Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто покупает доли в квартире

Как продать долю в квартире. Инструкция

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

КТО ПОКУПАЕТ И ЗАЧЕМ

Вроде бы доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть все же категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. В первую очередь это иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит взять, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Вторая категория покупателей доли – те, кто приобретает ее с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И, наконец, третий тип покупателей – риэлторы, то есть профессиональные участники рынка. Они выкупают доли, рассчитывая впоследствии на оставшуюся жилплощадь, чтобы потом продать целую квартиру.

Это получается, конечно, не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

Совместная собственность

Как продать долю в квартире?

Есть определённые правила, как продать долю собственности в квартире. Сначала это выкуп нужно предложить совладельцам. При этом, важно не изменять условия: цена для сособственников не должна быть выше, чем для других потенциальных покупателей.

Предложение может быть оформлено:

  • лично с оформлением под подпись;
  • заказным письмом с уведомлением;
  • посредством телеграммы;
  • через нотариуса (наиболее надёжный вариант).

Если совладелец хочет выкупить долю, то вы осуществляете сделку в течение оговоренного срока. Однако, он может и отклонить предложение. Принять решение нужно в течение месяца. Отказ должен быть письменным и нотариально заверенным. Важно соблюсти все требования и указать в отказе все необходимые данные. Если же на предложение никакой реакции не будет в течение месяца, то это будет расцениваться как отказ.

Что делать, если не знаешь, где живёт другой собственник

В законе конкретно не указан механизм действия. Существуют варианты:

  • отправить извещение по последнему известному адресу;
  • по адресу, который вы получите, отправив запрос в МВД;
  • по адресу расположения недвижимости, долю в которой вы собираетесь реализовать;
  • после обращения к нотариусу, который сделает уведомления о продаже.
Читать еще:  Как выписаться и прописаться в квартире

Учитывайте нюансы: чем больше адресов вы охватите и чем лучше подготовите уведомление, тем лучше вы покажете то, что сделали всё возможное. Сделка в таком случает будет признана действительной.

Если сосед не желает покупать вашу долю, то продайте её другому покупателю. Но помните, доля всегда стоит дешевле, чем стоимость квартиры, разделённая на половину или треть.

Как в таком случае сохранить рыночную стоимость? Есть два способа:

  • Выкупите доли соседей и продайте всю квартиру. Подходит в том случае, если у вас есть возможность приобрести соседские доли. Подобные затраты точно окупятся.
  • Все доли продаются одновременно. Для этого стоит провести среди соседей агитационную работу: разъясните им, что таким способом можно продать доли куда дороже и быстрее, не тратить лишние деньги.

Продажа доли – мероприятие непростое. Важно уговорить соседей и не натолкнуться на опасные схемы.

Как распорядиться своей долей в квартире?

Сделки с покупкой-продажей не целых квартир и комнат, а долей, набирают сегодня популярность. Это неплохое вложение средств, если вы еще не накопили на квартиру. И, наконец, постепенно покупая доли, вы сможете выкупить всю квартиру. Часто доля даже не выражается в метрах, поскольку у собственника есть право использовать часть кухни, санузла и т.д. Конечно, можно выделить доли в недвижимости через суд. А для того чтобы избежать риска, внимательно изучите личность продавца.

Распространенная мошенническая схема: продавец реализует долю, получает деньги, а через некоторое время заявляет о своей недееспособности – и отсуживает долю обратно. А вот вернуть в судебном порядке уплаченные деньги покупателю, к сожалению, совсем не просто.

Еще один важный момент – регистрация в квартире, где была куплена доля. Сам собственник может зарегистрироваться без проблем, а члены его семьи – только с согласия других проживающих «соседей».

Сделки с долями защищены законом

Начиная с 2015 года все сделки с долями, будь то продажа или дарение, проходят через нотариальное удостоверение. А уже в 2016 любая смена собственников контролируется нотариально. Нотариус призван определить является ли сделка правомерной и вправе отказать в регистрации, если считает ее маскировкой мошеннической сделки. Для правомерных граждан, как для продавцов, так и для покупателей, такой подход является не только безопасным, но и удобным. Нотариус самостоятельно оформляет пакет документов и отправляет их в Росреестр по электронной форме, что значительно упрощает и ускоряет процесс регистрации.

С появлением нотариуса число махинаций значительно сократилось, но государство не останавливается на этом. Уже в 2019 году может вступить в силу закон определяющий минимальную долю жилой собственности в зависимости от ее общей площади. Закон будет пресекать возможность оформления микродолей в собственность и таким образом ограничивать количество зарегистрированных владельцев. Предполагается, что на жилплощади до 30 кв. м можно оформить минимальную долю в размере 1/3 площади; от 30 до 60 — 1/6 и так далее, но не менее 1/15. Таким образом минимальная доля составит порядка 9−10 кв.м. площади, достаточной для проживания одного человека. Исключение составят только случаи с приватизацией и наследством. Завещать 10 кв.м. нескольким родственникам будет все еще возможно.

Читать еще:  Как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Законопроект еще дорабатывается, но есть все предпосылки, что он будет принят.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Особенности ипотеки на долю в квартире

Хотя стоимость доли меньше (иногда на порядок) стоимости квартиры в целом, тем не менее зачастую и она неподъёмна без привлечения финансовых ресурсов со стороны. В этой связи у покупателя доли возникает закономерный вопрос: можно ли в такой ситуации взять ипотечный кредит. Можно, но только при выполнении некоторых условий.

При ипотечном кредитовании, как известно, в роли обеспечения выступает залог приобретаемого или имеющегося имущества. Под него банк и даёт покупателю деньги в долг. Значение доли в качестве обеспечения весьма сомнительно, поскольку такая недвижимость низколиквидна – её невозможно быстро продать по адекватной цене. Поэтому получить ипотеку под долю в квартире получится не всегда.

Банк без проблем выдаст кредит на покупку доли под залог имеющейся недвижимости.

Другой вариант, где вероятность положительного решения о выдаче кредита высока – покупка «последней доли», в результате которой недвижимость целиком переходит в собственность покупателя. В этом случае в роли обеспечения выступает вся квартира, в которой покупается доля.

С большой вероятностью в ипотеке будет отказано, если заявитель в состоянии предоставить в обеспечение кредита только покупаемую долю, и после её приобретения не становится единоличным собственником всей квартиры.

При покупке новому владельцу достаётся не конкретная комната, а только доля в квартире — без указания, какая именно из частей принадлежит теперь ему. Собственник получит, к примеру, одну четвёртую от всей квартиры.

Чтобы определить принадлежность комнат, адвокат Анатолий Панфилов советует при заключении сделки о покупке квартиры оформлять соглашение, в котором будет указано, кто из собственников какой комнатой пользуется. Поскольку комнаты обычно получаются разного размера, это тоже стоит отразить в соглашении.

2. Проблемы с перепланировкой

Иногда в квартире уже выполнена перепланировка, сделан ремонт, и только после этого она выставляется на продажу. Но зачастую риелтор даже не сможет показать покупателю его будущее реальное место проживания. Для того чтобы оценить масштабы жилплощади и материалы, есть шоурум, куда приглашают потенциальных клиентов. А перепланировка реальной квартиры начнётся только после того, как найдутся все покупатели и будет подписан предварительный договор. То есть быстро въехать в своё новое жильё покупатель не сможет.

При этом если перепланировка выполнена с нарушениями, есть риск, что в будущем владельцам студий придётся все восстанавливать обратно. «И получится, что все станут жить в одной большой коммунальной квартире», — говорит эксперт рынка недвижимости из агентства «Квартирный Мэтр» Ирина Касинская.

Читать еще:  Договор аренды на часть нежилого помещения

Перед покупкой такой квартиры нужно обязательно убедиться, что перепланировка прошла в соответствии со всеми действующими законодательными нормами и жилищным кодексом. Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует запросить у продавца техпаспорт помещения.

3. Никаких кредитов

Банки не берут в залог доли в квартирах, поэтому при покупке таких студий речи быть не может об ипотеке или материнском капитале — только «живые» деньги.

На случай, если вам понадобится ипотека

4. Бытовые неудобства

Чтобы обустроить отдельный санузел, необходимо соединить трубы в подвале и врезать их в общую канализацию. Если соединить трубы нет возможности, устанавливается специальный насос. Но это не слишком комфортно для проживания, так как система довольно шумная. К тому же есть риск, что насос сломается и жилец останется без удобств в квартире. Вентиляция в новом санузле должна идти от общеквартирного туалета, а это не всегда одобряют соседи.

Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует обратить внимание на материалы, которые использовались при ремонте. Шитый полиэтилен считается самым надёжным для подобной нестандартной разводки труб. Перед проведением работ инженеры должны подготовить электропроект, рассчитать все нагрузки и поставить автоматы, проложить провода соответствующих сечений. Стоит узнать, проводились ли эти работы.

5. Зависимость от соседей

По закону оформить регистрацию в разделённой квартире могут только сами собственники и их несовершеннолетние дети, а для регистрации остальных придётся получать согласие хозяев других долей. Вполне возможно, что они окажутся против сдачи жилья в аренду, и с их мнением придётся считаться. Необходимо учесть мнение соседей по квартире и в том случае, если кому-то захочется продать свою часть. Хозяин одной из частей, решивший с ней расстаться, обязан письменно сообщить о своём намерении продать долю за определённую цену и предложить выкупить её другим собственникам. Если они сразу оформляют отказ или в течение месяца не выкупают жилплощадь, то можно предлагать свою студию третьим лицам, но только по той же цене, которая была установлена для собственников других долей.

Также могут возникнуть проблемы с оплатой счетов за коммунальные услуги. Если вдруг кто-то из соседей перестаёт платить, то долг ложится на всех собственников.

При оформлении первоначальной сделки по покупке долей все собственники пишут нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но со временем в квартире могут появиться и новые законные собственники, например, получившие студию по наследству.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор — Светлана Петрикова,

юрист,
партнер юридической компании PG Partners

Вам так же может быть интересно:

Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector