Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира в долевой собственности как продать

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

Продажа квартиры в долевой собственности

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.

Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает

Если хотя бы один из собственников против совершения сделки с имуществом, то продать квартиру не получится. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Совместная собственность

Как продать долю в квартире?

Есть определённые правила, как продать долю собственности в квартире. Сначала это выкуп нужно предложить совладельцам. При этом, важно не изменять условия: цена для сособственников не должна быть выше, чем для других потенциальных покупателей.

Предложение может быть оформлено:

  • лично с оформлением под подпись;
  • заказным письмом с уведомлением;
  • посредством телеграммы;
  • через нотариуса (наиболее надёжный вариант).

Если совладелец хочет выкупить долю, то вы осуществляете сделку в течение оговоренного срока. Однако, он может и отклонить предложение. Принять решение нужно в течение месяца. Отказ должен быть письменным и нотариально заверенным. Важно соблюсти все требования и указать в отказе все необходимые данные. Если же на предложение никакой реакции не будет в течение месяца, то это будет расцениваться как отказ.

Что делать, если не знаешь, где живёт другой собственник

В законе конкретно не указан механизм действия. Существуют варианты:

  • отправить извещение по последнему известному адресу;
  • по адресу, который вы получите, отправив запрос в МВД;
  • по адресу расположения недвижимости, долю в которой вы собираетесь реализовать;
  • после обращения к нотариусу, который сделает уведомления о продаже.

Учитывайте нюансы: чем больше адресов вы охватите и чем лучше подготовите уведомление, тем лучше вы покажете то, что сделали всё возможное. Сделка в таком случает будет признана действительной.

Если сосед не желает покупать вашу долю, то продайте её другому покупателю. Но помните, доля всегда стоит дешевле, чем стоимость квартиры, разделённая на половину или треть.

Как в таком случае сохранить рыночную стоимость? Есть два способа:

  • Выкупите доли соседей и продайте всю квартиру. Подходит в том случае, если у вас есть возможность приобрести соседские доли. Подобные затраты точно окупятся.
  • Все доли продаются одновременно. Для этого стоит провести среди соседей агитационную работу: разъясните им, что таким способом можно продать доли куда дороже и быстрее, не тратить лишние деньги.

Продажа доли – мероприятие непростое. Важно уговорить соседей и не натолкнуться на опасные схемы.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Читать еще:  Как продать квартиру в обременении

Нотариус обязателен в таких ситуациях

  1. Если квартирой владеют несколько собственников по долям (1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность) и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен.

Неважно кому собственник собирается продать свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п. Запомните, раз продается доли в квартире, которая находится в долевой собственности — идём к нотариусу.

Пример №1 : Андрею, Оксане и Владимиру перешла квартира по наследству от отца. У каждого из них по 1/3 доли. Андрей решил продавать свою долю Оксане. В его ситуации обязателен нотариус. Без разницы продаст ли он долю Оксане или любому другому человеку.

Пример №2 : Олег со своей матерью купили квартиру на двоих. У Олега 1/3, у матери — 2/3. Потом Олег решил продать свою долю, чтобы купить себе целую квартиру. Т.к. мать отказалась покупать долю, Олег нашёл покупателя по объявлению. Договор купли-продажи они оформляли у нотариуса, потому что таков закон. И еще: когда Олег покупал эту квартиру с матерью, он находился в браке с Еленой. А значит его купленная доля считается совместной/общей собственностью обоих супругов, хоть и оформлена только на мужа — п. 2 ст.34 СК РФ. Поэтому Елена должна оформить у нотариуса согласие на продажу.

Пример №3 : Супруги Марина и Дмитрий приватизировали квартиру на двоих — по 1/2 у каждого. Через какое-то время они начали разводиться. Дмитрий предложил Марине выкупить свою долю, потому что он решил уехать в другой город. Марина согласилась, и они пошли к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор купли-продажи.

Пример №4 : Максиму и Екатерине родители подарили квартиру, у каждого по 1/2. Позже Максим решил продать половину своей доли. Покупателя он нашел со стороны, т.к. Екатерина отказалась. Максим с покупателем пошли к нотариусу и оформили договор купли-продажи, где у Максима покупается доля в 1/4.

При продаже доли квартиры нотариус: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. Тарифы нотариусов за эти услуги подробно расписала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Если супруги из совместной квартиры хотят продать долю кому-либо — им придется обращаться к нотариусу. Причем дважды.

Имеется в виду продажа именно доли, а не всей квартиры. Если квартира в совместной собственности, то доли у собственников не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире продать не получится. Ведь нельзя продать то, что не определено. Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую собственность. И только потом можно продать долю.

Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.

После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор купли-продажи доли. Ведь квартира теперь в долевой собственности, а таком случае нотариус обязателен.

Пример №1 : Супруги Владимир и Алла купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать половину квартиры отцу Владимира, т.е. 1/2. Для начала супруги пошли к нотариусу, где он составил и удостоверил им брачный договор. По этому договору квартира из совместной собственности переходит в долевую. Супруги определили доли по 1/2. Отнесли этот договор на регистрацию в МФЦ. Теперь они могут продать половину квартиры. Т.е. они снова пошли к нотариусу, и уже оформили договор купли-продажи, где каждый из супругов продает по 1/4. Так и получилось, что отец Владимира купил 1/2 квартиры.

Читать еще:  Как выделить комнату из доли в квартире

Пример №2 (исключение) : Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать квартиру и купить более просторную. Нашли покупателей по объявлению. Так как они продают всю квартиру, то нотариус им не нужен. Договор купли-продажи достаточно в простой форме.

Если же супруги хотят продать сразу ВСЮ квартиру, то нотариус НЕ обязателен. Об этом я писала в начале статьи.

Редкий случай: Супруги купили долю квартиры, оформили её в совместную собственность (именно долю, а не всю квартиру) и решили её продать — нотариус обязателен. В данной ситуации если супруги купили долю в квартире, то значит квартира в долевой собственности. А раз квартира в долевой собственности, то при продаже доли нотариус обязателен.

Артур с супругой Мариной и братом Андреем купили квартиру. У Андрея доля в 1/3 в его личной собственности, а оставшеюся долю в 2/3 супруги оформили в совместную собственность, а не по 1/3 каждому. Так можно. Потом супруги захотели продавать свою долю. Нет разницы кому они её продадут, но договор им потребуется только нотариальный.

Выписка из ЕГРН на квартиру — что это за документ и для чего нужен.

Налог с продажи наследственной квартиры

Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.

  1. Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
  2. Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.

В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.

При продаже квартиры, доставшейся в порядке наследования, нужно учитывать следующий нюанс. Изменение состава собственников, переход доли к другому участнику долевой собственности не изменяет срок владения жильем, который отсчитывается с даты первичной регистрации.

Пример. Единственной наследницей умершего гражданина выступает супруга. В 2018 году она наследует ½ часть квартиры, которой они владели с мужем в равных долях с 1998 года. При ее продаже в 2019 году она освобождается от необходимости платить налог. В то же время, если бы половину квартиры получило другое лицо, например, по завещанию, ему пришлось бы уплатить в бюджет налог с дохода (Письмо Минфина № 03-04-05/8654 от 13.02.2019).

Как заключить договор купли-продажи, если есть несколько собственников квартиры

Кажется, что нет принципиальной разницы в том, сколько именно лиц участвует в сделке покупки или продажи недвижимости с каждой из сторон. И многие совершают типичную ошибку – неосмотрительно подходят к заключению договора, что влечет за собой значительные проблемы.

В ситуации нескольких собственников следует рассматривать в 2-х вариантах договор купли-продажи (далее – «ДКП»). В первом подразумевается, что сразу несколько лиц владеет жильем, которое они решили продать по ДКП. Во втором – недвижимость приобретается несколькими собственниками. В каждом случае имеются определенные нюансы. И потому следует рассмотреть обе ситуации.

Что такое доля в квартире и как ей пользоваться

Немалое количество квартир находится в долевой собственности. Это не только «коммуналки», но и те квартиры, в которых, например, развелись супруги, или доли недвижимости достались собственникам по наследству.

Читать еще:  Лицевые счета на квартиру

Что такое доля в квартире?

Гражданский кодекс РФ утверждает, что доля – это имущество, которое принадлежит двум и более лицам на правах общей собственности. При этом важно отличать долевую собственность от совместной. В совместной собственности доли не определены: например, квартира супругов считается их совместной собственностью без разделения не доли, если между супругами не был заключен брачный контракт, определяющий иной порядок собственности.

Также квартира может быть унаследована несколькими родственниками, еще супруги могут разделить ее на доли – так или иначе, вариантов появления долевой собственности много. В свидетельстве о собственности доли обозначаются как ½, ⅓, ¼ квартиры (и так далее).

Кому в какой комнате жить?

Выбор доли происходит путем переговоров между собственниками, а если договориться не удалось, то вопрос регулируется в суде. Если, например, на трехкомнатную квартиру претендуют 4 человека, скорее всего, суд откажет в иске и квартиру придется продавать.

Также интересно, что претендовать на комнату в квартире с долевой собственностью можно только в том случае, если метраж вашей доли равен или больше желаемой комнаты. То есть, если в квартире три комнаты по 9, 12 и 18 кв. м, а ваша доля 17 кв. м — претендовать вы можете только на комнату 9 или 12 кв. м.

Что можно сделать с долей?

Долю можно продать, подарить, завещать или заложить. Но в продаже долей есть особенности. Преимущественное право на покупку доли принадлежит так называемым содольщикам, то есть вашим соседям по квартире. Согласно Гражданскому кодексу, необходимо письменно уведомить содольщиков о продаже доли с указанием цены.

Если содольщики в течение месяца откажутся от покупки вашей доли, тогда вы можете продавать ее на рынке недвижимости. Отказ от покупки доли вы должны также получить в письменной форме. И, что очень важно, продать долю вы можете не дешевле, чем предложили содольщикам. Иначе они могут обратиться с суд о признании сделки с долей недействительной.

Подарить, завещать или заложить долю можно без согласия содольщиков.

Продать долю сложно, но возможно

Главной трудностью при продаже доли в квартире чаще всего становится физическое отсутствие содольщиков. Например, они могут жить в другом городе. Потому необходимо иметь на руках доказательства того, что вы пытались уведомить их о продаже своей доли. Отсутствующим собственникам нужно отправлять заказные письма с уведомлением.

Продать долю в квартире непросто, но возможно. Так или иначе, на рынке недвижимости есть определенные категории людей, готовых приобретать доли в квартирах. Это, например, иногородние, которым нужно жилье и регистрация, и приезжие из других стран. Или малообеспеченные граждане, которых не смущает жизнь в одной квартире с соседями. В общем, варианты продажи доли существуют: если вам необходима подробная консультация по этому вопросу и профессиональная помощь — обращайтесь в «Центральное агентство недвижимости».

Содействие адвоката при продаже доли в квартире

Учитывая значительное количество нюансов и нормативных актов, регулирующих долевую собственность и переход прав от одного сособственника к другому, для достижения результата рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на недвижимости. Он подскажет, какие документы нужны для продажи доли квартиры, как избежать конфликтов с другими совладельцами, как поступить, если не удается получить ответ от тех участников общей собственности, которые там временно не проживают. Помощь квалифицированного и опытного адвоката – это гарантированно правильно подготовленные документы, отсутствие проблем с перерегистрацией права собственности, решение проблем с претензиями от других совладельцев. Кроме того, при необходимости адвокат может представлять ваши интересы в суде, если дойдет до него.

Подведем итоги

Продажа доли в квартире – задача сложная и нетривиальная, требующая большого количества усилий и времени. Тем не менее, если соблюдать законодательство и заручиться поддержкой юристов, это вполне реализуемо в разумные сроки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector