Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коммерческий наем жилого помещения это

Образец договора коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения: порядок заполнения, образец для скачивания

Как следует из ст.671 ГК РФ, договор коммерческого найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона передаёт другой жилплощадь для использования по прямому назначению. В указанных правоотношениях права и обязанности распределяются между наймодателем и нанимателем. Согласно ст.91.16 ГК РФ, объектом может выступать только часть коммерческого наёмного дома (комната, блок и прочее).

Стороной соглашения (нанимателем) может выступать и юридическое лицо. Однако принимаемый объект подлежит использованию лишь для расселения сотрудников компании. Комнаты, как правило, полностью готовы для переезда постояльцев: оборудованы мебелью, бытовой техникой.

Субъекты и виды договора

В нем участвуют две стороны – наймодатель и наниматель, который возлагает на себя обязанность использовать это помещение по назначению, регулярно вносить оплату и выполнять иные обязанности по договору. Нанимателем может быть только физическое лицо. Если подобный договор заключается юридическим лицом, то он считается договором аренды.

Данный вид договоров регулируется статьей 35 Гражданского кодекса. При этом выделяют два типа договоров коммерческого найма жилья: долгосрочный, на срок не более 5 лет, и краткосрочный, на срок не более 1 года. Если в тексте договора срок не указан, он по умолчанию считается заключенным на 5 лет.

Объекты договора:

  • квартиры;
  • жилые дома;
  • части квартир или жилых домов.

Если жилое помещение находится в многоквартирном доме, то договор распространяется на часть общего имущества владельцев квартир: это электрическое, сантехническое и иное оборудование, а также общее помещение дома.

Обязанности нанимателя

Наниматель обязан использовать жилье по назначению и гарантировать его сохранность. Если в договоре не указано иное, наниматель должен своевременно вносить оплату коммунальных платежей. Он также оплачивает право пользования (найм) и расходы по ремонту и содержанию помещения.

Особенности договора

Размер площади, предоставляемой для коммерческого найма, не ограничен законом, в отличие от договоров социального найма. Отличие от соцнайма также состоит в том, что благоустроенность помещения не является обязательным условием. Кроме нанимателя проживать на данной площади могут и члены его семьи, но они не являются субъектами договора, имеют равные с нанимателем права, но не несут ответственности за помещение. Все проживающие должны быть перечислены в договоре. Если это не семья, а группа лиц, не связанных родством, они могут стать сонанимателями, заключив с разрешения наймодателя соглашение о солидарной ответственности. Данное положение не распространяется на несовершеннолетних.

Смена собственника и нанимателя

Если во время срока действия договора происходит смена собственника жилого помещения, договор коммерческого найма не утрачивает силу – меняется только наймодатель. Таким образом закон защищает права нанимателя.

Замена нанимателя в договоре также возможна, например, в случае выбытия или смерти. Тогда субъектом договора становится совершеннолетнее дееспособное лицо, проживающее в данном помещении.

Формы заключения и способы пролонгации

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен в простой письменной форме или нотариально. Закон предоставляет нанимателю преимущественное право пролонгации долгосрочного договора. Не менее чем за 3 месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю пролонгировать договор или не продлевать его.

Расторжение договора коммерческого найма

Оно возможно по взаимному согласию сторон, а также в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы: например, жилье в результате обстоятельств перешло в аварийное состояние и стало непригодным к проживанию.

Договор может быть расторгнут досрочно через суд, если наниматель использует помещение не по назначению, нарушает права соседей, не вносит плату или производит действия, приводящие к порче и разрушению жилья.

Часто по решению суда нанимателю дается один год, чтобы все нарушения были устранены. Если это не будет сделано, договор расторгается судом.

Найм жилья: коммерческий и социальный

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который сдает жилое помещение в найм.

Читать еще:  Консультация юриста по коммунальным вопросам бесплатно

Вид заключаемых договоров о найме различается в зависимости от прав арендодателя на жилплощадь. Например, жилье может быть приватизированным, подаренным, наследованным по решению суда, полученным в результате обмена, приобретенным путем купли-продажи или служебным (не приватизированным). Для каждого конкретного случая предусмотрена своя форма составления договора о найме жилья – имущественный найм, поднайм и т.д.

Социальный найм жилья: особенности составления договора

Социальный договор по найму жилья составляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, предусмотренным статьей №60, главой 8. По этому договору одна из сторон (собственник жилья – наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) принадлежащее ей жилое помещение для временного проживания на определенных условиях. Наймодатель может быть собственником квартиры муниципального или государственного жилищного фонда. От его имени для составления договора по найму жилья может присутствовать уполномоченное лицо, жилищным законодательством такие действия со стороны наймодателя разрешаются. Как правило, договора социального найма жилья заключаются без строгих сроков действия составленных документов.

Что означает коммерческий найм жилья?

По договору коммерческого найма жилья обе стороны, составляющие данные документы (собственник жилья или его уполномоченное лицо и наниматель), договариваются об оплате за проживание. Это тип договора считается возмездным, консенсуальным и взаимовыгодным для обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Причем нанимателем в большинстве случаев может быть лишь физическое лицо. Юридическое лицо может заключить коммерческий договор по найму жилья, если помещение будет использоваться по прямому назначению – для проживания в нем граждан. В качестве объекта коммерческого найма может быть не только квартира, но и отдельная комната или целый дом – любое изолированное помещение, пригодное для проживания. В многоквартирных домах при найме жилья в договора включаются не только помещения под проживание, но и площади общего пользования, несущие конструкции и др.

Коммерческий и социальный найм жилья: главные отличия

1) При коммерческом найме жилья договора могут быть заключены на пользования помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный найм жилья подразумевает сдачу в найм жилых помещений из муниципального или государственного фонда.

2) По социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий найм может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора.

3) Коммерческий найм подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный найм жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти.

4) В социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму.

5) При составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой.

6) По социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Найм жилья: основные правила безопасности для нанимателя

1. Тщательная проверка документов у владельца жилого помещения. Оплата за найм жилья должна всегда передаваться наймодателю под расписку.

2. При составлении договоров по найму жилья указываются паспортные данные как наймодателя, так и наемщика, фиксируется точный адрес сдаваемого в найм жилья, с упоминанием документов на владение жильем. Уточняется размер квартплаты на определенный срок найма (указывается месяц, год), все суммы предоплат, залогов, а также вопросы, касающиеся ремонта и времени посещения наймодателя для совершения сделки очередной оплаты.

Читать еще:  Договор аренды от физического лица юридическому

3. Желательно при составлении договора на найм жилья составить также передаточный акт, в котором будет указано все имущество наймодателя, переданное вместе с жильем во временное пользование (бытовая техника, мебель, ковры, посуда и т.д.). Тогда в случае ущерба и порчи имущества наймодатель сможет требовать возмещения убытков у нанимателя жилья. Поэтому наниматель должен лично проверить, как работает техника, в каком состоянии находится передаваемое ему имущество, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов.

4. Следует заранее обсудить с наймодателем важные моменты проживания в нанятом помещении – оплата коммунальных услуг, междугородних переговоров, пользование Интернетом, кабельным телевидением, ремонт сантехники и т.д.

Найм жилья: обязанности нанимателя

1. Снятую по договору жилплощадь использовать только по прямому назначению, без передачи ее в субаренду, размещения на этих площадях складов или офисов.

2. Обязуется соблюдать все правила проживания в жилом помещении, которые подробно перечислены в Жилищном Кодексе РФ, с соблюдением режима, не ущемляя права других жильцов (если вопрос касается многоквартирных домов или коммунальных квартир). Следует поддерживать чистоту в местах общего пользования, не нарушать тишину дома после 23:00 часов и т.д.

3. По истечения срока найма обязуется беспрепятственно съехать с площади жилого помещения или перезаключить договор на найм жилья.

4. Обязан беспрепятственно впускать наймодателя на территорию квартиры, комнаты или дома, если владелец сдаваемого в наем помещения приходит с целью проверки и контроля над использованием жилья.

5. Несет материальную ответственность за сохранность жилого помещения и всего имущества, перечисленного в договоре. В случае пожара и других непредвиденных бедствий обязан возмещать убытки за свой счет.

6. Обязан своевременно производить оплату по коммунальным счетам, телефонным переговорам, проводить текущий ремонт в снятом в наем жилом помещении, если этот пункт оговорен в условиях договора.

Предмет договора найма квартиры

Что должно быть в каждом договоре найма и что стоит особо обговорить, чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию?

По правилам статьи 432 ГК договор считается заключенным, если стороны договорились о всех его существенных условиях.

В договоре найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма квартиры должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма (адрес, кадастровый номер, количество комнат и имя владельца недвижимости (причем не со слов арендодателя, а со ссылкой на документы, подтверждающие право собственности)). Последний пункт необходим, чтобы застраховаться от мошенников. Случаи, когда внушающие доверие люди предлагают прекрасную жилплощадь для временного проживания, заключают договор на длительный срок и берут значительную предоплату, не предупредив, что у этого жилья есть совершенно другой, законный хозяин, ни сном ни духом не предполагающий найти в своей квартире каких-то посторонних людей, не так уж редки.

Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Статья 673 ГК предъявляет к жилому помещению как объекту договора найма лишь два требования:

а) помещение должно быть изолированным;

б) пригодным для постоянного проживания.

Изолированным считается помещение, имеющее самостоятельный выход в места общего пользования, т.е. выход на улицу, лестничную площадку, в коридор и т.п. Напротив, часть комнаты или смежная комната самостоятельным объектом жилищного права быть не могут и потому не могут сдаваться в коммерческий наем.

Под пригодностью жилого помещения для постоянного проживания понимается соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Читать еще:  Какие документы нужны для расприватизации квартиры

Хотя при заключении договора целевое назначение квартиры вроде бы не должно вызывать никаких разнотолков (то, что квартира будет использоваться для проживания), не лишним будет оговорить детали, дабы ваша квартира не превратилась в офис, швейную фабрику или публичный дом.

Стороны договора найма жилья

Сторонами по договору найма квартиры выступают собственник жилого помещения (наймодатель) и лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование (наниматель).

Наймодатель должен обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, правом собственности, либо иным правом, позволяющим ему распоряжаться данным помещением. Нанимателем может быть любое лицо независимо от гражданства.

К условию договора о том, кто является каждой стороной договора, надо отнестись со всей серьезностью обеим сторонам договора, так как:

наймодателю хочется не только получать деньги, но и иметь возможность удостовериться, что его квартира и имущество в порядке, а на территории не поселился неучтенный табор, мешающий соседям и вызывающий нарекания. Ему важно, чтобы квартира не превратилась в общежитие или питомник для животных, а сохраняла свои потребительские свойства как можно дольше;

наниматель важно обезопасить себя от временного вселения хозяина, его понаехавшей родни или мебели (в том случае, если, к примеру, он вознамерится сделать ремонт у себя и не смущаясь привезет к вам на хранение пару тумбочек, трехстворчатый шкаф и супружеское ложе два на два метра). А также оговорить размер компенсации в случае несвоевременного выселения из нанятой квартиры.

Как сформулировать этот пункт – дело вашей фантазии и предусмотрительности. Главное – помнить, что любой пункт договора обязателен к исполнению обеими его сторонами, а сама бумага – не простая формальность, а верная палочка-выручалочка на пути разрешения возможных конфликтов.

Другие условия договора найма жилого помещения

Срок действия договора

Согласно статьи 683 ГК договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Оплата по договору найма квартиры

Самое главное, ради чего вы все это затеяли – как будет проходить оплата за жилье. Размер, порядок и сроки оплаты надо отразить в договоре.

Если договор заключается на длительный срок, лучше предусмотреть возможность повышения платы. Для этого лучше указать в договоре сроки предупреждения о повышении платы.

В договоре обязательно надо указать — оплату коммунальных платежей и телефонных переговоров. Пропишите в договоре, кто, в какие сроки и по каким платежным документам оплачивает эти платежи.

Акт приемки — передачи квартиры

Для пресечения имущественных претензий необходимо составить в пару к договору найма акт сдачи-приемки квартиры и опись находящихся в ней предметов быта (с примерной ценой каждого). В случае если хозяин «недосчитается» мифического антикварного бра или другой мелочи, акт поможет освежить его память и предупредить недоразумения. Не лишним будет при осмотре квартиры произвести видеозапись, которая в случае спора поможет установить состояние самой квартиры и находящегося в ней имущества.

Ремонт квартиры

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Статья написана и размещена в 2010 году. Дополнена — 17.04.2013

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 — 2020
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector