Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто должен платить за одн многоквартирного дома

ОДН: что это такое и как это рассчитывается

На сегодняшний день расчет ОДН является одной из самых трудных тем в ЖКХ. Давайте разберемся, что входит ОДН, как он считается и почему эта тема вызывает так много споров среди управляющих компаний и жильцов жилых домов.

Содержание

  1. Как расшифровывается ОДН
  2. Что входит в общедомовые нужды
  3. Кто должен платить за ОДН многоквартирного дома
  4. Расчет ОДН
  5. Оплата общедомовых нужд в многоквартирном доме

Потери включили в счет

Самый крупный счет, который получил директор шадринской управляющей компании Юрий Соловьев за ОДН — 110 070 рублей 51 копейка. Такую сумму генерирующая компания выставила УК за месяц — за 743 кубометра горячей воды, израсходованной на общедомовые нужды в пятиэтажном доме на 74 квартиры, где живут всего 118 человек. Раньше, когда поставщиком коммунальных ресурсов была сама УК, дом тратил не более 15 кубов — в деньгах выходило 2096 рублей, в норматив укладывались. Откуда теперь набежало в 50 раз больше, если в доме не было протечек, аварий, в подвале сухо?

Представители УК попытались разобраться. Причина крылась в законе физики. В домах установлены счетчики и на подающем, и на обратном трубопроводах. Как известно, чем вода горячее, тем больше ее объем. Таким образом, на выходе без всяких утечек потери оказались существенными.

Но это только техническая сторона проблемы, не самая серьезная. А главная беда в том, что УК, по сути, приходится платить за нерадивых собственников квартир, которые вовремя не передают показания индивидуальных приборов и не рассчитываются за потребленные ресурсы. Наказать таких неплательщиков УК не может. Да что там, не в состоянии даже выяснить, сколько в доме таких жильцов, потому что доступа к их счетчикам у управляшки нет: право контролировать показания раз в полгода имеют лишь ресурсоснабжающие организации. По их данным, показания счетчиков передает лишь треть жителей. Кстати, во многих других регионах показания индивидуальных счетчиков снимают специалисты УК как исполнители коммунальных услуг, и там подобных проблем нет.

— Суть ОДН ушла как таковая, — сокрушается Юрий Соловьев. — Если раньше это были действительно траты на обслуживание мест общего пользования, то сейчас — разница между показателями общедомовых и поквартирных приборов учета. Сколько ресурсов конкретно идет на обслуживание мест общего пользования, не знает никто. Справедливо тогда было бы в законе поменять название с ОДН на «возмещение затрат в пользу ресурсоснабжающих организаций».

Кстати, жители многоэтажек могут на общем собрании принять решение и взять все расходы на ОДН на себя, но такое случается крайне редко — проще все свалить на УК. По мнению Соловьева, там, где установлены общедомовые приборы учета, нужно вообще отменить нормативы. Это будет мотивировать собственников вовремя передавать показания, а главное — повысит их ответственность по отношению к соседям.

С 1 июля 2020 года для расчёта ОДН в домах без УО/ТСЖ не применяется норматив потребления

В домах с непосредственным способом управления и в МКД, где он не выбран или не реализован, нет управляющей организацией или ТСЖ, следовательно, собственникам помещений в доме не оказывается жилищная услуга КР на СОИ. Вместо этого потребители вносят плату за коммунальную услугу ОДН.

До появления ПП РФ № 950 размер платы для потребителей за коммунальную услугу, представленную на общедомовые нужды, рассчитывался исходя из объёма, не превышающего норматив потребления соответствующего ресурса. То есть ресурсоснабжающая организация, независимо от фактического количества поставленного КР, могла выставить жителям дома к оплате только нормативный объём (абз. второй п. 44 ПП РФ № 354). Сверхнорматив оплачивала сама РСО.

ПП РФ № 950 изменило эту ситуацию. С 1 июля 2020 года абз. 2 п. 44 ПП РФ № 354 утратил силу, и теперь расчёт платы за все коммунальные услуги, кроме теплоснабжения, в домах без УО/ТСЖ/ЖК ведётся исходя из фактического потребления, по показаниям приборов учёта. РСО вправе выставить жителям МКД весь потреблённый объём.

Как следует платить за содержание общедомового имущества

Плату за отопление мест общего пользования с учётом интересов собственников, использующих индивидуальные источники обогрева, будут рассчитывать отдельно. Так постановил в конце апреля Конституционный суд, а значит, должны быть откорректированы и Правила предоставления коммунальных услуг. «Парламентская газета» решила напомнить о том, почему необходимо оплачивать содержание общедомового имущества.

Когда квартиры отапливают подъезд

Поводом для решения Конституционного суда стало дело жительницы города Михайловска в Ставропольском крае. Валентина Шестерикова проживает в доме, который подключён к централизованному теплоснабжению, но 53 квартиры из 80 обогреваются автономно при помощи газовых котлов.

С 2018 года собственники таких квартир стали получать квитанции на оплату мест общего пользования, несмотря на то, что на лестничных клетках и в общих коридорах нет ни радиаторов, ни стояков отопления. Однако суды постановили, что оплата коммунальных услуг на общедомовые нужды обязательна.

В Конституционном суде отмечают, что нужная температура в неотапливаемых местах общего пользования многоквартирных домов в том числе поддерживается за счёт теплоотдачи от общих стояков и других отапливаемых помещений. То есть общедомовое тепло придётся оплачивать всем собственникам и пользователям помещений. Совсем другая ситуация, когда большая часть помещений отапливается автономно, соответственно, и места общего пользования обогреваются преимущественно за счёт теплоотдачи от них.

В Конституционном суде указали, что Правительство должно разработать методику расчёта оплаты услуг ЖКХ для собственников с автономным отоплением и тех, кто пользуется централизованным. В этом случае будет учитываться фактическое участие каждого из них в опосредованном отоплении помещений общего пользования.

В то же время в решении судей говорится, что дело Шестериковой не подлежит пересмотру. Прежде всего это связано с невозможностью пересчитать платежи за уже поставленное тепло ввиду отсутствия специального механизма расчёта. Зато после внесения изменений в правовое регулирование истице выплатят компенсацию. Форму и размер определит рассматривавший дело Шестериковой суд.

Читать еще:  Мировое соглашение по заливу квартиры образец

Собственникам не справиться врозь

Упорству жительницы Ставрополья можно только позавидовать, считает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Он убеждён, что необходимо усилить роль домовых комитетов.

«Управляющие компании своего и не совсем своего не упустят, порой бороться с ними в одиночку очень сложно. Те изменения, которые внесены в Жилищный кодекс в 2017-м, конечно, сделали сам процесс начисления более прозрачным. У жителей, по крайней мере, есть выбор, но всё зависит от их активности. Её, увы, пока явно не хватает», — сказал депутат «Парламентской газете».

Читайте также:

По словам Качкаева, ещё только предстоит доработать вопрос с горячим водоснабжением, если в доме есть индивидуальный тепловой пункт: «Почему эти люди платят чисто по нормативу за тепло, которое идёт на подогрев воды, хотя у нас норматив — такая эфемерная вещь, которая никогда не отображает реальности. Мы говорим об этом уже два года!»

Отрегулировать эту проблему должно постановление, проект которого рассматривают в Правительстве.

Частичка мусоропровода и качелей

Согласно статье 36 Жилищного кодекса, общедомовое имущество — это земельные участки с жилыми постройками и элементами благоустройства, например детскими площадками, а также помещения, которые не относятся к отдельным квартирам, а предназначены для общего использования. В их числе межквартирные коридоры и лестничные площадки, технические этажи и крыши, лифты с их шахтами, мусоропроводы.

Содержание всего этого хозяйства — это и затраты на промывку и испытания газо- и трубопроводов, и уборка подъездов и придомовых территорий, и поддержание в рабочем состоянии лифтовых, охранных устройств и антенн.

Невнятная строчка «ОДН», то есть «общедомовые нужды», исчезла из документов на оплату жилищно-коммунальных услуг более четырёх лет назад. Их заменили «коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества». Поправками в Жилищный кодекс был чётко прописан порядок оплаты холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведения сточных вод.

Размер таких расходов определяется исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системы учёта потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, среднемесячного объёма потребления. Перерасчёт происходит с учётом показаний общедомового прибора учёта. Если образовалась разница, она распределяется между потребителями пропорционально общей площади занимаемого помещения.

Если общедомовой счётчик отсутствует, расходы определяются исходя из норматива потребления того или иного вида коммунальных ресурсов. Распределение этого объёма между потребителями производится также пропорционально занимаемой площади.

Откуда берётся переплата

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов. Наиболее частые причины переплаты за обслуживание общедомовой собственности — некорректный расчёт, незаконные подключения к инженерным коммуникациям и несоответствие зарегистрированных в многоквартирном доме реально проживающих в нём. В последнем случае собственники оплачивают коммуналку по нормативам, но используется гораздо больше ресурсов. Перерасход отражается и на общедомовой составляющей платы, которая распределяется между всеми собственниками.

Чтобы снизить её, следует установить индивидуальные счётчики во всех квартирах и нежилых помещениях, не использующихся в общедомовых целях, чтобы платить за фактическое потребление, а не по нормативу. Кроме того, стоит своевременно передавать показания индивидуальных счётчиков. Ведь если собственники не передают показания вовремя, то от расхода, который посчитал общедомовой счётчик, отнимается среднее значение потребления за последние три месяца.

Платить или не платить

Обязанность оплачивать коммунальные платежи не зависит от того, проживает/зарегистрирован кто-то в квартире или нет. Более того, собственники должны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Платить за жилье и коммунальные услуги собственник обязан с момента возникновения права собственности на такое помещение, а арендатор — с момента заключения такого договора, рассказала член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

В соответствии со ст. 155 ЖК РФ, неиспользование собственниками или нанимателями помещений не является основанием для невнесения платы за ЖКУ. Если даже в квартире никто не прописан, оплачивать коммунальную платежку обяжут собственника жилья.

Обязанность платить налог на квартиру также не зависит от того, проживает/зарегистрирован кто-то в квартире или нет, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Поэтому налог на имущество нужно будет платить и за пустующую квартиру. «Собственник обязан уплачивать такой налог ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за текущим», — пояснил юрист.

Куда тратят деньги?

Анатолий Бочаров

По мнению генерального директора СРО «Союз жилищно-коммунальных предприятий «Регион 42» Анатолия Бочарова, расчёт ОДН сегодня действительно одна из самых больных тем в ЖКХ: «Большинство собственников считают, что в общедомовые нужды включаются только освещение подъезда и придомовой территории, уборка и отопление подъездов и технических помещений. Поэтому удивляются, почему каждый месяц меняется общая сумма. На самом деле эта статья расходов гораздо шире. Согласно п. 1 ст. № 36 Жилищного кодекса РФ, сюда входит оплата обслуживания межквартирных лестничных площадок и коридоров, лифтов и лифтовых шахт, крыш и технических этажей дома, чердаков и подвалов. Скашивание травы вокруг дома, ремонт детской площадки – тоже ОДН».

Отдельно жилищники считают ОДН по электроэнергии и воде. Электроэнергия на общедомовые нужды – это работа лифтов, водяных насосов, сигнализации и домофонов, освещения, технологические потери внутри дома. Расход воды считается ещё шире. Мы оплачиваем не только воду, которая потребовалась для влажной уборки лестниц и коридоров, но и ту, что пошла на чистку мусоропровода, мойку коммуникаций, полив газона и клумб. Также сюда входят потери воды внутри дома, сброс воды в стояках при ремонте батарей и системы отопления, испытание отопительной системы после ремонтов и подготовка к новому отопительному сезону (воду расходуют для технологического пролива). Выходит, что чем современнее и благоустроеннее дом, тем больше общедомовых нужд.

Читать еще:  Получить выписку из егрп в электронном виде

Сверхнормативный ОДН: кто оплачивает и что делать?

  • Новости
  • Акции
  • Статьи

С 1 января 2017 года ОДН начисляется по нормативу. При этом ресурсы на общедомовые нужды, затраченные сверхнормы, должны оплачивать ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК. Такая мера, по мнению законодателей, должна стимулировать обслуживающие компании стать более энергоэффективными. Как осуществляется начисление ОДН по нормативу и как избежать сверхнормативного потребления ресурсов?

ОДН по нормативу: порядок расчета

Напомним, что с 01.01.2017 года платеж за общедомовые нужды включается в графу «Содержание жилья», а расходы собственников на оплату ОДН не должны превышать нормативы, установленные региональными властями на 1 ноября 2016 года. Исключение составляют случаи, когда соответствующее решение принято на общем собрании.

ОДН по нормативу рассчитывается следующим образом: норматив потребления соответствующего вида ресурса умножается на общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и умножается на отношение площади конкретного жилого (нежилого помещения) к общей площади всех жилых и нежилых помещений в доме.

Фактический объем ОДН: порядок расчета

Однако собственники в МКД, оборудованных коллективным счетчиком, могут платить и менее норматива, руководствуясь фактическим потреблением ресурсов на ОДН. Соответствующие разъяснения даны Минстроем РФ в Письме от 14 февраля 2017 г. N 4275-АЧ/04.

Фактический объем потребления коммунальных услуг на ОДН рассчитывается как разница между показаниями коллективного счетчика и индивидуальных приборов учета и (или) нормативов потребления коммунальных услуг. Полученный фактический объем распределяется между собственниками пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

Сверхнормативный ОДН: источник средств

Расходы на ресурсы, потребленные на ОДН сверх установленного норматива, ложатся на обслуживающие МКД компании. При этом не совсем понятно, откуда должно брать ТСЖ средства на оплату сверхнормативки, ведь никакого иного источника, кроме взносов на содержание жилья, у товарищества нет. Получается, что деньги на погашение сверхнормативных ОДН обслуживающим компаниям придётся брать из оплат за содержание жилья.

Законодатели уверены, что применение данной меры станет стимулом для повышения энергоэффективности МКД со стороны ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК.

Сверхнормативное потребление ОДН: что делать?

Прежде всего, необходимо разобраться, в чем причина сверхнормативного ОДН. Напомним, что исправность работы индивидуальных приборов учета сейчас можно проверять раз в три месяца, а не раз в полгода, как было ранее.

Очень важно предоставлять актуальные данные и корректно вести учет всех видов площадей — жилых, нежилых помещений и мест общего пользования. Например, если подвал сдан в аренду, то его площадь исключается из расчета мест общего пользования.

Конечно, в большинстве случаев в сверхнормативных расходах на ОДН виноваты не обслуживающие компании, а недобросовестные собственники, которые подкручивают счетчики, редко снимают показания, заселяют в свою квартиру жильцов без регистрации. Бороться с этим очень сложно и лучше всего – воспользоваться помощью профессиональных юристов.

По вопросам начисления ОДН по нормативу или при сверхнормативном ОДН, обращайтесь за консультациями к специалистам ЮК «Корпорация». Мы поможем разобраться в Вашей проблеме в рамках действующего законодательства. Ждем Ваших звонков по телефонам: 434-12-54, 423-90-03 или приходите в офис: г. Нижний Новгород, ул. Рождественская д.36 корп. «Д».

Общедомовые нужды: кому и сколько платить?

Весь прошлый год продолжалась чехарда вокруг правил оплаты света и воды, потребляемых на общедомовые нужды. Теперь ситуация вроде бы устоялась. Так как же платить правильно? Публикуем разъяснения на этот счет Управление гостройжилнадзора республики Якутии.

Кому платить за общедомовые нужды?

В соответствии с новым порядком плата за общедомовые нужды приобрела название «в целях содержания общего имущества» и взимается с потребителей в составе платы за «жилищные » услуги. В целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (VRL ) может взиматься плата за холодную и горячую воду и электрическую энергию.

Если домом управляет управляющая организация или ТСЖ, плата вносится им. Если дом находится на непосредственной форме управления и обслуживается управляющей организацией, то плата вносится в ресурсоснабжающие организации.

ОДН и общедомовые приборы учета (счетчики )

Каждый многоквартирный дом, не признанный аварийным или подлежащим сносу, и имеющий возможность установки общедомового прибора учета, должен быть оборудован такими приборами для учета потребления коммунальных ресурсов.

Обязанность по оснащению МКД такими приборами законом возложена на собственников, чьи дома были введены в эксплуатацию до 2010 года. При наличии решения, принятого на общем собрании собственников, в котором выразили согласие оплатить расходы по закупке и установке общедомового прибора учета в рассрочку до 5 лет, то управляющая организация или ТСЖ обязана провести все необходимые работы.

В домах постройки после 2010 года согласно Федеральному закону №261 от 23.11.2009 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» приборы учета должны быть установлены застройщиком.

Следует иметь в виду, что отсутствие прибора учета не означает, что за общедомовые нужды можно не платить. Если прибор отсутствует, то плата определяется согласно нормативам, утвержденным для каждого вида ресурса Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия ) №446 от 13.10.2012.

Если прибор установлен, то ежемесячный размер платы не должен превышать норматив. Сверхнормативное потребление оплачивается за счет средств управляющей организации, ТСЖ, РСО, если собственники помещений не приняли иное решение.

Нормативы потребления на общедомовые нужды

Подсчитать размер платы по нормативу может каждый жилец дома при наличии данных об общей площади квартир и нежилых помещений (магазины , парикмахерские и т.д.), имеющихся в доме, и об общей площади мест общего пользования (все помещения помимо квартир и нежилых помещений).

Читать еще:  Какой уровень шума допустим в квартире

Такую информацию обязана предоставить управляющая организация или ТСЖ. На сегодняшний день актуальные данные о площадях также размещаются в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства www.dom.gosuslugi.ru, могут быть указаны на сайте www.reformagkh.ru и в платежных документах.

Расчет платы за ОДН: расчет на конкретном примере

К примеру, Постановлением Правительства РС (Я ) от 13.10.2012 №446 норматив потребления электрической энергии установлен в размере 2 кВт в домах без лифтов и 5 кВт в домах с лифтами на 1 м² площади мест общего пользования.

Указанный объем кВт необходимо умножить на площадь мест общего пользования, поделить на общую площадь квартир и нежилых помещений, и умножить на площадь Вашей квартиры. Результатом является ежемесячный норматив на Вашу квартиру. Далее, умножаем его на тариф электроэнергии и получает ежемесячный размер платы за электрическую энергию, потребляемую в целях содержания общего имущества.

Если потребители желают ежемесячно оплачивать общедомовые нужды только по показаниям общедомового прибора учета, необходимо большинством голосов принять решение о распределении расхода по его показаниям, между всеми потребителями пропорционально площади помещения. Но и здесь могут быть свои минусы, а именно если расход ресурса будет превышать норматив, разницу будут оплачивать жильцы согласно принятому решению.

Как можно снизить размер платы на общедомовые нужды (ОДН )?

Своевременное ежемесячное предоставление всеми потребителями показаний своих квартирных счетчиков существенно влияет на общий размер платы за общедомовые нужды, поскольку предоставленные объемы вычитаются из общего объема, потребленного домом, который распределяется между всеми жильцами.

Таким образом, чтобы не переплачивать за жилищно-коммунальные услуги, каждому потребителю необходимо иметь активную гражданскую позицию, участвовать в управлении своим домом, соблюдать правила энергосбережения ресурсов и активно призывать к этому других.

Строить не перестроить

Законодательное обеспечение реконструкции хрущевок и других объектов устаревшего жилого фонда создается уже много лет, однако, похоже, этот процесс может затянуться еще надолго. Как пояснил председатель Союза потребителей коммунальных услуг Олег Попенко, предложенный законопроект не может кардинально изменить ситуацию. И вот почему.

Во-первых, в документе прописано, что для реализации проектов реконструкции нужно согласие 75% жильцов, а это — очень высокая планка, перешагнуть которую будет очень сложно. «Сегодня чтобы собрать 50% голосов жильцов за какое-то решение даже в организованных домах (где есть опыт создания и работы ОСМД ), нужно полгода усилий. В остальных же домах, где нет ОСМД, это намного сложнее», — сказал он. Поэтому в законопроекте следовало бы прописать планку в 50% + 1 голос, это значительно упростило бы принятие решений, в том числе в тех домах, где жильцы уже имеют опыт принятия решений в рамках ОСМД.

Во-вторых, сам проект может дать какие-то законодательные рамки, но проявлять инициативу и проталкивать реконструкцию должны местные власти — от них зависит, будет ли вообще что-либо реализовываться. То есть даже успешное голосование в Верховной Раде еще ничего не гарантирует.

Третий проблемный момент законопроекта — реконструкция или замена старых инженерных сетей. Это — очень дорогие проекты. Местные власти не «не потянут» финансирование таких проектов, а возлагать на инвестора эти расходы неправильно — тогда он не согласится участвовать. Исключением может стать разве что Киев, где высокая стоимость жилья, и за счет этого можно будет найти деньги на замену сетей.

Кстати, из сказанного может следовать опасная тенденция: застройщику, чтобы окупить проект, будет выгодно как можно больше домов снести, чтобы на их месте построить высотки, где можно продать «квадраты». А это окажет сильнейшее давление на инфраструктуру. Даже дороги не всегда есть возможность расширить. Плюс, как показывает практика киевских ЖК, застройщики могут благополучно оставить на потом, а то и вовсе «забыть» о достаточном количестве объектов социальной инфраструктуры рядом с выстроенными небоскребами. Как все это проконтролировать — вопрос открытый, который точно не решается одним законом.

По словам Олега Попенко, в законопроекте также следовало бы прописать и нормы, по которым владелец условной хрущевки при получении новой квартиры должен был бы заплатить часть ее стоимости, а не получать ее бесплатно. Аргумент — новая квартира стоит дороже старой (даже при одинаковом метраже), а бесплатная выдача нового жилья стимулирует появление безответственных собственников. «Давать человеку новую квартиру бесплатно только потому, что его родители получили в Киеве 50 лет назад квартиру в «хрущевке» на Старой Дарнице в доме, который строили пленные немцы, а теперь земля здесь стоит баснословных денег?», — сказал он.

Впрочем, здесь нужно учитывать и другой момент. Если человек не хотел отселяться, но дом все же решили снести — вряд ли будет возможно какое-либо решение, кроме безусловной компенсации: у собственника старого жилья может просто не быть денег на доплату за новую квартиру.

Кроме того, в законопроекте следовало бы прописать градацию городов по округам — по степени удаленности от центра города, что позволило бы ранжировать недвижимость в проектах реконструкции по ее стоимости. Например, Дарницкий район в Киеве простирается от побережья Днепра до окраинного района Бортничи, и разница в цене жилья — в пять раз. Введение же градации по округам позволит более гибко подойти к обмену старого жилья на новое — человек может получить за старую квартиру в центре города новое жилье на окраине, но гораздо большей площади. Или наоборот.

  • #Недвижимость
  • #реконструкция
  • #жилье

Все самое важное за сегодня читайте на наших страницах в Facebook и Telegram

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector