Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто обслуживает придомовую территорию многоквартирного дома

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома?

Множество вопросов возникает по обслуживанию многоквартирных домов. Они касаются уборки, установки ограждений, эффективного благоустройства, организации коммерческих объектов. При решении проблем многое зависит от того, принадлежит придомовая территория многоквартирного дома жильцам или администрации.

Содержание придомовой территории как части ОИ

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «е», «ж» п. 2 N 491 на придомовой территории размещаются элементы озеленения и благоустройства дома, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. При формировании участков «для» и «под» МКД эти объекты рекомендуется размещать в границах земельного участка, на котором расположен дом (пп. 3 п. 4, п. 6 Методических рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены МКД, утв. приказом Минстроя РФ от 07.03.2019 N 153/пр).

Со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД в составе ОИ в таком доме в соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Отдельно регистрировать в ЕГРН право общей долевой собственности на такой земельный участок не обязательно (см. также п. 1 резолютивной части постановления КС РФ от 28.05.2010 N 12-П), право собственности возникает в силу закона (абз. 3,4 п. 66 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Поэтому если участок под МКД сформирован и откадастрирован, то при госрегистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в МКД одновременно осуществляется госрегистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Расходы по содержанию придомовой территории несут собственники в виде платы за содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ), которая входит в плату за содержание жилья (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Доля каждого собственника в этих расходах определяется его долей в праве общей собственности на ОИ (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), то есть зависит от метража принадлежащей собственнику квартиры или нежилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

При этом, если придомовой участок не сформирован и не кадастрирован, то нести расходы на его содержание все равно нужно, потому что и в этом случае, согласно разъяснениям Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 (п. 67), собственники вправе владеть и пользоваться землей в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД (см. постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2013 N Ф 06-4363/13, определения ВС Республики Карелия от 03.04.2015 по делу N 33-1328/2015, Приморского краевого суда от 18.02.2015 по делу N 33-1276/2015, Мосгорсуда от 04.04.2019 по делу N 33-10774/2019, Санкт-Петербургского горсуда по делу N 33-14903/14, Ульяновского облсуда от 01.10.2013 по делу N 33-3428/2013).

Содержит придомовую территорию — в качестве ОИ МКД — управляющая организация в соответствии с договором управления домом (п. 42 Правил N 491, см. также решение ВС РФ от 06.12.2011 N ГКПИ 11-1629, постановление Тринадцатого ААС от 30.11.2016 N 13 АП-26561/16).

Читать еще:  Как найти клиентов начинающему риэлтору

Содержание придомовой территории в зависимости от природно-климатических условий расположения дома включает в себя:

-работы по содержанию мест накопления ТКО (контейнерных площадок) в соответствии с установленными требованиями (пп. «д.2» п. 11 Правил N 491, абз. 10 п. 2 постановления Правительства РФ от 12.11.2016 N 1156, п. 148.12 Правил N 354, п. 26.1 Минимального перечня N 290, а также п. 3.7.1 Правил N170, п. 4 письма Минприроды России от 11.10.2019 N 08-25-53/24802). Подробнее о содержании площадок ТКО см. в материале Что входит в «Содержание и ремонт общего имущества» в МКД;

-текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объектов, расположенных на придомовой территории (пп. «з» п. 11 Правил N 491), например, ежегодное подкрашивание урн (п. 3.7.19 Правил N 170). О том, почему смет с тротуаров относится к ТКО и вывозится регоператором в рамках коммунальной услуги, а ветки, листва, древесные остатки не относятся к ТКО и вывозятся регоператором по отдельному договору, см. п. 1 письма Минприроды России от 11.10.2019 N 08-25-53/24802;

-содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства на придомовой территории (пп. «ж» п. 11 Правил N 491, п. 3.8 Правил N 170, п. 2.4 СанПиН 2.1.2.2645-10), в том числе полив газона (п. 3.9.1 Правил N 170);

Общее собрание собственников жилья

Если вы хотите зарегистрировать право общей долевой собственности на придомовую территорию, первым делом нужно провести в доме общее собрание собственников жилья. Инициатором может быть любой собственник, инициативная группа или управляющая организация. Как правильно провести общее собрание, мы писали ранее.

Для принятия положительных решений по вопросу формирования земельного участка и вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок нужно набрать более 50% голосов “за” такие решения.

На собрании также необходимо назначить из числа собственников ответственное лицо или нескольких лиц, которые будут заниматься вопросом оформления земли, подавать документы и представлять интересы остальных собственников.

Говоря простым языком, межевание – это раздел земли и установка границы отдельного участка.

Данный комплекс мер необходим для того, чтобы жильцы были спокойны за сохранность своей собственности и уверены в соблюдении Конституции РФ, которая гласит о следующем: гражданин или их объединение может иметь в частном владении землю.

С начала весны 2005 г. или с того момента, как вступил в силу Жилищный кодекс, сформированные земельные участки стали собственностью жильцов.

Правда, всех ждет разная судьба: одни остаются унылыми и никому не интересными, а другие славятся своими детскими городками, спортивными комплексами, тротуарами и живописными клумбами.

В каких целях будет использоваться полученный участок, напрямую зависит от сплоченности и трудолюбия владельцев квартир. А межевание определит ответственность управляющей компании, ведь именно она отвечает за газоны, деревья, экологическую обстановку и многое другое.

Читать еще:  Меняю авто на недвижимость

Какие работы должны проводиться

Обязанности дворника по уборке придомовой территории многоквартирного дома меняются, в зависимости от времени года. Так, в тёплое время года основной целью будет очистка от пыли и вывоз мусора. Дополнительно в перечень работ по уборке придомовых территорий входит:

  • покос травы;
  • подметание территории;
  • очистка контейнеров;
  • сбор мусора с площадок;
  • уборка территорий под мусорными баками;
  • полив зелёных насаждений;
  • завоз песка в детские песочницы;
  • ремонт, покраска малых архитектурных форм;
  • полив тротуаров, подъездных дорожек, если температура на улице больше 30 градусов по Цельсию.

Зимой, вместе с очисткой территории от мусора, управляющие компании должны расчищать от снега придомовые участки дороги. Вместе с этим обязаны проводить такие работы:

  • очистка тротуара от снега и гололёда вручную или с помощью машин;
  • сбивать наледи под водосточными трубами;
  • рыхлить снег на газонах;
  • обязательно следует очищать такие участки, как подъездные дорожки, пешеходные выходы из подъездов, дороги, ведущие к мусорным контейнерам;
  • посыпать дорожки во время гололёда;
  • убирать урны;
  • подметать площадки под мусорными баками;
  • очищение территории возле подвалов;
  • уборка ото льда и снега канализационных люков;
  • собирать мусор с детских и спортивных площадок.

Правилами содержания придомовой территории в параграфе 3 также регламентируется частота уборки. Например, очищать территории от снега толщиной больше 2 см должны два раза в сутки, а посыпать дорожки нужно 1 раз в 24 часа или по мере необходимости.

Использование указанного земельного участка

Собственники квартир не имеют права ограничивать доступ к придомовой территории, препятствовать обустройству и обслуживанию инженерных коммуникаций.

Жильцы многоквартирного дома могут передать в аренду часть участка, разместить на ней рекламные щиты или платную стоянку. Полученные средства направляются на общедомовые нужды: ремонт, оплаты части коммунальных платежей и прочее.

Все решения относительно судьбы участка, его использования (строительства детских или спортивных площадок, парковок, посадки деревьев, установки ограждения и прочего), распределения полученной прибыли принимаются собственниками жилья на общем собрании. Для принятия решения достаточно присутствия 50% представителей жильцов от каждой квартиры.

Если в результате установки ограждения на придомовой территории нарушены права жителей соседних домов, то в соответствии с судебным решением на участок может быть наложен сервитут. Так соседи получат законное право свободного перемещения по участку. Но это возможно только в том случае, если нет другого прохода.

Узнайте, сколько квадратных метров положено на человека и другие жилищные нормы принятые в нашей стране.

Что такое таунхаус можно узнать из этой публикации.

За и против

Минусы от оформления придомовой территории в собственность:

  • необходимо оплачивать земельный налог;
  • на территории не должно быть ничего кроме детских или спортивных площадок, а также гаражей для инвалидов;
  • ремонт и содержание участка, в том числе дорог, становится обязанностью собственников жилья.

Что в этом положительного:

  • так можно защитить двор от незаконных построек (многоэтажек, супермаркетов и так далее);
  • можно получать прибыль от использования участка и направлять их на благоустройство территории или ремонт дома;
  • приватизация проводится бесплатно.
Читать еще:  Договор аренды помещения с последующим выкупом образец

Самовольное расширение территории

Все придомовые участки обязательно регистрируются в соответствующих органах. Если прописанные границы нарушили, может быть выписан штраф или завести уголовное дело в зависимости от тяжести преступления.

Судебные споры в основном возникают между собственниками, управляющими компаниями из-за размеров и границ территорий. В старых домах земли приватизированы, а в современных размеры участков определяется компанией застройщиком на этапе создания проекта постройки. Отсюда позже и возникают земельные споры. В судебном порядке выясняется какие объекты могут возводиться, и кто за них в ответе.

Использование придомовой территории в коммерческих целях

  1. Сдача общего имущества в аренду с взысканием актуальной арендной платы.
  2. Размещение рекламных плакатов и баннеров на придомовой территории, если есть возможность найти рекламодателя.
  3. Организация платной стоянки.
  4. Создание скверов и зеленых зон для привлечения коммерческих предложений.

Если у жильцов дома есть возможность и желание для проведения других видов коммерческой деятельности с использованием придомовой территории, такие идеи также могут быть воплощены, если они не противоречат ЖК РФ и воле собственников квартир в многоквартирном доме.

Что такое придомовая территория, и как жильцы многоквартирного дома имеют право ее использовать, смотрите в видео

Решение об использовании участка в коммерческих целях принимается на общем собрании всех членов ТСЖ либо по инициативе управляющей компании в зависимости от выбранного способа управления домом. Что лучше, ТСЖ или управляющая компания, читайте тут. Законодательно разрешается официальная сдача в аренду нежилых помещений дома, которые не используются жильцами (подвала, чердака и т. п.), и использование всего, что относится к придомовой территории дома в коммерческих целях, если такие действия не будут способствовать ухудшению жилищных условий для жильцов дома и их соседей.

Как оформить общедолевую собственность в многоквартирном доме?

Чтобы оформить общедолевую собственность в многоквартирном доме, сначала нужно понять, что в нее входит. Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в МКД имеют право на общее имущество дома на праве общей долевой собственности. В общее домовое имущество входят:

  1. Помещения дома, которые не относятся к квартирам и предназначены для обслуживания одного помещения или более в этом доме: чердаки, подвалы, лестничные площадки с лестницами, лифты с лифтовыми шахтами, коридоры и т.д.
  2. Помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам, чьим предназначением является удовлетворение социально-бытовых потребностей, а также помещения, в которых жильцы могут проводить досуг, заниматься физической культурой и спортом, а также другими мероприятиями.
  3. Крыши, механическое оборудование, санитарно-технические сети, которые расположены внутри дома.
  4. Земельный участок под домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме получают право собственности на общедомовое имущество с момента, когда осуществится регистрация их права на эти помещения пропорционально их доле. Дополнительно оформлять права на общее домовое имущество не нужно.

Жилищный кодекс и Гражданское законодательство устанавливают нормы пользования собственниками общим имуществом МКД.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector