Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира не приватизирована можно ли продать

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Как продать квартиру если не полностью выплачена приватизация, а денег нет.

  • Квартира выставляется на продажу, находим покупателя
  • С покупателем заключается предварительный договор, где оговариваются основные моменты – сроки продажи, стоимость, размер задатка, ответственность сторон и многое другое.
  • За счет задатка гасится стоимость приватизации квартиры. Получаем справку в горисполкоме о полной оплате стоимости квартиры.
  • Направляемся в агентство по государственной регистрации, снимаем запрет на отчуждение квартиры и вот оно! Квартиру можно продавать.

Казалось бы все просто. Только вот потенциальные покупатели будут почему-то уходить или требовать чрезмерного снижения стоимости квартиры. Все просто – вы не может дать полноценных гарантий покупателю. С вопросами о продаже неприватизированных квартир крайне желательно обращаться в агентства недвижимости, они независимая сторона, которая может гарантировать продавцу максимально выгодную стоимость квартиры. Для покупателя важно, что сбором, подготовкой и проверкой документов будет заниматься грамотный риэлтер, сделка пройдет своевременно, максимально быстро и комфортно.

Способ 2. Буферный обмен

Есть еще один способ продажи неприватизированного жилья – путем приобретения так называемого «буферного», т.е. обменного объекта. Этот метод предполагает цепочку сделок, состоящую из 3 основных этапов.

Этап 1. Покупка буферного жилья

Сначала потенциальный покупатель, который в результате должен приобрести приватизированную квартиру, покупает посторонний объект, который на языке риэлторов называется буфером. Это может быть комната, доля или загородный дом – т.е. доступная жилая недвижимость из низового ценового сегмента.

Объект формально принадлежит агентству, которое специально покупает его для этих целей. Фактически покупатель даже не осматривает недвижимость, поскольку она ему не интересна, а просто подписывает договор купли-продажи. Затем происходит стандартная процедура регистрации в отделении Росреестра, и гражданин по документам становится собственником буферной комнаты или дома.

Этап 2. Обмен буфера на неприватизированный объект

Далее производится обменная операция: потенциальный покупатель, владелец «ненужного» жилья меняет его на неприватизированную квартиру – конечную цель сделки. Для совершения обмена необходимо получение согласия всех прописанных совершеннолетних граждан. К тому же если в неприватизированной квартире зарегистрированы несовершеннолетние, родители должны позаботиться и о получении разрешения со стороны органов опеки. Оформление сделки осуществляется по договору мены.

Регистрация документов в данном случае не происходит, потому что операции обмена фиксируются не в Росреестре, а в других организациях. Например, в Москве это центр арендного жилья. В других городах могут быть иные учреждения – перечень необходимо уточнять в местной Администрации или в агентстве недвижимости.

Читать еще:  Кадастровая и реальная стоимость квартиры

Этап 3. Продажа буфера

Затем буферный объект необходимо «вернуть» изначальному собственнику – т.е. «продать» агентству за ту же сумму. Сделка проходит по обычному договору купли-продажи, покупатель получает свои средства назад. В итоге он прописывается в неприватизированной квартире, заключает с Администрацией договор социального найма на себя. А прежние владельцы получают в частную собственность тот самый буфер, которым могут распоряжаться по своему усмотрению.

Обмен муниципальной квартиры на частное жильё

Если речь идёт об обмене квартиры без приватизации на частную жилплощадь, то оба объекта недвижимости сохраняют свой статус и не меняют форму собственности. То есть меняются только собственники жилья. Такой обмен — скрытая сделка продажи, которую можно оформить самостоятельно или с помощью посредников и агентств недвижимости. У посредников обычно существует база подобных объектов недвижимости для поиска потенциальных покупателей.

Бывает, что покупатель, приобретая подобную муниципальную квартиру через агентство, оформляет на нее право собственности без осмотра. После завершения обмена, бывший собственник неприватизированной квартиры получает деньги.

Пользоваться обменным фондом по закону нельзя, поскольку есть риск, что одна из сторон сделки получит статус нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Обмен на приватизированную недвижимость

Покупатель готов обменять находящееся в его собственности жилье на муниципальную недвижимость, в которой проживает продавец. Можно ли таким образом продать квартиру без приватизации? – да, но в этом случае придется запастись терпением. В первую очередь, собственность потребуется расприватизировать, а затем обменять две муниципальные площади. Проблема такого метода заключается, прежде всего, в том, что подобных покупателей не так уж много, а правом на бесплатное оформление гражданин может воспользоваться лишь единожды.

Плюсы приватизации

Основное преимущество приватизированной квартиры в том, что вы можете распоряжаться ей на свое усмотрение (в рамках закона, конечно). Ее можно продать, подарить, передать по наследству. Вырученные при продаже деньги часто используют для покупки другой недвижимости, например, новостройки. Но это не единственное преимущество, которое можно получить при оформлении жилья на себя.

Важные плюсы приватизации квартиры:

  1. Появляется возможность завещать квартиру тому, кому хочется. В случае с муниципальной недвижимостью вы можете вписать членов семьи в договор, и тогда они не потеряют право проживать там же после вашей смерти. Но передать квартиру просто случайному человеку не получится.
  2. Если квадратные метры, которые вы приватизировали, ваше единственное жилье, его не могут отобрать за долги. Взыскать долг вместе с пеней — могут, а вот выселить — нет. Из муниципального жилья могут попросить съехать, если не платишь коммуналку полгода. Это не означает, что не нужно платить по счетам, но ситуации бывают разные.
  3. Владельца доли или всего жилья нельзя выписать или выселить из квартиры, даже если он там не живет и не оплачивает коммуналку. В этом случае долги будут списываться по суду, но квартира останется в собственности.
  4. Если есть жилье в собственности, его можно использовать как залог для кредита. При кредитовании многие банки значительно снижают процент, под который дают деньги, если у клиента есть квартира, которая может гарантировать выплату долга. Это касается и ипотеки.
  5. Если квадратные метры находятся в собственности, вы имеете право их сдавать и получать за это деньги. Муниципальный договор найма практически всегда запрещает такие манипуляции.
Читать еще:  Как отказаться от муниципальной квартиры

Чаще всего решение в пользу приватизации принимают из-за того, что квартиру в собственности можно продать, купив себе другое жилье. Если вы не планируете переезд и не хотите оставить наследство кому-то конкретному, стоит задуматься, нужно ли приватизировать квартиру вообще, ведь у этого действия имеются и минусы.

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

Но есть и недостатки:

  1. Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
  2. Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
  3. Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
  4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

«Продажа» путем регистрации «покупателя» на жилплощади

Чтобы понять, как продать неприватизированную квартиру и тем самым максимально сэкономить время и сконцентрировать усилия в правильном направлении, необходимо осознавать, что вы не можете продать жилплощадь, так как формально она вам не принадлежит, но можете неформально за определенное вознаграждение уступить право безвременно проживать на ней (стать арендатором вместо вас).

Схема сделки крайне простая — вы прописываете на жилплощади «покупателя», а сами выписываетесь из квартиры. Таким образом в общих чертах происходит передача права на проживание без нарушения буквы закона. Однако необходимо учитывать ряд нюансов:

  1. Найти желающих купить неприватизированную квартиру, а по сути, не саму квартиру, а право проживать в ней, будет непросто. Если человек обладает достаточной степенью финансовой свободы для приобретения жилья, то такой вариант его не устроит. Остаются граждане, которые обладают значительно меньшей суммой, чем рыночная стоимость приватизированной квартиры. Таким образом вы не можете рассчитывать на значительную выручку.
  2. Оформить в виде договора передачу права на проживание в квартире невозможно, поэтому необходимо искать другие пути гарантировать выполнение обеими сторонами устного соглашения своих обязательств. Как правило, для этого используют долговые расписки. Такой подход открывает поле для деятельности различного рода мошенников, которые рассчитывают на недостаток знания гражданами юридической стороны финансовых взаимоотношений.
  3. В Республике Беларусь снятие с регистрации по месту постоянного проживания происходит автоматически после регистрации по новому месту жительства. Где вы собираетесь регистрироваться? Для этого вы должны быть владельцем другой жилплощади, на которой можете прописаться, или попросить родственников, друзей, знакомый зарегистрировать вас на жилплощади, принадлежащей им. Таким образом прописать «покупателя» значительно проще, чем выписаться самому.
Читать еще:  Производственный микроклимат и его гигиеническое значение

Преград для совершения такой сделки не мало, но они преодолимы, особенно если в ней заинтересованы обе стороны договора.

Услуги посредников и продажа через «буфер»

С продажей неприватизированной квартиры могут помочь агентства недвижимости, которые легко решат проблему с вашей регистрацией по новому месту жительства. Сделка происходит при помощи «буфера». Для начала «покупателя» прописывают в квартире, принадлежащей риелторской конторе. Затем между вами происходит законный обмен муниципальной недвижимостью. «Покупатель» становится арендатором вашей квартиры, а вы — временно условным съемщиком квартиры агентства недвижимости.

Схема вполне рабочая, однако учитывайте что, во-первых, репутация риелтора должна быть безупречной, во-вторых, из и без того небольшой суммы выручки значительную часть будет составлять комиссия посредника. При содействии агентства недвижимости можно купить квартиру, которая не была приватизирована, достаточно легко и быстро, как и продать ее.

Раздел при разводе

В случае если квартира приватизирована, то вопросов по разделу жилья возникать не может. Так как все имущество, купленное в браке, делится пополам. А вот если квартира не приватизированная, то в случае развода речи о разделе имущества быть не может.

Ответ на данный вопрос однозначный – нет. Связано это с тем, что квартира не является собственностью супругов и делить ее нельзя. Но здесь есть выход из ситуации:

  1. первый выход – необходимо приватизировать квартиру до развода в равных долях, соответственно после развода жилье будет разделено пополам.
  2. второй выход – уточнить у наймодателя о возможности переписать договор социального найма на каждого по отдельности.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector