Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какова кадастровая стоимость квартиры

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

  • рыночная стоимость,
  • кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья

Рыночная стоимость — это реальная цена, за которую можно продать жилье. Ее устанавливает собственник, риелтор или лицо, занимающееся оценкой недвижимости. И если на государственную оценку оказывает влияние ценовая политика региона, то на рыночную влияет сезон, спрос, курс валют, состояние рынка. То есть те факторы, из-за которых недвижимость то дорожает, то падает в цене.

При определении рыночной стоимости также учитывается комфортность квартиры, а именно:

  • ремонт и отделка помещений;
  • нестандартная планировка комнат;
  • наличие мебели и встроенной техники;
  • вентиляция и новая сантехника;
  • обустроенность района;
  • близкое или удаленное расположение от центра города и т. д.

Даже вид из окна и хорошие соседи — отличный повод повысить ценник. Этот тип оценки важен, если вы соберетесь покупать, продавать, обменивать, дарить, наследовать жилье, передавать его под залог или оформлять ипотеку.

Стоимость наших услуг

Мы не одобряем привязки стоимости работ к стоимости самого объекта. Нами разработан прейскурант, где прописаны цены на большую часть оказываемых услуг. Стоимость услуг зависит от объема работы. Мы вкладываем существенные ресурсы на поддержание высокой квалификации наших сотрудников, техническое оснащение и наличие мощной информационной базы данных. Наши действия прозрачны, наши результаты разумно точны, наши сотрудники – не только профессионалы своего дела, но и неравнодушные люди.

Правовое регулирование оценочной деятельности

  1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
  2. Федеральные стандарты ;
  3. Специальное законодательство, которое распространяется на каждый отдельный вид объекта оценки.

Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;

обратиться в суд.

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

1. Что такое кадастровая стоимость и для чего она нужна?

Она нужна для расчета налогов, определения рыночной цены в случае инвестирования в недвижимость, совершения сделок с недвижимостью, в том числе, по её купле-продаже, передаче в аренду, оформления в залог и пр.

До 1 января 2017 года проведение государственной кадастровой оценки регулировалось Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. В соответствии с данным законом кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные и местные органы власти.

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, который детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов. По новым правилам проводить оценку вправе только государственные оценщики – специализированные бюджетные учреждения.

Читать еще:  Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать

В субъектах России, где региональные власти приняли решение о проведении новой массовой переоценки, кадастровая оценка по новому закону начала проводиться уже в 2018 году.

В настоящее время применяются оба закона с постепенным переходом к новым правилам.

2. Как оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость можно:

  • в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде.

«Старую» кадастровую стоимость тех объектов недвижимости, по которым не истек пятилетний срок оспаривания, установленный законом можно в действующих в настоящее время комиссиях при территориальных Управлениях Росреестра. Сделать это можно до внесения результатов новой переоценки в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Информацию о деятельности Комиссии в своем регионе Вы сможете найти на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Деятельность/Кадастровая оценка/Пересмотр/Оспаривание кадастровой стоимости».

Внимание! Не забудьте перед началом работы выбрать свой регион из выпадающего списка в верхнем левом углу сайта.

Оспорить «новую» кадастровую стоимость объекта недвижимости станет возможно уже в другой комиссии, которая создается при уполномоченном региональном органе власти. В данных комиссиях кадастровую стоимость объектов недвижимости возможно пересмотреть с момента внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН результатов очередной переоценки .

Комиссии по новому порядку пока созданы не во всех субъектах РФ.

Информацию о деятельности этих комиссий Вы сможете найти на официальном сайте данного органа власти либо органа исполнительной власти субъекта РФ.

Важно! По нормам Закона № 135-ФЗ для юридических лиц существует обязательный досудебный порядок, т.е. обратиться в суд минуя комиссию юридическое лицо не может. В норме Закона № 237-ФЗ данное ограничение отсутствует.

3. Как подать заявление в Комиссию?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость в комиссии, Вам необходимо:

  • получить бесплатную выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости в удобном для Вас отделении МФЦ (а также на портале «Госуслуги». или на сайте Росреестра);

Важно! Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости Вы также сможете узнать, не истек ли срок по оспариванию кадастровой стоимости в комиссии, поскольку в ней отражается дата внесения кадастровой стоимости в сведения ЕГРН.

  • сделать копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.). Для обращения в Комиссию при Управлении Росреестра копию данного документа необходимо заверить у нотариуса; в Комиссию при уполномоченном региональном органе власти — копии заверять не нужно;
  • заказать у профессионального оценщика платный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости (на бумажном носителе и в электронном виде);
  • подать заявление вместе с перечисленными документами в соответствующую комиссию;
  • получить уведомление о дате проведения заседания.

Внимание! Заявление рассматривается комиссией в течение 1 месяца. Государственная пошлина за пересмотр кадастровой стоимости в комиссии не взимается!

4. Каков результат рассмотрения Комиссией заявления?

В Комиссии при уполномоченном региональном органе власти выдача заявителю данных документов не предусмотрена.

При положительном решении комиссии пересмотренная кадастровая стоимость вносится в сведения ЕГРН.

5. Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке?

Кадастровая стоимость может быть также оспорена в суде.

По нормам Закона № 135-ФЗ, Вы можете обратиться в суд для пересмотра «старой» кадастровой стоимости, если:

истек 5-летний срок оспаривания в Комиссии при Управлении Росреестра;

заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено Комиссией в установленный месячный срок;

Комиссия отказала Вам в изменении кадастровой стоимости;

Вы – физическое лицо, для которого не обязательно предварительно обращаться в Комиссию.

По нормам Закона № 237-ФЗ для пересмотра «новой» кадастровой стоимости в суде, предварительное обращение в Комиссию при уполномоченном региональном органе власти (как для физических, так и для юридических лиц) не является обязательным.

Важно! При обращении в суд Вы можете представлять свои интересы самостоятельно или нанять представителя, который обязательно должен иметь высшее юридическое образование. Для юридического лица требование о представителе с высшим юридическим образованием обязательно, за исключением участия в процессе руководителя организации.

Для обращения в суд Вы должны подготовить следующие документы:

  • административное исковое заявление;
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2000 руб. для юридических лиц и 300 руб. для физических лиц за каждый объект недвижимости);
  • доверенность и копия диплома о юридическом образовании для представителя административного истца;
  • для юридического лица — документы и материалы (решение комиссии или документ об отказе комиссии в рассмотрении заявления), подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора.

Внимание! Исковые заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения вышеперечисленных документов оставляются без движения.

Согласно КАС РФ общий срок рассмотрения в суде искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости составляет 2 месяца.

По результатам рассмотрения судом Вашего искового заявления Вы получите решение суда, вступившее в законную силу, которое можно забрать самостоятельно либо получить по почте.

Читать еще:  Можно ли выписаться из квартиры без собственника

Если решение суда будет вынесено в Вашу пользу, в ЕГРН внесут пересмотренную кадастровую стоимость.

Новое в кадастровой стоимости: латвийцам установят квартирный минимум

РИГА, 29 июл — Sputnik. Минюст и Государственная земельная служба готовят радикальные изменения в системе расчета налога на недвижимость. Чего ожидать коммерсантам и простым жителям, изучала газета «Сегодня».

Заморозить на четыре года

Налог на недвижимость относится к тем видам налога, от которого «не спрятаться, не скрыться» — всем владельцам квартиры, дома, земли в начале каждого года приходит «письмо счастья» из соответствующего муниципалитета с указанием суммы ежегодного налога на недвижимость. При этом до 2017 года размер этого налога практически постоянно увеличивался. Это происходило даже в период кризиса, несмотря на снижение рыночной стоимости квартир и домов. Впрочем, справедливости ради заметим, что уже после кризиса рост налога, к счастью, отставал от роста цен на недвижимость.

А потом в Латвии начался период бесконечных выборов (сперва в самоуправления, затем в Сейм и Европарламент), и правительство с подачи тогдашнего министра юстиции Дзинтарса Расначса решило на период с 2017 по 2019 год включительно вообще заморозить кадастровую стоимость. Нынешнее правительство Кришьяниса Кариньша продолжило эту политику и продлило «заморозку» кадастра еще на год. Это было сделано для того, чтобы Минюст и Государственная земельная служба до конца этого года и в 2020 году разработали совершенно новую систему кадастровой стоимости и расчета налога на недвижимость.

Офис дороже жилья

Работа над новой системой идет полным ходом, и на днях стали известны основные принципы определения кадастровой стоимости.

Итак, при расчете кадастровой стоимости отныне будут учитываться следующие факторы: тип застройки (многоквартирный дом, индивидуальный дом, коммерческое здание, земля под жилищную застройку, земля под коммерческую застройку, земля для хозпостройки и т. п.), степень износа здания (и год постройки), отягощения (например, земля под многоквартирным домом принадлежит третьим лицам), место расположения объекта недвижимости (Рига, провинция и т. п.).

Минюст готов прислушаться к рекомендациям международных организаций и при расчете налога на недвижимость все-таки переложить налоговое бремя с жилья на коммерческие объекты. Иными словами, налог на недвижимость на квартиры и индивидуальные дома небольшой площади даже снизится, зато значительно возрастет налог на недвижимость на коммерческие объекты (офисы, гостиницы, производственные корпуса) и на землю, предназначенную для коммерческой застройки.

Все может поменяться

Чтобы снизить налог на недвижимость на жилье, Минюст предлагает ввести не облагаемый налогом минимум в размере до 100 тысяч евро. Это значит, что если кадастровая стоимость квартиры меньше упомянутой суммы, то налог на недвижимость вообще не будут применять. Если выше — то к сумме, превышающей эти 100 тысяч, будет применяться коэффициент 0,2. Впрочем, возможно, коэффициент и даже размер необлагаемого минимума могут в процессе обсуждения в правительстве и в Сейме поменяться. Но если будет принят нынешний вариант, то можно предположить, что владельцы одно-двухкомнатной квартир советского периода постройки вообще не будут платить налог на недвижимость.

Необлагаемый минимум предлагается применять и при расчете налога на недвижимость для индивидуальных домов. Этот минимум пока определен в размере 10 тысяч евро. За все, что превышает этот минимум, будет насчитываться налог с учетом все того же коэффициента 0,2.

Как можно понять из предварительных комментариев разработчиков новой системы, кадастровая стоимость, например, в рижских спальных микрорайонах будет практически одинаковой. То есть кадастровая стоимость квартиры в типовом доме одного года постройки (например, 1969 года) в Иманте, Плявниеки или в Зиепниеккалнсе будет одинаковой. Кадастровая стоимость жилья в Межапарке, где много земель отдано под индивидуальную застройку, по-прежнему будет выше, чем, например, в Золитуде или Болдерае. Впрочем, при любом раскладе никто не сможет запретить самоуправлению еще и применять свои скидки при расчете налога на недвижимость — например, для многодетных семей, проживающих, скажем, уже в новых проектах — домах, построенных после 2015 года, чья кадастровая стоимость, разумеется, будет выше, чем у советских домов.

Шесть групп зданий

Кстати, это еще одно ноу-хау: при расчете кадастровой стоимости будут брать во внимание периоды возведения жилых помещений. Государственная земельная служба предлагает поделить все жилые дома на шесть групп. Группа первая — дома, построенные до 1914 года. Вторая группа — здания, которые появились в период с 1915 по 1945 год. В третью группу вошли дома, построенные в советский период — с 1946 по 1990 год. Четвертая группа — дома, которые были сданы в эксплуатацию с 1991 по 2000 год. К пятой группе отнесены дома, построенные с 2001-го по 2014-й включительно. И наконец, шестая группа — это здания, которые появились, начиная с 2015 года.

Понятно, что чем новее здание, тем меньше степень его износа и, стало быть, выше кадастровая стоимость. При этом, как можно понять, степень износа не будет заморожена, и каждый год, по мере старения здания, будет пересматриваться и его кадастровая стоимость. Степень износа будет определяться не по степени износа, например, стояков, а согласно нормативам службы внешних стен.

Читать еще:  Кадастровая стоимость квартиры онлайн

Отметим, что владельцы объектов недвижимости будут иметь право требовать пересчета налога, если окажется, что принадлежащая вам, например, земля все-таки по решению самоуправления может быть использована не только для коммерческой застройки, но и для строительства индивидуального жилого дома.

Реформа в самом начале

Понятно, что реформа кадастровой стоимости еще только началась и в ней наверняка будут изменения.

Остается надеяться, что политики не откажутся от здравой идеи введения необлагаемого минимума жилплощади — это фактически единственный способ на государственном уровне ограничить рост налога. За что, собственно, должны платить налог жильцы, например, нереновированных домов 1950-70-х годов постройки, срок эксплуатации которых подходит к концу?

Как узнать

На сайте Росреестра можно узнать кадастровую стоимость своей квартиры. Правда, создать запрос в Интернете не так – то просто.

Надо заполнить множество полей с информацией о конкретной квартире. Проще написать не адрес расположения, а кадастровый номер паспорта. Для этого следует предпринять следующие шаги:

    1. В сервисе Cadastr-Online.ru. написать адрес и щелкнуть кнопку «Найти». В строке «регион» указать область или город проживания. Дальше – все по-порядку – населенный пункт, улица, дом, корпус, номер квартиры.
    2. В поле с левой стороны вы увидите номер, скопируйте его.

Часто сервер выдает отрицательные ответы. Если вы уверены в правильности указанной информации, повторите все снова. Иногда появляется сообщение о том, что ресурс не располагает данными об объекте.

Это может иметь место в том случае, если сделки с указанной недвижимостью проводились ранее 2000 года и регистрировались в БТИ.

  1. Если удалось получить кадастровый номер, введите его в верхнюю строку страницы «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Сформируйте запрос.
  2. В результате наведите курсор на адрес и узнайте интересующую вас стоимость.

Если необходимо предъявить стоимость квартиры на бумажном носителе, выписку из реестра можно заказать в ближайшем МФЦ. Там надо предъявить свой паспорт и назвать адрес квартиры.

Регистратор определит дату, когда справка будет готова. Обычно ее делают за 5 дней. Вам выдают на руки расписку с указанием вашего запроса и датой его оформления. Предварительно надо позвонить по указанному телефону и узнать, готов ли ваш запрос.

Величина кадастровой стоимости, необходимой для расчета

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом (п. 2 ст. 375 НК РФ). Следовательно, уплата налога возможна только если эта стоимость определена. Если нет, обязанность по уплате налога у вас не возникнет в связи с отсутствием налоговой базы (п. 2 ст. 375, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

После того, как вы установили кадастровую стоимость, можно переходить к определению налоговой базы и расчету налога (авансовых платежей).

О том, где можно выяснить величину нужной кадастровой стоимости, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества?».

Внимание! Если кадастровая стоимсоть установлена судом с учетом НДС, то налогооблагаемой базой признается стоимость иущества без учета налога. Подробности см.здесь.

Мнение эксперта

Председатель комитета по оценке, экспертизе и кадастру краевого отделения «Опоры России», оценщик Светлана Сасина:

«Несмотря на то, что органами контроля имущества проведена колоссальная работа, ошибки или несоответствия всё же есть. И это неудивительно. Если при оценке рыночной стоимости подход индивидуальный и одним объектом приходится заниматься не один месяц, то кадастровая делается массово, в основном на основе данных Росреестра от 1 января 2019 года. Предприниматели, наученные горьким опытом прошлой оценки, с весны этого года вставали в очередь к специалистам, чтобы те проанализировали результаты кадастровой оценки, как только она будет готова. Претензии есть. В частности, по одному из гидротехнических сооружений (дамб) сильно завышена была стоимость из-за ошибки в указанной площади (в неё включили поверхность озера, чего не должно быть). Мы внесли правильные данные и я уверена, что кадастровая стоимость по этому объекту будет существенно снижена.

Но многие возражения необоснованны. Кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной и даже равна ей. И когда сейчас госоценщики, по сути, приводят её в соответствие, у людей это вызывает возмущение. Но мы должны привыкать, что кадастровая стоимость будет стремиться к рыночной. Кстати, это уже видно по жилым объектам. Я проанализировала многие квартиры, их кадастровая стоимость приблизилась к ценам купли-продажи. Поэтому, если даже вы увидели, что кадастровая стоимость вашего жилья выросла в разы, прежде чем подавать возражения, подумайте, за сколько вы её продали бы. Например, однокомнатную квартиру в Ставрополе можно продать за два миллиона рублей. Если кадастровые специалисты оценили её в 1,8 млн, нет оснований пересчитывать стоимость в сторону понижения».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector