменения с 2021 года

Время чтения: 6 минут

Согласно Федеральному закону от 26.07.19 № 210-ФЗ с 2020 года уменьшился минимальный срок владения жильем для его продажи без налога и декларации – теперь он составит три года вместо пяти лет. Но новые правила будут распространяться не на всю недвижимость.

Как продать квартиру без налога и декларации?

Если продать квартиру после определенного срока владения, то можно не подавать декларацию о доходах и не уплачивать НДФЛ в размере 13%. Но, несмотря на сокращение сроков, существует множество нюансов, которые необходимо учесть при совершении сделки.

Рассказываем о том, что изменилось и как продать квартиру без налога.

Как ведется отсчет дат для продажи квартиры, находящейся меньше 3 лет в собственности

Срок владения объектом недвижимости начинает отсчитываться с момента оформления права собственности. Данное условие не распространяется при получении квартиры по наследству или договорные отношения с ЖСК. В первом варианте отсчет начинается со дня смерти хозяина, во втором – с момента последней выплаты денег за выданный пай.

Некоторых покупателей интересует, могут ли они подвергаться финансовым рискам, если собираются оформлять договор купли-продажи квартиры, находящейся меньше 3 лет в собственности? Юристы заверяют, что опасность потери денег отсутствует. Все сделки оформляются по принятым стандартным схемам. Все изменения, которые коснулись Налогового кодекса, будут относиться только к продавцу. Именно на владельца рассчитываются налоговые расходы и процентные ставки.

Квартира оказалась «котом в мешке»

По закону, если квартира в собственности меньше пяти лет, а человек решил ее продать, ему придется платить налог – 13% с продажи. Тут покупатель имеет право задуматься: какая причина заставляет продавца идти на дополнительные траты и съезжать. Здесь разумно узнать настоящую причину. Например, в квартире оказалось очень холодно или соседи сверху так шумят, что мешают жить. Вполне возможно, что продавец хочет таким образом избавиться по-быстрому от имущественной обузы.

Когда человек освобождается от уплаты налога

Не все продавцы недвижимости обязаны платить налог с дохода от продажи. Во-первых, это обязанность может быть отменена региональными нормативно-правовыми актами. Поэтому сведения всегда необходимо уточнять в местном отделении ФНС.

Во-вторых, от уплаты на 2021 год будут освобождены все продавцы, купившие свою недвижимость до начала 2016 года. Отсчет срока начинается с момента регистрации нового собственника в Росреестре. Исключением будет только получение квартиры в порядке наследования. Тогда отсчет начинается с даты смерти, обозначенной в свидетельстве о смерти.

Плюс все продавцы могут сократить сумму налога, если после продажи они купили другую жилую недвижимость. Для этого потребуется оформить налоговый вычет. С его помощью можно сократить налогооблагаемую базу на сумму до 2 млн. руб.

После сделки купли-продажи налог с нее оплачивает продавец. Далее налог на недвижимость ежегодно носит новый владелец, проживающий в проданной квартире.

Если продана доля

Каждый продавец заполняет декларацию отдельно, то есть, например, если супруги продали квартиру, которая была в их долевой собственности (у каждого было по 1/2), каждый из супругов заполняет декларацию. При этом каждый указывает половину суммы продажи.

Если продана доля, максимальный размер вычета, описанного выше, 1 миллион рублей, умноженный на долю. То есть, если, например, доля 1/2, максимальный размер вычета составит 500 тысяч рублей, а если Вы уменьшаете выручку (рассчитывая налог) на расходы, Вы можете учесть только половину от всех расходов на всю квартиру.

Долю в праве собственности на имущество нужно отличать от доли в имуществе, выделенной в натуре. Если были проданы доли в имуществе, выделенные в натуре, вычет каждым из продавцов может быть применен в полном объеме, то есть каждым по 1 миллиону рублей. Если же проданы доли в праве долевой собственности, то вычет надо распределять.

Есть ли разница в сроках?

При дарении доли квартиры, 2-я часть 246-й ст. исключает возможность иных владельцев долей помешать безвозмездной сделке.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Читать еще:  Как оформить дарственную на квартиру на дочь

О том, что лучше дарственная или завещание на квартиру, узнайте тут.

Рассмотрим подробно вопрос «Можно ли подарить квартиру если она в собственности менее 3 лет?»

Закон недвусмысленно ориентирует учитывать сроки владения.

Согласно 17.1-му пункту 217-й ст. НК, не подлежат обложению доходы от продажи квартир, бывшей в собственности лица три года и более.

Это относится и к договорам мены, поскольку к этим отношения применяются нормы о купле-продаже (2-я ч. 567-й ст.)

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Данное правило касается только налоговых резидентов, то есть лиц, отвечающих требованиям 2-й ч. 207-й ст. НК: находившихся в РФ 183 или более дней в течение года. На нерезидентов эта льгота не распространяется.

Нужно ли учитывать правила 17.1-го пункта 217-й ст. НК при дарении? Влияет ли на сумму налога тот факт, что подаренная квартира менее 3 лет в собственности?

Нет не влияет. Даритель в данном случае налогоплательщиком не является, так как для него дарение безвозмездно. Раз нет дохода – нет и подоходного налога. Поэтому, совершенно безразлично сколько лет он провладел квартирой на праве собственности – сути отношений это не меняет.

Имеет ли значение это обстоятельство для одаряемого? Очевидно, что тоже нет. Он получает доход, в размере стоимости квартиры, что согласно 207-й ст. НК является основанием уплаты подоходного налога.

При определении налоговой ставки не имеет значения как долго провладел объектом недвижимости прежний собственник, а только факт родства или близости его с одаренным в смысле 18.1-го пункта 217-й ст. и 14-йст. Семейного Кодекса и факт налогового резидентства или нерезиденства.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 5-ти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — 3-х лет). Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры — купили, приватизировали, получили по наследству. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

Если продавец является собственником квартиры менее пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), то при продаже недвижимости вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и вы решили ее продать до истечения пятилетнего срока (для недвижимости, оформленной в собственность — до 1 января 2016 г. — 3-х летнего срока, вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е., купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель может вернуть себе максимум 260 тысяч рублей.

Читать еще:  Измерение уровня шума в квартире

Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500 тысяч рублей и составит 65 тысяч рублей. Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
  • Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема — передачи.

Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100 тысяч рублей, а налоги заплатили с 10 тысяч, то и возврат налога составит 1 300 рублей (13% от 10 000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.

Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

Второй вариант возврата подоходного налога — покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года. Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее пяти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет). С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей). Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.

Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям. В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо. Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

Чем грозит приобретение квартиры, бывшей в собственности менее 3-х лет?

Можно услышать мнение, что покупатель при приобретении квартиры, бывшей в собственности менее 3-х лет, не имеет права на налоговый вычет. Это противоречит ст.220 НК – невозможно получить компенсацию от государства, только если покупатель:

  • не имеет доходов, поэтому не выплачивает НДФЛ (под доходами понимается не только зарплата – средства могут поступать от сдачи квартиры в аренду или из других источников);
  • не является гражданином РФ;
  • сделка заключается между взаимозависимыми людьми;
  • жилье покупается за счет материнского капитала, средств работодателя или бюджетных средств.

Тем не менее, риски, как и при заключении любой сделки, существуют.

  1. Мошеннические схемы. Чаще всего с фактами мошенничества приходится сталкиваться именно при продаже жилья, недолго бывшего в собственности. Квартира переоформляется на ряд подставных лиц и все это занимает относительно небольшой промежуток времени. Мошенники умудряются продавать по поддельным документам даже арендованную жилплощадь. Потерять свои деньги покупатель может, заплатив аванс, передав на руки мошенникам всю сумму или столкнувшись с оспариванием сделки в суде. Нередко проворачиваются схемы, при которых один объект недвижимости продается сразу нескольким покупателям. Следует проявить максимальное внимание к изучению документов. Крайне желательно заручиться поддержкой юриста.
  2. Продажа по доверенности. Если сделка проводится через представителя, то это должно вызвать определенные подозрения. От покупки стоит отказаться, если доверенное лицо всячески препятствует встрече/общению с самим продавцом. Благодаря современным средствам коммуникации организовать видеосвязь с человеком можно вне зависимости от места его нахождения. Отсутствие желания идти на контакт является серьезным предупреждением о факте мошенничества. Доверенное лицо может использовать недействительную доверенность (таковой она становится в случае смерти или пропажи без вести доверителя, признания его недееспособным, либо при отмене документа). Если отказываться от предложения не хочется, то крайне неразумно проводить сделку без поддержки юриста. Специалист располагает гораздо большими возможностями для проверки продавца и истории жилья, ему хорошо известны признаки мошенничества.
  3. Продажа жилья, полученного по завещанию. Это один из наиболее сложных и непредсказуемых рисков. В соответствии со ст. 181 ГК РФ, завещание может быть оспорено в течение определенного срока. Если наследники считают, что к завещателю было применено насилие, то обратиться в судебную инстанцию они должны на протяжении года, а если появились доказательства недееспособности лица или были выявлены факты нарушения при составлении завещания, то период оспаривания ограничен 3-мя годами. Купив завещанное продавцу жилье, можно затем столкнуться с серьезными проблемами, решать которые придется в суде. Если соблазн купить именно это жилье велик, то действовать можно только через юриста. Подробнее: Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет
Читать еще:  Когда закончится приватизация квартир

Квартира в собственности менее 3 лет

Очень часто покупатель квартиры сталкивается с объявлениями о продаже недвижимости с пометкой «собственность квартиры менее 3 лет». Что скрывается за такой сноской и к чему приводит покупка такой недвижимости? Об этом ниже.

Налоговый кодекс России предусматривает освобождение от налогов для граждан, которые реализуют недвижимость (квартиру, дачу, коттедж, земельный участок), которая находится во владении более чем три года. Если квартира или иная недвижимость в собственности у владельца находится меньше трех лет, то обязательно при ее реализации должен быть уплачен определенный процент в казну государства.

Особенности, которые необходимо учесть

Началом владения недвижимостью является вовсе не дата, когда был подписан договор купли-продажи, а день, когда имущество было зарегистрировано в соответствующем государственном органе.

Если квартира в новом доме (новостройка), то отсчет этой цифры происходит с момента обретения свидетельства о собственности, но новый дом обязательно должен быть сдан и принят государственной комиссией.

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности вызывает много вопросов у владельцев и покупателей такого жилья. Поэтому, не нужно заниматься оформлением таких сделок самостоятельно, обращайтесь за помощью в наше агентство.

Сколько придется отдать?

Возникает резонный вопрос: какую сумму придется отдать? Ответ опять в Налоговом кодексе: 13% — налог, который необходимо перечислить при реализации жилья, которым собственник владеет не больше трех лет. Получается, если продать квартиру менее 3 лет находящуюся в собственности, нужно заплатить 13%? Это же много! Но, Налоговый кодекс предусматривает возможность снижения суммы двумя способами.

  • Первый способ позволяет продавцу снизить всю базу налогообложения на сумму фактических понесенных расходов.
  • Второй – использование имущественного налогового вычета.

Риск есть всегда

Практически все граждане пытаются не платить предусмотренный законом налог. Поэтому покупка квартиры менее 3 лет в собственности должна строго проверяться покупателем, а чтобы не было никаких неприятностей, лучше обращаться за помощью к нам. Ведь большинство квартир с такой особенностью реализуется с использованием разных схем. Одна из самых распространенных – договор купли-продажи составляют на 1 млн. рублей, таким образом, избегая уплаты налога, а на остальную сумму составляется расписка.

При совершении сделок с недвижимостью, которая находится во владении меньше, чем три года, рискуют как продавец, так и покупатель. Ведь на продажу за один млн. рублей например, двухкомнатной квартиры в центре города, обязательно обратят пристальное внимание налоговые органы. Поэтому, если вы все же решили продать такую недвижимость, нужно все тщательно подготовить, выяснить, чтобы у будущего покупателя не возникло и тени сомнения в законности сделки (в частности, нет ли каких-либо заинтересованных граждан в ее дальнейшем оспаривании).

Во избежание неприятных ситуаций с продажей/покупкой недвижимости, находящейся во владении меньше, чем три года, обращайтесь к нам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector