Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира на юридическом лице

Особенности и риски покупки квартиры у юридического лица

Большинство сделок на вторичном рынке жилой недвижимости происходит между физическими лицами, рядовой гражданин в большинстве случаев может столкнуться с покупкой квартиры у юридического лица только на первичном рынке, покупая у застройщика. Тем не менее, всё чаще и чаще юридические лица скупают жильё у застройщиков еще на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи. Покупая квартиру у юрлица стоит помнить о рисках и определенных особенностях таких сделок.

В чем же заключаются особенности и риски покупки квартиры у юридического лица? В первую очередь, такие сделки купли-продажи отличаются длительностью и сложностью процедуры оформления всей необходимой документации. По закону при продаже жилья юридическим лицом компания обязана иметь согласие от каждого учредителя на проведение данной сделки. А в чем еще могут быть нюансы? Давайте разбираться вместе.

Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры у юрлица?

Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.

Документами для подтверждения согласия на совершение сделки могут являться:

  • выписка из протокола собрания;
  • протокол собрания;
  • письменное согласие в произвольной форме.

Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать легко.

Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.

Все довольны: вы — новой квартирой, продавец — полученными деньгами… Проходит определенное время, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Всё же честно!

А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира была продана незаконно.

Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.

Основные риски и схемы мошенничества

Риски есть при заключении практически любого договора, но покупка недвижимости у юридического лица сопряжена с высоким процентом рисков и опасности. В этом отношении существует несколько схем мошенничества.

Наиболее распространенной является подделка доверенности от юридического лица и подделка одобрения совета директоров. Если директор без злого умысла подделал подпись или печать на одобрении о продаже квартиры с целью не проводить собрание директоров, покупателю, уже после заключения сделки может прийти повестка в суд. Это возможно, если хотя бы один из участников совета акционеров вдруг решит оспорить договор купли-продажи квартиры. В таких ситуациях суд всегда признает правоту истца, то есть квартира возвращается в его собственность. Однако, если человек, заключивший с покупателем сделку, к этому моменту уволится, то и деньги вернуть не получится.

Не менее редкая ситуация – подделка доверенности. Договор заключается якобы с застройщиком, через посредника. Через какое-то время посредник перестает выходить на связь и выясняется, что к компании-застройщику он не имеет никакого отношения. В такой ситуации вернуть свои деньги практически невозможно.

Как осуществляется покупка?

Приобретение квартиры происходит следующим образом:

  1. Изначально нужно оценить плюсы и минусы такого варианта покупки. Не редкость, когда проще оформить квартиру на физическое лицо, избавившись от необходимости достижения компромисса с учредителями.
  2. Покупатель и продавец уточняют значимые условия сделки, обговаривая тонкости купли-продажи.
  3. Представитель юридического лица добивается согласия со всеми учредителями и оформляет данный факт документально.
  4. Составляется предварительный вариант договора купли-продажи. В зависимости от достигнутых условий вносится обеспечение в качестве аванса или задатка.
  5. После изучения условий соглашения подписывается основной ДКП.
  6. Факт перехода прав собственности регистрируется в государственном реестре. Для этого потребуется обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр.
  7. Осуществляются окончательные финансовые расчеты в соответствии с предусмотренными положениями.
  8. Составляется акт приема-передачи объекта недвижимости и подписывается сторонами.
Читать еще:  Межевой план зу

При оформлении договора важно отдельное внимание уделить регламенту передачи средств: форма, порядок, сроки – все это обязательно к соблюдению во избежание возникновения сложностей после регистрации сделки.

Особенности покупки квартиры юридическим лицом

Российское законодательство не допускает запрета на покупку квартир юридическим лицом, если иное не предусмотрено учредительными документами самой компании. При покупке квартиры юридическим лицом допускается два варианта:

  • когда квартира покупается у другого физического лица;
  • когда квартира покупается у юридического лица.

В качестве юридического лица может выступать любая коммерческая организация в статусе ООО, АО и ЗАО. Квартира может покупаться компанией с двумя основными целями:

  • для использования ее в своей коммерческой деятельности, тогда она будет выступать основным средством, и должен вестись соответствующий бухгалтерский учет;
  • для использования в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли (при таком варианте квартира не будет считаться основным средством).

При покупке квартиры юридическим лицом особенность сделки будет состоять в необходимости получения разрешения от собственника бизнеса при крупном приобретении. Под крупной сделкой понимается та, стоимость которой превышает 25% от величины активов предприятия.

Недвижимость – дорогостоящий актив, который требует отвлечения крупной денежной суммы из оборота предприятия и связан с повышенными рисками для покупателя. В такой ситуации совладельцы компании или ее акционеры должны выразить свое согласие на подписание договора купли-продажи.

Согласие требуется оформить в письменном виде. Форма документа отличается в зависимости от типа собственности: это может быть протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров. Заключение сделки без согласия также допускается. Например, в случае если единственный учредитель ООО является ее директором.

В остальном сделка купли-продажи с участием юридического лица проводится по общему алгоритму:

  1. Стороны обговаривают существенные условия купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится обеспечение в виде аванса или задатка.
  3. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  4. Продавец и покупатель проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
  5. Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи.
  6. Подписывается акт приема-передачи недвижимости.

Налоги

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п. 5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС. В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.

Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.

К примеру, с этим могут столкнуться юридические лица, которые занимаются куплей-продажей жилой недвижимости.

В таком случае квартира будет относиться к товару, а не к основным средствам и к ней будут применены налоги, предусмотренные для продажи товаров.

Дополнительной статьей расхода станет оплата налога на имущество юридического лица. Согласно статье № 374 НК России такая обязанность лежит на всех организациях нашей страны. Размер налогового сбора составит 2,2% от стоимости квартиры, которая указана в балансе предприятия.

Для организаций, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), предусмотрены следующие сборы:

  • 6% от суммы договора при последующей продаже квартиры.
  • 15% от суммы разности между продажей и приобретением, в случае использования УСН «доход минус расход».

Хотите снять квартиру через агентство? Узнайте, как это сделать правильно и грамотно, прочитав нашу статью.

Читать еще:  Как проверить есть ли обременение на недвижимость

Ищете образец договора ЖСК? Он есть здесь.

Изменения в отношении указываемой стоимости продаваемого имущества

Ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости часто (если не всегда), стремясь уменьшить сумму налога от продажи недвижимого имущества, в договоре о купли-продаже указывали заниженную цену, заметно отличающуюся от денег, реально фигурировавших в сделке купли-продажи. Вступившие в силу поправки коснулись и этого момента.

Изменениями, вступившими в силу с 1.01.2016 г., введен инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то доход от продажи рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7.

Законодатель ввел понятие «минимальное значение налоговой базы».Его можно рассмотреть на следующем примере: вы купили квартиру после 1 января 2016 года за 5 миллионов рублей. Через три года вы продали ее за 7 миллионов рублей. При этом при продаже квартиры вы указали полную стоимость договора (т.е. исходя из кадастровой стоимости). Для исчисления налогов вы из 7 миллионов рублей вычитаете затраты на покупку 5 миллионов рублей, получается 2 миллиона рублей. Соответственно, налог в 13% от суммы в 2 миллиона составит 260 тысяч рублей.

Здесь важно отметить, что региональные вести имеют право уменьшить размер понижающего коэффициента вплоть до полной его отмены (хотя довольно трудно представить себе ситуацию, когда региональные власти пойдут на такой шаг). Кроме того, по словам Алексея Мартынова, слишком высокую цену по кадастру можно оспорить в суде и уменьшить.

Особенности сделки

Покупка квартиры для любой из сторон является крупной сделкой. Законодательством РФ предусмотрен специальный порядок оформления подобных соглашений для юридических лиц. Крупной сделкой считается та, стоимость которой превышает 25% от основных активов компании. Также внутренний устав организации может определять свои рамки крупных соглашений, но не выше тех, что предусмотрены законом.

Для совершения подобной сделки, директор компании обязан обсудить сделку со всеми участниками сообщества и заручиться их согласием. Для оформления договора он должен иметь при себе протокол заседания совета директоров или сообщества учредителей с согласием и подписями всех участников собрания. Законодательством предусмотрен процент голосов, при котором решение будет иметь юридическую силу. Следует знать, что директор фирмы является лишь представительным лицом и не имеет права единолично заключать подобные сделки. При отсутствии этого документа договор купли-продажи будет считаться недействительным и его легко разорвать в судебном порядке.

Если продает физическое лицо

При покупке квартиры юридическим лицом у физического важно удостовериться в том, что частник владеет недвижимостью единолично. Регистрационные органы, оформляющие и регистрирующие недвижимость, при продаже квартиры отдают прежним владельцам документы, подтверждающие собственность. Но если раньше на этих документах проставлялась соответствующая печать, что они более недействительны, то сейчас эта процедура не обязательна, чем и пользуются мошенники.

Таким образом компания может приобрести квартиру у человека, который не является её собственником. Чтобы обезопасить себя, необходимо заказать в регистрационных органах справку о владельце недвижимости. В справке, помимо подтверждения о владельце квартиры, будет указана вся необходимая информация об обременениях и ограничениях на эту недвижимость.

Список необходимых документов для оформления сделки о купле-продаже квартиры:

  • Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт продавца и покупателя). Если покупатель юридического лицо, то необходимо наличие доверенности и согласия всех владельцев компании для удостоверения полномочий представителя;
  • Устав предприятия;
  • Справка для подтверждения права собственности на жильё;
  • Документ-основание, подтверждающий каким образом недвижимость досталась нынешнему владельцу (куплено, обменено, получено в дар, унаследовано или получено по решению суда в результате имущественного спора);
  • Выписка из кадастровой книги с актуальной планировкой квартиры;
  • Справка из ЖЭКа;
  • Справка из управляющей домом компании об отсутствии долгов по квартире за коммунальные услуги;
  • Справка из налоговой службы, подтверждающей отсутствие долгов по налогам;
  • Финансово-лицевой счёт компании, если платёж будет осуществляться безналичным переводом.
Читать еще:  Как прописать в муниципальную квартиру

Если продает юридическое лицо

При осуществлении продажи квартиры юридическим лицом появляется множество нюансов, связанных с тем, что фирма, продающая недвижимость, не обладает документами, подтверждающими право собственности. Однако такая ситуация является нормальной, потому что крупные компании нередко передают права по управлению недвижимостью другим фирмам, связанным с ними. Подобная доверенность по управлению недвижимостью аналогична доверенности на сотрудника компании. В таком случае на свидетельстве о регистрации права собственности должна стоять соответствующая отметка.

Также следует обратить внимание на то, каким образом юридическая фирма получила право на недвижимое имущество. Вы можете покупать квартиру непосредственно у компании застройщика.

В таком случае вместо договора-основания потребуются другие документы:

  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий право на владение земельным участком;
  • свидетельство о завершении строительства и введения дома в эксплуатацию.

На подготовительном этапе, до заключения сделки, следует обратить внимание на следующие нюансы:

  • Проверьте, если квартира не является в залоге или кредите, потому что приобретая её, вы должны будете оплатить штрафы или остатки кредита;
  • Удостоверьтесь, что квартира не находится в субаренде, потому что юридические лица могут приобрести недвижимость, находящуюся в аренде. В таком случае договор будет недействительным;
  • Уточните, если квартира не фигурировала в судебных разбирательствах.

При заключении сделки с представителем компании, запросите у него копию протокола или устава организации, где подтверждается его право на заключение сделки.

Риски при покупке вторичного жилья

Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2020–2021 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.

А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.

Основные моменты вы можете проверить сами:

  • Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
  • Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
  • Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
  • Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
  • Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
  • Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена коммуникаций.

При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.

Рекомендуем

Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector