Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коммерческий найм жилья

Образец договора коммерческого найма жилья

Договор коммерческого найма жилья представляет собой сделку, в результате которой собственник жилого помещения передает его в пользование другому лицу (нанимателю) за четко определенную плату на оговоренных условиях.

Главной и отличительной особенностью коммерческого договора найма жилья является то, что сдаваемое жилье по форме собственности относится к частному жилищному фонду, а по целям его использования к жилищному фонду коммерческого использования. Во всем остальном данный договор схож с социальным договором найма жилого помещения.

Если обратиться к законодательным актам, то в них нет прямого упоминания и формулировки коммерческого найма. Но в правоустанавливающих документах говорится, что данный договор заключается между нанимателем и наймодателем.

При этом в любой момент нуждающееся лицо без каких-либо постановок на учет или оформлений может заключить договор найма или аренды на жилое помещение.

Срок подобного договора не может превышать пяти лет.

Предмет договора

Предметом договора считается помещение, размещенное в жилом фонде. Собственник предлагает его за определенную плату арендатору для временного использования. Заключается соглашение с указанием условий аренды:

  • место и дата документа;
  • ФИО сторон;
  • предмет соглашения;
  • адрес, площадь помещения, количество комнат;
  • подробное описание имущества предоставляемого для пользования;
  • срок действия;
  • обязанности каждой стороны;
  • подписи.

Собственник дает гарантии, что площадь принадлежит ему по праву собственности, можно указать реквизиты подтверждающего документа. Следует подробно описать процедуру передачи объекта в пользование. Важным является пункт об ответственности обеих сторон. Здесь стоит подробно расписать права и обязанности, условия расторжения, разрешение споров.

В обязанности арендодателя входит обеспечение качественного обустройства объекта. Передача жилья для удобного проживания не зависимо от климатических условий. Собственник имеет право посещать квартиру для проверки ее использования.

Наниматель обязуется вовремя вносить платежи за аренду, выполнять текущий ремонт, если это предусматривает договор, и обеспечить сохранность имущества. Так же освободить площадь, когда закончится срок аренды и возместить ущерб, который был причинен по неосторожности.

Порядок оформления, основания для расторжения, правила и обязанности сторон регламентируются гл. 35 ГК.

Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.

Обязательными пунктами являются:

  1. Указание участников (Ф. И. О., паспортные данные, документы подтверждающие право собственности, в случае юридического лица — регистрационные сведения, название).
  2. Предмет договора (ст. 432 ГК) (характеристики помещения, адрес расположения).
  3. Период, на который заключен ДКН.
  4. Размер и способ оплаты.
  5. Права и обязанности сторон.

Участники

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Стороной, которой передается помещение для временного проживания (наниматель), может быть только физическое лицо, являющееся при этом гражданином РФ (ст. 677 п. 1 ГК).

Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.

Выселение квартирантов с детьми

На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Предмет

Объектом ДКН является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
  • отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
  • иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

В соответствии с указанными требованиями, например, дачный домик или времянка без света и воды может быть сданы в наем только по договору аренды.

Сроки

Максимальный период в течение которого ДКН считается действительным, составляет пять лет. В этом случае он является долгосрочным (ст. 683 п 1 ГК РФ).

Соглашение является краткосрочным, если заключено на срок менее одного года.

Если срок действия не прописан, то документ признается долгосрочным.

При краткосрочном ДКН наниматель имеет меньше прав, чем при долгосрочном соглашении.

Например, при краткосрочном договоре арендатор не имеет преимуществ на его перезаключение на новый срок, а при долгосрочном имеет (ст. 684 ГК РФ).

Оплата за предоставление жилья

Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.

Наниматель, если они с наймодателем не пришли к иному соглашению, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт.

Права и обязанности

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.

Правила и обязанности стороны устанавливаются по обоюдному соглашению, их нарушение влечет расторжение договора и выселение нарушителя.

Расторжение

Закон разрешает жильцу в любое время разорвать ДКН, если решение будет одобрено проживающими вместе с ним лицами, и за три месяца он письменно предупредит об этом наймодателя (687 п. 1 ГК РФ).

Наймодатель не может самостоятельно расторгнуть договор, даже если со стороны нанимателя, будет наблюдаться злостное неисполнение условий.

Разорвать соглашение, возможно только по решению суда, представив доказательства нарушений и сделанных наймодателем предупреждений о необходимости исправления.

Читать еще:  Как законно выселить квартирантов

Основания, по которым собственник может обратиться в судебную инстанцию за расторжением, изложены в ст. 687 ГК РФ:

Лицо, получившее во временное владение жилое помещение и заключившее долгосрочный ДКН, в течение полугода не уплачивает вознаграждение, в случае краткосрочного договора этот срок составляет 2 месяца.Наймодателем были сделаны письменные предупреждения о нарушении, установлено время для исправления, но наниматель никак не отреагировал и не представил уважительных причин, которые могли бы объяснить сложившееся положение дел.
Действия квартиранта или лиц, совестно проживающих, ведут к разрушению жилого помещения, порче. В этом случае суд, как ни странно, может стать на сторону нанимателя, предоставив ему в течение не боле одного года возможность исправить причиненные повреждения.Если наймодатель, спустя определенное судом время, повторно обратится с этим же вопросом в судебную инстанцию, суд еще раз может продлить срок до одного года для устранения совершенных нарушений. В общей сложности, при таком положении дел, собственнику придется ждать около двух лет в надежде, что жилец, может быть, все же восстановит помещение.
Наниматель использует помещение не для проживания,а для иных целей (склад, торговля).
Своими поступками арендатор нарушает общественный порядок и права соседей,а сделанные владельцем предупреждения не находят адекватного отклика.

Освобождение помещения

У наймодателя есть несколько путей разрешения ситуации по выселению нанимателя.

1.Обратиться с иском в суд. Образец заявления можно скачать тут.

Но нужно иметь в виду, что наймодателю придется;

  • заплатить госпошлину;
  • понести судебные издержки;
  • собрать пакет документов, доказательную базу;
  • быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.

Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.

2. Попытаться договориться с нанимателем о скорейшем добровольном выселении.

Заявление в суд о выселении из общежития

Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно?

Чтобы избежать негативных последствий от сдачи жилья наймодателю следует придерживаться следующих правил:

  • Заключать договор на срок менее чем на полгода. Если наниматель и проживающие с ним граждане зарекомендует себя с хорошей стороны документ можно продлить еще на полгода, но не более чем на 11 месяцев.
  • Перед тем как оформить обязательства и передать ключи от жилого помещения постараться узнать как можно больше о своем потенциальном квартиранте, степени платежеспособности, склонности к спиртным напиткам, образе жизни. На основании сделанных выводов принять решение о необходимости заключения договора.
  • Сразу же реагировать на малейшие нарушения условий. Узнавать причину их возникновения, жестко предъявлять требования по соблюдению прописаных пунктов.

Если возникли вопросы по теме данной статьи задайте их в комментариях либо обратитесь к дежурному юристу в форме всплывающего окна. Также вы бесплатно можете получить консультацию по телефонам, указанным на сайте. Обращайтесь, мы обязательно поможем.

Образец договора коммерческого найма жилого помещения

  1. Место расположения объекта (город, улица, дом, номер);
  2. Вид площади (квартира, комната, блок);
  3. Перечень имущества, передаваемого в наём (мебель, бытовая техника, предметы интерьера, сантехника);
  4. Ответственность нанимателя за порчу и повреждения собственности наймодателя;
  5. Плата за пользование площадью, порядок её внесения, увеличения и пересмотра (необходимо прописать сумму в рублях или в иностранной валюте по курсу Центробанка, день передачи);
  6. Порядок оплаты коммунальных услуг и электросвязи (телефон, интернет и прочее);
  7. Аванс или сумма залога, выступающего как обеспечение обязательств нанимателя;
  8. Срок действия соглашения (при отсутствии данного пункта, признаётся заключенным на 5 лет);
  9. Дополнительные условия (к примеру, на нанимателя может возлагаться обязанность проводить уборку, обслуживать электроприборы, проводить текущий ремонт и прочее).

Рекомендуем скачать бланк договора коммерческого найма жилого помещения и убедиться в том, что он соответствует заключаемому соглашению. Следует отметить, что жилое помещение подлежит только целевому использованию: его нельзя превратить в офис, шоу-рум, магазин. При нарушении одной из сторон условий соглашения, второй участник правоотношений имеет право расторгнуть сделку, потребовать возмещения убытков (при их наличии).

Если помещение, используемое для сдачи, сменило собственника, это не влечёт автоматического прекращения договорных отношений. Новый владелец обязан соблюдать условия соглашений, заключённых ранее.

Субъекты и виды договора

В нем участвуют две стороны – наймодатель и наниматель, который возлагает на себя обязанность использовать это помещение по назначению, регулярно вносить оплату и выполнять иные обязанности по договору. Нанимателем может быть только физическое лицо. Если подобный договор заключается юридическим лицом, то он считается договором аренды.

Данный вид договоров регулируется статьей 35 Гражданского кодекса. При этом выделяют два типа договоров коммерческого найма жилья: долгосрочный, на срок не более 5 лет, и краткосрочный, на срок не более 1 года. Если в тексте договора срок не указан, он по умолчанию считается заключенным на 5 лет.

Объекты договора:

  • квартиры;
  • жилые дома;
  • части квартир или жилых домов.

Если жилое помещение находится в многоквартирном доме, то договор распространяется на часть общего имущества владельцев квартир: это электрическое, сантехническое и иное оборудование, а также общее помещение дома.

Обязанности нанимателя

Наниматель обязан использовать жилье по назначению и гарантировать его сохранность. Если в договоре не указано иное, наниматель должен своевременно вносить оплату коммунальных платежей. Он также оплачивает право пользования (найм) и расходы по ремонту и содержанию помещения.

Особенности договора

Размер площади, предоставляемой для коммерческого найма, не ограничен законом, в отличие от договоров социального найма. Отличие от соцнайма также состоит в том, что благоустроенность помещения не является обязательным условием. Кроме нанимателя проживать на данной площади могут и члены его семьи, но они не являются субъектами договора, имеют равные с нанимателем права, но не несут ответственности за помещение. Все проживающие должны быть перечислены в договоре. Если это не семья, а группа лиц, не связанных родством, они могут стать сонанимателями, заключив с разрешения наймодателя соглашение о солидарной ответственности. Данное положение не распространяется на несовершеннолетних.

Читать еще:  Договор аренды помещения под офис образец

Смена собственника и нанимателя

Если во время срока действия договора происходит смена собственника жилого помещения, договор коммерческого найма не утрачивает силу – меняется только наймодатель. Таким образом закон защищает права нанимателя.

Замена нанимателя в договоре также возможна, например, в случае выбытия или смерти. Тогда субъектом договора становится совершеннолетнее дееспособное лицо, проживающее в данном помещении.

Формы заключения и способы пролонгации

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен в простой письменной форме или нотариально. Закон предоставляет нанимателю преимущественное право пролонгации долгосрочного договора. Не менее чем за 3 месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю пролонгировать договор или не продлевать его.

Расторжение договора коммерческого найма

Оно возможно по взаимному согласию сторон, а также в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы: например, жилье в результате обстоятельств перешло в аварийное состояние и стало непригодным к проживанию.

Договор может быть расторгнут досрочно через суд, если наниматель использует помещение не по назначению, нарушает права соседей, не вносит плату или производит действия, приводящие к порче и разрушению жилья.

Часто по решению суда нанимателю дается один год, чтобы все нарушения были устранены. Если это не будет сделано, договор расторгается судом.

Коммерческий найм жилья: что это?

Коммерческий найм предполагает обязательное наличие оплаты за проживания, о которой предварительно договариваются владелец жилья и арендатор предлагаемого объекта. Такие отношения являются возмездными, но при этом они скрывают в себе взаимную выгоду, отмечаемую каждой из двух сторон.

Чаще всего нанимателем может быть только физическое лицо. При этом юридическое лицо может принять участие в оформлении коммерческого договора только, если выбранное помещение будет использоваться по прямому назначению, предполагающему проживание людей.

Объектом коммерческого найма может быть квартира, отдельный дом, одна комната. Таким образом, предполагается использование любого изолированного помещения, подходящего для временного, но при этом комфортного проживания.

Найм жилья: коммерческий и социальный

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который сдает жилое помещение в найм.

Вид заключаемых договоров о найме различается в зависимости от прав арендодателя на жилплощадь. Например, жилье может быть приватизированным, подаренным, наследованным по решению суда, полученным в результате обмена, приобретенным путем купли-продажи или служебным (не приватизированным). Для каждого конкретного случая предусмотрена своя форма составления договора о найме жилья – имущественный найм, поднайм и т.д.

Социальный найм жилья: особенности составления договора

Социальный договор по найму жилья составляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, предусмотренным статьей №60, главой 8. По этому договору одна из сторон (собственник жилья – наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) принадлежащее ей жилое помещение для временного проживания на определенных условиях. Наймодатель может быть собственником квартиры муниципального или государственного жилищного фонда. От его имени для составления договора по найму жилья может присутствовать уполномоченное лицо, жилищным законодательством такие действия со стороны наймодателя разрешаются. Как правило, договора социального найма жилья заключаются без строгих сроков действия составленных документов.

Что означает коммерческий найм жилья?

По договору коммерческого найма жилья обе стороны, составляющие данные документы (собственник жилья или его уполномоченное лицо и наниматель), договариваются об оплате за проживание. Это тип договора считается возмездным, консенсуальным и взаимовыгодным для обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Причем нанимателем в большинстве случаев может быть лишь физическое лицо. Юридическое лицо может заключить коммерческий договор по найму жилья, если помещение будет использоваться по прямому назначению – для проживания в нем граждан. В качестве объекта коммерческого найма может быть не только квартира, но и отдельная комната или целый дом – любое изолированное помещение, пригодное для проживания. В многоквартирных домах при найме жилья в договора включаются не только помещения под проживание, но и площади общего пользования, несущие конструкции и др.

Коммерческий и социальный найм жилья: главные отличия

1) При коммерческом найме жилья договора могут быть заключены на пользования помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный найм жилья подразумевает сдачу в найм жилых помещений из муниципального или государственного фонда.

2) По социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий найм может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора.

3) Коммерческий найм подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный найм жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти.

4) В социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму.

5) При составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой.

6) По социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Читать еще:  Кадастровый номер квартиры по адресу бесплатно

Найм жилья: основные правила безопасности для нанимателя

1. Тщательная проверка документов у владельца жилого помещения. Оплата за найм жилья должна всегда передаваться наймодателю под расписку.

2. При составлении договоров по найму жилья указываются паспортные данные как наймодателя, так и наемщика, фиксируется точный адрес сдаваемого в найм жилья, с упоминанием документов на владение жильем. Уточняется размер квартплаты на определенный срок найма (указывается месяц, год), все суммы предоплат, залогов, а также вопросы, касающиеся ремонта и времени посещения наймодателя для совершения сделки очередной оплаты.

3. Желательно при составлении договора на найм жилья составить также передаточный акт, в котором будет указано все имущество наймодателя, переданное вместе с жильем во временное пользование (бытовая техника, мебель, ковры, посуда и т.д.). Тогда в случае ущерба и порчи имущества наймодатель сможет требовать возмещения убытков у нанимателя жилья. Поэтому наниматель должен лично проверить, как работает техника, в каком состоянии находится передаваемое ему имущество, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов.

4. Следует заранее обсудить с наймодателем важные моменты проживания в нанятом помещении – оплата коммунальных услуг, междугородних переговоров, пользование Интернетом, кабельным телевидением, ремонт сантехники и т.д.

Найм жилья: обязанности нанимателя

1. Снятую по договору жилплощадь использовать только по прямому назначению, без передачи ее в субаренду, размещения на этих площадях складов или офисов.

2. Обязуется соблюдать все правила проживания в жилом помещении, которые подробно перечислены в Жилищном Кодексе РФ, с соблюдением режима, не ущемляя права других жильцов (если вопрос касается многоквартирных домов или коммунальных квартир). Следует поддерживать чистоту в местах общего пользования, не нарушать тишину дома после 23:00 часов и т.д.

3. По истечения срока найма обязуется беспрепятственно съехать с площади жилого помещения или перезаключить договор на найм жилья.

4. Обязан беспрепятственно впускать наймодателя на территорию квартиры, комнаты или дома, если владелец сдаваемого в наем помещения приходит с целью проверки и контроля над использованием жилья.

5. Несет материальную ответственность за сохранность жилого помещения и всего имущества, перечисленного в договоре. В случае пожара и других непредвиденных бедствий обязан возмещать убытки за свой счет.

6. Обязан своевременно производить оплату по коммунальным счетам, телефонным переговорам, проводить текущий ремонт в снятом в наем жилом помещении, если этот пункт оговорен в условиях договора.

Договор социального найма жилого помещения

Соглашение по передаче человеку от государства жилья в пользование заключается в письменном виде. Типовая форма контракта была разработана и утверждена в 2005 году Правительством. Он заключается бессрочно. В документе содержатся данные о сторонах сделки, предмете (непосредственно само жилье), правах и обязанностях, ответственности за неисполнение обязательств, порядке изменения и расторжения.

Наймодателем выступает:

— орган государственной власти;

— орган власти субъекта РФ

— орган местного самоуправления.

Наниматель – физическое лицо, гражданин России. Соглашение заключается с одним человеком, но право пользоваться объектом недвижимости приобретают все члены его семьи. Документ подписывается на основании решения жилищной комиссии о выделении жилья. Квартиросъемщик в 10-дневный срок со дня подписания соглашения обязуется принять объект по акту приема-передачи.

Размер платы за жилье устанавливается собственником, при этом сумма не должна превышать максимальный размер оплаты, установленный органами государственной власти субъекта РФ в конкретном регионе. Изменяться цена контракта может не чаще чем один раз в три года.

Стоимость складывается из следующих показателей:

Освобождаются от внесения денег за пользование жильем малоимущие граждане, за коммунальные услуги заплатить все равно придется.

Основные обязанности нанимателя:

  • использовать объект согласно его целевому назначению (исключительно для проживания);
  • бережно относиться к имуществу собственника, содержать его в чистоте;
  • проводить текущий ремонт;
  • оплачивать проживание и коммунальные платежи.

К обязанностям наймодателя относятся:

  • передать пригодную для использования жилплощадь;
  • следить за качеством предоставления коммунальных услуг;
  • осуществлять капитальный ремонт;
  • предоставить арендатору на время проведения капитального ремонта аналогичное жилище.

Ответственность сторон по договору социального найма

Меры ответственности наймодателя предусмотрены административным законодательством. Так, согласно ст. 7.22 КоАП РФ за нарушение содержания жилых объектов, сроков и порядка проведения капитального ремонта предусмотрен штраф от 4 до 5 тыс. руб. для должностных лиц, от 40 до 50 тыс. руб. для юридических.

При наличии вышеуказанных нарушений квартиросъемщик вправе потребовать:

  1. снижение оплаты за пользование жилплощадью и общим имуществом в многоквартирном доме;
  2. компенсация затрат на устранение недостатков жилья;
  3. возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств наймодателем.

Самая строгая мера ответственности – выселение. Существует два варианта выселения:

♦ с предоставлением меньшего по площади жилья (к примеру, если квартирант в течение полугода не платит за коммунальные услуги, его вправе переселить в иное помещение, при этом учетная норма площади на человека составит 6 кв.м. То есть, вполне возможно, что семья жила в квартире, а за неуплату окажутся в общежитии)

♦ без предоставления иного жилья (по решению суда, в том случае, когда наниматель систематически нарушает права соседей, портит имущество, использует недвижимость не по назначению, сдает в субаренду без разрешения владельца, его вправе «выселить в никуда».

Отличия социального и коммерческого найма

Прежде всего, они отличаются целевой направленностью. Социальный найм призван обеспечить жилой недвижимостью наиболее незащищенные слои населения. Это мера поддержки власти своих граждан. Коммерческие отношения направлены на извлечение выгоды. Главным критерием здесь выступает получение денежных средств за проживание.

Коммерческий контракт не требует от человека соблюдения определенных условий, отсутствует необходимость подтверждения нуждаемости, долгая очередь, соблюдения нормативов площади на каждое проживающее лицо.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector