Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто покупает коммерческую недвижимость в регионах

Покупка коммерческой недвижимости в Италии

Покупка коммерческой недвижимости в Италии может стать отличной инвестиционной возможностью не только для частных лиц, но и для крупных международных компаний.

Рынок недвижимости Италии одним из наиболее привлекательных в мире для инвестирования. По последним данным, ежегодно в Bel Paese приезжает около 50 миллионов туристов. Это способствует тому, что Италия занимает пятое место в международном рейтинге стран с наибольшей туристической привлекательностью. Неудивительно, поэтому, что благодаря важному потенциалу, которым обладает итальянский рынок недвижимости, внимание важных иностранных инвесторов всегда обращено на Bel Paese.

К примеру, Госнефтефонд Азербайджана вложил средства в коммерческую недвижимость в Милане, совершив покупку Палаццо Турати, а два российских предпринимателя Муса и Дани Бажаев приобрели в 2014 году за 180 миллионов евро «Forte Village» на Сардинии (туристический комплекс на 770 номеров, 33 апартамента, оздоровительный центр, неоднократно награждаемый как лучший курорт в мире).

Сильный интерес к инвестированию в Италию также был зафиксирован со стороны Турции, Китая, Катара: недавно известный предприниматель Ферит Фаик Сахенк приобрел «Aldrovandi», исторический пятизвездочный отель, расположенный в Риме; китайский предприниматель Го Гуанчхан купил Палаццо Брогги в Милане стоимостью около 345 миллионов евро, а компания «Hotels & Accomodation», принадлежащая королевской семье Дохи, завершила покупку известной Миланской гостиницы Gallia, архитектурной «жемчужины», построенной в начале двадцатого века.

Таких примеров можно привести массу. Италия, благодаря необыкновенному разнообразию своего ландшафтного наследия, а также городских и архитектурных сооружений, представляет собой исключительный интерес для инвесторов, предлагая разнообразные инвестиционные возможности.

Что нужно знать, прежде чем покупать коммерческую недвижимость в целях инвестиций

Инвестор, которого заинтересовала коммерческая недвижимость в Италии, в первую очередь должен произвести детальный анализ проекта инвестиций по нескольким критериям, прежде чем принять решение участвовать в нем.

Стоит рассмотреть такие важные вопросы, как размер ожидаемой от инвестиций прибыли и ее эволюция во времени, а также оценить, компенсирует ли в будущем прибыль все совершенные затраты и насколько быстро это произойдет.

Cуществуют две возможности для совершения инвестиций в коммерческую недвижимость:

    покупка уже арендованного недвижимого имущества;

покупка пустующей недвижимости, которая затем будет сдана в аренду.

В зависимости от наличия или отсутствия арендатора, необходимо предпринять некоторые шаги, чтобы сделать покупку выгодной инвестицией.

Купить коммерческую недвижимость в Италии, уже занятую арендатором

Первое, на что нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости — проверить, имеет ли она стратегическое (лучше центральное) положение. Это связано с тем, что в центре города здания практически не девальвируют в цене, а также, будучи коммерческой недвижимостью, центр — это район, наиболее приносящий прибыль арендаторам недвижимости, ведущим коммерческую деятельность.

Далее, поскольку вы покупаете недвижимость, уже занятую арендатором, выясните:

    был ли его бизнес всегда успешным или арендатор прошел через моменты кризиса;

историю арендных платежей, совершенных арендатором в прошлом;

согласен ли арендатор выплатить залог в размере 12 месяцев арендной платы (в этом случае вы гарантируете себе время для поиска нового арендатора, если он покинет недвижимость).

Как только вы соберете всю необходимую информацию, и если у вас не возникнет никаких подозрений и проблем, вы можете обратиться в банк, чтобы запросить кредит, полагаясь на то, что ваш арендатор — отличный плательщик и опытный бизнесмен.

Следует отметить, что правительство Италии старается всячески привлечь иностранных инвесторов и готово их поддерживать. Речь идет о льготных режимах налогообложения, финансовых дотациях, банковских займах на выгодных условиях. Совсем недавно правительство подготовило новый тип бизнес-визы — Виза для инвестора — и вида на жительство в Италии для лиц, совершающих крупные инвестиции в экономику страны.

В Единый закон об иммиграции был добавлен новый пункт «Въезд и пребывание в Италии инвесторов» («Ingresso e soggiorno per investitori»), предполагающий выдачу бизнесменам, желающим инвестировать в экономику страны, въездной визы по упрощенной схеме, а далее вида на жительство продолжительностью два года, с возможностью продления и возможностью оформления сопутствующих видов на жительство членам семьи.

Купить свободную коммерческую недвижимость

Правило номер один: покупайте коммерческую недвижимость, только если у вас есть потенциальный арендатор.

Всегда начинайте с этого правила, потому что, если вы хотите получать прибыль с инвестиций, секрет состоит в том, чтобы никогда не иметь простаивающих впустую коммерческих помещений. Итак, если у вас еще нет на примете арендатора, ищите его, прежде чем покупать недвижимость.

Правило номер два: отыскав арендатора, заключите с ним долгосрочный договор аренды, потому что таким образом можно без проблем оплачивать банковский кредит.

Очевидно, что все сказанное в первом пункте, насчет платежеспособности арендатора и успешности его бизнеса, также верно.

Как купить коммерческую недвижимость в Италии: выгодные капиталовложения

Среди инвесторов наиболее популярными категориями коммерческой недвижимости в Италии, безусловно, являются те, которые заняты в туристическом секторе — отели, агротуристические комплексы, B&B, СПА, рестораны, торговые центры и магазины.

Цены на коммерческую недвижимость в Италии

Согласно оценкам портала Tecnocasa, несмотря на стабилизацию ситуации на рынке, цены на коммерческую недвижимость в Италии растут в замедленном темпе и не во всех регионах страны. Поэтому покупка коммерческой недвижимости в Италии в целях получения дохода интересна для инвесторов только в определенных областях.

Читать еще:  Квартиры на стадии котлована от застройщика

К примеру, в Милане в начале 2018 года цены на коммерческие помещения упали, в среднем, на 2,3% (на недвижимость, расположенную на центральных улицах, на 0,7%), а арендные ставки, наоборот, возросли на 0,2%. Сегмент коммерческой недвижимости в Милане очень оживлен. Запросы на покупку растут, потому что, помимо крупных инвесторов, на рынок, даже в период кризиса в сфере недвижимости, возвращаются мелкие инвесторы, которые считают текущие условия крайне выгодными.

Via Torino — одна из самых перспективных «молодых» улиц для покупки ресторанов и магазинов. Здесь средние цены на коммерческую недвижимость составляют 12 тыс. евро за кв.м, арендная плата составляет 800-1000 евро за кв.м.

Район Навильли и Дарсена всегда пользуются большим спросом у инвесторов и бизнесменов, особенно для тех, кто решил открыть бизнес в сфере общественного питания. Стоимость аренды коммерческих помещений здесь варьируется от 400 до 500 евро за квадратный метр в год, средние цены продажи составляют около 4000-6000 евро за квадратный метр.

Другие перспективные улицы — Корсо Верчелли, Виа Бельфиоре, Виа Маргера, Пьяцца де Анджели. Годовая арендная плата на этих улицах колеблется от минимум € 500 за квадратный метр в год, чтобы коснуться цен в размере 800-1000 евро за кв. м в год. Цены на продажу, в среднем, составляют € 18 тыс. за квадратный метр недвижимости.

Не будем забывать, что в Милане только что открылся торговый район City Life и ведутся работа по реконструкции многих коммерческих объектов на площади Пьяцца Кордусио.

В Риме, на данный момент, интерес инвесторов сосредоточен на некоторых районах и улицах.

Сюда относится улица Via Tuscolana, особенно на участке от Чинечитта до площади Сан-Джованни в Латерано, где арендные ставки могут достигать 400 евро за квадратный метр в год, тогда как средние цены составляют около 4000 евро за квадратный метр недвижимости.

Зарегистрировано увеличение спроса на покупку коммерческих помещений в районе Маркони и в южных районах Рима (особенно Грегорио VII, Трастевере и Тестаччо). В частности, Трастевере регистрирует значительный спрос на помещения, которые будут использоваться под заведения общественного питания и офисы. Излюбленными улицами инвесторов в 2018 году являются Viale di Trastevere и Viale Gregorio VII со средними ценами 4000-5000 € за квадратный метр и арендной платой от 480 до 600 € за квадратный метр в год.

Улицы Via Ostiense и Circonvallazione Ostiense пользуются большим спросом среди тех, кто желает начать деятельность, связанную с фаст-фудом. Цены — 4000 евро за квадратный метр.

В Остиенсе и Гарбателле также ищут магазины: здесь аренда коммерческих помещений обойдется в около 120 евро за квадратный метр в год, а покупка — в 2000 евро за квадратный метр.

Сколько нужно?

Стоимость коммерческой недвижимости нередко сопоставима со стоимостью квартиры аналогичной площади. «Можно приобрести квартиру в центре города стоимостью 5,5 миллиона рублей, и она будет приносить 32 тысячи рублей в месяц от сдачи в аренду, окупаемость составит около 14 лет, а доходность — порядка 6%, — приводит расчеты Лескин. — Коммерческую недвижимость в этом же регионе можно приобрести за 5 миллионов рублей с ежемесячным доходом от сдачи в аренду в 80 тысяч рублей. Срок окупаемости — около 5 лет, доходность порядка 18% годовых».

Время покупать

Эксперты считают, что сейчас самое удобное время для покупки офисной недвижимости. Ахмеров отметил, что до ухода на карантин выгодной считалась сделка с 10-летней окупаемостью за помещения площадью 50—100 метров на первом этаже либо 300—500 метров с арендатором.

— Диапазон, который сейчас инвесторы рассматривают, — это 10—12% годовых, это 8—10 лет окупаемости. Если сравнивать с банковскими депозитами в 5—6% годовых, то получается, что коммерческая недвижимость дает в моменте в 2 раза больше дохода на вложенный капитал. А так как у недвижимости есть свойство повышаться как минимум на рост инфляции, то получается двойной доход. На депозите мы зарабатываем, но деньги обесценивает инфляция, а коммерческая недвижимость растет по стоимости и дает арендный доход, — подсчитал глава «А-Девелопмента».

Эльвира Галяутдинова добавила, что сейчас в лучшую сторону изменились условия выдачи кредитов банками.

— Сейчас они кредитуют под 10% годовых, это практически эквивалентно тому, что происходит на рынке вторичного жилья. Максимальный срок кредитования — до 30 лет, что очень интересно, если сравнивать с началом расцвета сделок по коммерческой недвижимости. И есть предложения, когда размер первоначального взноса 0%.

Эксперты отметили, что недвижимость всегда востребована. Особенно офисы от 20 до 50 кв. м или небольшие объекты до 10 млн рублей (по 100 тыс. за «квадрат»).

— Если у людей есть деньги, а недвижимость расположена в хорошем месте, с хорошим трафиком, с хорошей видимостью, парковкой, витринами, рядом с многоэтажными жилыми комплексами, я не вижу каких-то причин ее не покупать. Более того, мы говорим о том, что непонятно, что будет с инфляцией, а если она будет, то цены будут расти. Если у людей было намерение покупать, то откладывать покупку я не вижу причин, — отмечает Ахмеров.

Читать еще:  Как правильно написать претензию в жкх образец

Эксперты отметили, что недвижимость всегда востребована. Особенно офисы от 20 до 50 кв. м или небольшие объекты до 10 млн рублей (по 100 тыс. за «квадрат»). Фото cre.ru

С ним согласна и Галяутдинова.

— Я тоже могу отметить такую тенденцию. Потому что прогнозные значения к концу мая у нас сохраняются примерно в том же объеме, как и в 2019 году. Это предпосылка того, что выгодно вкладываться в недвижимость. Это стабильный источник инвестиций. А наличие разных интересных программ позволяет выгодно приобрести объект недвижимости.

Эксперты дали советы по покупке недвижимости для сдачи в аренду

Покупка недвижимости под сдачу в аренду является одним из традиционных способов не только сохранить сбережения, но и обзавестись небольшим пассивным доходом. При этом если на квартирах можно получить около 4–6% от их стоимости в год, то средняя доходность от аренды ликвидной коммерческой недвижимости куда выше — 12–15%. О том, какие объекты выгоднее покупать под сдачу, «Российской газете» рассказал руководитель направления коммерческой недвижимости компании «Этажи» Антон Лескин.

Лакомыми кусочками являются торговые помещения с сетевыми арендаторами, небольшой стрит-ритейл, реже — офисные помещения с крупными арендаторами и долгосрочными контрактами. Популярны также склады и производственные помещения. Их можно окупить за 5–6 лет.

Более высокий доход

По словам Антона Лескина, для ликвидных коммерческих объектов минимальная доходность составляет 8–9%. А с самых удачных площадей можно снимать по 22–28%.

Цена коммерческой недвижимости нередко сопоставима со стоимостью квартиры аналогичной площади.

«Можно приобрести квартиру в центре города стоимостью 5,5 миллиона рублей, и она будет приносить 32 тысячи рублей в месяц от сдачи в аренду, окупаемость составит около 14 лет, а доходность — порядка 6%. Коммерческую недвижимость в этом же регионе можно приобрести за 5 миллионов рублей с ежемесячным доходом от сдачи в аренду в 80 тысяч рублей. Срок окупаемости — около пяти лет, доходность порядка 18% годовых», — привел расчеты Лескин.

Расходы тоже выше

В то же время необходимо учитывать и возросшие затраты, в том числе на коммунальные платежи и налоги. Так, налог на квартиру за пять миллионов рублей составит около пяти тысяч рублей в год. За коммерческую недвижимость придется отдать уже порядка 100 тысяч. Плюс к этому при покупке такой недвижимости и при уплате имущественного налога не предоставляются налоговые вычеты. В отличие от жилья не существует периода владения, после которого не начисляется налог на доход от перепродажи помещения.

Меняется и ставка имущественного налога. Для жилых помещений она обычно составляет до 0,3% их кадастровой стоимости. Для недвижимости административно-делового, торгового и бытового назначения налог может доходить до 2%.

«Ставку можно снизить, если оперировать недвижимостью как индивидуальный предприниматель. Несмотря на то, что такая стратегия тоже имеет ряд нюансов, нередко она позволяет сэкономить существенную сумму», — прокомментировал эксперт.

Плюс к этому больше придется платить и за коммунальные услуги.

Выбор объекта

При покупке коммерческого помещения под сдачу работают совершенно иные принципы, чем с квартирами. С жильем ставку аренды часто определяет близость к центру города. С коммерческой недвижимостью иначе: нередко выгодные и достаточно востребованные объекты можно найти на окраинах городов по невысоким ценам.

Поиск арендатора

«Найти платежеспособного арендатора на коммерческое помещение, как правило, сложнее, чем на жилье», — отметила первый заместитель гендиректора «Профис Недвижимости» Ольга Антонова. Но есть и преимущества: бизнес зачастую арендует площади сразу на несколько лет. А можно и вовсе найти объект сразу с арендаторами.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

Читать еще:  Закон о выделении земельных участков

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Кто покупает коммерческую недвижимость

Очень часто слышу мнение что это олигархи, политики, продажные чиновники и т.д. Это главное заблуждение! В действительности, основные покупатели — бизнесмены. Кто-то поднялся в 90-е, кто-то в 2000-е, кто-то сейчас. Поднимались на разном. Есть люди, которые строили загородные дома, кто-то в дорожном строительстве преуспел, кто-то начинал с маленькой кафешки, а сейчас владеет сетью ресторанов, кто-то в грузоперевозках начинал за рулем Газели, а сейчас у него парк из 200 фур. У всех по разному. Для них покупка такой недвижимости — это залог безбедной старости.

Очень часто бывает ситуация, когда условно в 2018 году человек купил помещение за 20 млн, получал аренду 180 тысяч в месяц, за 2 года он на основном бизнесе кое-что заработал, на аренде, продает это помещение за 21-22, добавляет имеющиеся деньги и покупает помещение уже за 30-35 млн. И так далее.

А есть ли что покупать?

Выбор есть. Да, часть владельцев убрала объекты с продажи, решив подождать. В то же время есть люди, которые выходят из бизнеса или кому срочно нужны деньги — они выставили объекты. Крупных площадей стало больше, мелких — примерно столько же и осталось.

Для примера могу упомянуть несколько объектов недвижимости, которые могут стать хорошей инвестицией в начале 2021 года:

г. Минск, ул. Комсомольская, 11. Красный дворик

Легендарный Красный дворик. По-настоящему редкая недвижимость в историческом центре Минска. Это как раз то самое «фамильное серебро», штучное предложение.

г. Минск, ул Немига, 5−31. ТЦ «Метрополь»

Центр Минска, первый этаж торгового центра с высокой проходимостью. Перспективная недвижимость для сдачи в аренду или собственного торгового бизнеса.

Спрос на покупку или аренду объектов в «Метрополе» традиционно велик. Высокая ликвидность делает предложение особенно актуальным.

г. Брест, ул. К. Маркса, 82

Объект интересен даже не столько хорошим расположением, сколько возможностью заработать за счет денежного потока.

Сочетание невысокой цены и хорошей доходности с аренды приводит к окупаемости менее чем за 9 лет (отличный показатель!). Удобно, что сейчас объект сдается надежному арендатору в лице банка, что позволяет начать зарабатывать буквально с первого дня после покупки.

Льготы по налогу на коммерческие помещения

Главам регионов предоставлено право устанавливать льготы по уплате налогов в местный бюджет. Но, в НК РФ предусмотрены льготы, одинаково действующие в любом регионе.

Абсолютно освобождены от уплаты:

  • Бюджетные учреждения культурной сферы;
  • Муниципальные транспортные компании: метрополитен, троллейбусные и трамвайные управления, автобазы.
  • Организации религиозного характера.
  • ТСЖ и ЖСК.
  • Предприятия Минобороны и выпускающие продукцию оборонного значения.
  • Организации с сотрудниками-инвалидами.

Льгота в 75% от исчисленного налога предусмотрена для:

  • Организаций медицинской сферы;
  • ИП и компаний, занимающихся научными исследованиями;
  • Образовательные учреждения любого характера.

Местное законодательство регулярно меняется, рекомендуем в начале нового налогового периода уточнить нововведения. Возможно, ваш вид деятельности включен в льготную категорию или, наоборот, исключен из нее.

Как определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

Узнать, выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду можно, рассчитав оптимальный размер арендной ставки с помощью брокера, однако предварительные выводы о рентабельности помещения можно сделать самому:

Оценить расположение
Продажа или аренда коммерческой недвижимости будет выгодна, если расположение объекта позволяет обеспечить прибыльность бизнеса. Желателен высокий пеший и/или транспортный трафик, наличие удобных путей, парковки и т. д. Конкретный перечень требований к расположению зависит от назначения помещения.

Окупаемость
Чтобы определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость, разделите цену объекта на стоимость аренды и на 12. Это позволит определить, когда ваши вложения полностью окупятся. Оптимальным вариантом считается срок около 8 лет.

Востребованность
Проанализируйте спрос по конкретному району, чтобы определиться, выгодно ли приобретать коммерческую недвижимость конкретного типа.

Чтобы гарантированно выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость, вы можете приобрести помещение, которое можно использовать не ограничиваясь определенной направленностью бизнеса.

Клиенты самостоятельно займутся оборудованием площадей. Если вы хотите подобрать надежный востребованный вариант, соответствующий вашему бюджету, обратитесь к профессиональным брокерам, которые в краткие не только помогут подобрать подходящее помещение, но и рассчитают срок окупаемости и найдут арендаторов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector