Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коммерческий найм жилья что это такое

Коммерческий найм муниципального жилья. Можно ли это делать и что это такое?

Невзирая на то, что в начале 20-го века прошла большая череда приватизаций жилья, есть процент населения, который все еще продолжает жить в муниципальных квартирах.

Еще одно название муниципальных квартир — социальное жилье. Такие квартиры находятся в государственной собственности и предоставляются нанимателю в бесплатное использование.

Собственники таких жилищ, имеющие еще одно место для проживания, часто думают о том, возможно ли на законном основании сдавать внаем не приватизированное жилье?

Что такое коммерческий найм жилья?

Под коммерческим наймом подразумеваются любые сделки по найму недвижимости для постоянного или временного проживания граждан. К сдаче жилых объектов для требований гораздо немного: для заключения сделки достаточно, чтобы наймодателем выступал собственник. Нанимателем же может быть любой человек, правовой статус и иные факторы значения не имеют.

Коммерческий наём характеризуется несколькими чертами:

  • Возмездная основа. Наймодатель передает нанимателю помещение в пользование на установленный срок, взамен последний обязуется платить деньги;
  • Возможность последующего выкупа. Если владелец недвижимости хочет сдавать с выкупом, обычно это указывается сразу в объявлении, а затем положение отражается в договоре.

Обратите внимание! Между наймом и арендой есть различия. В наем может сдаваться исключительно жилое помещение, в то время как аренду – гаражи, офисы, склады, а не только квартиры и дома. Максимальный срок найма составляет 5 лет, а при аренде он не ограничивается.

Между арендой и наймом есть различия и в плане расторжения договора. При найме он может быть аннулирован в судебном порядке, если наниматель не платит более 6 месяцев. В случае с арендой расторжение возможно при наличии двух просрочек платежей. Мирным путем стороны могут аннулировать договор в любое время.

Пример апартаментов

Самый простой пример подобного жилья — это стандартный многоэтажный, многоквартирный домик. Но каждое помещение в нем считается частной жилой площадью.

В общем плане, создание многоквартирных построек предстает выгодным проектом в сфере коммерческой недвижимости.

Ведь проектирование, архитектурная планировка и дальнейшее строительство дома выступает инвестиционным вложением денег, цель которого абсолютно понятна — получение прибыли.

Но в это, же время каждая квартира в таком здании — это жилая недвижимость. После того как квартиры будут все проданы, дом уже перестает быть проектом коммерческого типа. Отныне он станет относиться к жилой частной собственности.

Для кого доступно жилье по «соцнайму»?

Есть также лица, которые могут получить этот соцнайм во внеочередном порядке:

  • граждане с тяжелыми формами заболеваний;
  • лица проживающие в помещениях, непригодных для проживания по стандартам определения жилого помещения.

Также существуют категории лиц, которые согласно Федеральным Законам имеют право на заключение договора соцнайма:

  • военнослужащие;
  • ветераны ВОВ;
  • инвалиды I и II групп;
  • пострадавшие в результате чрезвычайных происшествий и стихийных бедствий;
  • сироты.

Как пользоваться недвижимостью?

Люди, временно проживающие в съёмной квартире, должны следовать всем условиям контракта, а также соблюдать нормы, установленные жилищным законодательством. Если граждане нарушают правила и нормы, то контракт может быть расторгнут раньше, чем он закончит своё действие, а они принудительно выселяются из жилья. Главные обязанности квартиросъёмщиков, установленные в Гражданском Кодексе Российской Федерации:

  1. Объект съёма должен использоваться исключительно для проживания граждан. Другие действия запрещены.
  2. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в квартире, оно должно иметь достойный вид.
  3. Вовремя вносить ежемесячные платежи за пользование жилой площадью.

Любые ремонтные и строительные работы должны быть заранее согласованы с хозяином недвижимости. Без его ведома такая деятельность недопустима. Так как при оформлении контракта указывается вся информация о будущих жильцах квартиры, то они имеют полное право сделать временную регистрацию в ней.

В случае если оба участника добросовестно выполняют условия договора и у них не имеется взаимных претензий, то сделка прекращается после истечения срока действия контракта. Квартиросъёмщик может также продлить контракт, если собственник недвижимости не нашёл других нанимателей, которые полностью бы его устраивали.

Ответы на самые распространенные вопросы

Есть перечень условий и нюансов при заключении аренды, которые необходимо знать:

  1. Срок использования жилья ограничивается пятью годами. Когда даты не прописаны, договор подписывается на пять лет по умолчанию.
  2. Если по окончанию срока соглашения, нет письменного оповещения о его расторжении, то оно автоматически продлевается на этот же срок.
  3. Иногда собственник отказывается продлить аренду с нанимателем, но оформляет соглашение с новым человеком, предыдущий арендатор может потребовать возместить убытки или настоять на праве продления с ним договора.
  4. Сумма оплаты устанавливается собственником жилья. Он может включить в ее стоимость коммунальные платежи. Эта оплата может меняться, но при условии, что это прописано в соглашении.
  5. Если право собственности жилья перешло к другому хозяину, он не может изменить соглашение. Новый арендодатель оставляет все условия договора заключенного ранее.
  6. Следует предусмотреть вероятность реконструкции жилья, на это дает согласие собственник и фиксирует в одном из пунктов договора.
  7. Для предоставления в аренду помещения купленного собственником во время брака на совместные деньги, лучше получить письменное согласие второго хозяина.
  8. Если сдается помещение, в котором один из собственников несовершеннолетний ребенок, на оформление соглашения аренды получают разрешение органа опеки.
Читать еще:  Кадастровый инженер технический план квартиры

Заполняйте документы грамотно, подробно опишите объект. При описании стоимости аренды суммы пишутся цифрами и прописью. Если договор составляет несколько листов, то каждый нужно пронумеровать и подписать. Прикладывается передаточный акт с описанием имущества находящегося на жилплощади.

Порядок оформления, основания для расторжения, правила и обязанности сторон регламентируются гл. 35 ГК.

Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.

Обязательными пунктами являются:

  1. Указание участников (Ф. И. О., паспортные данные, документы подтверждающие право собственности, в случае юридического лица — регистрационные сведения, название).
  2. Предмет договора (ст. 432 ГК) (характеристики помещения, адрес расположения).
  3. Период, на который заключен ДКН.
  4. Размер и способ оплаты.
  5. Права и обязанности сторон.

Участники

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Стороной, которой передается помещение для временного проживания (наниматель), может быть только физическое лицо, являющееся при этом гражданином РФ (ст. 677 п. 1 ГК).

Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.

Выселение квартирантов с детьми

На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Предмет

Объектом ДКН является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
  • отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
  • иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

В соответствии с указанными требованиями, например, дачный домик или времянка без света и воды может быть сданы в наем только по договору аренды.

Сроки

Максимальный период в течение которого ДКН считается действительным, составляет пять лет. В этом случае он является долгосрочным (ст. 683 п 1 ГК РФ).

Соглашение является краткосрочным, если заключено на срок менее одного года.

Если срок действия не прописан, то документ признается долгосрочным.

При краткосрочном ДКН наниматель имеет меньше прав, чем при долгосрочном соглашении.

Например, при краткосрочном договоре арендатор не имеет преимуществ на его перезаключение на новый срок, а при долгосрочном имеет (ст. 684 ГК РФ).

Оплата за предоставление жилья

Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.

Наниматель, если они с наймодателем не пришли к иному соглашению, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт.

Права и обязанности

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.

Правила и обязанности стороны устанавливаются по обоюдному соглашению, их нарушение влечет расторжение договора и выселение нарушителя.

Читать еще:  Кто должен платить налог за квартиру

Расторжение

Закон разрешает жильцу в любое время разорвать ДКН, если решение будет одобрено проживающими вместе с ним лицами, и за три месяца он письменно предупредит об этом наймодателя (687 п. 1 ГК РФ).

Наймодатель не может самостоятельно расторгнуть договор, даже если со стороны нанимателя, будет наблюдаться злостное неисполнение условий.

Разорвать соглашение, возможно только по решению суда, представив доказательства нарушений и сделанных наймодателем предупреждений о необходимости исправления.

Основания, по которым собственник может обратиться в судебную инстанцию за расторжением, изложены в ст. 687 ГК РФ:

Лицо, получившее во временное владение жилое помещение и заключившее долгосрочный ДКН, в течение полугода не уплачивает вознаграждение, в случае краткосрочного договора этот срок составляет 2 месяца.Наймодателем были сделаны письменные предупреждения о нарушении, установлено время для исправления, но наниматель никак не отреагировал и не представил уважительных причин, которые могли бы объяснить сложившееся положение дел.
Действия квартиранта или лиц, совестно проживающих, ведут к разрушению жилого помещения, порче. В этом случае суд, как ни странно, может стать на сторону нанимателя, предоставив ему в течение не боле одного года возможность исправить причиненные повреждения.Если наймодатель, спустя определенное судом время, повторно обратится с этим же вопросом в судебную инстанцию, суд еще раз может продлить срок до одного года для устранения совершенных нарушений. В общей сложности, при таком положении дел, собственнику придется ждать около двух лет в надежде, что жилец, может быть, все же восстановит помещение.
Наниматель использует помещение не для проживания,а для иных целей (склад, торговля).
Своими поступками арендатор нарушает общественный порядок и права соседей,а сделанные владельцем предупреждения не находят адекватного отклика.

Освобождение помещения

У наймодателя есть несколько путей разрешения ситуации по выселению нанимателя.

1.Обратиться с иском в суд. Образец заявления можно скачать тут.

Но нужно иметь в виду, что наймодателю придется;

  • заплатить госпошлину;
  • понести судебные издержки;
  • собрать пакет документов, доказательную базу;
  • быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.

Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.

2. Попытаться договориться с нанимателем о скорейшем добровольном выселении.

Заявление в суд о выселении из общежития

Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно?

Чтобы избежать негативных последствий от сдачи жилья наймодателю следует придерживаться следующих правил:

  • Заключать договор на срок менее чем на полгода. Если наниматель и проживающие с ним граждане зарекомендует себя с хорошей стороны документ можно продлить еще на полгода, но не более чем на 11 месяцев.
  • Перед тем как оформить обязательства и передать ключи от жилого помещения постараться узнать как можно больше о своем потенциальном квартиранте, степени платежеспособности, склонности к спиртным напиткам, образе жизни. На основании сделанных выводов принять решение о необходимости заключения договора.
  • Сразу же реагировать на малейшие нарушения условий. Узнавать причину их возникновения, жестко предъявлять требования по соблюдению прописаных пунктов.

Если возникли вопросы по теме данной статьи задайте их в комментариях либо обратитесь к дежурному юристу в форме всплывающего окна. Также вы бесплатно можете получить консультацию по телефонам, указанным на сайте. Обращайтесь, мы обязательно поможем.

Понятие социального найма жилого помещения

Массовая приватизация 90-х – 2000-х гг. привела к тому, что большая часть жилого фонда в России является частной собственностью. Но есть помещения, которые принадлежат государству. По условиям договора социального найма государство или муниципалитет, являющиеся собственником жилья, передают его во владение и пользование гражданину, признанному в установленном порядке нуждающимся в получении жилплощади. Нормы, определяющие регулирование правоотношений содержатся в главе 8 ЖК РФ.

Объектом сделки выступает любое изолированное помещение: комната, квартира, дом, часть дома и т.п. Нельзя передать внаем вспомогательные площади (кухню, коридор, балкон, санузел) или общую собственность жильцов многоквартирного дома (технический этаж, чердак, подвал).

К муниципальному жилью установлены особые требования по нормативам площади для проживания каждого человека:

№ п/пКоличество нанимателейПлощадь на 1 чел.( кв.м)
1133
2221
33 и более18
Читать еще:  Куда пожаловаться на жкх в ленинградской области

Если в регионе отсутствует жилье с нужным метражом, учетная норма может быть снижена на 10 %.

Кто может претендовать на социальное жилье?


Законом установлен перечень субъектов, имеющих право обратиться за льготным жильем. Основное требование – нуждаемость в предоставлении жилплощади. Местные администрации ведут учет лиц, кому требуются квадратные метры от государства. Стоять в длинной очереди можно десятилетиями, потому что государственный и муниципальный фонд жилой недвижимости ограничен, а желающих очень много.

На получение ордера имеют право претендовать:

  1. Малоимущие – люди, чей совокупный доход семьи, разделенный на каждого члена, составляет сумму меньше прожиточного минимума. Чтобы получить статус малоимущих необходимо собрать справки о заработной плате, пенсиях, вкладах в банках и иных доходах, полученных за последние три месяца, и обратиться в МФЦ. По результатам проверки выдается справка о среднедушевом доходе семьи, где указывается категория: малоимущая. Для постановки в очередь на заключение договора социального найма следует доказать, что отсутствует собственная жилплощадь, либо имеющаяся квартира меньше по метражу, чем установленная законом учетная норма кв.м на человека.
  2. Выпускники детского дома, сироты. Передача жилья возможна по достижении возраста 18 лет. При этом на детей, оставшихся без попечения родителей, также распространяется требование об отсутствии в собственности любой жилплощади. Сиротам рекомендовано встать в очередь на квартиру до 23-х лет, иначе право на получение утрачивается. В том случае, если государство не успело найти жилище лицу до исполнения ему 23-х лет, но сроки постановки на очередь не нарушены, право на жилье у него сохраняется.
  3. Жители аварийных домов и помещений, признанных непригодными для использования. Ветхие и аварийные объекты учитываются муниципалитетом, их перечень запрашивается гражданами самостоятельно. Для постановки в очередь достаточно регистрации по месту жительства в квартире, не соответствующей нормальным условиям для жизни.
  4. Лица с хроническими заболеваниями. Минздравом России утвержден перечень заболеваний, которые исключают возможность нахождения с больным на одной территории. К ним относятся: открытые формы туберкулеза, эпилепсия, психические расстройства, отдельные виды онкологии.

Социальное жилье не предоставляется иностранцам, лицам без гражданства.

Основные требования к лицам, выступающими квартиросъемщиками:

    • пребывание в регионе не менее 10 лет;
    • отсутствие ухудшения жилищных условий в течение предыдущих 5 лет;
    • гражданство России.

Что могут и чего не могут стороны

Важнейшей составляющей любого документа подобного рода является защита прав обеих сторон. В любом соглашении прописываются обязанности и права наймодателя и наймополучателя. При нарушении каких-либо положений из данных перечней, вторая сторона имеет право обратиться в суд, с целью компенсации убытков, либо же расторжения договора. Итак, что же должны наймодатель и наймополучатель? Обязанности первого следующие:

  • передача жилплощади второй стороне в удовлетворительном состоянии, жилье должно соответствовать всем требованиям для комфортного проживания;
  • наблюдение за правильностью технического использования здания, в котором проживает наймополучатель;
  • гарантия оказания всех необходимых коммунальных услуг, получая за это соответствующую плату (если иное не предусмотрено договором);
  • поддержание техническое состояние помещения в хорошем состоянии, организация ремонта жилплощади (по условиям соглашения, данное обязательство может быть возложено и на наймополучателя);
  • гарантия проведения ремонта в высотном доме, который осуществляется на общих основаниях для всех владельцев жилья.

Со своей стороны, наймополучатель обязан:

  • использовать жилплощадь исключительно для проживания (если какие-либо иные моменты не предусмотрены договором);
  • делать все для поддержания надлежащего технического состояния жилплощади;
  • перечислять наймодателю средства по договору коммерческого найма, в число которых входят аренда и оплата коммунальных услуг. В иных случаях наймополучатель может уплачивать комуслуги самостоятельно;
  • производить текущий ремонт и устранять мелкие неисправности, если отсутствуют какие-либо иные положения в соглашении.

Вместе с тем следует обратить внимание, что наймополучатель имеет право использовать жилплощадь не только для собственного проживания, но и для своей семьи либо иных лиц (если на то есть согласие владельца жилья). Также с ним могут проживать и временные жильцы, но подобное возможно только в случае бесплатного подселения на определенный (короткий) срок. Кроме того, если владелец жилого помещения не против, арендополучатель может сдавать жилье в субаренду, как полностью, так и частично. Однако следует помнить, что все вышеописанное может осуществляться только в том случае, если арендодатель дает свое согласие на подобные действия.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector