Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коммунальная квартира права собственников

Покупка комнаты в коммунальной квартире

Задайте вопрос юристу

Коммунальная квартира («коммуналка») — квартира, состоящая из нескольких жилых комнат, принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров или иных сделок, совместно использующим места общего пользования квартиры (кухня, коридор, санузел и т.д.).

Права и обязанности собственника комнаты в коммунальной квартире

Со своей личной (приватизированной) жилплощадью владелец может производить любые действия:

  • продать,
  • сдать в аренду,
  • подарить,
  • позволить пользоваться по доверенности,
  • оформить завещание,
  • прописать в жилье кого-либо на постоянной или временной основе.

Остальные помещения – коридор, санузел, ванная, кухня – ничьей собственностью быть не могут, это места совместного пользования всех жильцов коммуналки. Кто, когда и сколько времени может там проводить – решается по обоюдному согласию.

Оплата налогов и других расходов по содержанию квартиры – ремонт, обслуживание и т. д. рассчитывается пропорционально долям собственности.

Для поддержания санитарного порядка в местах совместного посещения составляется график уборки – по взаимному согласию всех проживающих исходя из долевого принципа или количества людей в каждой семье.

Жильцы должны соблюдать правила шумового загрязнения. Постоянное – музыка, звук телевизора, ремонтного оборудования и т. д. – в ночное время не должно превышать 45 децибел, в дневное – 55.

Владелец обязан уведомить остальных собственников о продаже своей жилплощади за месяц до выставления ее в свободную продажу. Согласно законодательству, соседи по коммуналке имеют первоочередное право на выкуп свободной доли.

Коммунальная квартира права собственников

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире) (ст.41 ЖК РФ).

При этом собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ст.43 ЖК РФ).

Определение долей на общее имущество

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ст.42 ЖК РФ).

Например, в квартире 2 комнаты — 20 и 30 м общей площади, доля собственника первой комнаты в общем имуществе — 40%, а доля собственника второй комнаты — 60%. Аналогично, если в квартире 3, 4 или 10 комнат.

Если коммунальная квартира находится в многоквартирном доме, то собственник комнаты в коммунальной квартире имеет также долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Эта доля пропорциональна сумме общей площади его комнаты и соответствующей площади в общем имуществе в коммунальной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на эту комнату.

Т.е. при продаже, наследовании и т.д. комнаты доля в общем имуществе коммунальной квартиры переходит вместе с самой комнатой к новому собственнику. Если, например, в договоре купли-продажи комнаты указать, что доля общей собственности не переходит к новому собственнику, то такое условие договора ничтожно (т.е. недействительно).

Доля на общее имущество в коммунальной квартире — это нечто идеальное: она переходит только вместе с самой комнатой, ее нельзя передать другому собственнику иным образом, ее нельзя выделить в натуре и т.п. (см. п.5 ст.42 ЖК РФ). Зачем же нужны доли на общее имущество?

Читать еще:  Документ аренды квартиры образец

Например, вы не можете продать свою часть кухни или купить часть ванной соседа.

Зачем нужны доли на общее имущество

Соответственно своей доле в общем имуществе в коммунальной квартире собственники комнат несут долю расходов на содержание общего имущества в квартире (ст.43 ЖК РФ).

Кроме того, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома решаются общим собранием собственников квартир этого дома, и при этом количество голосов, которым обладает каждый собственник пропорционально его доле в общем имуществе (ст.48 ЖК РФ).

Порядок распоряжения общим имуществом

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (ст.41 ЖК РФ).

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.42 ЖК РФ, — см. Преимущественное право покупки.

Обязанности проживающего в коммунальной квартире

Каждый проживающий имеет определённые обязанности относительно проживания в коммуналке. Что касается обязанностей жильцов, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, то в первую очередь следует выделить обязанность по оплате за пользование жилищно-коммунальными услугами (электроэнергия, водоснабжение, отопление, вывоз бытовых отходов, квартплата).

Как правило, в коммунальной квартире установлены приборы учёта на использование воды, электроэнергии, остальные же услуги должны оплачиваться согласно количества зарегистрированных лиц в квартире.

Невозможно точно определить количество потребляемой воды, электроэнергии или тепла на каждого потребителя, поэтому каждый собственник вносит сумму по договорённости, обычно — в пределах своей доли квартиры.

Таким образом, за потребляемые услуги проживающие лица должны вносить регулярно оплату. В случае неуплаты коммунальные службы могут прекратить поставлять услугу. Именно поэтому важно, чтобы каждый проживающий добросовестно выполнял свои обязанности, иначе могут быть нарушены интересы других проживающих лиц.

На практике очень редко между соседями в коммунальной квартире складываются хорошие взаимоотношения. Чаще – постоянные разбирательства приводят к тому, что решить спор мирным путём невозможно. В таком случае предстоит решить проблему в суде.

Именно суд призван разрешать жилищные споры, которые включают: определение порядка пользования местами общего назначения, выселения из жилья, взыскание долгов за неуплату коммунальных услуг. Если же проблема заключается в нарушении тишины или общественного порядка, то стоит привлекать правоохранительные органы.

В том или ином случае каждый человек имеет право на защиту своих законных прав и интересов, а потому имеет право обратиться в полицию, а в случае спора — в судебный орган.

Чтобы не допускать неприятных ситуаций с соседями, длительных судебных разбирательств, стоит просто придерживаться правил проживания и правил поведения в коммунальной квартире, не нарушать Жилищный кодекс и жилищные и другие права других людей.

Можно ли сдать комнату в коммуналке без согласия соседей

Один в поле не воин. А без согласия соседей по коммунальной квартире — не наймодатель.
В этом убедился предприимчивый владелец одной из комнат в питерской коммунальной квартире. Без договора и согласия других собственников он с завидной регулярностью сдавал свои комнаты квартирантам.
Второй собственник коммуналки посчитал свои права нарушенными и обратился в суд. В исковом заявлении он потребовал запретить ответчику сдавать комнаты и места общего пользования в коммунальной квартире без своего предварительного письменного согласия.

Решение суда первой инстанции

Суд первой инстанции истцу отказал. В своем решении он исходил из того, что«запрет сдавать в аренду комнаты без получения предварительного согласия истца, как участника общей долевой собственности, повлечет нарушение прав ответчика».
Что касается требования об обязательном письменном согласии истца, то суд его также не удовлетворил, «поскольку указанное согласие ответчик должен получать в силу закона».

Рассмотрение дела в апелляционном суде

Несогласный с решением суда истец подал апелляционную жалобу. Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил ее, отменив решение суда первой инстанции.
Собственнику-наймодателю запретили сдавать комнаты и места общего пользования в коммунальной квартире без получения предварительного согласия истца.
Вынося свое решение, суд руководствовался тем, что порядок владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат определяют соглашением.
Так как между истцом и ответчиком такое соглашение заключено не было, «распоряжение ответчиком правом долевой собственности без согласия иного сособственника в виде передачи права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам нарушает права истца, как собственника комнаты в коммунальной квартире и части общего имущества».

Читать еще:  Замеры шумов в квартире

Рассмотрение дела в кассационном суде

Теперь уже горе-наймодатель оказался недоволен решением суда и подал кассационную жалобу, требуя отменить решение апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, суд установил, что собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование другим лицам, нона основании договора и с соблюдением законных прав и свобод соседей.

«Предоставление собственником комнат в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнат другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире».

Так как соглашения о порядке пользования и владения общим имуществом между истцом и ответчиком не было, требования истца были удовлетворены на законных основаниях.
Тем самым Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил решение апелляционного суда без изменений (определение № 88 – 1495/2021).

Собственник мешает соседям

Фото: Chris RubberDragon/flickr.com

Если собственник систематически нарушает спокойствие соседей, его тоже могут выселить. Например, такое возможно, если в его квартире регулярно происходят драки или шумные посиделки, там живут несколько собак, которые лают даже по ночам, или если там время от времени случаются пожары и затопления.

Нет, сначала, как и в первом случае, владельца жилплощади попросят устранить нарушения, и если он так и сделает, о выселении не может быть и речи. Но если он не исполнит требования надзорных органов, они обратятся в суд, а тот вынесет решение о принудительной продажи недвижимости. Ну, а что будет дальше, вы уже знаете: квартира уйдет с молотка, а ее хозяин получит лишь часть денег, которых едва ли хватит на новую.

Когда приходят из органов опеки

Прийти домой по какой-то причине могут и работники органов опеки. Особые распоряжения для органов опеки в принципе не предусмотрены, отметил в разговоре с «Известиями» адвокат МКА «Князев и партнеры» Роман Францев.

По большому счету их можно не пускать, но необходимо понимать, что органы опеки вмешиваются и стремятся попасть в жилище того или иного лица чаще всего в связи со спорами о защите прав несовершеннолетних и т.д. Здесь надо учитывать, что если ты сегодня их не пустил, то завтра они имеют полное право обратиться с вопросом о получении доступа в полицию, которая обязана будет им в этом плане содействовать.

Читать еще:  Можно ли выписаться из квартиры в мфц

Это подтверждает и Кирилл Чернявский. «Органы опеки точно так же оповестят повестками или звонками об их приходе, вы не сможете им отказать в осмотре помещения для того, чтобы они проверили, соблюдаются ли права граждан, над которыми вы установили опеку», — отметил юрист.

На что стоит обращать внимание при продаже комнаты в коммунальной квартире

Прежде всего, если владелец живет в муниципальной комнате, без оформления приватизации недвижимость продать не получится. Кроме того, закон при продаже жилья в «коммуналке» наделяет жителей соседних комнат определенными привилегиями перед другими покупателями.

«Если один из собственников вознамерился продать свою комнату, то он должен помнить, что у его соседей есть право преимущественной покупки. Это означает, что продавец должен письменно уведомить остальных собственников о продаже с указанием условий сделки», –подчеркивает юрист Николай Кандиранда.

В письме должны быть указаны:

  • цена недвижимости;
  • сумма задатка;
  • условия оплаты: полностью или, например, в рассрочку;
  • срок, когда владелец обязуется съехать.

Важно! Условия должны быть одинаковы для всех соседей, иначе придется высылать новое уведомление.

Все другие собственники имеют равные права на покупку комнаты. Но продавец сам в праве выбирать того, кто предложит более выгодные условия. Если один из соседей – муниципалитет, тогда перед продажей нужно сообщить и в администрацию. У государственного органа, также, как и у соседей, есть месяц на то, чтобы рассмотреть предложение о покупке.

Если никто из соседей не претендует на покупку, они должны написать отказ. Только после этого продавец может выставлять жилье на продажу сторонним людям.

Важно! Цена для них не должна быть меньше той, которую продавец предложил другим собственникам. В противном случае, жильцы соседних комнат могут подать в суд.

Если продавец квартиры знает заранее, что у соседей не будет намерений купить его жилье и у владельца нет возможности ждать все 30 дней, тогда можно оформить отказы через нотариуса.

Особенности оформления

Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.

Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.

Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector