Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Какие документы нужно проверять при заключении договора аренды квартиры

Если у вас в собственности имеется неиспользуемая квартира или комната, то вы можете с ее помощью обеспечить себе пассивный доход. Многие арендаторы сдают свою недвижимость неофициально в целях уклонения от уплаты налогов. Однако такой способ обладает множеством недостатков. Гораздо лучше и безопаснее сдавать недвижимость в соответствии нормами действующего законодательства нашей страны.

Основные преимущества законной аренды жилья выглядят следующим образом.

  1. Заключенный договор. Его наличие позволяет обезопасить себя от множества проблем и непредвиденных денежных расходов. Все понимают, что бывают разные арендаторы. Конечно, большинство из них честные и аккуратные, однако существуют и безответственные, и даже мошенники. Именно последняя категория может принести множество проблем. Имеющийся договор позволит избежать этого.
  2. Отсутствие дополнительных расходов. В договоре прописывается пункт о порядке уплаты платежей по услугам ЖКХ, интернету и т.д. В этом случае, вы гарантируете себе отсутствие накопленных задолженностей.
  3. Невозможность аферы. При официальной сдаче квартиры, в соглашение прописывается количество жильцов. Это гарантирует, что в вашей квартире не буду проживать другие лица.
  4. Соблюдение законов. Согласно законодательству нашего государства, арендодатель обязан выплачивать налог с прибыли, полученный за сдачу квартиры. Официальная сдача жилплощади позволит избежать ответственности за нарушение этих законов.

Можно ли снимать квартиру в 17 лет?

Можно и в 16, и даже в 14 — законом это не запрещено. В Гражданском кодексе есть статья 26, которая гласит: ребенок от 14 до 18 лет имеет право заключать любые сделки с недвижимостью. Но — только с письменного согласия родителей или опекунов. Для съема жилья достаточно составленного в произвольной форме согласия на заключение договора, где мать или отец указывают свои и ребенка паспортные данные. Заверять документ у нотариуса не нужно.

Впрочем, вряд ли 15-16-летний подросток сможет сам найти подходящий для аренды вариант. Владельцы квартир сейчас выставляют такие требования к съемщикам (только славяне, только семейные, без собак-попугаев и прочие причуды), что и взрослому человеку непросто в нее вселиться. И потом, хозяину нужен жилец с постоянным доходом, бесперебойно оплачивающий предоставленные услуги.

А снять квартиру самостоятельно россияне могут только по достижении 18 лет.

О чем может рассказать паспорт собственника

Арендуя квартиру на длительный срок, обязательно попросите у хозяина квартиры паспорт. Он тоже должен быть оригинальным. Вы имеете полное право сверить данные оттуда с данными в документах на квартиру.

Во время заключения договора на длительный срок будет нелишним сделать запрос в Реестр недвижимости и сверить данные собственника с данными из кадастровой выписки. Если они не совпадают, это говорит о том, что «собственник» квартиры — это либо арендатор, либо сотрудник агентства, либо прописанный в квартире человек, либо дольщик. Это должно по меньшей мере насторожить. Ни с кем, кроме собственника, заключать договор долгосрочной аренды нельзя.

Пример

Александра из Санкт-Петербурга на протяжении всего 2017 года сдавала квартиру, которая находится в Москве, за 25 000 рублей в месяц. По окончании 2017 года Александра по (не позднее) 30 апреля 2018 года самостоятельно заполнила налоговую декларацию 3-НДФЛ. Она отправила ее в отделение налоговой службы в Санкт-Петербурге по месту постоянной регистрации Александры. К декларации она приложила копию (не заверенную нотариально) договора аренды, сделанную самостоятельно. Декларацию и копию договора Александра отправила по почте, чтобы не терять времени на «поход» в инспекцию. До 15 июля 2018 года она самостоятельно заплатила 39 000 рублей налога на доходы (по ставке 13%) .

Аренда квартиры через агентство

Достоинства этого варианта — полное юридическое сопровождение, квартиры подбирает квалифицированный консультант, который учитывает пожелания обеих сторон, а значит, соискателям квартиры не придется смотреть множество неподходящих вариантов.

Недостатки тоже присутствуют: риск нарваться на недобросовестных съемщиков или арендаторов все же есть, а процент комиссии нередко составляет сумму аренды за 1 месяц, что не так уж и мало.

За сколько сдавать

Самые дорогие квартиры на вторичном рынке находятся в районе станций метро «Ойбек» и «Космонавтов» — здесь стоимость трехкомнатной квартиры может доходить до $800, а двухуровневой квартиры с мансардой, дизайнерским ремонтом и полным комплектом техники и мебели — до $3500.

Читать еще:  Как происходит раздел квартиры при разводе

Не ниже $2000−3000 в месяц можно просить за квартиру из нескольких комнат в новостройке в центре города, а отдать первому арендатору новую квартиру с мебелью в Алмазарском районе можно уже дешевле, за $700.

Средние цены за аренду двухкомнатной квартиры с косметическим ремонтом во вторичном фонде, с мебелью и техникой — от $250 до $450. Можно попробовать сдать не всю квартиру целиком, а две комнаты по отдельности для студентов или молодых семей — аналогичные предложения чаще всего стоят около $50−100 в месяц.

За $150 можно сдать однокомнатную квартиру без ремонта и техники в Сергелийском, Чиланзарском и Юнусабадском районах, Куйлюке или ТТЗ. Если в однушке есть холодильник, телевизор, мебель и косметический ремонт, ее получится сдать уже за $200−250.

Например, Алла Тушевская сдавала двухкомнатную квартиру в районе станции метро «Космонавтов» за $350 в месяц:

«Мы сдавали квартиру через маклера, за свою работу он взял стоимость месячной оплаты квартиры с арендатора. В квартире средний косметический ремонт, вся техника — плазменный телевизор, холодильник, кондиционер, стиральная машинка, электрический чайник. Предоплату за несколько месяцев вперед не брали, только за первый месяц. Квартирант оплачивал коммунальные услуги, а мы платили за эксплуатационные расходы и телевидение», — говорит арендодатель.

Ещё один из арендодателей, Руслан Кулиев сдает однокомнатную квартиру в районе станции метро «Новза» за $150 в месяц. Он арендатора нашел самостоятельно, выложив объявление на сайте OLX:

«Имея большой опыт сдачи квартир, требую залог в $50 на случай, если квартирант что-то сломает, это хотя бы немного покроет расходы. Если все будет нормально, залог просто засчитается в стоимость последнего месяца аренды. В квартире не самый новый косметический ремонт и нет стиральной машинки, но есть двухкамерный холодильник, железная дверь и вся нужная мебель. Квартирант платит за воду, электричество и интернет, который подключил сам, остальное оплачиваю я», — говорит Руслан.

Как заключить договор аренды

С 2019 года поставить договор аренды на учет можно в налоговой инспекции, от арендодателя и арендатора понадобятся копии паспортов и ИНН.

Сам договор аренды можно составить самостоятельно, включив в него пункты, важные для каждой конкретной сделки. Если у арендодателя имеется ЭЦП, зарегистрировать договор получится и онлайн, если нет — его регистрируют на месте после заполнения анкеты с данными по недвижимости.

Вся процедура бесплатная, заверения договора у нотариуса или предъявления кадастра не требуется.

После этого арендодатель начинает ежемесячно до пятого числа выплачивать налог на прибыль — это 12% от стоимости арендной платы, указанной в договоре. Ее размер устанавливает сам арендодатель по своему усмотрению, единственное условие — она не должна быть ниже минимальной ставки аренды для физлиц, которая сейчас составляет 12 тыс. сумов за 1 кв. м. общей площади.

Как оплачивать коммунальные услуги

Порядок оплаты коммунальных услуг хозяин квартиры и арендатор устанавливают сами.

Однако чаще всего работает такая схема, когда по счетчикам платит арендатор, а за все остальное — арендодатель. То есть если в квартире установлены счетчики электричества, горячей и холодной воды и газа, то на хозяина квартиры ляжет абонентская плата за ЖКХ, вывоз мусора, кабельное телевидение и городской телефон.

Законодательно установленных правил на этот счет нет, поэтому можно платить по той системе, которая будет удобнее всего.

Что нужно учесть при сдаче

Артем Тен

Менеджер по продажам агентства недвижимости «Ключи Ташкента».

За последние два года цены на аренду жилья выросли на 10−20% вследствие повысившегося спроса.

Дороже всего квартиры в центральных районах — Мирабадском, Мирзо-Улугбекском, Яккасарайском и, в частности, в таких локациях, как станции метро «Ойбек», Ц-7 (ЦУМ), Ц-1, Ц-4, Ц-5. Жилье здесь чаще всего арендуют иностранцы, которые хотят жить ближе к центру и имеют возможность платить выше $500 за квартиру.

Чтобы максимально выгодно сдать квартиру, лучше всего полностью укомплектовать ее начиная от мягкой мебели и заканчивая посудой. Что касается интерьера и ремонта, то дороже всего «продается» минимализм, хай-тек и лофт, а вот наш восточный, национальный стиль, конечно, не пользуется популярностью.

Если квартира планируется под сдачу иностранным гражданам и за более высокую цену, лучше всего сделать капитальный ремонт, косметический не подойдет. Сантехнику желательно обновить полностью, а технику можно взять даже от местных производителей вроде Artel или от Samsung, так как это не имеет большого значения при ценообразовании.

Читать еще:  Межевание как выделить часть участка из общего

Сдать квартиру можно самостоятельно или обратившись в агентство — во втором случае вы получаете доступ к собранной компанией базе клиентов, минимизируете риски нарваться на непорядочных арендаторов и оформляете сделку юридически.

Если вы выбираете не сдавать квартиру самостоятельно, а обратиться к специалисту, то это должен быть не риэлтор-«фрилансер», а непосредственно агентство, имеющее свой юридический адрес и свой офис, куда можно прийти. Есть некоторые агентства, которые сотрудничают с посольствами и иностранными представительствами, с ними найти арендатора для престижного жилья будет легче.

Для того, чтобы обезопасить себя от невыплаты арендодателем арендной платы, необходимо обязательно составлять договор. Кстати, многие арендодатели предпочитают сотрудничать с иностранцами еще и потому, что их проживание компенсируется их компанией-работодателем и происходит это всегда без задержек.

Также следует сделать опись всей техники, мебели и других ценных вещей в квартире и внести это в акт приема-передачи, который прилагается к договору аренды.

В нем же указываются, нет ли в квартире дефектов или поломок, кроме того, если вы оставляете в помещении что-то новое, это тоже нужно зафиксировать. Но несмотря на это, квартиру все равно нужно регулярно посещать лично и проверять, в каком состоянии она содержится.

Вложения в недвижимость — это пассивный доход, бизнесом это не назовешь, так как рынок у нас сейчас стабильный, без резких подъемов цен.

Инвестиции окупают себя не скоро, например, при стоимости двухкомнатной квартиры в центре города в $60 тыс. ее можно будет сдавать за 1% ее стоимости в месяц, то есть за $600. То есть окупать себя эта квартира будет 8 лет и 3 месяца, но нужно учитывать и то, что в первый раз, с новым ремонтом и техникой, квартиру можно будет сдать по максимальной цене, а с каждым следующим арендатором или при продлении договора она будет снижаться, так как состояние недвижимости будет ухудшаться.

Если же все-таки покупать квартиру под сдачу в аренду, то в условиях нашего рынка лучше остановиться на новостройке: они строятся из кирпича, там предусмотрена парковка, лифты, детские площадки, охрана, автономное отопление, что очень важно при нашем климате.

В этом они выигрывают вторичному фонду. При этом востребованные сегодня дома на ЦУМе, Ц-1 и так далее — это не новостройки, но цены на аренду квартир в них такие же высокие, так как люди платят в этих случаях за локацию.

Я специализируюсь на темах ритейла и маркетинга.

2. Заключите договор аренды

После того, как вы выбрали квартиру и убедились, что ее вам сдает сам собственник жилья, заключите договор аренды. Хотя на сегодняшний день далеко не каждый арендодатель предлагает таким образом урегулировать отношения, данный документ поможет сторонам избежать недоразумений. Договор аренды — документ, который обязывает арендодателя предоставить недвижимость арендатору за постоянную плату на определенный срок. Отношения аренды жилья регулируются Гражданским кодексом РК.

Вначале сторонами обговариваются условия договора — включает ли арендный ежемесячный взнос оплату коммунальных услуг, кто оплачивает ремонт, на какой срок сдается жилье и так далее. После чего стороны обращаются к нотариусу. Нотариус может использовать образец договора аренды стандартного типа либо дополнить его статьями согласно желаниям сторон.

Договор аренды заключается в письменном виде, если жилье арендуется на долгосрочный период — от 12 месяцев. Если нужно снять квартиру на срок меньше года, закон не обязывает заключать договор и регистрировать его. Однако не следует пренебрегать данным документом, он защитит обе стороны от возможных проблем.

Договор аренды должен содержать следующие обязательные пункты:

  1. Данные сторон, полный адрес квартиры.
  2. Права, обязанности.
  3. Сроки аренды.
  4. Форма и порядок оплаты. Также необходимо расписать, кто оплачивает коммунальные услуги, по какой причине и в какой срок поднимается арендная плата.
  5. Проживание с детьми, животными фиксируется — иначе такие изменения подвигнут владельца жилья поднять квартплату.

Арендодатель может попросить арендодателя о регистрации — это обязательное условие по закону. К тому же регистрация не делает человека собственником квартиры автоматически. Согласно законодательству люди должны проживать там, где зарегистрированы, но обязать собственника сделать прописку своему нанимателю не может никто — такое принуждение незаконно. — Это неудобно в плане документов — квартиранты часто меняются, съезжают. Постоянно прописывать-выписывать хлопотно. Проще составлять договор на год максимум, а потом просто продлевать.

Читать еще:  Как правильно продать квартиру

Что дает договор аренды квартиры нанимателям

Нередко собственники жилья включают стоимость налога в арендную плату. Но не все молодые семьи и студенты желают нести дополнительные расходы. Наверняка, этот нюанс стоит урегулировать с собственником, потому как для квартирантов заключение договора найма жилого помещения также является гарантом защиты прав и интересов:

  • Вы не окажитесь на улице только потому, что собственник вдруг решил, что ему срочно нужна эта квартира;
  • К вам не подселят внезапно племянников и дядюшек, а также других нанимателей помещения – ведь все пункты соглашения прописаны документально;
  • Не придется сносить неожиданные визиты. Ведь в договоре найма жилого помещения прописываются и правила посещения: хозяйка может прийти только в заранее согласованное время и осмотреть свое жилье в вашем присутствии;
  • В течение всего срока договора хозяева не могут необоснованно поднять стоимость арендной платы;
  • У вас появляется временная регистрация в городе, что дает вам право посещать поликлиники и получать бесплатную медицинскую помощь, в районных центрах и селах вы будете наполовину меньше платить за детский сад и сможете без всяких трудностей встать на очередь, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Договор аренды жилого помещения предусматривает определение сроков пользования квартирой. Наиболее часто он заключается на год. Поэтому жильцам следует следить за сроками и согласовать с владельцами жилья дальнейший ход развития событий. Ведь по истечении срока действия документа квартиранты обязаны освободить помещение в течение 3 дней.

Как заключить договор аренды жилья в 2019 году: заполнение документа

Законодательство в Беларуси подходит к вопросу аренды квартир частного жилого фонда достаточно гибко: вы можете скачать типовой договор аренды квартиры на Портале ИМНС и заполнить его поля, а также имеете право на его дополнения и корректировки. Так, если вы опасаетесь повреждения имущества животными или негативно относитесь к курению в квартире – эти пункты можно согласовать с нанимателем и прописать в договоре.

Чтобы не упустить при составлении документа важные нюансы, воспользуйтесь чек-листом:

  1. Указывайте сроки оплаты коммунальных услуг и аренды;
  2. Опишите все имущество и подробно изложите его состояние – это лучше оформить отдельным актом приема-сдачи, который оформляется в произвольной форме;
  3. Согласуйте количество проживающих;
  4. Подумайте, чего бы вы не хотели: присутствия посторонних людей, животных, малолетних детей в квартире, шума, вредных привычек жильцов – внесите дополнительные пункты в типовой договор;
  5. Согласуйте размер оплаты. Обратите внимание, что зафиксировать его на бумаге вы можете только в белорусских рублях. Поскольку национальная валюта нестабильна – все мы помним ее обрушение в 2011 и 2014 годах, можно дополнительно указать долларовый эквивалент суммы.

Договор найма жилого помещения в РБ, типовой образец которого вы можете скачать на сайте ИМНС, носит достаточно общие черты. Поэтому стоит пару дней подумать и сесть за стол переговоров с жильцами, чтобы исключить все неприятные моменты в ваших отношениях. Дополнительно рекомендуется прикреплять и договор приема-сдачи: в случае разногласий он поможет определить, испорчено имущество нынешними квартирантами или предыдущими.

Налог на аренду квартиры

И в случае заключения краткосрочного договора, и при долгосрочном найме собственник квартиры обязан оплачивать соответствующие налоги. В ином случае придется не только внести налог от прибыли за весь срок аренды (найма), но и уплатить штраф и пеню в размере 20-40% от общей не выплаченной налоговой суммы (налоговый кодекс РФ, глава 23).

Неуплата налогов может привести не только к финансовому «наказанию», но и к уголовной ответственности (вплоть до лишения свободы).

Важно: размер налога – 13% от годовой прибыли за сдачу жилья.

Избежать оплаты можно лишь в том случае, если жильцы были снимают квартиру безвозмездно, арендная плата не вносилась. В этом случае оформляется арендные отношения договором безвозмездного найма жилого помещения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector