Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто покупает доли в квартирах

Владение долей в праве собственности не означает, что в квартире под неё выделена комната или конкретный участок с обозначенными границами. Как пользоваться помещениями, определяется по договорённости между собственниками или по решению суда, если такое соглашение не достигнуто. Зачем же приобретать такую головную боль?

Многие владельцы долей – родственники и близкие люди (супруги, родители и дети, наследники). Покупка доли в таких ситуациях – это способ урегулировать проблемы в семейных и финансовых отношениях. Например, при разводе муж выкупает долю жены, квартира полностью переходит в его собственность, а бывшая супруга получает денежную компенсацию и использует её для решения своих вопросов.

Другой мотив для покупки доли – регистрация по месту жительства. Прописаться в квартире, имея долю в праве собственности на неё, можно без согласия других собственников.

Некоторые люди приобретают доли в квартире с целью получения дохода от её последующей перепродажи. Если объект приобретается по частям, то затраты окажутся меньше, чем если бы он покупался целиком. После покупки первой доли новый владелец может создать невыносимые условия для других собственников и вынудить их продать свои доли «по дешёвке», используя при этом преимущественное право на покупку.

Совместная собственность

Как продать долю в квартире?

Есть определённые правила, как продать долю собственности в квартире. Сначала это выкуп нужно предложить совладельцам. При этом, важно не изменять условия: цена для сособственников не должна быть выше, чем для других потенциальных покупателей.

Предложение может быть оформлено:

  • лично с оформлением под подпись;
  • заказным письмом с уведомлением;
  • посредством телеграммы;
  • через нотариуса (наиболее надёжный вариант).

Если совладелец хочет выкупить долю, то вы осуществляете сделку в течение оговоренного срока. Однако, он может и отклонить предложение. Принять решение нужно в течение месяца. Отказ должен быть письменным и нотариально заверенным. Важно соблюсти все требования и указать в отказе все необходимые данные. Если же на предложение никакой реакции не будет в течение месяца, то это будет расцениваться как отказ.

Что делать, если не знаешь, где живёт другой собственник

В законе конкретно не указан механизм действия. Существуют варианты:

  • отправить извещение по последнему известному адресу;
  • по адресу, который вы получите, отправив запрос в МВД;
  • по адресу расположения недвижимости, долю в которой вы собираетесь реализовать;
  • после обращения к нотариусу, который сделает уведомления о продаже.

Учитывайте нюансы: чем больше адресов вы охватите и чем лучше подготовите уведомление, тем лучше вы покажете то, что сделали всё возможное. Сделка в таком случает будет признана действительной.

Читать еще:  Кадастр на квартиру

Если сосед не желает покупать вашу долю, то продайте её другому покупателю. Но помните, доля всегда стоит дешевле, чем стоимость квартиры, разделённая на половину или треть.

Как в таком случае сохранить рыночную стоимость? Есть два способа:

  • Выкупите доли соседей и продайте всю квартиру. Подходит в том случае, если у вас есть возможность приобрести соседские доли. Подобные затраты точно окупятся.
  • Все доли продаются одновременно. Для этого стоит провести среди соседей агитационную работу: разъясните им, что таким способом можно продать доли куда дороже и быстрее, не тратить лишние деньги.

Продажа доли – мероприятие непростое. Важно уговорить соседей и не натолкнуться на опасные схемы.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Читать еще:  Договор сдачи квартиры в аренду с мебелью

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Сделки с долями защищены законом

Начиная с 2015 года все сделки с долями, будь то продажа или дарение, проходят через нотариальное удостоверение. А уже в 2016 любая смена собственников контролируется нотариально. Нотариус призван определить является ли сделка правомерной и вправе отказать в регистрации, если считает ее маскировкой мошеннической сделки. Для правомерных граждан, как для продавцов, так и для покупателей, такой подход является не только безопасным, но и удобным. Нотариус самостоятельно оформляет пакет документов и отправляет их в Росреестр по электронной форме, что значительно упрощает и ускоряет процесс регистрации.

С появлением нотариуса число махинаций значительно сократилось, но государство не останавливается на этом. Уже в 2019 году может вступить в силу закон определяющий минимальную долю жилой собственности в зависимости от ее общей площади. Закон будет пресекать возможность оформления микродолей в собственность и таким образом ограничивать количество зарегистрированных владельцев. Предполагается, что на жилплощади до 30 кв. м можно оформить минимальную долю в размере 1/3 площади; от 30 до 60 — 1/6 и так далее, но не менее 1/15. Таким образом минимальная доля составит порядка 9−10 кв.м. площади, достаточной для проживания одного человека. Исключение составят только случаи с приватизацией и наследством. Завещать 10 кв.м. нескольким родственникам будет все еще возможно.

Законопроект еще дорабатывается, но есть все предпосылки, что он будет принят.

Особенности сделки по продаже доли в квартире

Договор при реализации части недвижимого имущества заключается по общим правилам:

  • Указываются стороны сделки;
  • Описывается имущество – площадь, расположение, технические характеристики;
  • Вносится кадастровый номер;
  • Указываются права сторон.

Договор требует нотариального заверения и последующей регистрации. Единственной особенностью такой сделки является то, что цена в договоре не может быть ниже той, что указана в уведомлениях для других владельцев. То есть, вы не имеете права продавать квартиру дешевле, чем предлагали дольщикам. Именно поэтому стоит сначала определить минимальную стоимость, по которой у вас готовы выкупить долю, а уже потом отправлять уведомления.

Сложности с продажей могут возникнуть в том случае, если второй собственник – несовершеннолетнее лицо. Для этой ситуации будет лучше получить разрешение органов опеки, подтвердив, что положение ребенка после проведения сделки никак не ухудшится.

Читать еще:  Как восстановить потерянные документы на квартиру

Микродоля – это сколько?

Понятия «микродоля» в российском законодательстве нет. Принято считать, что это площадь жилья меньше учетной нормы на одного человека. В Санкт-Петербурге это 9 кв. м. Имеется в виду именно жилая площадь, а не общая. Но на практике 8-10 кв. м – это комнаты в коммунальных квартирах, которые покупают или снимают для проживания. Микродоля исключительно для прописки обычно составляет 1-5 кв. м. Предполагается, что основной владелец, выставляющий эти метры на продажу, никогда не будет делить жилплощадь с их владельцем.

Объявления о продаже долей под прописку легко найти в Интернете. Например, у метро «Черная речка» продается 1/12 часть 43-метровой «хрущевки» за 200 тыс. рублей. Это 3,5 кв. метра. У метро «Звездная» предлагают 1/6 часть квартиры площадью 41 кв. м за 600 тыс. рублей – то есть 7 кв. метров. Хотя в объявлениях указано, что они от частных лиц, большинство из них написаны одинаково. И даже стоимость на микродоли в разных квартирах зачастую указана одна и та же. Это означает, что в Петербурге есть фирмы, которые занимаются продажей малых долей квартир профессионально.

Ликвидность доли в квартире

Несмотря на определенные сложности владения и распоряжения долевой собственностью, спрос на подобную недвижимость стабилен. Кто обычно покупает долю?

  • Люди, приехавшие в другой регион, с целью зарегистрироваться в квартире. Постоянная регистрация облегчает устройство детей в сад и школу, может понадобиться при устройстве на работу, для прикрепления к определенной поликлинике.
  • Доля может приобретаться непосредственно для проживания. Не у всех есть возможность купить отдельную квартиру или воспользоваться ипотечным кредитом.
  • Объект недвижимости может приобретаться по частям с коммерческой целью. Квартира выкупается по долям, а последнему собственнику предлагается приобрести их и стать единственным владельцем квартиры. Либо скупают доли дешевле рынка, и вынуждают оставшегося собственника продать последнюю часть с дисконтом. Общая стоимость недвижимости получается ниже рынка.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор — Светлана Петрикова,

юрист,
партнер юридической компании PG Partners

Вам так же может быть интересно:

Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector