Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто считает кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость — стоимость вашей квартиры по мнению государства. Ее считают в Росреестре ( Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии ).

Кадастровая стоимость — не просто формальность. Ее учитывают при расчете налогов при продаже, вступлении в наследство, ежегодном налоге на имущество. Чем больше стоимость, тем выше налог.

Раньше ежегодный имущественный налог рассчитывали по инвентаризационной цене (расходы на строительство и содержание квартиры), но эта стоимость была в несколько раз ниже рыночной. Сейчас налоги на квартиру считают по кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной. Так получается справедливее, но и налоги выходят выше.

Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;

обратиться в суд.

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

По инициативе мурманчан

В заполярной столице завершается строительство детской площадки на Ледокольном проезде и продолжается благоустройство сквера на Кольском проспекте.

Давняя мечта

Детские и спортивные площадки строят во всех округах города. Благодаря плану «На Севере — жить!» и программе «Наш Мурманск» в областном центре в этом году появятся 15 уличных комплексов для ребят и взрослых.

Возведение детской площадки на Ледокольном проезде — давняя мечта жильцов дома № 7 и соседних с ним домов. По словам эксперта в области регионального развития Евгения Никоры, наши земляки просили построить здесь площадку более десяти лет. Наконец их мечта практически сбылась. Работы уже на завершающей стадии.

С результатами строительства на днях ознакомился Евгений Никора вместе с сотрудниками «Центра городского развития Мурманской области» и представителями подрядной организации.

— Работа подходит к концу, но я вижу, что уже все готово. Это еще один пример отличного взаимодействия правительства региона и администрации города при реализации плана «На Севере — жить!» и программы «Наш Мурманск». Таких площадок с каждым годом появляется все больше и больше, — отметил Евгений Викторович.

Как сообщила начальник административно-хозяйственного управления АНО «Центр городского развития Мурманской области» Антонина Шихирина, работы прошли с опережением графика. Подрядчик сдает площадку раньше намеченного срока. Замечания были, но несущественные, они решены в процессе строительства.

Теперь площадка на Ледокольном, 7, — новое место отдыха юных мурманчан в возрасте от 3 до 14 лет, а также их родителей. Пока детвора катается с горок, бегает по безопасному тартановому покрытию и лазит по лестницам, взрослые смогут отдохнуть на скамейках. К тому же на площадке будет светло в полярную ночь. Для этого дополнительно установили опоры, которые подключили к общей системе освещения двора.

Представитель подрядной организации Руслан Козлов пояснил, что его компания построила не один аналогичный комплекс, как говорится, рука набита. В среднем, чтобы собрать игровое и спортивное оборудование, необходимо от 3 до 5 дней в зависимости от объема и сложности.

Площадку на Ледокольном фирма возвела за 4 дня. Немного подвели погодные условия, ведь в дождь укладывать основание и бетонировать нельзя, территория должна быть полностью сухой. Так или иначе, фактически уже все готово, чтобы юные северяне и их родители могли отдыхать здесь.

Продолжить установку детских и спортивных площадок в Мурманске планируется и в следующем году.

Работа — в темпе

Несколько лет назад у дома № 101 на Кольском проспекте был пустырь, затем установили платные аттракционы, проработавшие недолго. Зимой территорию украшали иллюминацией и ледяными горками. Место стало излюбленным для отдыха северян.

В 2019 году власти обсудили с жильцами конкретное наполнение этого пространства. Тогда же началась подготовка площадки к ремонту. Наконец в мае 2021-го — в рамках программы «Формирование комфортной городской среды» — работы стартовали.

Скоро здесь откроется современная зона отдыха — крупнейшая в Первомайском округе. Появятся асфальтированные пешеходные дорожки, новая сцена, беседки, более двух десятков скамеек. Особую атмосферу создадут малые архитектурные формы, необычные детская и спортивная площадки. А на новогодние праздники планируется вывешивать иллюминацию. За порядком проследят камеры видеонаблюдения.

Совместно с представителями учреждения «Мурманские городские парки и скверы» и сотрудниками подрядных организаций Евгений Никора осмотрел, как продвигается благоустройство территории.

По словам Евгения Викторовича, подрядчик работает в хорошем темпе, но появилась проблема — неучтенные сети. Строители обнаружили под землей 14 участков, по которым проложены электрические кабели. Пришлось направлять запросы для выяснения владельцев коммуникаций. В областной электросетевой компании от них открестились, другие организации не ответили. Кроме того, рабочие нашли и неоформленный участок водоотводной канализации, принадлежащий АО «Север».

Читать еще:  Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки

— Все это вызвало задержки в сдаче объекта примерно на две недели. Сейчас подрядчик старается нагнать отставание, чтобы уже к середине сентября мурманчане могли здесь проводить время и наслаждаться красотой осени, — сообщил Евгений Никора.

Как отметил заместитель директора муниципального учреждения «Мурманские городские парки и скверы» Евгений Лазарев, неучтенные инженерные коммуникации заставляют принимать решения прямо на месте. Алгоритм действий отработан, при выявлении проблем привлекается проектная организация. В свою очередь подрядчики также заинтересованы в быстром и качественном выполнении работ. Таким образом, решения принимаются оперативно, с наименьшими затратами времени и средств.

Контракт стоимостью 77 миллионов рублей должен завершиться в сентябре. Имя скверу могут придумать сами мурманчане. Представитель «Вестника» пообщался с горожанами и узнал их мнения.

Жилец дома № 105 Сергей Новиков, окна квартиры которого выходят прямо на будущую зону отдыха, предложил назвать сквер «Семейным», ведь после ремонта здесь смогут проводить время родители со своими чадами. Сергей с супругой и детьми планирует гулять тут практически ежедневно.

Оксана Пестрикова, спешившая на работу в один из торговых центров, рассказала, что каждый день проходит мимо сквера у Кольского, 101. Пока она не знает, какие объекты появятся в зоне отдыха, но предложила название «Юбилейный» — в честь 105-летия Мурманска, которое будет отмечаться в октябре 2021-го.

Различные мнения по этому поводу северяне выражают и в соцсетях. Так или иначе, название для сквера правильнее выбрать после завершения благоустройства, когда сможем увидеть все своими глазами. Так считает и Евгений Никора.

Он также рассказал, что работы, которые сейчас проводятся в сквере на Кольском проспекте, имеют комплексный характер. В 2022-2023 годах запланировано продолжение ремонта западной стороны Кольского проспекта к югу от сквера. Предстоит благоустроить зеленую зону вдоль ручья Чистого до здания управления Первомайского административного округа. В результате появится большая прогулочная зона.

Опубликовано: Мурманский вестник от 10.08.2021

К чему это приведет

Рост кадастровой стоимости увеличит нагрузку на собственников недвижимости и на девелоперов — повысятся платежи за смену разрешенного использования земли. Особенно чувствительно изменение будет для объектов с большой вакансией, с небольшими арендными платежами, уверен региональный директор департамента оценки Colliers International Дмитрий Романов.

С таким выводом согласен и Лебедев. Рост кадастровой стоимости, безусловно, повлечет за собой увеличение операционных расходов собственника, считает он.

Собственник, в свою очередь, будет стремиться переложить возросшие расходы на арендатора. Но в этом случае он рискует, поскольку арендаторы очень чувствительны к цене и любое изменение в худшую сторону будет сигналом для смены локации.

Кроме роста кадастровой стоимости к негативным факторам эксперты относят также рост НДС и инфляцию. Все это в совокупности может привести к кризису на рынке недвижимости.

Пока собственники зданий стараются изменить оценочно-кадастровую стоимость через суды, эксперты рынка недвижимости надеются, что будущая оценка будет более стабильной.

Кадастровую оценку обуздают законом и искусственным интеллектом

Российские парламентарии рассчитывают в ближайшее время выработать правовые механизмы для устранения необоснованного завышения кадастровой стоимости имущества. Актуальную для граждан России тему поднял президент Владимир Путин в рамках Послания Федеральному Собранию 1 марта.

Мы так не договаривались

Массовые жалобы граждан на завышенную кадастровую стоимость своего жилья и прочих объектов при определении налога на имущество глава государства адресовал Правительству не просто с укором, а с напутствием исправить ситуацию в текущем полугодии. Суть президентского поручения — налог на имущество должен быть справедливым и посильным для граждан. Для этого, сказал президент, необходимо уточнить механизм расчёта налога и определения кадастровой стоимости недвижимости, которая не должна превышать рыночную.

«Коллеги убеждали нас и меня в том числе использовать рыночную стоимость недвижимости при расчёте этого налога, они говорили, что старые оценки БТИ (бюро технической инвентаризации — Прим. «ПГ») — это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно её превышает. Мы так не договаривались, и люди от нас этого не ожидали», — сказал глава государства.

Наличие проблемы в Правительстве признали и пообещали уложиться в сроки. Первый вице-премьер Игорь Шувалов 12 марта заявил на коллегии Росреестра, что действующая система кадастровой оценки действительно даёт сбои. Проблема, по его мнению, кроется в несовершенстве методологии оценки, а также в том, что «не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки».

«Есть одна неприятность, которую мы с вами должны отработать совместно как можно быстрее, — это кадастровая оценка, про которую говорил в Послании президент. Действительно, мы, когда писали всё законодательство, не понимали, что на рынке недвижимости могут быть разные ситуации, когда рыночная цена может быть ниже кадастровой и кадастровая должна быть подчинена рыночной», — пояснил Шувалов.

Первый вице-премьер считает, что в этом вопросе нужно положиться на специалистов профильных министерств — экономразвития и финансов. Он допустил, что к процессу, возможно, придётся подключить искусственный интеллект, «чтобы никогда налогоплательщик не обязан был платить налог по кадастровой стоимости, которая выше рынка».

Бывает так, что многодетным семьям предоставляют участки на болоте, а кадастровая стоимость такая, как будто это центр города.

Читать еще:  Как выписать людей из квартиры

Привлечение искусственного интеллекта для выполнения поручения главы государства — это в духе времени, считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Владимир Сысоев. Но, по его мнению, не стоит забывать о более простых и надёжных средствах решения проблемы. Комментируя ситуацию «Парламентской газете», депутат высказался о необходимости создания правового механизма, «который сделает кадастровую оценку объективной, прозрачной и понятной гражданам и предпринимателям».

«В депутатскую приёмную от граждан и предпринимателей поступает много обращений с жалобами на необъективную кадастровую оценку. Бывает так, что многодетным семьям предоставляют участки на болоте, а кадастровая стоимость такая, как будто это центр города. Или предприниматель занимается бизнесом, ему так поднимается кадастровая оценка на недвижимость, что этот бизнес уходит в ноль или в убыток, предприниматель доводится до банкротства. Такие ситуации непозволительны», — подчеркнул Сысоев.

Он также добавил, что сегодня судебные органы завалены исками граждан о пересмотре кадастровой стоимости и требуется много усилий, чтобы привести цены в соответствие с реальностью.

Нужен закон и ежедневный мониторинг рынка

Поэтому на законодательном уровне было принято решение поменять методику оценки. С 1 января 2015 года в 28 регионах России порядок расчёта налога стал проводиться по кадастровой стоимости (остальные регионы перейдут на «кадастр» к 2020 году), которая, по идее, должна быть максимально близкой к рыночной цене. Функции по кадастровой оценке возложены на независимых оценщиков. Стоимость объекта они определяют методами массовой оценки, то есть оценки групп объектов недвижимости по состоянию на определённую дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Отчёт утверждают региональные власти и органы местного самоуправления. После этого данные заносятся в единый реестр. Отсюда граждане получают документ, необходимый для купли-продажи недвижимости или постановки её на налоговый учёт.

В теории всё гладко, но на практике оказалось куда сложнее. Рынок недвижимости находится в постоянном движении, колебания цен идут по всему спектру объектов и кадастровая стоимость не всегда поспевает за процессом. А оперативно откорректировать её нет возможности: в настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трёх лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет. Отсюда все ценовые имущественные несоответствия.

По данным Росреестра, в 2017 году количество обращений по оспариванию завышенной кадастровой оценки увеличилось на 22 процента по сравнению с позапрошлым годом и превысило 73 тысячи, на 17 процентов возросло количество судебных споров.

С другой стороны, признают эксперты, привязка кадастровой стоимости к рыночной оценке недвижимости также не уберегает от проблем, так как последняя не всегда объективна. Для повышения уровня собираемости налогов в регионах иногда прибегают к откровенному мухлежу, завышая рыночную стоимость объектов.

При таком подходе собственникам недвижимости ничего другого не остаётся, как обращаться за защитой в суд, замечает зампредседателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Вячеслав Тимченко.

«Это огромная проблема, которая затрагивает все слои населения, в том числе и бизнес, и владельцев небольших участков земли, сельхозугодий. К сожалению, иногда в погоне за пополнением бюджета через установление таких завышенных налоговых претензий в регионах не просто препятствуют ведению бизнеса или частного подсобного хозяйства, но и сводят его на нет», — уточнил сенатор.

Парламентарий также убеждён, что для приведения к реальным параметрам стоимости объектов собственности «обязательно будут приняты поправки в действующее законодательство».

Это огромная проблема, которая затрагивает все слои населения, в том числе и бизнес, и владельцев небольших участков земли, сельхозугодий.

Решению трудностей поспособствует и создание в регионах специализированных подразделений, которые будут не раз в два-три года, а ежедневно осуществлять мониторинг цен, полагает руководитель Центра налоговой политики экономического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова Кирилл Никитин.

«Если специалисты будут заниматься этим вопросом более внимательно и аккуратно, то проблема вскоре исчезнет», — резюмировал эксперт.

Завышенную кадастровую оценку можно оспорить

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости: в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Заявитель сам выбирает, куда обращаться. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. Для оспаривания потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Объекты недвижимости, облагающиеся налогом на имущество:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершённого строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

Сумма налога за год определяется по формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Если в вашем регионе установлены отчетные периоды и уплата авансовых платежей, платеж за отчетный период (например, за 1 квартал) нужно рассчитать исходя из ¼ кадастровой стоимости (доли стоимости) объекта (подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ):

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

В этом случае сумма налога к уплате по итогам года будет равна разнице между исчисленной суммой налога за год и суммой авансовых платежей.

Пример

Кадастровая стоимость объекта недвижимости равна 10 млн руб. Ставка налога – 1,5%. Тогда:

  • годовая сумма налога составит 150 000 руб. (10 000 000 × 1,5%);
  • авансовые платежи по итогам 1 квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 37 500 руб. (10 000 000 × ¼ × 1,5%);
  • сумма налога к уплате по итогам года – 37 500 руб. (150 000 – 3 × 37 500).

Однако если право собственности на объект недвижимого имущества возникло или прекратилось в течение отчетного периода, то сумма налога за налоговый период и авансового платежа за отчетный период определяется исходя из количества полных месяцев владения им. Формулы для расчета такие:

  • для авансовых платежей:
Читать еще:  Как выселить собственника доли из квартиры

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчетном периоде/3;

  • для полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Полным месяцем владения с 2016 года считается тот, в котором право на объект возникло до 15 числа или утрачено после 15 числа (п. 5 ст. 382 НК РФ).

ПРИМЕР расчета от КонсультантПлюс, если кадастровая стоимость изменилась в течение года: У организации есть в собственности здание, которое облагается по кадастровой стоимости. Ставка налога в регионе, где расположено это здание, — 2%. На 1 января кадастровая стоимость здания была 100 000 000 руб. Весной организация демонтировала небольшую часть здания, после чего его площадь уменьшилась. Сведения об измененной площади внесли в ЕГРН 10 июня. После изменений кадастровую стоимость определили в размере 90 000 000 руб. Организация рассчитает налог на имущество так. См. продолжение примера в К+. Пробный доступ к К+бесплатен.

Остановите стоимость

Общероссийская общественная организация малого и среднего предпринимательства «Опора России» направила Сергею Собянину письмо с предложением в течение трех лет не пересматривать кадастровую стоимость объектов недвижимости, установленную судом. С документом ознакомились «Известия». В нем также предлагается увеличить срок переоценки с двух до четырех лет, если по итогам года цены на коммерческую недвижимость в городе не увеличились более чем на 15%.

В организацию всё чаще стали поступать жалобы от столичных предпринимателей, которые недовольны системой оспаривания результатов кадастровой оценки зданий, рассказал председатель Бюро по защите прав предпринимателей московского отделения «Опоры России» Алексей Петропольский. Бизнес указывает на то, что это можно сделать только в суде. Основная проблема заключается в том, что столичные власти пересматривают кадастровую стоимость каждые два года и не принимают во внимание судебные решения по снижению цены. И чаще всего после пересмотра показатель становится еще выше, подчеркнул председатель МКА «Скрипка, Леонов и партнеры» Игорь Скрипка. По итогам последней переоценки, стоимость ряда объектов выросла на 25–80% относительно показателя, уже оспоренного ранее, говорится в письме «Опоры России». В среднем она завышена на 30–50%, подсчитал Игорь Скрипка.

Кадастровая стоимость влияет на размер налога на недвижимость — именно она, а не рыночная цена, является его базой, отметила заместитель директора направления стрит-ритейла Knight Frank Ирина Козина.

–– В 2020 году собственники оплачивают налог в размере 1,6% от стоимости недвижимости в год. В течение нескольких лет показатель будет увеличен до 2%, –– уточнил Алексей Петропольский.

«Известия» направили запрос в мэрию Москвы.

Член общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов считает, что нет необходимости вводить ограничения.

Предложение не пересматривать стоимость четыре года, если за год цены не выросли на более 15%, спорное. Экономические процессы идут постоянно, уровень инфляции меняется. На сегодняшний день система отлажена согласно рыночным условиям, — сказал он «Известиям».

Когда меняется кадастровая стоимость

В целом по России кадастровая стоимость должна пересматриваться не реже одного раза в пять лет, а по Москве и Санкт-Петербургу – каждые два года. Если цены на недвижимость в регионе снизились на треть и более, то могут сделать переоценку кадастровой стоимости вне графика.

Для соблюдения этих правил проводится массовая оценка кадастровой стоимости объектов за счет государства.

В индивидуальном порядке кадастровая стоимость также может определяться, например:

  • расчет кадастровой стоимости земельного участка производится при изменении его характеристик (присвоена другая категория земель, продана часть участка);
  • недостаточно данных для проведения массовой оценки объектов;
  • создан новый объект (введен в эксплуатацию жилой дом);
  • владелец недвижимости обратился за перерасчетом.

За чей счет будет сделана индивидуальная оценка кадастровой стоимости, зависит от ситуации и от того, кто является инициатором ее проведения. Дата последней кадастровой оценки указывается в выписке из ЕГРН. Посмотреть эту дату можно также на сайте ЕГРН.Реестр.

Особенности оформления

Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.

Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.

Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector