Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто должен ремонтировать фасад многоквартирного дома

Ремонт фасада многоквартирного дома, капитальный и обычный — что входит, кто выполняет

При возникновении разрушений на фасаде дома у жильцов возникает законный вопрос, кто должен выполнять ремонт и кто его оплатит. Эта статья поможет разобраться, когда возникает необходимость в капитальном восстановлении фасада, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома.
Осуществление ремонтных и восстановительных работ регламентируют строительные правила СНИП, и решения местных исполнительных органов.

Капитальный ремонт фасада многоквартирных домов: что входит в перечень работ?

Начнём с того, кто именно должен контролировать техническое состояние фасада и других конструктивных элементов здания. Если обратиться к положениям ст.158 Жилищного кодекса РФ, становится понятно, что следить за техническим состоянием помещений, включая места общего пользования, должны собственники жилья. В большинстве случаев, эта обязанность перекладывается на ТСЖ или управляющую компанию.

Оплачивается ремонт также собственниками жилья. Для этого в платёжки вносится отдельная графа, которая называется «На капитальный ремонт». Минимальный размер платежей устанавливается на региональном уровне. Однако на общем собрании жильцов, собственники могут договориться об увеличении размера ежемесячных отчислений. Чтобы такое решение было принято, согласие должны выразить не менее 2/3 владельцев квартир в доме. Здесь нужно отметить, что от размера взносов на капитальный ремонт, напрямую зависит перечень выполненных работ.

Заниматься ремонтными работами по восстановлению фасада может любая подрядная организация, которая заключает договор с управляющей компанией или ТСЖ. Обязательное условие: компания должна пройти государственную аккредитацию, и иметь допуски, необходимые для выполнения таких работ. Если качество ремонта не устраивает собственников, они могут сменить подрядчика, приняв соответствующее решение большинством голосов на общем собрании.

Помимо этого, важно понимать, что ремонт фасада бывает косметическим и капитальным. Под косметическим ремонтом подразумевается регулярное поддержание фасада в технически исправном состоянии. Такие работы не предполагают глубокой реконструкции, и согласно положениям СНиП проводятся с 5-летним интервалом. Косметический ремонт обычно включает:

  • Зачистку поверхностей;
  • Шпаклевание;
  • Покраску;
  • Замену отдельных элементов конструкции.

При таком ремонте, фасад не обязательно реставрируется полностью. В некоторых случаях, достаточно ремонта отдельных участков.

Капитальный ремонт проводится каждые 10 лет, в перечень работ обычно входит:

  • Утепление стен;
  • Полная/частичная замена облицовочных материалов;
  • Ремонт козырьков над подъездами и водосточных труб;
  • Замена стеклопакетов и пожарных лестниц;
  • Восстановление отмостки;
  • Ремонт/замена инженерных коммуникаций.

Примеры качественного ремонта фасадов МКД можно посмотреть здесь: https://rsk-piter.ru/.

Ремонтировать фасад, так капитально

Основным технологическим мероприятием, с помощью которого можно восстановить и отреставрировать лицо здания, остается капитальный ремонт фасада многоквартирного дома. Это не универсальный рецепт сделать из старого 30-ти летнего дома новую высотку, но продлить срок службы на десяток лет реставрация капитального характера очень даже может.

Капитальный ремонт следует отличать от реконструкции, существенных изменений в облике фасада по результатам работ не происходит, да это и запрещено. Перестройка фасада или возведение дополнительных этажей, висящих мансард, балконных комплексов в несколько рядов в задачи капитального ремонта не входят.

Когда граждане могут потребовать его проведения?

В каждом регионе есть государственная программа капитальных ремонтов многоквартирных домов (о том, как узнать, какие дома включены в программу капитального ремонта многоквартирных домов, что если здание признано аварийным или находится на гарантии, нужно ли платить за капремонт, читайте тут, о том, где можно узнать перечень объектов жилья, входящих в региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов по адресу, узнайте здесь).

За полгода до наступления года, в котором запланировано восстановление фасада, региональный оператор должен представить всю информацию о предстоящем ремонте, в том числе и о сроках.

Изучив всю документацию и внеся свои предложения, требования, владельцы квартир передают их оператору для корректировки. После того, как все вопросы будут решены, и разногласий не останется, могут быть начаты действия по внедрению плана капремонта.

Виды ремонта

Отремонтировать фасады многоквартирных домов можно по-разному: чаще всего проводится косметическая реставрация старых фасадов, возможен и капитальный ремонт. Какая разница между этими двумя разновидностями?

Читать еще:  Куда пожаловаться на тсж в спб

Косметический ремонт

Если нет необходимости серьезно вмешиваться в саму структуру фасадов многоквартирных домов, выполняются косметические работы. Они помогают поддерживать облицовку в пригодном состоянии. Реставрация состоит из нескольких ключевых моментов:

  1. Сначала производится тщательная очистка основания фасада от старой побелки, покраски, от налипшей грязи или плесени. Затем производится диагностика основания и выявление трещин, сколов, глубоких выбоин. Предварительно их необходимо заделать и выровнять основание.
  2. На втором этапе фасады многоквартирных домов грунтуются и покрываются новым слоем краски. Иногда осуществляется восстановление утраченных архитектурных элементов.

Косметический ремонт должен вернуть зданию его привычный внешний вид и красивый облик.

Совет! Выполнять косметический ремонт необходимо регулярно, только в этом случае можно будет продлить сроки службы многоквартирного дома.

Капитальная переделка

Капитальный ремонт от косметической реставрации отличается масштабом работ. В него входит:

  • Полное удаление старой отделки.
  • Замена окон, дверей, системы водостоков, витражей, отвесов, подоконных отливов.
  • Проведение работ по герметизации и утеплению.
  • Выполнение новой отделки с использованием современных отделочных материалов: камня, мрамора, панельных фасадов, штукатурных работ. По желанию жителей могут быть установлены вентилируемые навесные системы.

Когда может проводиться ремонт фасадов

В любом отдельно взятом регионе существует государственная программа, прописывающая очередность проведения капитального ремонта фасадов многоквартирных домов. Региональный оператор заранее, за полгода до назначенного срока, уведомляет собственников о том, что подходит их очередь и предоставляет документацию, в которой описан перечень планируемых работ.

Тщательно изучив ее на общем собрании, владельцы решают, необходим ли их дому в настоящее время капитальный ремонт и какие работы он должен включать. Свое решение они передают представителю регионального оператора.

Если жильцы приходят к общему мнению, что их дому необходим внеплановый ремонт, то остро встает вопрос финансирования этих мероприятий. Единственный выход – сбор дополнительных сумм с самих собственников.

Впоследствии, владельцы квартир, понесшие эти траты, будут временно освобождены от стандартных ежемесячных взносов.

Кроме того, необходимо составить проектно-сметную документацию. Чтобы решить этот вопрос, необходимо обратиться в свою управляющую компанию. Далее УК заключает договор с администрацией и региональным оператором, в соответствии с которым и производятся работы.

Вечные ценности

Рассказываем о человеке, имя которого все чаще звучит в связке со строительством и восстановлением зданий, – об Андрее Лаврове

Гендиректор «Верхневолжской производственной сети» Андрей Лавров любит историю и вещи, с ней связанные. Еще в детстве он начал собирать монетки – выменивал на них индейцев и машинки. За годы путешествий их накопилась уже приличная коллекция, но эта, маленькая, по-прежнему самая дорогая сердцу.

Сейчас кабинет руководителя украшают калькулятор из далеких 60-х, старый чемодан, потертая жестяная коробка из-под мармелада, фарфоровые статуэтки. А на входе в офис – целый стеллаж древностей, найденных в старинных зданиях Рыбинска, которые реставрирует компания «Верхневолжская производственная сеть» под его руководством.

Он строит себе дом из столетнего шамотного кирпича, восхищается старинными сооружениями Западной Европы и ругает новоделы, уродующие исторические кварталы родного города.

Вторая жизнь есть у многих вещей и объектов, нужно только разглядеть, считает Лавров.

Нескучно и интересно

За последние годы «Верхневолжская производственная сеть» реанимировала несколько культурных памятников в историческом центре Рыбинска. Первым в практике компании, созданной в середине 90-х молодым инженером-механиком Лавровым и его компаньонами, стало здание бывшей земской управы на Крестовой, 77.

— Это был 2002 год. Когда нам предложили заняться реставрацией, мы как раз проводили внутреннюю отделку помещений, — рассказывает гендиректор. – В то время получить лицензию на работу с памятником архитектуры федерального значения в Министерстве культуры было очень сложно. Знаете популярный анекдот про прачечную и Минкульт? Так вот, это было оно. Там работали совершенно неприступные секретари и, несмотря на «культурное» место службы, крепкие на словцо уборщицы и охранники. Мы поехали туда вдвоем с известным в области реставратором Юрием Аврутовым, ему как-то удалось договориться, чтобы у нас приняли документы. Разрешение нам в итоге выдали. А потом был долгий перерыв в реставрации, зато была загрузка по промышленным объектам.

Читать еще:  Как восстановить потерянные документы на квартиру

Начиная с 2009-го компания построила несколько многоквартирных жилых домов – в Переборах, на Судоверфи, в Волжском. Это были первые ласточки для программы расселения ветхого и аварийного жилья. Предприятие «ВПС» возводило цеха и заводы. Самый крупный из них – завод Prysmian площадью 14 тысяч квадратных метров.

— Промышленное строительство – основное направление нашей деятельности, — говорит Лавров. — Реставрационные работы экономически не очень выгодны – чтобы получить разрешение, нам нужно выучить и аттестовать людей, на стороне специалистов практически нет, в итоге прибыль выходит как за обычный ремонт фасада. Можно пойти простым путем и ремонтировать дома по программе ЖКХ, правда, есть один жирный минус – это скучно и неинтересно.

Другое дело – видеть, как измученное временем здание со своей историей рождается заново. И потому у «ВПС» уже внушительный опыт работы на памятниках.

Открытый список истории

Реставраторы восстановили, казалось бы, безнадежный полуразрушенный дом купчихи Шемякиной на Крестовой, 3, переданный в итоге Рыбинской епархии. Два года назад обновили фасад трехэтажного особняка на Крестовой, 19 – первого учебного заведения Рыбинска, открывшегося в 1787 году. Здесь специалистов ждал сюрприз: прямо в стене здания они обнаружили капсулу с посланием от учителей и учащихся школы № 38, датированным 1 сентября 1967 года. Ее должны были вскрыть на 50-летие комсомола, но, по всей видимости, просто забыли.

В 2020-м компания провела противоаварийные работы на здании подворья Толгского монастыря на улице Радищева и благоустройство территории церкви Сретения Господня.

Этим летом отремонтирован фасад Лоцманской биржи, но основные работы по реконструкции впереди.

Непростой путь к возрождению еще у нескольких объектов с историческим статусом. Не так быстро, как многим бы хотелось, но они обретают свое «лицо».

В доме купца Седова на Крестовой, 23 уже восстановлены капитальные стены и часть перекрытий, усилен фундамент. Ко Дню города строители закроют крышу, сделают фальшокна и раскроют белоснежный фасад. Покраска памятника предстоит в следующем году.

Здание бывшей первой школы на Крестовой, 92 тоже предстанет в белом, правда, лишь наполовину. По договору работы на второй части фасада доделают в 2022-м. Но и на этом, по словам Лаврова, восстановление не закончится. Сейчас с собственником ведутся переговоры о продолжении работ на объекте.

Госбанк на Советской. Противоаварийные работы здесь начались в 2017-м. За несколько лет были усилены фундаменты и все стены, восстановлена кладка. Сделаны монолитные перекрытия, новая кровля, восстановлены эркеры. В течение этого года «ВПС», выступающая соинвестором, работала с фасадом. До конца сезона рабочие доделают левый эркер. Горожане наконец смогут полностью увидеть фасад «мавританского замка», пока неокрашенный. В следующем году он будет уже в цвете. Ошибки прежнего архитектора учтут, палитру скорректируют – в ней планируется меньше красного.

О каменных уродцах

Андрей Лавров рассказывает историю, как при проведении работ в здании Госбанка на Советской выяснилось, что кирпич для его строительства был произведен на маленьком острове Хасле недалеко от Копенгагена. Рыбинский купец Иван Мыркин не поскупился на материалы и, вероятно, даже отправил баржу за кирпичом в другую страну, потому что ценил качество, заботился о том, что оставит после себя потомкам. Сейчас частников, желающих отремонтировать объект за свой счет, – единицы. И вряд ли кто-то из них мыслит как меценат Мыркин.

— Необходимо спасать дом № 39 на Крестовой – фасад отремонтировали, а крыша – решето; вот-вот рухнет дом Рыбакова на Герцена, 3; в ужасном состоянии деревянное здание бывшего Дома народного творчества на углу улиц Чкалова и Гоголя; изуродовано пластиковыми окнами деревянное здание старой художественной школы, — перечисляет Лавров. – Надо было раньше, еще на этапе приобретения, обязывать собственников проводить реставрацию, но имеем то, что имеем. Недвижимость продавалась кусками, долями. В доме Седова, например, десять собственников! Получилось так, что первый этаж эксплуатировался, а второй и третий рушились. Хорошо еще, что большинство владельцев зданий в историческом центре с пониманием отнеслись к призыву администрации отремонтировать фасады. И вывески в дореволюционном духе вносят свою изюминку.

Читать еще:  Исковое заявление на право собственности

А вот к новострою в исторической части Рыбинска Андрей Лавров категоричен: здания из цветного или силикатного кирпича убивают атмосферу купеческого города, режут глаз. По его мнению, в центре нужно восстанавливать старинные здания, а не воплощать здесь невнятные архитектурные фантазии, противоречащие принципам застройки, которые сложились исторически.

Многие улицы уже потеряли свое самобытное прошлое. Примеры, увы, не единичны: Радищева, Гоголя, Ломоносова, Герцена – везде найдется каменный уродец. Даже большие деньги застройщиков не являются гарантией хорошего вкуса. Да что улицы – целый микрорайон Казанский не соответствует представлениям об исторической архитектуре. Тот, кто ценит историю, Лаврова поймет.

Кто платит и почему (государство или люди)

Платить за капремонт обязательно, вместе с правом владения недвижимостью мы получаем и обязанности на ее содержание и обслуживание. Логика есть. Но справедливо ли требовать от людей, живущих в домах, которым требовался капремонт еще до приватизации, платить из своего кармана за то, что должно было оплатить государство? Потому Минстроем принят законопроект, согласно которому, муниципалитет за свои средства обязан отреставрировать все здания, которые нуждались в капремонте до приватизации первых квартир в них.

Обязанностью нести расходы на содержание объекта недвижимости, а в случае с многоквартирным домом — и общедомового имущества? Жилищным кодексом РФ, постановлением Правительства № 491, Правилами благоустройства г.Н.Новгорода №56 от 2007 г., а в вашем случае еще и ФЗ №73 «об объектах культурного наследия…» возлагается прежде всего на собственника/собственников.

Однако, в рамках ФЗ №73, на уровне субъекта РФ должна быть разработана региональная программа сохранения объектов культурного наследия, в рамках которой за счет средств как областного, так и местного бюджетов может быть предусмотрено софинансирование расходов собственников на поддержание надлежащего состояния объектов культурного наследия.

К сожалению, в данную программу включаются далеко не все объекты культурного наследия расположенные в городе, т.к. это не обязанность, а право Правительства НО и Администрации города.

В вашем случае есть смысл написать соответствующий запрос в УГООКН (управление государственной охраны объектов культурного наследия) по НО с просьбой включить ваш дом в программу софинансирования.

В противном случае, обязанность по поддержанию надлежащего состояния фасадов дома вам придется выполнять за свой счет средствами, накопленными по статье капитальный ремонт.

Дополнительно обращаем ваше внимание на то, что вступившие в настоящее время изменения в Жилищный кодекс предусматривают обязанность разработки на уровне субъекта федерации региональной программы капитального ремонта. По каждому дому ТСЖ или управляющая компания должны были составить необходимый перечень работ по кап. ремонту и отправить его в Государственную жилищную инспекцию для включения в указанную программу с обозначением необходимых сроков проведения кап. ремонта.

Таким образом, если вы (собственники помещений в доме) выберете способ формирования фонда кап. ремонта на счете регионального оператора и срок кап. ремонта вашего здания будет обозначен в ближайшие несколько лет, то фасад вашего дома будет отремонтирован за счет общих средств фонда кап ремонта и вам не придется ждать когда по статье кап. ремонт вы (жильцы) накопите необходимые средства.
Текущий тариф на кап. ремонт, который будет собираться с февраля 2015 г. составляет 6,30 руб./кв.м.

Автор статьи: Лариса Жданова

Опытная команда юристов. Успешные решения споров. Звоните! Более 8 лет успешной работы. Без выходных. Эффективно. Честно. Конфиденциально. Профессионально. Услуги: Консультация юриста, Составление претензий, Составление исков.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector