Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как я продавал квартиру

Личный опыт: как я продавал комнату в коммуналке

Ещё в 2017 году я получил в наследство от дедушки комнатку в коммунальной квартире. Жить там было некому, поэтому я решил продать унаследованную недвижимость, и потратить деньги на что-то более нужное. Да и друзья говорили, что лучше быстрее избавиться от неликвида. Комната в обшарпанной сталинке – это не французское вино, дороже со временем не станет. Пораскинув мозгами, я решил прибегнуть к помощи риэлтора. Ведь интернетные истории про покупки-продажи комнат в коммунальных квартирах меня немного напугали. И сразу спойлер: хорошо, что я не стал пытаться сделать всё сам.

Новый закон и его нюансы

Прошлая редакция закона предполагает подачу декларации, расчет и уплату НДФЛ при продаже квартиры (комнаты, дома), купленной в 2016 году или позже, в случае если срок владения составляет менее 5 лет. С 2020 года этот период сократили до 3 лет. Но действие нововведений не распространяется на все ситуации, существуют исключения.

Что необходимо учесть?

Снижение срока владения до 3 лет распространяется только на продажу единственного жилья.
Если на момент сделки в собственности у продавца находится несколько объектов жилой недвижимости – минимальный срок составит 5 лет.
Но если новая квартира была приобретена в течение 90 дней до продажи «старой», то правило единственного жилья действовать не будет. Таким образом, при данных условиях минимальным сроком владения будет считаться трехлетний период.
Уже сейчас 3 года — минимальный срок владения для квартир, которые были куплены до 2016 года, получены в наследство или подарены близким родственником.
Требование к единственному жилью также не распространяется на недвижимость, полученную в наследство или в качестве подарка от близкого родственника.
При продаже ранее минимального срока можно применить соответствующий налоговый вычет — 1 млн рублей или фактические расходы на приобретение квартиры/комнаты/дома. При этом декларация подается даже в том случае, если недвижимость продана без какого либо дохода, либо он равен нулю после применения вычета.
Новые условия вступают в силу с 1 января 2020 года.

Важно! 23 ноября 2020 года президентом подписан законопроект, предусматривающий новый порядок отсчета минимального срока владения жильем для покупателей квартир в новостройках (дольщиков): минимальный срок, после которого при продаже жилья доходы не облагаются НДФЛ, будет определяться с момента покупки квартиры по договору долевого участия, а не с момента ее оформления в собственность.

Пункт 3. Сделать уборку

Уборку надо сделать не перед показами, а раньше – перед фотографированием квартиры для объявления. Квартира должна выглядеть ухоженной, чистой и светлой. Поэтому, кстати, опытные продавцы квартир уделяют особое внимание наличию лампочек во всех люстрах-светильниках.

Ранее METRTV.ru рассказывал, что запахи (правда, уже приятные) сегодня активно используются для «заманивания» покупателя во время осмотра им квартиры.

Кстати, бывает, что уборку надо делать не только в квартире.

Можно вспомнить одну показательную историю. Человек несколько лет не мог продать секцию в малосемейке. Покупатели приходили на осмотр несколько раз, но всегда натыкались на пьяного соседа, который спал в общем коридоре. Ни один покупатель до квартиры даже не дошёл. Если бы владелец загодя проверил коридор и проводил соседа в его секцию, то продажа вполне могла состояться.

Как я продавал квартиру обещал написать давно,а вышло только сейчас.

  • Тема закрыта

#1

Как я продавал квартиру

Итак, по порядку.

Есть (вернее,уже была) у меня квартирка,доставшаяся по наследству.
Окромя меня еще есть претенденты,то есть, — родственники, делиться с ближним – святое дело ! Посему было решено выставить сие жилище на продажу. И началась эпопея с продажными мероприятиями (к слову сказать – ажно в 2008 году в месяце ноябре, но это так, к слову).
Как человек, умеющий в компьютере не только пасьянс раскидать, но и правильно выключить оного после пасьянса, — даю объявление о продаже недвижимости на сайт «Крыша»,предварительно изучив спрос и предложение по району по газетам и интернету (храни его Господь). А куда ж еще ? Запросил 65 тыс у.ё. с торгом ( а как без него-то в Азии ?) И тут началось – раза по три-четыре на дню звонки –«Квартиру продаете ? Я из агентсва бла-бла-бла…» Да не вопрос, говорю. Мне бы продать поскорее, денех ну оченама надо-ть… «Наши услуги стоят тыщщщу долларов»Не вопрос ! А что входит в эти услуги ? …. «Мы работаем…» А что конкретно вы делаете ? «Ну,там, даем объявления за свой счет (От автора – в бесплатную «Крышу»,что я сам сделал),обеспечиваем юридическое сопровождение сделки (эт чё за хрень ? Как кто-то может лучше меня знать историю квартиры и чистоту документов ?), клиентов на просмотры подбираем платежеспособных (интересно – как они вычисляются – платежеспособные)» и прочая дребедень. Но у ВСЕХ первая фраза – «Наши «услуги» стоят тыщщщу долларов». Ладно,думаю. Посмотрим.
(Тут, по причине уничтожения лишней макулатуры,названия некоторых агентств приводить не буду,т.н. договора уничтожил, а названий-то и не помню).
Начались просмотры. Три раза была ситуация,что риэлторы приходили с потенциальными покупателями и искали дом и квартиру. Сразу ясно – «левые» — так как продают не знамо,что. Приходят и с порога – «Давайте подпишем договор», а покупатели предлагают кто 40, а кто и 35 тысяч супротив запрошенных 65. Я в лоб – «Надо было бы 40 – я бы так и сказал бы». И уходили эти товарищи ни с чем ( как минимум, четыре раза приходили перекупщики в надежде, что скину цену в два раза,чтобы потом выставить на продажу мою жилищщщу  подороже).

  • Наверх
Читать еще:  Как замерять температуру горячей воды в квартире

#2

  • Наверх

#3

  • Наверх

#4

  • Наверх

#5

  • Наверх

#6

  • Наверх

#7

Подводя итог вышеизложенному,можно сказать, что без взяток,законным путем,на сделку по ипотеке у нас ушло два с половиной месяца, куча денег с покупателя на всякие платежи (сумму не считал,ибо не мои) и немало нервотрепки,которая в материальном отношении эквивалента не имеет .

Кому интересно – название агентства могу сообщить приватно.

А самое главное – читайте кодексы,договоры и мыслите логически ! Не стесняйтесь спрашивать, не бойтесь показаться наивными !

ПыСы – с агентством разговор не закончен, жду их действий.

А менеджеру банка Куанышу – респект за терпение и спокойствие ! Я очень нудный клиент,так как всегда хочу знать – кому и за что плачу деньги и задаю много вопросов !
Халявщиков не очень жалую, а их много ныне. ИМХО.

Далее – на одном из форумов появилось объявление следующего содержания :

«Рад Вам сообщить, что сегодня после переговоров, руководство разрешило вернуть прежний процесс выдачи!

Сделка происходит в нотариусах одобренным Банком. Во время сделки, гарантийное письмо предоставляется продавцу, оригиналы документов остаются также у продавца, нотариально заверенные копии документов и заявлении предоставляется в Банк. В этот же день оформляете доверенность у оформителя. После этого заемщик подписывает все договора, выдача происходит на следующий день. Во время выдачи займа, продавец отдает оригиналы документов сотруднику Банка и пишет расписку о том, что не имеет претензии к покупателю и к Банку.»

Банк этот – HSBC. Просто пример отношения к клиентам – банк в любом раскладе не останется в проигрыше,а продавец спокоен и уверен в том, что его не «кинут». (Не сочтите за рекламу).

Как итог – сделка состоялась только благодаря потрясающему терпению покупателя, и, в какой-то мере, — моей «упертости».

Я постарался просто описать процесс продажи жилья в условиях нашей действительности.
Никого не хочу обвинять, тем более – осуждать.
Мое мнение насчет посредников не поменялось, и вряд ли поменяется… Ибо цивилизованность рынка заключается не в красивой подаче и не в культурном обращении с клиентами (хотя и это важно), а в ответственности за действие, либо бездействие.
Кстати, уже во время оформления документов состоялся один интересный телефонный разговор – позвонивший представился частным риэлтором,у которого оформлены документы на ИП. Так вот –в качестве оплаты своих услуг он берет процент от суммы сделки,как было в агентствах лет 5 назад. То есть он материально заинтересован в высокой цене жилья, плюс еще землю будет рыть,чтобы свой кусок честно отработать. Спросил – есть ли у меня транспорт,так как готов был возить на своей машине и намекнул, что есть определенные методы «ускорения» переоформления. Это так, к слову…
А вот агентствам глубоко по-барабану проблемы покупателей и продавцов недвижимости, им бы срубить свою копейку (и немалую) просто с факта сделки купли-продажи.
По хорошему,если взяться за букву закона, — многие агентства,вернее – их «деятельность», попадают под статью УК «Мошенничество». Только чтобы навести в этом беспределе порядок,- роты комиссаров Каттани не хватит .

Продажа

Получить деньги при продаже квартиры через ипотеку можно наличными через банковскую ячейку или через аккредитив — это услуга банка, который выдаёт ипотеку и проверяет все документы в сделке. Если всё нормально, то деньги переводятся со счёта покупателя на счёт продавца.

Брать наличные — слишком рискованно, тебя могут ограбить по пути из банка или выдать неполную сумму, пересчитать вручную будет сложно. Так что мы выбрали второй вариант.

Для получения денег потребовалось открыть счёт в банке, где оформлялась ипотека.

И вот 31 декабря 2019 года мы приехали в банк для подписания документов купли-продажи. Договор подготовил сам риелтор, специалист банка его просто распечатал. Мы его заранее изучили — ни одной претензии по содержанию не было, и все поставили свои подписи.

Дальше нужно было зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ, чьи отделения были закрыты все новогодние праздники. Так что нам пришлось ждать до 9 января 2020 года. Покупатель заранее оплатил госпошлину 2000 ₽, и сразу после праздников мы подали документы.

Регистрация заняла 10 дней. Договор снова нужно было привезти в банк для проверки, и уже на следующий день нам пришло СМС о поступлении 4 800 000 ₽ на наш счёт.

В тот же вечер мы встретились с покупателями, передали ключи и подписали акт приёмки-передачи квартиры.

Заходим на несколько сайтов по недвижимости, таких как: realty.yandex.ru, www.avito.ru, irr.ru и начинаем анализировать рынок. Для этого не обязательно строить графики, просто посмотрите за сколько люди продают такие же квартиры как у вас. Примерно такой же площади и обязательно в этом же районе. Не стоит смотреть на цены такой же квартиры в центре, если ваша квартира на краю “Урюпинского района”. В таком случае смотрите сколько стоят такие же квартиры как у вас, в “Урюпинском районе”.

После того как вы определились с ценой своей квартиры, вам нужно уже дать объявление о продаже квартиры. Но вот тут начинается самое интересное и важное. Читайте внимательнее.

Читать еще:  Заявление о заливе квартиры образец

Что бы нам не продать по цене ниже рыночной, нужно нащупать пик средней рыночной цены. Т.е. самую высокую цену (из всех средних в интернете цен), за которую покупатели будут интересоваться вашей квартирой, т.е. проявят интерес к вашей квартире и позвонят на ваше объявление.

Продавец квартиры передумал

Что делать? Как выйти с минимальными потерями? Разберемся подробнее.

В этой ситуации возможно развитие трех вариантов:

  • продавец квартиры передумал продавать до подписания договора купли-продажи
  • продавец квартиры передумал продавать после подписания договора-купли-продажи
  • продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

Продавец квартиры передумал продавать до подписания
договора купли-продажи

  • Продавец квартиры передумал, а вы не оформляли предварительный договор купли-продажи и не передавали задаток. Произошло то, что и должно было произойти.

99% устных договоренностей о продаже недвижимости нарушаются, либо в части условий сделки, чаще — цены, сроков, порядка оплаты по договору.

Вряд ли призывы к совести Продавца Вам помогут! Лучше тоже «передумать». И нервы целее будут. Радуйтесь, что денег ему не дали.
К тому же его недвижимость — не единственный интересный вариант.

  • Если вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и Соглашение о задатке и по Расписке передали денежные средства

У Вас три варианта:

  • Получить назад задаток в одинарном размере и отступиться.
  • Требовать возвращения задатка в двойном размере и неустойку, если она была прописана в предварительном договоре. И если вы оформили его вышеуказанными документами — ваше дело правое и суд будет на вашей стороне, в случае,если Продавец будет уклоняться
  • Понуждать Продавца к заключению сделки купли-продажи, вероятнее что, через суд. И если у Продавца не было веских причин для отказа суд будет на вашей стороне.
    Конечно счастливую жизнь в новом жилье при таких обстоятельствах начать будет трудно.

    Лучше договориться по-хорошему. Даже если Покупатель уже понес расходы в связи с подготовкой к сделке, адекватный Продавец конечно ему все компенсирует.

    Но это возможно в случае МУДРОГО подхода.

    Что случается не часто. Увы ((((

    • Следующий вариант.
      Если вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и по Расписке передали аванс

    Если продавец квартиры передумал продавать — аванс возвращается покупателю в полном объеме. Но через суд вы можете понудить его к заключению сделки и взыскать издержки.

    Если вы читаете эту статью еще приглядываясь к рынку недвижимости, обязательно оформите договоренности с Продавцом должным образом

    Продавец квартиры передумал продавать после подписания
    договора купли-продажи

    Продавец квартиры передумал продавать уже после подписания договора купли-продажи и отказывается подавать заявление о переводе права собственности на покупателя.

    Если ваша сделка не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса — договор купли-продажи вступает в силу после подписания всеми законными участниками сделки, конечно если он составлен в соответствии с требованиями ГК РФ.

    Регистрация перехода права собственности в Росреестре — это хоть и важное дело, но вторичное.

    Сделка уже состоялась, а если продавец и деньги получил — это означает, что существенное условие договора выполнено покупателем.

    Если продавец будет уклоняться от подачи заявления об этом — обращайтесь в суд, и право зарегистрируете, и судебные издержки с продавца взыщете.
    Не стоит затягивать с этим делом. Недобросовестный продавец может продать квартиру другому покупателю.
    Так что сразу ходатайствуйте перед судом о наложении ареста.

    Продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

    И такое возможно.
    У каждого участника договора купли-продажи есть право отзыва своего заявления из Росреестра в любой момент до регистрации в одностороннем порядке.

    В этом случае регистратор приостановит дело до 3 месяцев и сообщит покупателю письменно о причинах приостановки.

    В любой момент продавец может подать заявление о возобновлении регистрационных действий.

    Читайте подобную статью:

    Всегда рада разъяснить.Автор

    • ← Как купить часть квартиры
    • Самая низкая ставка по ипотеке 5.00 % →

    Покупатель приостановил регистрацию

    Покупка квартиры у юридического лица

    Пособие для продавца недвижимости. Часть первая

    Ольга Слободчикова

    АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку». Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года. Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: — Анастасия Бусько; — Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

    Продавец квартиры передумал : 1 комментарий

    Но не все так хорошо. Вот, например, решение Заринского городского суда Алтайского края, где продавец истребовала у покупателя комплект мебели, который был в квартире и который она не продавала. Правда, для этого ей потребовалось привлечь свидетелей, которые подтвердили, что квартиру продавали без мебели, а мебель предлагали купить отдельно. Кроме того, суду представили договор на изготовление этой мебели по заказу продавца, где был указан адрес доставки и установки. В этом случае продавец смог доказать, что ее мебель осталась в квартире и намерений ее дарить у нее не было. Поэтому суд требования истца удовлетворил и постановил истребовать мебель в пользу законного владельца.

    Добавить комментарий Отменить ответ

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

    Уменьшить налог на сумму понесенных расходов

    Вместо вычета в 1 миллион рублей можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму связанных с покупкой квартиры расходов. Если речь идет о продаже дома, сократить налоги можно, если вычесть из полученной суммы расходы, понесенные при его строительстве.

    Решая, каким образом снизить налог при продаже квартиры, продавец может выбирать из двух вариантов уменьшения налогооблагаемой базы тот, который ему более выгоден. Например, купленная два года назад за 3,8 миллиона рублей квартира была продана за 4,1 миллиона рублей. Так как понесенные при покупке расходы больше 1 миллиона рублей — налогового вычета при продаже квартиры, — продавцу выгоднее вычесть сумму расходов. Налогом облагается 300 тысяч рублей (4 100 000 – 3 800 000), собственник заплатит налоги в размере 39 тысяч рублей (300 000 × 0,13).

    Кто Продавал Квартиру Без Риэлтора? | Поиск ответа

    «Кто продавал квартиру без риэлтора?» — задают порой вопросы продавцы недвижимости в соцсети. Люди в поиске «верных» решений и проверенных лайфхаков от друзей и незнакомых.

    Почему люди считают, что продавать свое жилье минуя риэлтора — это безошибочный путь? Пример денежных потерь продавца недвижимости в результате своих нелогичных действий и неверных убеждений ниже.

    Подписывая договор на услугу в системе высшего образования, никому из абитуриентов и их родителей не приходит в голову идея получить диплом о высшем образовании на устных договоренностях с ректором.

    Любой наш значительный шаг в жизни – обучение, трудоустройство, инвестирование, лечение, путешествие оговариваются типичными письменными соглашениями. Для нас это приемлемая или вынужденная норма.

    Примечательно, что когда в семье назревает вопрос продажи самого ценного семейного актива – квадратных метров столичного жилья, наши сограждане проявляют поразительную наивность в своих решениях:

    • Позвоню в агентства, пусть продают. Мне все равно кто продаст.
    • Я не подписываю договора с брокерами. Приводите покупателя, а там посмотрим.
    • Не понимаю, почему я должен оплачивать услугу? Пусть оплачивает покупатель.
    • Опубликую объявление на сайтах, попробую продать сам. А там посмотрим.

    И с таким опрометчивым умонастроением продавцы недвижимости надеяться получить желаемый результат – продажу своего жилья по самой высокой цене на рынке.

    Неужели, ситуация не абсурда? Аргумент собственника: «Ну, что теперь делать? Потерял в цене, так потерял. Когда-нибудь купят. Я жду своего покупателя!»

    В телефонных беседах с продавцами жилья мы постоянно слышим неоправданные аргументы: – «Мы хотим продать, но не торопимся. Пусть продается, как продается». На вопрос «Вас не смущает тот факт, что за 5-ть месяцев пребывания на рынке вы снизились в цене на 20%?», получаем ответ: «Мы больше снижаться не будем».

    В реалиях получается следующая картина. П роходит еще полгода. Уточняем по телефону актуальную цену объекта у этого собственника. И снова минус 10-15% в цене, и знакомый аргумент: «Мы больше снижаться не будем».

    Мы не уверены, что психологи смогут объяснить подобный феномен человеческого благоразумия, потрясающую экономию на услугах профессионалов и невероятную маркетинговую стратегию – «Я знаю, как продавать. Я разместил объявление на OLX!»

    Мы не призываем собственников объектов продажи подписывать договор на услугу с профессионалами. Возможно, вопрос продажи вашего жилья со временем как-то решится. Ну потерял человек за год около 10-ти тысяч долларов на одном объекте эконом-сегмента. У нас богатая страна и высокий уровень доходов населения. Что нам стоит заработать 10 тысяч долларов в год?

    На днях был разговор с владельцем квартиры в старом ветхом доме на Подоле. Человек продает квартиру уже два года. Когда квартира была в рекламе по цене 85.000$, покупатель предлагал 80.000$. Собственник не согласился на такую цену. В данный момент квартира в рекламе за 55.000$. Звонков нет. Просмотров нет. Оптимальный диапазон спроса на аналогичные объекты около 42-45.000$.

    Как думаете, почему этот человек при все изобилии советов в интернете по вопросу «Как продать квартиру без риэлтора», так и не продал свою недвижимость?

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector