Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какую перепланировку нельзя узаконить

Как узаконить перепланировку квартиры? Советы юриста

Дата публикации материала: 10.08.2021

Последнее обновление: 10.08.2021

Собираетесь самостоятельно оформить переустройство квартиры? Рассказываем, как быстро и без проблем узаконить самовольную перепланировку в Москве (или в любом другом городе России).

Что такое перепланировка квартиры?

Итак, что такое перепланировка жилого помещения с точки зрения действующего российского законодательства? Ответ на этот вопрос можно найти в Жилищном кодексе: согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировкой считается изменение конфигурации жилищного помещения, требующее внесения изменений в его технический паспорт.
При этом надо понимать, что далеко не все масштабные ремонтные работы требуют специального разрешения от уполномоченных инстанций.

На сегодняшний день согласование не требуется в следующих случаях:

  • Замена окон и дверей;
  • Установка кондиционера на фасаде дома;
  • Замена инженерного оборудования (системы отопления, канализации, вентиляции и т.д.) на аналогичное по техническому устройству и параметрам;
  • «Косметический» ремонт;
  • Устройство встроенной мебели (стенные шкафы, антресоли и т.д.);
  • Остекление балкона или лоджии.

Такие переделки не считаются перепланировкой, и не будет отражены в технических документах БТИ.

Виды перепланировок

Все перепланировки можно условно разделить на две части:

  • Перепланировки, не создающие нагрузку на конструкцию — объединение и расширение санузлов, разделение и объединение комнат и т.д.;
  • Перепланировки, связанные с вмешательством в конструкции несущих стен — перенос или создание проемов в несущих стенах и перекрытиях, перенос кухни или ванной и т.д.

Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить?

Отдельно стоит отметить, что некоторые виды перепланировок не подлежат согласованию. В Жилищном кодексе и Правилах технической эксплуатации жилищного фонда можно найти прямой запрет на следующие изменения:

  • Перепланировка квартиры, ухудшающая условия проживания других жильцов дома;
  • Разрушение или снижение прочности несущих конструкций;
  • Ухудшение вида фасадов и/или других внешних элементов;
  • Нарушение функционирования инженерных и противопожарных систем и оборудования.

Как узаконить перепланировку в Москве? Пошаговая инструкция

Чтобы самостоятельно узаконить самовольную перепланировку квартиры, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг первый: обратитесь в БТИ

Первым этапом в оформлении самовольной перепланировки должно стать получение технического паспорта в БТИ (бюро технической инвентаризации). Заказать техпаспорт на квартиру в Москве вы можете в ближайшем офисе БТИ, любом городском МФЦ или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Шаг второй: подготовьте эскиз перепланировки

Следующий этап — создание проекта перепланировки. Сделать эскиз вы можете как самостоятельно, так и с помощью любой проектной организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам.

Шаг третий: обратитесь в Мосжилинспекцию

Далее вам необходимо обратиться в Государственную жилищную инспекцию Москвы и предоставить следующий пакет документов:

  • Заявление (заполняется на месте);
  • Правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • Проект перепланировки (2 экз.);
  • Технический паспорт;
  • Согласие всех собственников помещения.

Обратите внимание! Адрес жилищной инспекции в вашем округе можно найти на сайте mos.ru.

Шаг четвертый: получите решение о согласовании перепланировки

В течение 45 дней уполномоченная инстанция должна принять решение о согласовании перепланировки, о котором вас уведомят в течение трех дней.

Обратите внимание! Если жилищная инспекция вынесла отказ в перепланировке квартиры, вы можете обжаловать его в судебном порядке.

Какие штрафы действуют за перепланировку квартиры

НАША СПРАВКА

Переустройство согласно Жилищному кодексу предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Скажем, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) — это переустройство.

Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Скажем, если вы из однушки делаете квартиру-студию, объединив кухню с комнатой аркой (напомним, это возможно только в домах с электроплитами) — это перепланировка.

Что можно делать при перепланировке квартиры

Необходимо различать такие понятия, как перепланировка и реконструкция. Во втором случае требуется обязательное разрешение на строительные работы.

Читать еще:  Куда идти чтобы прописать ребенка в квартиру

При перепланировке можно:

  • расширить кухню с захватом нежилого помещения (прихожая, кладовая);
  • расширить санитарный узел с захватом нежилого помещения при условии гидроизоляционного покрытия пола в зоне расширения;
  • изменить вид ненесущих межкомнатных конструкций;
  • убрать подоконный участок в монолитном здании, продлить окно до пола между балконом и комнатой;
  • убрать подоконный участок в кирпичном здании, если балконную плиту удерживает не защемление в стене;
  • убрать подоконный участок в панельном здании, возведенном до 2007 года;
  • сделать проем в несущей стене кирпичного или монолитного сооружения при условии установки усилительной металлоконструкции;
  • сделать проем в несущей стене панельной постройки, возведенной до 2007 года;
  • убрать порожек и часть наружной конструкции при условии оставления не менее одного противопожарного простенка;
  • остеклить балкон;
  • переложить напольное покрытие;
  • переставить сантехнические изделия, не выходя за пределы санитарного помещения;
  • совместить жилое помещение с кухней, на которой установлена электроплита;
  • перенести радиатор отопления в другое место (этот вопрос должна регулировать управляющая компания);
  • заменить электрическую плиту на газовую;
  • сделать из нескольких квартир одну при условии, что они принадлежат одному собственнику;
  • оборудовать лоджию на первом этаже (этот вопрос может разрешаться только с подключением домового собрания).

Как узаконить перепланировку в квартире?

— Южноуралец хочет произвести в своей квартире перепланировку. С чего ему начать?

— В первую очередь хотелось бы разграничить два понятия. Так что же такое перепланировка и что такое переустройство жилого помещения по действующему законодательству?

Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В частности, это перенос и разборка межкомнатных перегородок (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство жилья представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Управление Росреестра по Челябинской области считает необходимым сразу пояснить, что правильно будет, если собственник сначала согласует перепланировку, а только потом ее произведет, а не наоборот.

— Что же не является перепланировкой, а что необходимо согласовывать?

— Не требует согласований обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений: замена встроенной кухни, переклейка обоев. Можно заменить двери, окна, закрыть коммуникации гипсокартонными коробами, демонтировать встроенную мебель.

При этом монтаж/демонтаж перегородок, разделение санузла, объединение комнаты с коридором или его частью, объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кухни, монтаж/демонтаж дверного проема — все эти работы требуют согласования с органами местного самоуправления.

— Какие же действия собственнику квартиры необходимо предпринять для того, чтобы узаконить изменения в планировке квартиры?

Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки квартиры

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами

Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления. В Челябинске эту функцию выполняет управление градостроительных разрешений (ул. Воровского, 2), в соответствии с утвержденным администрацией города Челябинска Административным регламентом.

Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку

Шаг 4. Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о ее согласовании. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, выданным управлением градостроительных разрешений городской администрации.

Только после этого можно обратиться в управление Росреестра с заявлением о проведении кадастрового учета изменений в отношении переустроенной квартиры. К заявлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером на основании уже имеющихся проекта перепланировки и акта приемочной комиссии.

Пошлина за данное учетно-регистрационное действие не взимается.
В случае если по каким-либо причинам орган местного самоуправления примет решение об отказе в согласовании выполненных работ по перепланировке помещения, такие работы могут быть узаконены только в судебном порядке. Для этого собственнику необходимо обратиться в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном виде. Техплан подготавливается на основании решения суда.

Читать еще:  Информация по объектам недвижимости в режиме онлайн

И еще одно важное замечание: если квартира находится в ипотеке, то для осуществления перепланировки обязательно необходимо согласие банка.

— Какую перепланировку нельзя узаконить? Есть ли случаи, когда перепланировка не допускается?

— Не допускается перепланировка квартир, которая приводит к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, которая приводит к ухудшению условий эксплуатации всего многоквартирного дома и проживания граждан в нем.

Например, на практике нередки случаи присоединения балконов и лоджий к площади квартир, а также возведения новых балконов и лоджий, увеличения площади балконных плит, ликвидации, уменьшения сечения каналов естественной вентиляции, демонтажа вентиляционных коробов, переноса радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконы, переноса сантехнического оборудования и расположения помещений кухонь и санузлов над жилыми помещениями.

Такие перепланировки нельзя узаконить, об этом свидетельствует и сложившаяся судебная практика. Более того, лицо, осуществившее самовольную перепланировку и переустройство, несет серьезную ответственность, от приведения квартиры в надлежащий вид (произвести работы по возврату к исходной планировке) вплоть до потери права собственности на свое жилое помещение.

— На что следует обращать внимание покупателям при покупке квартиры?

— При приобретении квартиры управление Росреестра всегда рекомендует заказывать актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В некоторых случаях (в зависимости от того, когда объект был поставлен на кадастровый учет) выписка может помочь заявителю установить факт произведенной перепланировки путем сопоставления графического изображения объекта с фактическим состоянием квартиры при ее личном осмотре. Также о произведенной перепланировке может свидетельствовать специальная графа «Примечание» в полученной выписке.

Обратите внимание, что в случае, если неузаконенная перепланировка будет выявлена при проведении правовой экспертизы документов, представленных сторонами сделки, то государственная регистрация права будет приостановлена на срок до трех месяцев, а по инициативе сторон — до шести месяцев. За это время у собственника квартиры есть возможность получить документы, подтверждающие правомерность перепланировки, в том числе и в судебном порядке, и представить их в управление Росреестра.

Фото пресс-службы управления Росреестра по Челябинской области

Документы для узаконения перепланировки

Согласовывать перепланировку должны соответствующие органы местного самоуправления.

Для того, чтобы узаконить перепланировку, собственник квартиры подготавливает перечень документов, предусмотренных соответствующими нормами ЖК РФ.

В МФЦ или уполномоченный муниципальный орган нужно предоставить:

  1. Заявление по установленной форме
  2. Свидетельство о собственности
  3. Проект перепланировки
  4. Протокол собрания собственников, выражающий их согласие на указанные в проекте перепланировки переустройства
  5. Техпаспорт помещения
  6. Согласие членов семьи

Данный список документов является исчерпывающим. Требование о предоставлении других документов не законно. Кроме того, в ряде случаев не требуется предоставление всего перечня.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

Чтобы узаконить перепланировку, которая уже сделана, вам потребуется не проект, а техническое заключение о том, что перепланировка соответствует законодательству и не нарушает прочности конструкций дома. Однако при этом придется заплатить штраф за самовольно сделанную перепланировку. Вот почему имеет смысл любую перепланировку узаконивать как готовящуюся. Если вы узакониваете перепланировку как уже сделанную и хотите вызвать техника БТИ, чтобы он зафиксировал вашу перепланировку на плане, то перед этим внимательно посмотрите, не нарушено ли законодательство при проведении этой перепланировки. Проконсультируйтесь со специалистом. Лучше устранить нарушения до вызова техника.

Узаконивание перепланировки: что делать, если ремонт уже выполнен?

Если вы сделали перепланировку и не зарегистрировали ее, то есть три варианта действий. Первый и самый простой — попытаться действовать постфактум, сделав вид, что работы еще не проведены и оформив все разрешения. Такой вариант узаконить перепланировку квартиры или нежилого помещения не подойдет, если:

  1. Конструктивные изменения в вашей квартире уже увидели представители БТИ или других контролирующих органов.
  2. Вы выполнили изменения, которые с высокой долей вероятности могут отклонить МЧС, Санэпидемстанция, архитектурный отдел и другие контролирующие органы.
  3. Вы сделали серьезные конструктивные изменения. Для утверждения такого проекта представители БТИ и других организаций могут захотеть осмотреть объект до начала перепланировки.
Читать еще:  Договор аренды офиса между юридическими лицами образец

Нужно отметить, что если перепланировка уже сделана и собственник не признается в этом, то дважды нарушает закон: самовольно перестроив объект и намеренно попытавшись ввести в заблуждение представителя надзорных органов.

Можно также обратиться в БТИ и признаться, что вы уже сделали перепланировку. Придется заплатить штраф и пройти все положенные процедуры. Однако если по каким-либо причинам МЧС или другие органы откажут в перепланировке, то придется использовать третий вариант и обращаться в суд.

Узаконить перепланировку квартиры или другой недвижимости в суде достаточно сложно, и без помощи юриста тут не обойтись. Однако именно этот вариант гарантирует результат, если БТИ, Управление архитектуры, Управление пожарного надзора или другие инстанции отказали в согласовании проекта.

Компания RFI consult предлагает услуги по узакониванию перепланировки через суд. Наши юристы досконально знают процедуру, поэтому смогут правильно подготовить документы, получив все необходимые разрешения, и добиться выдачи нового кадастрового паспорта и свидетельства о праве на квартиру.

Как сэкономить на переустройстве

Создание индивидуального проекта обойдется в крупную сумму. Но жители Москвы имеют возможность воспользоваться одним из типовых проектов. Образцы размещены на официальном портале Мосжилинспекции. Эти проекты являются бесплатными. Но проверяется состояние квартиры заявителя и его соседей. Если обнаружатся не узаконенные изменения у соседей, то в использовании проекта могут отказать.

Правила о том, какую перепланировку официально не надо согласовывать в 2021 году, установлены Жилищным кодексом. Не требует согласия разбор и сбор перегородок при условии их установки на том же самом месте. Есть определенная грань в том, нужно ли разрешение оформить. Если изменяется техпаспорт БТИ, то придется согласовать произведенные работы.

Кто поможет с перепланировкой квартиры по закону?

К сожалению, в настоящий момент проблематично получить консультацию по предстоящей перепланировке в Мосжилинспекции – учреждении, которое занимается согласованием работ по капитальному ремонту квартир.

Сотрудники центра госуслуг, как правило, не достаточно осведомлены о нюансах процесса согласования перепланировки и особенностях переделки жилого помещения в зависимости от серии дома.

Но выход есть – по поводу предстоящей перепланировки можно проконсультироваться в любой проектной организации Москвы, в составе которой есть специалисты по разработке проектной документации и согласованию перепланировок.

Свои вопросы по перепланировке вы можете задать нам наиболее удобным вам способом – по телефону и прямо на сайте. Наша консультация бесплатна и вас ни к чему не обязывает. Будем рады оказать вам помощь.

Как мы уже говорили, для получения разрешения на перепланировку квартиры в Мосжилинспекцию нужно предоставить проект. Мы готовы его разработать для вас с учетом ваших пожеланий и в соответствии с требованиями жилищного и строительного законодательства РФ.

При заказе проекта мы проинструктируем вас, куда нужно идти и с кем согласовать ваш проект. Также беремся за согласование вашей перепланировки «под ключ». В этом случае с нас не только разработка проекта перепланировки, но и хождение по всем инстанциям, переговоры с чиновниками, сбор и оформление документов.

С ценами на перепланировку квартиры можно ознакомиться на нашем сайте.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector