Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто проверяет управляющие компании жкх

Как проверить деятельность управляющей компании?

Собственники помещений многоквартирного дома, обслуживание которого осуществляет управляющая организация, имеют право получать информацию о применяемых такой организацией тарифах на жилищно-коммунальные услуги, порядке начисления платы, а также информацию о проделанной работе по своему дому.

Проверка управляющей компании

Если тарифы на коммунальные услуги , такие как отопление, горячее холодное водоснабжение, электроснабжение и другие, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, и здесь само ценообразование фактически не оспаривается, то плата за жилищные услуги , конечно, должна быть обоснована перечнем работ, которые управляющая компания за определенную стоимость выполняет.

Стоит отметить, что в каждом регионе органами местного самоуправления определяется минимальная плата за жилое помещение исходя из минимального перечня работ, утвержденных Правительством РФ, и если собственниками помещений многоквартирного дома не принято решение о размере тарифа на содержание жилья, то для расчета размера платы будет применяться именно минимально утвержденный тариф. Если же собственники помещений многоквартирного дома утверждают на общем собрании определенный тариф на содержание жилья, то соответственно должен быть и перечень работ, которые будут выполняться за эту плату.

Собственники помещений многоквартирного дома могут и, по большому счету, должны контролировать исполнение управляющей компанией выполнение работ согласно перечню, указанному в договоре управления, а также могут получать информацию о том, какие затраты понесла управляющая компания в процессе управления многоквартирным домом, проще сказать, куда тратятся денежные средства, которые управляющая компания получает за содержание жилья.

Деятельность управляющей компании по управлению конкретным домом собственники помещений могут проверить. Ниже мы дадим несколько советов о том, как можно это сделать и на что следует обратить внимание.

Шаг первый.

Правильность и обоснованность применяемых тарифов на оплату жилищно услуг можно проверить. Если Вы сделаете запрос, управляющая компания обязана выдать документ о размере и перечне обязательных платежей, а также предоставить перечень работ, которые выполняются за эту плату. На все вопросы, возникающие по поводу расчетов и сумм на оплату, Вам обязаны дать понятный и развёрнутый ответ.

Шаг второй.

Требуйте от управляющей компании отчет о проделанной работе, тем более, согласно действующему законодательству управляющая компания обязана предоставлять такой отчет. Если делаете запрос на получение отчета, обязательно указывайте за какой период деятельности Вы хотите его получить. Отчет может быть предоставлен в различных формах — выдача копии отчета жильцу на руки, размещение на интернет-сайте, в подъезде на доске объявлений, а также на сайте государственной информационной системы (ГИС ЖКХ).

Информация, содержащаяся в отчете, должна быть обоснована. Требуйте представления документов, о выполненных работах по дому. Это могут быть платежные поручения, договоры, акты выполненных работ и так далее.

Шаг третий.

Если Вы ознакомились с отчетом, и у Вас возникли вопросы, их можно обсудить на общем собрании собственников, с представителями Севета многоквартирного дома.

Порядок предоставления отчета должен быть прописан в договоре управления. Договор должен отражать вопросы расхода средств, технического обслуживания, ремонта инженерного оборудования, благоустройства придомовой территории и помещений, санитарного содержания имущества так далее.

Шаг четвертый.

Анализируйте имеющуюся информацию. Организуйте из числа жильцов инициативную группу. Хорошо, если в ней будут люди, разбирающиеся в юриспруденции и бухгалтерии. Если нет такой возможности, обратитесь, при необходимости, за помощью в специализированную организацию, за определенную плату там проведут необходимый анализ.

Если проверку осуществляют сами жильцы, необходимо записать какие работы и когда проводились. Например, согласно документам, на ремонт крыши потрачена крупная сумма, а во время дождя квартиру заливает, возможно, такие работы и не проводили, а Ваши деньги, были потрачены не по назначению.

Вообще, вести контроль выполняемых работ необходимо вести на протяжении всего периода обслуживания, конечно, не запрашивать ежемесячно финансовый отчет, а смотреть какие работы требуется выполнить и делать соответствующие заявки в управляющую компанию, какие работы выполняются по инициативе самой управляющей компанией.

Шаг пятый.

Если в результате Вашей проверки выяснилось, что для начисления платы за содержание жилья применяется иной тариф, чем тот, который утвержден общим собранием собственников помещений, или тариф, утвержденный органами местного самоуправления, либо управляющая компания не выполняет работы, предусмотренные договором управления или работы, утвержденные минимальным перечнем работ, либо такой организацией осуществлялись какие-либо иные незаконные действия, Вы можете написать обращение в Государственную жилищную инспекцию, в Роспотребнадзор или прокуратуру.

Эти органы государственной власти уполномочены проверять деятельность управляющих компаний и стоять на защите прав собственников жилья. При обнаружении нарушений к недобросовестным управляющим компаниям применяются соответствующие санкции.

Если же проверки, проводимые органами государственной власти не дадут желаемого результата, Вы вправе решить возникший вопрос в судебном порядке.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Потребителям не всегда удается самостоятельно проконтролировать УК. Если на запросы потребителей организация не отвечает, на претензии не реагирует, то требуется помощь со стороны. Для начала следует направить жалобу руководству УК и добиться получения официального отказа.

После получения ответа собственники могут предъявить свои претензии в следующие органы:

  1. Роспотребнадзор. Согласно ЗоЗПП указанный орган является надзорным в сфере защиты прав потребителей. В рамках исполнения своих полномочий он рассматривает поступающие от граждан обращения. Роспотребнадзор может реагировать на претензии от потребителей и в области предоставления ЖКУ.
  2. Жилищная инспекция. Этот орган занимается непосредственно контролем за соблюдением законодательства и интересов потребителей в жилищной сфере.
  3. Прокуратура. С заявлением в Прокуратуру следует обращаться, если другие меры не возымели должного действия. Если при прокурорской проверке будут выявлены нарушения, то виновных лиц привлекут к ответственности.
  4. Суд. Обращаться в судебные органы стоит при необходимости взыскать полученный ущерб, обжаловать незаконные действия должностных лиц, понудить к исполнению обязательств, возникновении иных споров подсудных данному органу.
Читать еще:  Договор об аренде дома

Жаловаться на недобросовестно исполняющую свои обязанности компанию можно также в администрацию города. Если спор заключается в завышенных тарифах на ЖКУ, то помощь потребителям может оказать Федеральная антимонопольная служба.

Жильцы в виде контролирующего органа

Жильцы также могут выступать в виде органа, который контролирует управляющую компанию ЖКХ, так как с ними заключен договор о предоставлении определенных услуг. Именно поэтому жильцы могут затребовать проверку, которая будет выполнена по отношению к качеству этих самых выполняемых ЖКХ услуг.

Жильцы могут запросить полную отчетность за 1 – 2 года, на основании которой будет ясно, насколько честно ведет учет управляющая организация. В случае если что-то не сходится, то жильцы могут обращаться в суд или в контролирующий орган. Важно обратить внимание на то, что коллективное письмо ускорит этот процесс. Чем больше жильцов подключаться, тем быстрее решится вопрос. В случае если суд подтвердит незаконные действия, то все поборы возместятся жильцам.

Разбираемся в понятиях схожести и тождественности

Понятие тождественного названия известно каждому. Это абсолютно одинаковые наименования управляющих организаций.

А вот определения понятия «схожие до степени смешения наименования» в ЖК РФ нет. Чтобы понять, что оно значит, придётся обратиться к аналогии законодательства. Согласно разд. 3 приказа Роспатента от 31.12.2009 № 197 «Об утверждении методических рекомендаций по проверке заявленных обозначений на тождество и сходство», обозначение считается сходным до степени смешения с другим, если оно ассоциируется с ним в целом, несмотря на отдельные различия.

Органы ГЖН вправе проводить оценку сходства на основании собственных впечатлений. Но если вы будете не согласны с принятым контролирующим органом решением, вы сможете оспорить его в суде.

При обращении в жилищную инспекцию, организацию общественного жилищного контроля или Роспотребнадзор в жалобе нужно указать наименование организации, в которую вы обращаетесь, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность этого лица, а также свои фамилию, имя, отчество и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ. Кроме того, в жалобе необходимо изложить суть обращения, поставить личную подпись и дату.

В подтверждение своих доводов приложите к письменному обращению документы и материалы либо их копии. Пригодится и номер вашей заявки при первом обращении в УК и другие подобные сведения. Неплохо будет отправить жалобу заказным письмом по почте или отнести ее лично, хотя по закону способ обращения не имеет значения, так что электронная подача также допустима. Не забудьте сохранять копии документов и их входящие номера.

Коллективное обращение обычно составляют, чтобы подчеркнуть значимость вопроса, вызвать общественный резонанс. Однако с юридической точки зрения, по словам Эрдни Манджиева, неважно, коллективная ваша жалоба или нет. Обращение в любом случае будет рассмотрено.

Какую информацию должна раскрывать УК

Если собственники помещений в МКД просят управляющую организацию предоставить им данные по зарплатам сотрудников УК, сумме аренды офиса или другие подобного рода сведения, то УК на законных основаниях вправе их не предоставлять, сославшись на п.3 Стандарта раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731 от 23.09.2010 года).

Но здесь нужно сделать небольшую оговорку. Если в договоре управления МКД прописана обязанность управляющей организации по предоставлению собственникам иной информации, отличной от Стандарта раскрытия, и по другим формам отчётности с определённой периодичностью, то УК должна будет по запросу потребителей предоставить такие сведения.

Например, если в договоре управления МКД прописано, что УК предоставляет сведения о себестоимости работ и услуг, то собственники могут потребовать от своей управляющей организации предоставить им информацию, скажем, по стоимости инвентаря дворника.

Но существует судебная практика, когда суды встают на сторону управляющих организаций и отказывают собственникам в удовлетворении их исков, в которых они требуют обязать УК предоставить им всю запрашиваемую информацию. И такое подтверждение мы находим в определении Свердловского городского суда №33-6605/2012 от 5 июня 2012 года, а также в Апелляционном определении Верховного суда Республики Башкортостан №33-1394/2013 от 5 февраля 2013 года.

Непредоставление собственникам информации, не предусмотренной Стандартом раскрытия, не является для управляющей организации нарушением. За это её нельзя оштрафовать. Полный перечень информации, подлежащей обязательному раскрытию, указан п.3 Стандарта. Перечислим его:

  • общая информация об УК, основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (годовая бухгалтерская отчётность и баланс с приложениями к нему, сведения о доходах и расходах, полученных и понесённых в связи с оказанием услуг по управлению МКД по данным раздельного учёта доходов и расходов);
  • перечень МКД в управлении УК с указанием их адресов и основания управления по каждому дому;
  • перечень МКД с расторгнутыми в прошлом году договорами управления с указанием их адресов и основания расторжения;
  • общая информация об МКД в управлении с характеристиками дома (адрес, год, серия и тип постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества, уровень благоустройства, кадастровый номер (при наличии), конструктивные и технические параметры, системы инженерно-технического обеспечения и площадь земельного участка в составе общего имущества);
  • информация о выполняемых работах и оказываемых услугах с указанием их стоимости по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД и иных услугах, связанных с достижением целей управления МКД;
  • информация об оказываемых коммунальных услугах (о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления КУ);
  • информация об использовании общего имущества в МКД;
  • информация о капитальном ремонте общего имущества в МКД, если решением общего собрания собственников управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома (формирование фонда капремонта на спецсчёте дома). Если средства собственников идут в “общий котёл”, то есть формируются в фонде капитального ремонта регионального оператора, то УК не должна размещать эти сведения;
  • информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в МКД с их результатами;
  • отчёт об исполнении управляющей организацией договора управления за прошедший год;
  • информация о случаях привлечения управляющей организации или её должностного лица к административной ответственности за нарушения в сфере управления МКД с приложением копий документов о применении мер административного воздействия и сведениями о мерах, принятых для устранения допущенных нарушений.
Читать еще:  Как зарегистрироваться в квартире

Стоки с ядовитыми испарениями

У жительницы дома № 5 в переулке Павлова Елены Петрушенко уже 10 лет из‑за неисправности канализации стоки проникают в подвал дома и поднимаются в её квартиру на 1-м этаже:

«Эта проблема существует с момента постройки дома. Я здесь живу 10 лет и в течение этого времени жаловалась в управляющую компанию, в водоканал, в администрацию города. Все было бесполезно. Максимум, что делали, – приезжали, пробивали канализацию и уезжали».

Елена растит больного ребёнка, который все эти годы вместе с ней и другими жителями дома дышит ядовитыми испарениями.

Причиной оказалась ошибка при прокладке канализационной системы дома – отсутствие контруклона.

После того как Елена обратилась к вице-губернатору Константину Полежаеву, многолетняя проблема сдвинулась с мёртвой точки. УГЖН уже направило письмо руководству Белоблводоканала с требованием исправить дворовую систему канализации. А УК должна привести в порядок внутридомовую систему. Срок – чуть больше месяца.

«По результатам проведённого комиссионного осмотра дома в переулке Павлова, 5, установлено, что выпускная труба ниже, чем дворовая канализация. В результате стоки из ближайших домов текут в подвал и поднимаются в квартиры, – пояснила инспектор УГЖН Вера Осипова. – Я выдаю предписание до 1 мая заменить выпускную трубу. После выполнения работ, ГУП «Водоканал» и управляющая компания должны восстановить элементы благоустройства двора. В начале мая приедем, проверим результаты».

Она посоветовала выполнять подобные работы до благоустройства дворов.

Полномочия управляющей компании

Жители дома составляют письменный договор, в котором обозначена сфера деятельности компании.

Договор между жителями дома и управляющей компанией заключается в письменной форме, в течение определенного срока компания обязуется выполнять работы по содержанию многоквартирного дома, осуществлять деятельность различного рода, направленную на содержание дома, предоставление жителям коммунальных услуг.

Она занимается вопросами уборки дома, контролем оплаты квартплаты жителями дома. Владельцы жилья могут передать компании площади в аренду или передать возможность продажи свободных помещений.

Компания обязана предоставлять и обеспечить максимально благоприятные и комфортные условия проживания для жителей многоквартирного дома. Также управляющая компания отвечает за все имущество, которое принадлежит жильцам.

В составе договора заключенным между жителями дома и компанией должны быть:

  1. Адрес дома и описание имущества, которое ему принадлежит.
  2. Услуги, которые предоставляет управляющая компания.
  3. Цена, которая взимается за выполнения услуг с жителей многоквартирного дома.
  4. Размер квартплаты.
  5. Время действия договора сроком не менее одного года и не более пяти лет.
  6. Если не было письменных жалоб на деятельность управляющей компании договор продлевается на тот же срок.
  7. Договор можно разорвать только в порядке, установленным законодательством.
  8. Многоквартирный дом принадлежит жилищному кооперативу. Управление идет на основе кодекса.
  9. Когда срок действия договора истекает, управляющая компания обязана за тридцать дней до этого передать документы новой управляющей компании.
  10. После каждого пройденного года управления, компания передает собственникам дома отчет о проделанной работе.
  11. В договоре должен быть указан точный срок, по истечении которого управляющая компания представить отчет о своей деятельности собственникам жилья. Если срок в договоре не будет указан, компания может уйти от некоторых обязательств. Например, выдать отчет о деятельности по истечении срока договора.

Кому доверить управление многоквартирным домом

Фото: АГН Москва

Управляющая компания (УК) — коммерческая структура, нацеленная в первую очередь заработать денег для себя. В товариществах собственников жилья (ТСЖ) работают жители, которые зачастую не являются компетентными в вопросах ЖКХ. А при непосредственном управлении отсутствует должный контроль. Так какую же форму управления многоквартирным домом следует выбирать? В этом вопросе «Парламентская газета» разбиралась вместе с экспертами.

Кто правит в ТСЖ?

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам многоквартирных домов нужно выбрать тип управления их домом. Такое решение принимается на общем собрании большинством голосов собственников. Возможны несколько вариантов — непосредственное управление, если в доме не больше 30 квартир, ТСЖ, УК или создание жилищного кооператива.

Вне зависимости от выбранного способа управления должно быть обеспечено надлежащее содержание общего имущества, благоприятные условия проживания, предоставление коммунальных услуг, техническое обслуживание коммуникаций и оборудования (систем отопления, водоснабжения и иных).

Читать еще:  Договор на аренду помещения

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед собственниками. Это основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании — двух самых популярных в России способов управления жилыми домами.

«В Стратегии развития ЖКХ, которая до сих пор не принята Правительством, ТСЖ указан как приоритетный способ управления. Сейчас при такой форме нередко возникают конфликты между двумя руководящими органами — правлением ТСЖ и общим собранием», — объяснила «Парламентской газете» председатель комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

В Стратегии развития ЖКХ, которая до сих пор не принята Правительством, ТСЖ указан как приоритетный способ управления».

Коллизию несложно устранить — достаточно прописать в законе, что членом ТСЖ является каждый житель дома по факту наличия собственности в нём. Тогда решения по всем вопросам будут приниматься простым большинством голосов, то есть учтут интересы большинства жильцов, считает эксперт. При таком способе управления домом жители получают возможность сами выбирать поставщиков услуг, заключая договоры на выгодных условиях, а финансовые операции становятся прозрачными — собственники получают к ним доступ, добавила Разворотнева.

Ленивых — в «Электронный дом»

Управлять большим домом должны профессиональные организации, уверен заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Выбирая УК, жители должны быть уверены в её компетентности. В некоторых регионах составляются рейтинги «управляшек», эту практику можно распространить и на всю страну.

«Главное, чтобы критерии оценки были объективными и их невозможно было бы подогнать под нужный результат. Чтобы рейтинг не служил для разборок или устранения неугодных организаций. Жители должны видеть реальную картину и на её основе делать выбор», — сказал «Парламентской газете» Качкаев.

Есть и другая проблема: многие собственники жилья остаются индифферентными к происходящему в их доме, зачастую даже не знают названия своей УК. И уж тем более не ходят на общие собрания. Законодатели уже разрешили проведение таких собраний в заочной форме или даже через Интернет: в Москве, к примеру, для этого запущен проект «Электронный дом». Но в Госдуме предлагают пойти дальше.

«Мы предлагаем разрешить проводить общие собрания в форме конференций, то есть избрать делегатов — старших по подъездам, активистов, — которые могли бы голосовать от имени своих соседей. Тогда принятие решений, особенно в больших домах, значительно ускорится», — считает Павел Качкаев.

По мнению парламентария, выбор способа управления домом зависит от конкретного дома. Для строений на несколько квартир подойдёт непосредственное управление. ТСЖ может эффективно работать в небольшом доме на 80-100 квартир. «Управляшку» следует выбирать жителям новостроек и высокоэтажных домов с большим количеством жителей и квартир, где зачастую даже соседи по этажу незнакомы между собой.

Как сменить «управляшку»?

Любой собственник помещения в жилом доме может инициировать проведение общего собрания по любому вопросу, касающемуся дома, в том числе по его управлению. На голосование может быть поставлен вопрос как смены одной УК на другую, так и смены способа управления, например, переход от ТСЖ к УК или наоборот.

Нередки случаи, когда отстранённая «управляшка» отказывается передать дела другой организации и не признаёт решения общего собрания жильцов. В таких случаях собственники или новая компания могут пожаловаться в Госжилинспекцию, прокуратуру или обратиться в суд.

На днях председатель Комитета Совфеда по экономической политике Андрей Кутепов предложил запретить повторные собрания собственников по выбору способа управления домом до решения суда по данному вопросу — соответствующее письмо он направил главе Минстроя Ирэку Файзуллину.

«Данный процесс значителен по срокам, из‑за чего в многоквартирном доме устанавливается двоевластие, двойные квитанции, а борьба между управленцами в итоге сказывается на обстановке в доме», — отметил сенатор.

Экспертные мнения по этой инициативе разделились. Так, в партнёрстве «ЖКХ Контроль» считают предложенную норму избыточной, отмечая, что ограничивать права собственников по выбору способа управления домом нельзя. В комментарии «Парламентской газете» исполнительный директор организации Светлана Разворотнева заявила, что гораздо правильнее обязать Госжилинспекцию проверять подлинность протоколов собраний. Сегодня по закону это право ГЖИ, а не обязанность.

Читайте также:

«Кроме того, прозрачность процедуры могло бы подтвердить простое размещение протоколов собрания на информационных досках в домах. Тогда бы каждый житель мог увидеть, как он проголосовал и не было ли принято решение за него. Необходимо ужесточить ответственность за подделку протоколов. Сегодня правоохранительные органы от проверок часто отнекиваются под предлогом того, что это незначительное правонарушение. Меж тем, речь может идти о миллионах рублей», — говорит Разворотнева.

Зампред думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев согласен, что обращение в суд — крайняя мера, а рассмотрение вопроса в этой инстанции может затянуться.

«Законодательно вопрос о смене способа управления многоквартирным домом в настоящее время урегулирован. Другое дело, что законы некоторые читают по-разному, а это недопустимо», — добавил депутат.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector