Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто такие девелоперы в недвижимости

Девелопер

Прибыльная профессия с высокими требованиями

Девелопмент (от англ. Development — развитие, расширение, рост) — это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости. Кстати, в 2021 году центр профориентации ПрофГид разработал точный тест на профориентацию. Он сам расскажет вам, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее — «вознаграждение») — и speculative development. Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Что такое девелопер

Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.

Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:

Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно уменьшить риски и максимально увеличить доходность.

Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.

Традиционная классификация девелопмента включает в себя две разновидности: fee (от англ. «вознаграждение») и speculative (спекулятивный). Но иногда выделяют и третью категорию — BTS-девелопмент.

Fee-девелопер — это наемный специалист, работающий на инвестора. Fee-девелопер играет роль управляющего, он не вкладывает собственные средства и не проявляет чрезмерной инициативы. Он разрабатывает проект, согласовывает документы, нанимает строителей. Иногда (если речь идет о нежилой недвижимости) занимается вопросами последующей аренды офисов, складов, торговых точек и т.д. За свои труды fee-девелопер получает гонорар. Поиск таких специалистов обычно осуществляется через тендеры.

Speculative-девелопер — полноправный владелец проекта, его инициатор. Он выполняет те же функции, что и fee-девелопер, но выступает также в роли инвестора. При этом он может привлекать средства «со стороны», брать кредиты, искать спонсоров и других инвесторов, чтобы уменьшить свои финансовые риски.

В обоих случаях основной целью девелопера является получение максимальной прибыли. Возведенный объект стремятся продать подороже, тщательно исследуют рынок, вкладывают ресурсы в рекламу. Fee-девелоперы в России обычно получают 10% от стоимости проекта. Заработок спекулятивного девелопера выше, но у него и рисков больше.

BTS-проекты не могут считаться девелопментом в полном смысле, т.к. они не ставят целью максимизацию прибыли. Строительство BTS — это возведение или переоборудование здания под конкретные цели, для нужд определенной компании. / См. Что такое объект Build-to-suit (BTS)? /.

«Девелопер» в этом случае получает фиксированную, заранее оговоренную сумму, которая не зависит от конечной стоимости объекта. Но функции его остаются прежними.

Существует и другая классификация — по типу недвижимости, которую собираются улучшать.

Задачи девелопера

Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья. Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.

Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:

  • Подбор объектов для строительства (реконструкции);
  • Разработка бизнес-стратегий, планов, экономических обоснований;
  • Сбор необходимой разрешительной документации, согласования с государственными органами;
  • Непосредственно возведение новых объектов недвижимости.
  • Реконструкция (а также перепланировка) зданий.
  • Модификация и изменение уже построенных зданий.
  • Привлечение подрядных организаций;
  • Иные текущие задачи.

Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта. Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.

Читать еще:  Как покупать квартиру

Реализованные
проекты:

Девелопер

Девелопер, связанный с недвижимостью, является лицом, занимающимся продвижением и выполнением строительных проектов. В некоторых ситуациях он даже вкладывает собственные деньги для построения стабильной и надежной схемы реализации задумки. Фактически абсолютно все риски финансового характера находятся под его ответственностью.

Проще говоря, девелопер — это специалист необычайно широкого профиля. Он управляет и строительством, и инвестициями, и контролированием всего процесса.

Современный девелопер должен быть экспертом во многих сферах, которые имеют хотя бы какое-то отношение к недвижимому имуществу.

Функции

У профессионального девелопера очень много задач. Функции этого эксперта базируются на знаниях сразу в нескольких направлениях:

  • Оценка рентабельности заключаемой сделки. Необходимо осуществить точный анализ расположения строительного участка, на котором разместится будущая постройка. Также девелопер анализирует ее коммерческие возможности. Еще девелопер изучает рынок и пытается отыскать предложения для максимально эффективной эксплуатации сооружения.
  • Создание проекта и подсчет финансовых вливаний. Девелопер составляет техническую и инженерную документацию, после чего получает разрешение на проведение строительных работ.
  • Привлечение вкладчиков. Девелопер производит расчет рентабельности будущего проекта, а также общую сумму его реализации. Инвесторам нужно попытаться доказать, что их риски сведены к минимуму, а прибыль от вложений будет максимальной.
  • Грамотное распределение финансовых средств. Также этот специалист должен предотвратить возможные денежные убытки и правильно контролировать процесс расходов.
  • Урегулирование вопросов, касающихся муниципальных и государственных органов.
  • Осуществление строительства непосредственно до сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Девелопер контролирует все рабочие процессы, учитывает расход стройматериалов, пытается сократить вложения до минимума и повысить цену самой постройки, отыскав «золотую середину».
  • Управление ресурсами — финансовыми средствами, строителями, материалами.
  • Получение предельно возможной прибыли.

Отличия от застройщиков

В Европе не привыкли к слову «застройщик». Объектами недвижимого имущества там занимаются именно девелоперы.

Российское законодательство определяет, что застройщик — это юрлицо, в собственности которого находится земельный участок. Он привлекает финансы для того, чтобы на своей территории сооружать те или иные объекты, получив заранее разрешение на осуществление строительства.

В задачи застройщика не входит такой широкий спектр функций, как у девелопера.

Девелоперы пытаются заместить агентства недвижимости: как и почему

Анна Шишкина руководитель Центра управления продажами GMK, партнер

Девелоперы не хотят платить комиссию

Девелоперы любят считать деньги.

Средняя комиссия за каждую проданную квартиру – порядка 2%. Возьмем для примера Екатеринбург. Средняя «двушка» стоит здесь от 5 до 7,5 миллионов рублей – так что комиссия агентству будет около 100–150 тысяч. А с сотни продаж в новом проекте агентство получит 10–15 миллионов.

Если девелопер добросовестно идет на эти платежи, то его траты на этом не заканчиваются. С агентствами есть еще много работы: возить риелторов на стройку, доносить им позиционирование проекта – и много чего еще, что требует вложений.

Девелоперы же хотят экономить и постоянно ищут способы платить агентствам меньше – это делают даже те, кто не испытывает проблем с продажами, например, в той же Тюмени, где спрос на квартиры всегда высок благодаря миграции из других регионов – с Севера, Кургана и даже Казахстана.

Из-за стремления экономить девелоперы готовы менять систему продаж. Например, Группа ПИК создала собственный IT-сервис ПИК Брокер и с этого момента почти полностью прекратила сотрудничать с агентствами.

Отказ от агентств ПИК сопроводил рекламой, наделавшей в среде риелторов много шуму

Кроме разработки IT-cервисов, есть и другие варианты, чем девелопер может дополнить или постепенно подменить агентства. Один из них – довольно активно применяют уже сейчас. Второй – наберет силу в ближайшие годы. И оба, вероятно, лет через десять станут на рынке недвижимости новой нормой. Советую к ним присмотреться.

Корпоративные продажи

Говорят про корпоративные продажи ещё с середины 2010-х, но мало кто наладил их по-настоящему.

Что такое корпоративные продажи? Обычно их выстраивают по двум вариантам: прямая продажа квартир предприятию или лидогенерация.

Вариант 1. Прямая продажа. В этом варианте застройщик продаёт компании какой-то объем квартир – а та делает с ними то, что считает нужным.

Вариант 2. В этом случае застройщик и компания договариваются о скидке для ее сотрудников. Застройщик получает дополнительные продажи, а крупный бизнес за счёт такой скидки развивает программу лояльности у сотрудников.

Читать еще:  Может ли собственник выписаться из своей квартиры

Так, группа компаний «Аквилон» предлагает корпоративную жилищную программу бизнесу с численностью более 1000 человек. Застройщик подчеркивает, что сотрудничество не повлечет затрат, зато повлияет на мотивацию работников.

«Стать партнером Группа «Аквилон» могут любые крупные компании с численностью сотрудников более 1000 человек. От работодателя необходимо только желание, без дополнительных затрат.

Корпоративная жилищная программа для компании – это:

— расширение социального пакета без дополнительных затрат;

— нематериальная мотивация сотрудников;

— сотрудничество с надежным застройщиком, входящим в ТОП-50 крупнейших компаний РФ;

— снижение текучки кадров»;

Группа «Эталон» тоже имеет корпоративную программу. Ставки здесь дифференцированы: 1% для «зарплатников» банков-партнеров, 2% – для сотрудников компаний-участников программы. Девелопер делает серьезную ставку на этот канал – это заметно хотя бы по тому, сколько компаний участвует в программе.

Факт в том, что корпоративные продажи способны приносить клиентов дешевле, чем свой маркетинг или агентства. Правда, управлять этим каналом непросто – это не реклама, которую регулируют бюджетами и не агентства, с которым проще передоговориться. При этом, уверена, корпоративные продажи будут применять всё больше.

Пара советов, как правильно внедрить корпоративную программу:

– Четко определитесь, будут ли это вариант прямых продаж предприятию или лидогенерация. У обоих подходов свои плюсы и минусы. Крупных компаний мало, поэтому нужно сразу определить стратегию и тактику по отношению к каждой.

– Составьте список компаний, с которыми вы можете сотрудничать. Это должны быть предприятия открытые, «белые», с HR-политикой, официальным трудоустройством и официальными зарплатами. Такие предприятия могут использовать ваше предложение как часть программы лояльности для сотрудников. Другие – нет. Это признаки предприятия, которые потенциально могут быть в программах.

Подскажем, как внедрить новый канал, – и создадим его вместе с вами шаг за шагом. Центр управления продажами GMK

Рекомендательные системы

Девелоперы сейчас не ведут активную работу с этим инструментом. Его пока только пробуют внедрить как одну из альтернатив. На то есть причины.

Первая причина – непредсказуемость канала. Рекомендации нельзя контролировать, их эффект нельзя прогнозировать, результативность непонятна. Чтобы понять эффективность, требуется много экспериментов.

Вторая причина – внешняя нелогичность концепции. Квартиру покупают на годы и десятилетия, на всю жизнь. А сама концепция «друг посоветовал, поэтому купил» многим покажется нерациональной.

Но друзьям верят. Кто честно рассказывает о плюсах и минусах новой квартиры? Друзья. Кто честно говорит, каким оказался опыт покупки? Друзья. Кто позовет в гости в новую квартиру и даст убедиться, что всё хорошо? Друзья.

Поэтому рекомендации – это все-таки уникальный инструмент. Клиенты быстрее понимают и впитывают преимущества квартиры и скорее принимают решение о том, стоит ли ее брать.

Факт в том, что этот инструмент не сгенерирует большой поток заявок. Но он точно поможет девелоперу понять, насколько качественный у него продукт, насколько приятно жить в его квартире.

Сейчас на рынке существуют буквально единичные системы рекомендаций от застройщиков.

Так, девелопер «Унистрой» анонсировал у себя в Инстаграм программу «Унимания». По ней покупатель мог заключить договор и начать рекомендовать «Унистрой» – и после получать с каждой продажи по 10 000 ₽.

Другой девелопер – «Территория жизни» – тоже анонсировал программу рекомендаций с вознаграждением 1,5–2,5% от стоимости квартиры за покупку по рекомендации.

Пара советов, если вы хотите внедрить у себя сервис рекомендаций:

– Помните, что рекомендации сами по себе не помогут. Их нужно подключать, когда в компании уже налажены позиционирование, маркетинг, работа менеджеров и есть отличный продукт. Компанию со стыдным продуктом рекомендовать вряд ли будут.

– Упрощайте рекомендательные системы. Нынешние слишком сложны – и из-за этого неэффективны. Они сейчас выглядят так:

Человек заполняет анкету, чтобы поучаствовать в программе, и даёт номера друзей → компания сама прозванивает тех, чьи номера человек дал → если кто-то покупает квартиру, он тоже заполняет анкету → участникам начисляют бонусы.

Человеку нужно заполнять бумажки и формы на сайтах, это долго и сложно. При этом во время покупки люди устают заполнять необходимые документы – и им легко принять невыгодное решение с мыслью: «Да я лучше буду платить ипотеку на 150 рублей в месяц больше, чем пойду что-то ещё заполнять». О том, что за 20 лет эти деньги превратятся в 36 000 рублей, уставший человек просто не вспоминает.

Читать еще:  Как правильно выбрать квартиру в новостройке

Простота в автоматизации. Идеальный вариант – выдавать уникальные QR-коды участникам программы и подключить автоматическое считывание. Такие вещи используют, например, в горнолыжных магазинах.

Вариант попроще – максимально сократить анкету. Так, в рекомендательной системе банка «Точка» всего два поля:

Как правильно уходить от агентства недвижимости

Напоследок – пара слов о том, как грамотно и без потерь отойти или совсем уйти от работы с агентствами недвижимости. Ведь в ближайшее время они точно займут меньшую долю в структуре продаж девелоперов.

Не пытаться резко всё изменить. Замещение не нужно делать одномоментным, оно должно происходить плавно.

Экспериментировать и считать все показатели. Сейчас на рынке используют самые дорогие инструменты продаж: агентства. Потенциально вы можете сильно сэкономить – но для этого нужно пробовать разные подходы и объективно оценивать результаты.

Появление девелоперов в России

В России девелопмент начал зарождаться с начала XXI века, когда строительный рынок после кризиса стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокую стоимость от продажи или аренды.

Уже к 2005 году появился отдельная сфера бизнеса – девелопмент, контролирующий весь цикл застройки, и сейчас он имеет небывалый спрос на свои услуги.

Настоящий девелопер – это профессионал во всех областях, связанных с недвижимостью.

Функции девелопера

Сфера деятельности девелопера достаточно широка и его функции основываются на познаниях в различных сферах:

  1. Оценка потенциальной сделки. Важно провести грамотный анализ местонахождения участка, где будет располагаться будущий объект строительства, его коммерческих возможностей. Исследовать рынок и наличие всех предложений для наиболее эффективного использования планируемого сооружения. Решить вопрос о вероятной покупке земли и дальнейшем сопровождении операции.
  2. Проектирование и расчет вложений. Подготовить необходимую инженерную и техническую документацию, получить разрешение на строительство.
  3. Привлечение инвесторов. Рассчитать финансовую ликвидность проекта, сумму необходимых денежных вложений для его осуществления. Инвесторам необходимо доказать экономическую привлекательность и наличие минимальных рисков потерь.
  4. Разумное распределение финансов. От девелопера требуется избежать возможных убытков и грамотно следить за осуществлением всего процесса.
  5. Урегулирование возникающих вопросов с государственными и муниципальными органами.
  6. Ведение строительства до полной сдачи объекта. Курировать все проводимые работы, учет и расход материалов, стараться минимизировать вложения, но увеличить стоимость самого здания. Найти в этом золотую середину.
  7. Управление всеми имеющимися ресурсами – людьми, финансами, материалами.
  8. Получение максимальной прибыли от реализации.

Также девелопер проводит маркетинговые исследования и использует рекламные ходы, которые обеспечат основной успех от сделки.

Девелопмент – это процесс, в ходе которого предприниматель преобразует или создает объект недвижимости, увеличивая его коммерческую ценность.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Какими качествами и умениями необходимо обладать

Для успешной работы по этой профессии нужен набор качеств личности, которые помогут качественно, быстро выполнять поставленные задачи:

  • Аналитические способности. Нужно оценивать состояние рынка недвижимости, возможные актуальные перспективные направления, тенденции.
  • Решительность. Необходимое переоформлять объект для извлечения максимальной прибыли.
  • Организаторские способности. Успешное управление командой коллег-специалистов.
  • Стратегия, тактика. Умение структурировать, планировать работу.

Все эти качества и знания позволят успешно работать в этом направлении, построить карьеру, занять так сказать место на рынке, а также значительно увеличить свой доход.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector