Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира по коммерческому найму что это

Как приватизировать жилье, находящееся в коммерческом найме

Designed by Freepik

Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется только при наличии у выгодоприобретателя договора соцнайма. Указанный документ удостоверяет право гражданина на использование квадратных метров, расположенных в жилом фонде, собственником которого является муниципальное образование. Однако в некоторых случаях между человеком и администрацией заключается соглашение о возмездном пользовании жилплощадью. В статье будет подробно рассказано о том, как приватизировать квартиру по договору коммерческого найма.

Найм жилья: коммерческий и социальный

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который сдает жилое помещение в найм.

Вид заключаемых договоров о найме различается в зависимости от прав арендодателя на жилплощадь. Например, жилье может быть приватизированным, подаренным, наследованным по решению суда, полученным в результате обмена, приобретенным путем купли-продажи или служебным (не приватизированным). Для каждого конкретного случая предусмотрена своя форма составления договора о найме жилья – имущественный найм, поднайм и т.д.

Социальный найм жилья: особенности составления договора

Социальный договор по найму жилья составляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, предусмотренным статьей №60, главой 8. По этому договору одна из сторон (собственник жилья – наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) принадлежащее ей жилое помещение для временного проживания на определенных условиях. Наймодатель может быть собственником квартиры муниципального или государственного жилищного фонда. От его имени для составления договора по найму жилья может присутствовать уполномоченное лицо, жилищным законодательством такие действия со стороны наймодателя разрешаются. Как правило, договора социального найма жилья заключаются без строгих сроков действия составленных документов.

Что означает коммерческий найм жилья?

По договору коммерческого найма жилья обе стороны, составляющие данные документы (собственник жилья или его уполномоченное лицо и наниматель), договариваются об оплате за проживание. Это тип договора считается возмездным, консенсуальным и взаимовыгодным для обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Причем нанимателем в большинстве случаев может быть лишь физическое лицо. Юридическое лицо может заключить коммерческий договор по найму жилья, если помещение будет использоваться по прямому назначению – для проживания в нем граждан. В качестве объекта коммерческого найма может быть не только квартира, но и отдельная комната или целый дом – любое изолированное помещение, пригодное для проживания. В многоквартирных домах при найме жилья в договора включаются не только помещения под проживание, но и площади общего пользования, несущие конструкции и др.

Коммерческий и социальный найм жилья: главные отличия

1) При коммерческом найме жилья договора могут быть заключены на пользования помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный найм жилья подразумевает сдачу в найм жилых помещений из муниципального или государственного фонда.

2) По социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий найм может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора.

3) Коммерческий найм подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный найм жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти.

4) В социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму.

5) При составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой.

6) По социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Найм жилья: основные правила безопасности для нанимателя

1. Тщательная проверка документов у владельца жилого помещения. Оплата за найм жилья должна всегда передаваться наймодателю под расписку.

2. При составлении договоров по найму жилья указываются паспортные данные как наймодателя, так и наемщика, фиксируется точный адрес сдаваемого в найм жилья, с упоминанием документов на владение жильем. Уточняется размер квартплаты на определенный срок найма (указывается месяц, год), все суммы предоплат, залогов, а также вопросы, касающиеся ремонта и времени посещения наймодателя для совершения сделки очередной оплаты.

Читать еще:  Как проверить кадастровую стоимость объекта недвижимости

3. Желательно при составлении договора на найм жилья составить также передаточный акт, в котором будет указано все имущество наймодателя, переданное вместе с жильем во временное пользование (бытовая техника, мебель, ковры, посуда и т.д.). Тогда в случае ущерба и порчи имущества наймодатель сможет требовать возмещения убытков у нанимателя жилья. Поэтому наниматель должен лично проверить, как работает техника, в каком состоянии находится передаваемое ему имущество, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов.

4. Следует заранее обсудить с наймодателем важные моменты проживания в нанятом помещении – оплата коммунальных услуг, междугородних переговоров, пользование Интернетом, кабельным телевидением, ремонт сантехники и т.д.

Найм жилья: обязанности нанимателя

1. Снятую по договору жилплощадь использовать только по прямому назначению, без передачи ее в субаренду, размещения на этих площадях складов или офисов.

2. Обязуется соблюдать все правила проживания в жилом помещении, которые подробно перечислены в Жилищном Кодексе РФ, с соблюдением режима, не ущемляя права других жильцов (если вопрос касается многоквартирных домов или коммунальных квартир). Следует поддерживать чистоту в местах общего пользования, не нарушать тишину дома после 23:00 часов и т.д.

3. По истечения срока найма обязуется беспрепятственно съехать с площади жилого помещения или перезаключить договор на найм жилья.

4. Обязан беспрепятственно впускать наймодателя на территорию квартиры, комнаты или дома, если владелец сдаваемого в наем помещения приходит с целью проверки и контроля над использованием жилья.

5. Несет материальную ответственность за сохранность жилого помещения и всего имущества, перечисленного в договоре. В случае пожара и других непредвиденных бедствий обязан возмещать убытки за свой счет.

6. Обязан своевременно производить оплату по коммунальным счетам, телефонным переговорам, проводить текущий ремонт в снятом в наем жилом помещении, если этот пункт оговорен в условиях договора.

Алгоритм действий и список документов

Когда у вас на руках уже имеется письменное разрешение на сдачу муниципальное жилья внаем, можно начинать составление договора. Для этого нужны паспорта двух сторон, участвующих в соглашении, а также решение администрации о возможности предоставлять внаем социальное жилье и социальный договор найма арендатора.

Требование, которое установлено в обязательном порядке — заключение соглашения о поднайме в письменном виде. Следующим шагом будет регистрация соглашения в ЖЕУ. Стоит запомнить, что пользоваться муниципальным жильем на свое усмотрение субарендатор не имеет права. Так же, как и прямой арендатор, он не в праве ее обменять, подарить или продать.

Жилье может использоваться с целью личного проживания субарендатора. В иных целях она не может использоваться.

Даже в случае заключения договора о поднайме, вся ответственность перед муниципалитетом ложится на наймодателя. Если между субарендатором и наймодателем заключается стандартный договор, не сообщая в муниципалитет и не регистрируя соглашение, действия наймодателя вполне могут считать незаконными.

Существенные условия

Типовой договор составляют на срок не больше 5 лет. По завершению делают пролонгацию, и наниматель обладает преимуществом заключить аренду на следующий период. Арендатор может подписать соглашение на таком же условии или сообщить о своем отказе продления. Если стороны не отказываются продлить сотрудничество, договор автоматически пролонгируется с таким же сроком.

В тексте указываются:

  • паспорта сторон;
  • адрес, площадь;
  • инвентаризационная стоимость;
  • технические характеристики;
  • мебель, техника.

Заранее оговаривается и записывается денежная сумма за проживание, дата внесения оплаты и включает ли она коммунальные услуги. Изменение стоимости аренды собственником не разрешается, если это не прописано в соглашении. Расторжение происходит по инициативе владельца, если арендатор не согласен, то проводится в судебном порядке. Причиной бывают нарушения условий договора или невозможность дальнейшей сдачи жилья. Однако если помещение оплачивается вовремя и срок аренды не закончен, расторгнуть его будет сложно.

Порядок оформления, основания для расторжения, правила и обязанности сторон регламентируются гл. 35 ГК.

Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.

Обязательными пунктами являются:

  1. Указание участников (Ф. И. О., паспортные данные, документы подтверждающие право собственности, в случае юридического лица — регистрационные сведения, название).
  2. Предмет договора (ст. 432 ГК) (характеристики помещения, адрес расположения).
  3. Период, на который заключен ДКН.
  4. Размер и способ оплаты.
  5. Права и обязанности сторон.

Участники

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Стороной, которой передается помещение для временного проживания (наниматель), может быть только физическое лицо, являющееся при этом гражданином РФ (ст. 677 п. 1 ГК).

Читать еще:  Договор аренды ресторана образец

Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.

Выселение квартирантов с детьми

На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Предмет

Объектом ДКН является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
  • отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
  • иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

В соответствии с указанными требованиями, например, дачный домик или времянка без света и воды может быть сданы в наем только по договору аренды.

Сроки

Максимальный период в течение которого ДКН считается действительным, составляет пять лет. В этом случае он является долгосрочным (ст. 683 п 1 ГК РФ).

Соглашение является краткосрочным, если заключено на срок менее одного года.

Если срок действия не прописан, то документ признается долгосрочным.

При краткосрочном ДКН наниматель имеет меньше прав, чем при долгосрочном соглашении.

Например, при краткосрочном договоре арендатор не имеет преимуществ на его перезаключение на новый срок, а при долгосрочном имеет (ст. 684 ГК РФ).

Оплата за предоставление жилья

Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.

Наниматель, если они с наймодателем не пришли к иному соглашению, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт.

Права и обязанности

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.

Правила и обязанности стороны устанавливаются по обоюдному соглашению, их нарушение влечет расторжение договора и выселение нарушителя.

Расторжение

Закон разрешает жильцу в любое время разорвать ДКН, если решение будет одобрено проживающими вместе с ним лицами, и за три месяца он письменно предупредит об этом наймодателя (687 п. 1 ГК РФ).

Наймодатель не может самостоятельно расторгнуть договор, даже если со стороны нанимателя, будет наблюдаться злостное неисполнение условий.

Разорвать соглашение, возможно только по решению суда, представив доказательства нарушений и сделанных наймодателем предупреждений о необходимости исправления.

Основания, по которым собственник может обратиться в судебную инстанцию за расторжением, изложены в ст. 687 ГК РФ:

Лицо, получившее во временное владение жилое помещение и заключившее долгосрочный ДКН, в течение полугода не уплачивает вознаграждение, в случае краткосрочного договора этот срок составляет 2 месяца.Наймодателем были сделаны письменные предупреждения о нарушении, установлено время для исправления, но наниматель никак не отреагировал и не представил уважительных причин, которые могли бы объяснить сложившееся положение дел.
Действия квартиранта или лиц, совестно проживающих, ведут к разрушению жилого помещения, порче. В этом случае суд, как ни странно, может стать на сторону нанимателя, предоставив ему в течение не боле одного года возможность исправить причиненные повреждения.Если наймодатель, спустя определенное судом время, повторно обратится с этим же вопросом в судебную инстанцию, суд еще раз может продлить срок до одного года для устранения совершенных нарушений. В общей сложности, при таком положении дел, собственнику придется ждать около двух лет в надежде, что жилец, может быть, все же восстановит помещение.
Наниматель использует помещение не для проживания,а для иных целей (склад, торговля).
Своими поступками арендатор нарушает общественный порядок и права соседей,а сделанные владельцем предупреждения не находят адекватного отклика.

Освобождение помещения

У наймодателя есть несколько путей разрешения ситуации по выселению нанимателя.

1.Обратиться с иском в суд. Образец заявления можно скачать тут.

Но нужно иметь в виду, что наймодателю придется;

  • заплатить госпошлину;
  • понести судебные издержки;
  • собрать пакет документов, доказательную базу;
  • быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.
Читать еще:  Как узнать сколько платить за квартиру

Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.

2. Попытаться договориться с нанимателем о скорейшем добровольном выселении.

Заявление в суд о выселении из общежития

Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно?

Чтобы избежать негативных последствий от сдачи жилья наймодателю следует придерживаться следующих правил:

  • Заключать договор на срок менее чем на полгода. Если наниматель и проживающие с ним граждане зарекомендует себя с хорошей стороны документ можно продлить еще на полгода, но не более чем на 11 месяцев.
  • Перед тем как оформить обязательства и передать ключи от жилого помещения постараться узнать как можно больше о своем потенциальном квартиранте, степени платежеспособности, склонности к спиртным напиткам, образе жизни. На основании сделанных выводов принять решение о необходимости заключения договора.
  • Сразу же реагировать на малейшие нарушения условий. Узнавать причину их возникновения, жестко предъявлять требования по соблюдению прописаных пунктов.

Если возникли вопросы по теме данной статьи задайте их в комментариях либо обратитесь к дежурному юристу в форме всплывающего окна. Также вы бесплатно можете получить консультацию по телефонам, указанным на сайте. Обращайтесь, мы обязательно поможем.

Понятие и особенности

Согласно положениям статьи 671 ГК РФ, договор найма жилой недвижимости предполагает, что один из участников сделки, т. е. владелец недвижимости (наймодатель), берет на себя обязательства предоставить другой стороне (нанимателю) принадлежащий ему объект недвижимости на возмездной основе во временное владение и пользование.

Соглашение заключается между участниками сделки после того, как между ними будет достигнута договорённость по всем существенным условиям договора.

В отличие от социального найма, потенциальному нанимателю не потребуется проходить ряд бюрократических процедур, таких как постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении условий проживания, длительного ожидания, получение ордера на вселение в предоставленное жилье и др.

Соглашение о коммерческом найме может быть заключено во всех сферах, в том числе на государственном и муниципальном уровне.

Наиболее популярен найм жилья на платной основе в частном жилищном фонде. В этих случаях участниками сделки являются владелец жилого помещения и наниматель, в роли которого выступает физическое лицо.

«Мы рады, что республиканские власти прислушались к позиции «фронтовиков», – заявил сопредседатель Чувашского регионального отделения ОНФ Николай Казаков. – Надеемся на понимание и конструктивное взаимодействие в будущем. В конце концов, мы решаем одни и те же задачи, поставленные в «майских указах» президента РФ Владимира Путина».

Однако позже выяснилось, что реальная картина выглядит не столь благостно. «В новых домах квартиры еще не распределены между очередниками, а около двух десятков чиновников в обход всех правил могут уже справлять новоселье, с ними заключены договоры коммерческого найма, – рассказал «Правде ПФО» активист ОНФ Владислав Солдатов. – В списке счастливчиков присутствуют отнюдь не рядовые сотрудники Минфина, Минприроды, Минэкономразвития и другие. Например, получил квартиру пресс-секретарь главы Чувашии Михаил Вансяцкий. Кстати, в 2008 году, когда госжилфонд только создавался в Чувашии, особо оговаривалось, что квартиры здесь не подлежат продаже. Но года полтора назад правила изменились, сейчас наниматели могут их приобретать в собственность с рассрочкой платежа на 10 лет. Иными словами, предусмотрена замаскированная жилищная субсидия для наиболее состоятельных квартиросъемщиков, чтобы они стали полноправными собственниками. Издевательство какое-то наблюдается: не смогли продать квартиры, так их роздали в своем кругу».

Андрей Кабуркин за 25 лет не продвинулся в очереди на жилье

Тема жилищных субсидий для чиновников в Чувашии окружена особым ореолом. Перед их манящим соблазном не устояли, в частности, помощник главы республики Татьяна Исаева, являющаяся дочерью министра природных ресурсов республики, и аудитор контрольно-счетной палаты Дмитрий Иванов, сын бывшего руководителя аппарата Михаила Игнатьева. Ранее сообщалось, что в связи со сложной экономической ситуацией в республике в 2015 году отменили субсидии госслужащим на жилье. Высвободившиеся средства планировалось направить на обеспечение мер социальной поддержки ветеранов труда. По программе субсидирования в 2012 году 18 госслужащих улучшили жилищные условия, в 2013 году – 19, а в 2014 году – 33 человека. На эти цели в 2012 году бюджет Чувашии потратил 19 млн рублей, в 2013-м – 25 млн, в 2014 – 30 млн рублей.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector