Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто выбирает председателя тсж

ТСЖ или товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация. Создают ее собственники, чтобы самостоятельно управлять своим многоквартирным домом, а также деньгами, которые собирают жильцы. Если собственники решили отказаться от управления УК и создать ТСЖ, то одним из первых на собрание выносится вопрос о назначении председателя.

Когда нужно выбирать председателя ТСЖ

Как мы уже говорили, вновь образованному ТСЖ нужен «старший». Кроме этого, председателя можно сменить, если он совершил правонарушение или не устраивает других жильцов. «Начальник» может сам оставить этот пост, если срок его полномочий по уставу ТСЖ подошел к концу.

Кто инициирует выборы

Поднять тему смены председателя на собрании может любой собственник, живущих в доме или сам председатель, если обстоятельства заставили его отказаться от должности.

Если речь идет о нарушениях устава управляющей организации, то инициировать перевыборы может Госжилинспекция.

Выборы можно провести в любое время. Вне зависимости от того сколько прежний председатель занимает этот пост.

Как выбрать кандидата

Для того, что выбрать или перевыбрать председателя, нужно определиться с кандидатами на эту роль. Это ответственная должность, ведь его обязанности входит обеспечение исправной работы всех систем в доме, работа с ресурсоснабжающими и управляющими компаниями, финансовая отчетность ТСЖ, работа с жильцами и многое другое. Собственникам нужно выбрать человека, который справиться с этим.

Претендовать на пост председателя может член правления ТСЖ или любой из жителей домов, состоящих в товариществе и обладающий всеми нужными навыками. Выбрать стоит умелого коммуникабельного человека, знакомого с управленческой работой и документооборотом.

Как проходят выборы председателя ТСЖ

Решение члены ТСЖ принимают на общем собрании, большинством голосов, выборы председателя вносятся в повестку собрания.

На собрании обязательно должен вестись протокол, его подписывают все участники. В течении пяти дней после этого проводится заседание правления ТСЖ, где также составляется протокол.

К порядку проведения заседаний правления закон не предъявляет строгих условий. Чтобы выбранная кандидатура была утверждена, за нее должно проголосовать большинство членов правления. В ином случае придется выбрать заново.

Существует и другой способ выбора председателя ТСЖ — с помощью общего собрания собственников МКД. От предыдущего способа он отличается тем, что не все собственники дома, которым управляет ТСЖ, могут быть членами этого ТСЖ. Поэтому общее собрание собственников будет масштабнее. Здесь также должен быть составлен и подписан всеми участниками протокол. таким образом может быть выбран председатель или правление УО.

Основные функции правления ТСЖ

Представители правления ТСЖ занимаются составлением годового плана по получению и расходованию средств, заключают договоры и защищают интересы товарищества во всех административных и общественных организациях. Они могут созывать общее собрание для принятия решения по наиболее важным вопросам, а также осуществляют функции контроля над своевременным поступлением средств от всех участников товарищества.

Кроме того в их обязанности входит подбор персонала, который будет осуществлять все хозяйственные работы в данном жилом комплексе. Полный комплекс всего, чем должны будут заниматься члены правления во время осуществления своей профессиональной деятельности, оговаривается на общем собрании жильцов и фиксируется в уставе товарищества.

Члены правления обязательно выбирают из своего состава председателя, главной функцией которого становится обеспечение успешного выполнения всех принятых правлением решений. Круг обязанностей председателя ТСЖ четко оговаривается в Жилищном кодексе РФ и уставе товарищества.

Главное и закрепленное в законодательстве требование к председателю ТСЖ — наличие у него помещения в доме, которым будет осуществляется руководство (то есть не собственник претендовать на эту должность формально не может). Проживать в управляемом МКД руководитель товарищества не обязан.

При необходимости обойти требование о наличии собственности в доме можно двумя способами:

  • будущему председателю кто-то из родственников-собственников дарит часть жилья;
  • с человеком заключается договор и подписываются сопутствующие бумаги, в результате чего он становится наемным управляющим с установленным перечнем обязанностей.
Читать еще:  Какая температура должна быть в угловой квартире

К возрасту, образованию и личностным качествам председателя товарищества с точки зрения закона требований не предъявляется. Наличие у него высшего образования и знаний в сфере жилищного права будет существенным плюсом. Это поможет в дальнейшем зарегистрировать ТСЖ и организовать его работу без обращения за консультациями к различным специалистам. В результате экономится время и денежные средства владельцев квартир.

  • Правление ТСЖ обычно выбирает в качестве председателей активных собственников старше 30 лет, обладающих следующими качествами: стрессоустойчивые;
  • умеют договариваться с людьми и заключать сделки;
  • знают законодательство, в том числе, в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
  • четко знают свои права и обязанности, предписываемые ЖК РФ и уставом объединения;
  • имеют необходимое для ведения дел ТСЖ количество свободного времени.

Образование для председателя предпочтительно экономическое или техническое.

С председателем товарищества заключается договор с перечислением решаемых им задач и указанием срока, на который он избирается.

Как происходит назначение на должность?

Существует два возможных варианта избрания председателя такого товарищества:

  • выборы на общедомовом собрании всех собственников жилых помещений;
  • избрание лицами, входящими в управляющий состав, председателя из их числа на общем собрании правления.

На повестке дня в первую очередь должен стоять вопрос об избрании в ряды правления, а уже следующим пунктом идет избрание председателя правления. Выборы проводятся путем голосования.

Должностное лицо избирается на срок, обозначенный в Уставе Товарищества, но он не может превышать двух лет.

Права председателя ТСЖ

Если выполнение обязанностей председателем — необходимость, то использование прав — это возможность. Использовать или нет то или иное право, председатель решает сам.

Обычно ему предоставляются такие права: подписывать документы ТСЖ; вести финансовые вопросы товарищества; заключать договоры с организациями, оказывающими коммунальные и бытовые услуги; выдавать распоряжения, обязательные для выполнения участниками ТСЖ; проводить и созывать собрания членов правления; привилегированное право голоса в случае, если голосование получило равное количество голосов; страховать имущество ТСЖ; право на то, чтобы досрочно покинуть занимаемый пост председателя.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

  • один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
  • ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
  • вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
  • ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.
  • как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
  • в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
  • тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.
Читать еще:  Комиссия агентств недвижимости

Доходы управдома

В настоящее время оклады председателей ТСЖ находятся в границах от 50000 до 100000 руб. ($762 – 1524). Иногда жильцы нанимают управляющего «со стороны». Его прибыль колеблется от 50 до 150 тыс. руб. ($762 — 2287).

Для получения максимального оклада нужно иметь высшее образование, знать несколько иностранных языков и управлять жилым комплексом.

За обслуживание одного здания платят от 50 до 100 тыс. руб. в месяц.

Заработок зависит от города, в котором находится объект:

  • Москва – 30 – 35 тыс. ($457 – 533);
  • Санкт-Петербург – от 25000 ($381);
  • Регионы России – от 10 до 20 тыс. ($152 – 304).

Главе правления, внедряющему энергосберегающие технологии, платят премию в размере определенного на общем собрании собственников процента от сэкономленной суммы.

Выручка по закону

Согласно новому законодательству по ЖК РФ, глава правления ТСЖ не имеет право получать зарплату, как наемный работник. Ему положено только вознаграждение за проведенные работы (установка водосточной системы, замена старых окон в подъезде и т.д.). Общее собрание собственников дома определяет размер этого вознаграждения.

Вынесенное решение будет иметь силу только в том случае, если присутствовали 50% голосов (1 голос – это 1м 2 жилой площади).

Жильцов заранее оповещают о дате и времени проведения общего собрания различными способами:

  • рассылают заказные письма;
  • собирают подписи собственников под документом с указанными сведениями;
  • развешивают соответствующие объявления у подъездов домов.

Для принятия решения достаточно 50% голосов присутствующих граждан. В этом случае 1голос равен 1 человеку.

Главным юридическим документом, регламентирующим обязанности и размер вознаграждения членов правления, является Устав товарищества.

Общее собрание может менять оплату их труда по своему усмотрению и назначить:

  • минимальный оклад;
  • выручку от 3 до 30% от стоимости проделанных работ.

После собрания составляют протокол, в котором фиксируют результат голосования и принятое решение. Этот документ глава правления передает в налоговую инспекцию вместе с заявлением о получении вознаграждения, а затем снимает положенную сумму со счета ТСЖ. Начислять себе оклад без решения собрания, он не имеет право.

Из полученных средств изымают 13% обязательных налоговых отчислений.

Плата взносов в ПФ – по своему желанию.

Если товарищество не платит председателю более двух месяцев, он имеет право подать заявление в суд по месту жительства или в жилищную инспекцию.

Основные обязанности

Чтобы люди не считали, что глава товарищества даром ест свой хлеб, он обязуется:

  • осуществлять техническое обслуживание зданий и прилегающих к ним территорий;
  • содержать в исправном состоянии лифты и коммуникации;
  • заключать договора с различными организациями для проведения ремонта, своевременного вывоза мусора и нечистот;
  • организовывать бесперебойную работу обслуживающего персонала – дворников, уборщиц подъездов, озеленителей и т.д.
  • представлять интересы собственников жилья при решении различных вопросов, связанных с домоуправлением.

Работа требует усилий и времени.

Если председатель исправно выполняет свои обязанности, то его деятельность практически не замечают. Это и есть причина противоречивого отношения к человеку, занимающему такую должность.

Порядок выборов

1. Изначально необходимо вступить в права собственности на жилье, то есть получить правоустанавливающие документы (например, квартиру можно приватизировать).

2. Затем следует вступить в товарищество собственников жилья, составив соответствующее заявление и обратившись в правление ТСЖ.

3. О своем желании стать председателем ТСЖ нужно сообщить правлению. Для этого достаточно обратиться с заявлением-прошением о принятии на должность председателя ТСЖ и выдвинуть свою кандидатуру на ближайшем собрании правления.

При этом стоит изучить устав конкретного ТСЖ: там могут быть прописаны некоторые требования к председателю жилищного товарищества. Например, правление может отдавать предпочтение кандидатам, в собственности которых жилплощадь наибольшего размера.

Читать еще:  Жилье для ветеранов боевых действий

4. Между ТСЖ и председателем заключается трудовой договор на 2 года.

Может ли председатель ТСЖ передать свои обязанности управляющему?

Полностью – не может. Это вытекает из детального рассмотрения вопроса, кто такой управляющий и зачем он собственно нужен. Может быть, что товарищество возглавляет человек без технического или экономического образования, но в его функционал входит и контроль за проведением необходимых работ по ремонту и реконструкции.

В этом случае будет закономерным передоверить эту сторону обязанностей управляющему (по-старому – управдому). Управляющий – это такой же сотрудник ТСЖ, как и все остальные.

Для этого сначала размещается вакансия, затем ищут кандидатов – обычно это человек, закончивший университет по специальности «Финасы и кредит» или строительный вуз, поскольку ему необходимо будет разбираться в бухгалтерии, СНиП, кадровых и технических вопросах, жилищном законодательстве.

Сотрудничество с управляющим осуществляется через стандартный трудовой договор или договор гражданско-правового характера (если он требуется на период проведения конкретных работ). Также это может быть индивидуальный предприниматель.

В плане ответственности

Нет, хотя управдом также представляет интересы организации в той или иной инстанции.

ЖК РФ, Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

  1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
  2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Об уставе товарищества и других документах, за которые ответственен председатель ТСЖ, читайте в этой статье.

Именно он является непосредственным руководителем последнего, ему управляющий и отчитывается по проделанной работе. Никакой «самодеятельности» для администратора не предполагается в принципе: председатель решил – управляющий осуществил и проследил, чтобы осуществили остальные подчиненные.

За деятельность товарищества несет ответственность именно председатель как его глава, а вовсе не управляющий. Хотя последний в случае урона организации вполне может быть привлечен к материальной ответственности, административной и даже уголовной (если виной урона стали его собственные неправомерные действия).

Переложить же общие управленческие, финансовые и юридические вопросы председатель товарищества ни на кого не может. И именно председатель, а не управляющий и не председатель правления выступает с собственными предложениями с учетом пожеланий жильцов этого дома.

По увольнению и смене работников

В этом – частично может, поскольку найм рабочих и заключение договоров с подрядными организациями как раз входит в круг обязанностей управляющего. Более того, он может занимать административную должность даже не в одном, а в нескольких товариществах.

Так что получается, что председатель правления – не то же самое, что председатель товарищества, а только лишь его полномочный представитель. Именно поэтому неправы те, которые говорят, что их управляющему органу не нужны два председателя. Управляющий. также не равен председателю ни по кругу полномочий, ни по степени возложенной ответственности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector