Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира на котловане

Квартиры от застройщика по выгодным ценам

  • Галерея проектов
    • Готовые объекты
    • Ход строительства
    • Аэропанорама Утро
    • Окружение Босфор
    • Окружение Утро
  • О компании
    • Документы
    • Партнеры
    • Вакансии
    • Отзывы
    • Тендеры
  • Инвесторам
    • Девелопмент и коммерческая реализация проектов
    • Привлечение инвестиций
    • Поставщикам материалов
  • Ипотека
    • Рассрочка 0%
    • Военная ипотека
    • Трейд-Ин
  • Акции и новости
    • Полезные статьи
  • Архитектурное бюро
  • Контакты
  • Главная
  • Забота
  • Как купить квартиру на этапе котлована

Не в сроках дело: почему ускорение согласования не радует девелоперов

Застройщикам тоже интересны покупатели–инвесторы: многие компании не привлекают проектное финансирование и возводят объекты на собственные средства, открывая продажи на нулевом этапе. «Такие покупатели–инвесторы нужны строителям. Ведь если искусственно создать неблагоприятные условия для инвестирования, застройщик потеряет целый пласт лояльных клиентов. Как следствие, цикл реализации проекта может значительно увеличиться, что не может быть выгодно ни одному девелоперу», — говорит Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».

Спрос решает

Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.

«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.

Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.

Читать еще:  Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры

«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

Когда на разработку котлована требуется проект

Часть проекта, согласно которой на объекте производятся земляные работы, называется ПРК (проект разработки котлована). Такой проект составляют, когда глубина разработки превышает 2 м (это может быть дом с подвалом), а также когда для безопасности работ надо укрепить стенки или сделать глубинное водопонижение.

ПРК (или ППР котлована) включает в себя чертежи в плане и разрезе, технологические и другие схемы, в которых содержится информация, вплоть до мест расстановки землеройной техники и самосвалов.

Если котлован разрабатывают рядом с существующим сооружением, либо его глубина превышает уровень заложения последнего, в проекте определяют меры против осадки грунта и деформации конструкций.

Это может быть возведение шпунтовых стен, усиление грунтов цементацией либо силикатизацией, устройство нового, более глубокого фундамента под старым.

Защита фундаментов существующих зданий

Как форма стенок котлована зависит от его глубины

Свойства грунтов и наличие в них подземных вод определяют структуру котлована, который может иметь вертикальные стенки или пологие.

Вертикальные без креплений можно делать в плотных сухих грунтах, и только, когда котлован не остаётся открытым на продолжительное время.

Стенки котлована ступенчатой формы

Если есть вертикальные откосы (если рядом нет сооружений), глубина не может превышать:

  • в твёрдых глинах и суглинках – 3м;
  • в полутвёрдых глинах и суглинках – 2м;
  • в тугопластичных глинах – 1,5 м;
  • в текучих глинах и твёрдых супесях – 1,25 м;
  • в песчаных, гравийных и лёссовых грунтах – 1,0 м.

Когда надо рыть на большую глубину, в котловане предусматривают пологие (иногда ступенчатые) стенки, либо выбирают один из вариантов крепления стенок.

Отвесные стенки котлована с анкерным креплением

Когда глубина более 5 метров, крутизна откосов принимается по таблице в СНиП и зависит от типа грунта. Этот параметр – отношение глубины к проекции откоса на горизонталь (на схеме снизу).

Чертеж: крутизна откоса котлована 1:1

Определение размеров котлована

Глубина котлована – важный параметр, который определяется сложением толщин фундамента и подстилающих слоёв. Это: песчано-щебневые подушки, бетонные подготовки и пластовый дренаж.

Разницы нет, под ленточный фундамент роют котлован или под монолитную плиту. Она тоже может значительно заглубляться, когда в здании предусмотрен цокольный этаж или подвал.

Глубина – сумма всех слоёв, начиная от уровня земли

Основные параметры при расчете размеров котлована

Размеры дна в плане назначают при проектировании, учитывая параметры фундамента и способ возведения, необходимое пространство для опалубки, удобство бетонирования или монтажа сборных элементов.

Часто размеры котлована по дну и поверху различаются незначительно, потому что пологие стенки увеличивают объём земляных работ. На практике чаще делают вертикальные откосы, не смотря на необходимость укрепления.

Правила создания котлована

Прежде чем приниматься за рытье котлована, не помешает осуществить предварительные расчеты и измерения, а затем подготовить землю для распределения песка, изоляции и, наконец, основания. Следующая задача – нанести разметку фундамента, а именно:

  • обозначить участок, где котлован будет разрыт;
  • определиться с квадратными метрами для фиксации опалубки.
Читать еще:  Кому будет принадлежать квартира после смерти собственника

Нанося разметку, возьмите деревянные колышки или кусочки арматуры, ненужные бруски, по периметру натяните канат. Если разметка слабая и колышки шатаются от ветра, скорее всего, при ухудшении погоды от нее не останется и следа. Но даже если разметка кое-где будет видна, ориентиры относительно расположения котлована могут сместиться, и работу все равно придется начинать заново.

Схема местонахождения котлована намечается не только на земле, чертеж нужно подробно представить на бумаге. Если сомневаетесь в том, насколько глубоко залегают в грунте подводные воды, запросите технологическую карту местности, где обозначены нужные показатели.

Новички в строительных работах интересуются, как понять, ровно ли обозначены стенки основания. Это несложно сделать своими руками, воспользовавшись рыболовной или строительной леской. Леску натягивают на арматуру, а затем, вооружившись рулеткой, замеряют шаг между парными прутиками, и так по всему периметру. Размещение лески также определяют строительным уровнем.

Профессионалы делятся еще одним хитрым способом проверки неровностей: проложите диагонали от одного угла разметочной области до другого, они должны быть одинаковой длины. Закладывая котлован, помните, что основание всегда шире остальной части здания, только так появляется возможность сверху смонтировать опалубку.

Еще один немаловажный нюанс – ройте яму глубоко, ведь здесь предусмотрен участок для песочной «подушки». Траншею можно копать лопатой или нанять специальную технику. Кстати, работа вручную показывает более качественный результат.

Котлован для столбчатого фундамента

Для возведения столбчатого фундамента необходим котлован в виде траншеи глубиной около 0,5 метра. На дне траншеи обустраиваются скважины, в которых монтируют столбы.

Процесс обустройства котлована под столбчатый фундамент выглядит следующим образом:

  1. По всему участку снимается 30 см плодородного верхнего слоя грунта.
  2. Делается разметка котлована.
  3. По периметру котлована роют траншею глубиной 50 см и шириной до 1 метра.
  4. Начиная с углов котлована, по всей траншее бурят скважины размером 50*50*50 см.
  5. На дне каждой скважины обустраивают подошву под столбы.

Что использовать для обустройства котлована: технику или ручной труд?

Будущая постройка во многом определяет форму и размер котлована. Следовательно, обустраивать котлован придется в соответствии с его размерами.

Ручной труд обойдется дешевле, но потребуется много сил и времени. В то же время экскаватор может за короткий срок извлечь большое количество грунта, но его услуги потребуют значительных финансовых затрат.

При выполнении небольшого объема работ выгоднее нанять бригаду землекопов, так как их услуги будут стоить дешевле. Да и арендовать технику в этом случае будет неэффективно.

Использование ручного труда выгоднее и в том случае, когда нет возможности для работы специализированной техники. Такая ситуация может возникнуть при затрудненном подъезде к участку, а также если участок расположен на крутом склоне.

Доводы против: стоимость возрастает не всегда

При подсчетах брался средний показатель роста цены – 15%. Но на практике спрогнозировать ситуацию сложно: стоимость может возрасти или упасть (тогда и вовсе невыгодно брать жилье на старте).

Читать еще:  Как считать коммуналку

Дмитрий Таганов поясняет, что сегодня во многих объектах цена увеличивается всего на 5–7%. Татьяна Подкидышева утверждает, что в некоторых новостройках к концу периода продаж квартиры дешевеют на 5–10%, из-за ошибок в первоначальных расчетах, когда лоты ставятся дороже. По словам Ирины Доброхотовой, в столице есть объект, где стоимость упала практически на 34%.

Недостатки приобретения жилья на стадии котлована

Кроме преимуществ, покупка жилья в многоэтажке на стадии котлована обладает и недостатками. В первую очередь — это риск передвижения сроков сдачи и возникновение финансовых затруднений у застройщика, способных поставить под сомнение возможность получить уже оплаченную площадь.
Перед принятием решения стоит учесть и другие минусы, например, вероятность ждать заселения несколько лет. Эксперты советуют не покупать жилье на стадии проекта, а при покупке на фазе котлована соблюдать некоторые правила, помогающие минимизировать риски:

  • найти компанию с хорошей репутацией, которая реализовала не один проект;
  • привлечь квалифицированного специалиста (риелтора) для проверки документов (свидетельства о праве собственности на участок, разрешения на строительство, проектов, инвестиционных контрактов, ипотечных аккредитаций);
  • убедиться, что права требования и договоры купли-продажи оформляются в соответствии с законом № 214.

Необходимо помнить, что стоимость отделки от застройщика примерно на треть ниже, чем при привлечении специалистов после окончательного оформления. Оценить качество жилья на фазе котлована можно только по проектам и презентациям. Это значит, что нельзя представить, как на самом деле будут выглядеть приобретенные метры.

«КФК Риэлтор»

Специалисты по продаже объектов недвижимости на вторичном рынке подразделения
«КФК Риэлтор» помогут купить или продать жилую и коммерческую недвижимость.

«КФК Риэлтор» — это полное сопровождение сделки, начиная с принятия объекта недвижимости и заканчивая передачей ключей.

— Выезд на место и осмотр объекта недвижимости;
— Фотографирование объекта, реклама и продвижение объявлений на нашем сайте и на различных площадках (АВИТО, ЦИАН, ДомКлик и прочих);
— Оценка объекта недвижимости;
— Предпродажная проверка объекта и правоустанавливающих документов;
— Показ объекта потенциальным покупателям;
— Документальное оформление сделки, в том числе помощь в оформлении ипотеки
— Проверка «чистоты» сделки;
— Передача ключей покупателям;

В нашей базе недвижимости представлены квартиры и комнаты любого типа, формата и площади. Обратившись в «КФК Риэлтор», каждый сможет быстро решить свой квартирный вопрос.

Компания «КФК» ― лидер строительного рынка в Костроме! Мы возвели десятки объектов, тысячи семей с нашей помощью получили своё жильё. Учитывая современные тенденции, мы делаем ставку на малоэтажное строительство жилых домов с автономным отоплением. Мы используем только качественные, экологически чистые материалы, создавая дома, в которых удобно жить и воспитывать детей. Ориентиром для нас являются проверенные временем советские ГОСТы.

«КФК» предлагает купить квартиру в строящемся доме в Костроме: на стадии котлована, разрешительной документации или на завершающем этапе, а также в готовом, эксплуатируемом доме. Квартиры от застройщика «КФК» ㅡ вклад в ваше будущее и надёжное вложение средств.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector