Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кредит на выкуп доли в квартире

Ипотека на долю в квартире

С юридической точки зрения в квартире с несколькими собственниками возможны два вида собственности: долевая и выделенная. Отличие в том, что при долевой собственности владелец обладает эмпирической дробной частью от целого (1/2, 2/3 и так далее), и нет указаний, какие именно жилые комнаты в помещении ему принадлежат. Чаще всего такая собственность возникает при покупке квартиры супругами или родственниками.

Выделенная часть квартиры — это конкретная комната или несколько комнат с отдельных техпаспортом и собственным лицевым счетом. Банки лучше относятся к выделенным комнатам. В случае неуплаты по кредиту такое жилье проще продать. Для Санкт-Петербурга, где даже в 2018 году количество жителей коммуналок очень велико, кредиты на выделенные комнаты — не редкость. Часто продавцы комнат в коммуналках пишут в характеристиках помещения — подходит под ипотеку и материнский капитал. Это значит, что комната выделенная.

Существует еще один вариант — когда часть недвижимости принадлежит муниципалитету и сдается по договору социального найма, а другая часть помещения выделена и находится во владении частного лица. Такой вариант скорее отпугнет банкиров. В случае невыплаты заемщиком займа кредитору придется получать отказ от покупки в муниципалитете, а это связано с тратой времени и бумажной волокитой.

Главная особенность на покупку доли состоит в том, что в залоге у банка должна находится вся квартира

Особенности сделки с комнатой и долей

✅ Преимущестенное право покупки

Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это преимущественное право покупки.

Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

❗️Например: В квартире две комнаты и два владельца — Гриша и Алла. Гриша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Алле.

Если Алла отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Алла не хочет писать отказ, то Гриша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Гриша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

✅ Передача недвижимости в залог

При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Алла идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Комментарий эксперта

Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик

✅ Отчет об оценке при покупке доли или комнаты

При заказе отчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату.

При покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.

✅ Страхование залога

При покупке недвижимости в ипотеку залог, предоставляемый банку, необходимо застраховать.

Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.

Читать еще:  Договор о расторжении аренды нежилого помещения

При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.

Как оформить ипотеку на комнату или долю

Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.

У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.

Помощник

  • Памятка ипотечного заемщика

Долевое имущество до сих пор является острой темой в стране, а покупка его затруднительна как для самих граждан, так и для банков, выдающих на нее кредиты. Но, к сожалению, низкий уровень заработка не позволяет многим купить даже часть жилья на свои собственные средства и сбережения. Поэтому государством была разработана ипотека на долю в квартире.

Однако кредит на долевое жилье может быть оформлен только в определенных случаях. Есть три ситуации, в которых заемщики обращаются в банк для оформления такого займа:

  • В имуществе заемщика уже есть несколько долей, и для того, чтобы стать полноценным владельцем недвижимости, ему нужно выкупить последнюю;
  • Заемщик – владелец одной доли, но хочет приобрести еще одну, чтобы расширить жилое пространство;
  • Клиент не владеет долями, но хочет приобрести одну часть.

В целом такой вид ипотечного кредита не отличается от стандартного: необходим залог (приобретаемое жилье), соответствие стандартным требованиям банка, наличие первоначального взноса и т.д.

Какие банки предлагают такую ипотеку? Выберу.ру собрал их на одной странице, чтобы вы могли ознакомиться с ними за несколько минут. Процентные ставки, сроки и размер первоначального взноса – все это представлено в карточке каждого продукта. Сравните программы разных банков в 2021 году и выберите лучшую, рассчитав предварительный график выплат. Однако стоит помнить, что каждый случай рассматривается банком индивидуально. Поэтому лучше выбрать несколько похожих вариантов и не останавливаться, если вам отказали.

Кто сможет получить 450 тысяч рублей на погашение ипотеки

Многодетные семьи смогут тратить всю сумму господдержки для погашения ипотеки не только при покупке нового жилья, но и при строительстве или достройке дома. Также эти деньги можно будет направить на приобретение доли в коммунальной квартире, если в результате жильё полностью перейдёт в собственность семьи. Соответствующий законопроект кабмин внёс в Госдуму 7 декабря.

Деньги можно будет направить на достройку дома

Федеральную льготу для многодетных семей по погашению ипотеки в феврале 2019 года предложил Владимир Путин в Послании Федеральному Собранию. Господдержка в размере 450 тысяч рублей была обещана семьям с тремя и более детьми, причём программу глава государства предложил запустить «задним числом», с 1 января 2019 года. Соответствующий закон, напомним, был подписан им 3 июля 2019 года.

Ранее российский лидер также заявлял о необходимости предоставить семьям возможность не только покупать готовое жильё, но и строить дом на своей земле. Теперь такая возможность появится. Правительство внесло в Госдуму законопроект, расширяющий для многодетных семей возможности по использованию средств на погашение ипотеки. Документом предусмотрено, что 450 тысяч рублей можно будет получить не только на новый дом (как это происходит сейчас), но и на строящийся. И даже на тот, что семья планирует построить, а не покупать у кого-либо.

Также теперь эти деньги можно будет направить на покупку доли в квартире, если в результате жильё полностью перейдёт в собственность семьи. То есть речь о случаях, когда семья живёт в коммунальной квартире и берёт ипотеку на то, чтобы выкупить чужую долю. Кроме того, выплата будет доступна и гражданам, оформившим ипотеку на недвижимость с неотделимыми улучшениями, ремонтом или страхованием (имущества и ответственности), в том числе до вступления в силу соответствующего законопроекта.

Читать еще:  Как прописать ребенка в другую квартиру

Помимо этого выплата будет доступна для оплаты паевого взноса члена жилищно-строительного кооператива. Для этого нужно, чтобы разрешение на строительство такого дома было получено до 1 июля 2018 года, когда вступил в силу федеральный закон №175 об участии в долевом строительстве.

Ранее глава Минфина Антон Силуанов заявлял, что к концу года средства по госпрограмме софинансирования ипотеки получит 91 тысяча семей на сумму 40,5 миллиарда рублей. По данным Минфина, за 11 месяцев 2020 года выплаты уже получили 81 200 семей на общую сумму 36,2 млрд рублей. В целом за весь срок действия программы выплаты на общую сумму 39,9 млрд рублей получили 89 600 семей.

По словам депутата Госдумы Светланы Бессараб, частичное погашение ипотечного кредита для многодетных семей — сегодня одна из самых востребованных мер социальной поддержки. «Благодаря госпрограмме, отдельные семьи смогли полностью погасить жилищный кредит досрочно, что значительно снизило нагрузку на семейные бюджеты. При расширении данной льготы, господдержкой смогут воспользоваться большее количество граждан. Ожидается, что к концу 2020 года выплаты получат более 91 тысячи семей», — пояснила законодатель «Парламентской газете» преимущества предложенной нормы.

Кто сегодня может получить 450 тысяч рублей на погашение ипотеки?

Это семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года появился (или появится) третий или последующий ребёнок. Возраст старших детей и официальность брака не имеют значения. Важно, чтобы кредитный договор был подписан до 1 июля 2023 года.

Отказ могут получить родители, которые были лишены родительских прав или которым отменили усыновление. Одна семья не может получить выплату дважды по одному и тому же кредиту, даже если со времени получения господдержки прошло много времени или были рождены ещё дети.

Ещё одна особенность: обналичить средства нельзя. Вся сумма перечисляется со счёта АО ДОМ.РФ на счёт банка, который выдал вам кредит. Если долг меньше 450 тысяч рублей, выплата будет равняться сумме долга.

Какие виды кредитов подходят для погашения задолженности?

Выплату можно получить, если кредит взят на приобретение готового жилья (например квартиры, комнаты или жилого дома) по договору купли-продажи или по договору участия в долевом строительстве. Также на выплату могут рассчитывать те, кто приобретает земельный участок для индивидуального жилищного строительства.

При этом выплату нельзя использовать для погашения потребительского кредита (например на ремонт, покупку автомобиля, техники и т.п.), кредита на строительство частного дома или приобретение коммерческой недвижимости.

Куда обращаться за выплатой?

Для получения выплаты необходимо обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, с заявлением и полным комплектом документов. После первичной проверки банк передаёт комплект документов в ДОМ.РФ (оператор программы. — Прим. ред.). После проверки представленной информации оператор перечисляет в банк деньги для погашения ипотечного кредита. Срок получения выплаты с момента подачи заявления в банк в среднем составляет около 20 дней.

Для получения выплаты потребуются следующие документы: заявление (форму можно получить в банке); паспорт; документы, подтверждающие материнство или отцовство (например свидетельство о рождении, свидетельство об усыновлении, решение суда об усыновлении); ипотечный договор; договор купли-продажи жилого помещения или земельного участка, договор участия в долевом строительстве или договор об уступке права по договору участия в долевом строительстве (при наличии); согласие заявителя и детей, достигших 14 лет, на обработку персональных данных (форму согласия можно получить в банке).

Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире

Для начала заемщику нужно собрать документы для рассмотрения заявки: паспорт, справки с работы, сведения о семейном положении и пр. Банк проанализирует полученную информацию и решит, возможно ли предоставление кредита.

При положительном решении клиент может приступать к сбору документов на приобретаемый объект. В случае юридической чистоты предмета залога и соответствия требованиям банковской организации осуществляется заключение сделки.

Если вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.

Читать еще:  Договор аренды найма жилья

Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, «Росбанк Дом» повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.

Особенности ипотеки на долю в квартире

Хотя стоимость доли меньше (иногда на порядок) стоимости квартиры в целом, тем не менее зачастую и она неподъёмна без привлечения финансовых ресурсов со стороны. В этой связи у покупателя доли возникает закономерный вопрос: можно ли в такой ситуации взять ипотечный кредит. Можно, но только при выполнении некоторых условий.

При ипотечном кредитовании, как известно, в роли обеспечения выступает залог приобретаемого или имеющегося имущества. Под него банк и даёт покупателю деньги в долг. Значение доли в качестве обеспечения весьма сомнительно, поскольку такая недвижимость низколиквидна – её невозможно быстро продать по адекватной цене. Поэтому получить ипотеку под долю в квартире получится не всегда.

Банк без проблем выдаст кредит на покупку доли под залог имеющейся недвижимости.

Другой вариант, где вероятность положительного решения о выдаче кредита высока – покупка «последней доли», в результате которой недвижимость целиком переходит в собственность покупателя. В этом случае в роли обеспечения выступает вся квартира, в которой покупается доля.

С большой вероятностью в ипотеке будет отказано, если заявитель в состоянии предоставить в обеспечение кредита только покупаемую долю, и после её приобретения не становится единоличным собственником всей квартиры.

Нас спрашивают:

Известно, что в ВКонтакте у нас есть сообщество, где можно задавать вопросы по займам под материнский капитал Анне Владимирвоне ПУГАЧЁВОЙ напрямую. Вот что нас спрашивали недавно по теме выкупа долей у близких родственников:

Вступайте и вы в нашу группу. Будете в курсе каждый день:

По условиям договора выплаты ломбарду должны быть регулярными и своевременными. В идеале лучше гасить частями тело займа и обязательно уплачивать проценты. Если по финансовым причинам делать это сложно, главное – уплатить хотя бы проценты.
Закладывая свою долю квартиры в ломбард, обязательно уточняйте, какие условия вас ожидают при досрочном погашении долга. В некоторых ломбардах (в частности, если процентная ставка различна для краткосрочного и долгосрочного займа), за возвращение денег раньше срока в договоре с вас могут взять дополнительную комиссию.

Это по-настоящему удобный финансовый инструмент, который может использовать каждый. В том числе те, кому «не светит» кредит в банке – студенты, пенсионеры, люди, получающие заработную плату в конверте или те, кого работодатель не спешит трудоустраивать.

  • Залоговый кредит в ломбарде под квартиру или ее долю гораздо более выгодный по стоимости, чем беззалоговый. Организации, специализирующиеся на выдаче денег в краткосрочном периоде, начисляют проценты за каждый день пользования займом. Так, если залога нет, вам придется уплачивать в день по 1,5-2%. А это – за год семикратная переплата! Если же ломбард принял в залог вашу долю квартиры, проценты будут очень лояльны. В разных учреждениях – от 15 до 30% переплаты в год.
  • Кредиты в ломбардах выдаются очень быстро. Для рассмотрения документов опытному кредитному менеджеру в ломбарде требуется порядка 15 минут. Еще столько же – для оценки объекта и определения возможной суммы займа. Все! Осталось вам пройти в кассу и взять свои деньги! Для сравнения – заявку на кредит в банке рассматривают 2-3 и более недель.
  • Займы в ломбарде являются нецелевыми. Не нужно указывать, на что берете деньги, и никто не контролирует, как вы их тратите. Путевка, лечение, обучение, покупка машины или техники – потратить деньги можно как угодно.
  • После того, как часть квартиры стала объектом залога, жизнь в ней абсолютно не меняется. Можно делать ремонт, сдавать арендаторам, жить в обычном режиме. Единственное, что вы не можете сделать – это закладывать долю повторно до погашения займа в ломбарде или отчуждать недвижимость.
  • Грамотное сотрудничество с ломбардом является абсолютно безопасным главное – обращаться в авторитетные финансовые организации.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector