Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как выделить комнату в квартире

Общая собственность бывает долевой и совместной.

  • Совместная собственность — когда вещью владеют 2 или несколько человек, а в каких долях они владеют — не определено. Например, когда муж или жена покупают какую-то вещь, у них появляется именно такая, совместная собственность на эту вещь (статья 34 СК РФ). При этом неважно, на кого из супругов вещь (квартира или машина, например) зарегистрирована.
  • Долевая собственность — когда вещью владеют 2 или несколько человек, и определено, в каких долях они владеют. Например, муж владеет ½ квартиры и жена владеет ½ квартиры.

Важно знать: именно поэтому, чтобы один из супругов мог продать квартиру, нужно нотариально заверенное согласие второго супруга на эту продажу (статья 35 СК РФ). Ведь сделка по продаже совершается от имени одного супруга, а владеют-то продаваемой квартирой оба. Поэтому и требуется согласие второго.

Как указывалось выше, для того чтобы выделить долю в недвижимости в натуре необходимо, чтобы данные доли имели отдельный вход, а также отдельные коммуникации.

Порядок действий для выдела долей должен быть таким:

  1. перепланировка, переустройство помещения с целью создать обособленное имущество (если это технически возможно);
  2. подготовка нового технического паспорта на новый объект;
  3. заключение соглашения с другими долевыми собственниками о выделе доли в натуре;
  4. постановка нового объекта на кадастровый учет и получение нового свидетельства о праве собственности.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них. Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными. Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Пишем иск в суд

Основные нормы составления искового заявления регламентированы в ст. 131, 132 ГПК РФ.

Перечислим обязательные пункты:

  • наименование судебного органа;
  • информация о заявителе и ответчике по делу;
  • наименование документа;
  • сумма исковых требований;
  • перечень документов, подтверждающих право собственности на объект;
  • подробное описание квартиры и части, на которую претендует заявитель (метраж, этаж, количество комнат и т.д.);
  • причины возникновения спорного вопроса;
  • обоснованность предъявляемых требований;
  • перечислить список приложенных бланков;
  • дата составления и подпись истца.

Количество исковых заявлений необходимо подготовить по количеству участников сторон!

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Раздел долей или выдел, как поступить

Раздел долей и выдел доли в квартире – понятия немножко разные. Раздел долей представляет собой прекращение всех владельцев квартиры на их доли в праве собственности и признание права собственности на конкретные жилые помещения в квартире. При этом, места общего пользования (прихожая, кухня, санузел) остаются в общей долевой собственности.

Читать еще:  Перепланировка через мфц

Регламентирует раздел и выдел долей статья 252 Гражданского кодекса.

Раздел долей может произойти по согласию всех сособственников, например, в трёхкомнатной квартире у троих сособственников по трети доли в праве. После раздела каждый станет собственником конкретной комнаты, которая на техническом плане находится под конкретной литерой, и собственником трети доли в праве на общее имущество, каковым являются места общего пользования и общее имущество в многоквартирном доме.

Справочно. Выдел доли предполагает, что одно или несколько помещений станут собственностью выделившегося содольщика, а остальные помещения останутся в общей долевой собственности.

Если соглашение не достигнуто, а вы хотите, чтобы вам принадлежала именно конкретное помещение в квартире, а не доля в праве, обращайтесь в суд с иском о прекращении вашей доли в праве, признании за вами права собственности на конкретную комнату (или комнаты) и признания доли в праве на общее имущество.

Если количество жилых комнат и их конфигурация соответствует количеству содольщиков, то есть позволяет выделить долю, суд, скорее, всего иск удовлетворит. Очевидно, что выделить долю в комнате или в однушке невозможно.

Так же вы не выделите долю в натуре, так как в квартире отсутствует техническая возможность натурального выдела, ведь выделить в натуре – это значит отделить конкретное помещение от других и оборудовать отдельный вход.

Само собой, комнаты не могут быть совершенно одинаковыми – у них разная площадь, в одной из комнат может быть выход на балкон, поэтому стоимость комнат разная. При разделе или выделе долей владелец большей комнаты должен выплатить компенсацию остальным сособственникам в размере разницы в стоимостях комнат.

Справочно. Владение долей в квартире отличается от владения долей в квартире коммунальной.

Выдел доли в квартире

Выдел сособственнику доли в приватизированной квартире допустим при наличии технической возможности передачи ему изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.) и оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. При выделе доли сособственнику передается в собственность изолированная часть жилого помещения, соответствующая его доле, но он теряет право на остальную часть имущества. При установлении порядка пользования каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть квартиры, основываясь на его доли в общей собственности, но право общей собственности не прекращается.

Совершенно понятно, что переоборудовать помещения в квартире и создать отдельный вход, кухню и коридор невозможно. Поэтому самыми распространенными являются иски участников о выделе или разделе квартиры в многоквартирном доме с передачей в собственность изолированных комнат и в долевую собственность – подсобных помещений (кухня, коридор, ванная комната, туалет и т.п.).

Не всегда представляется возможным выделить доли в квартире в соответствии с идеальными долями сособственников в процессе определения порядка пользования помещением, и часто сособственнику передается в пользование большее помещение по размеру, чем его идеальная доля. Остальные сособственники могут потребовать взыскать с него плату за пользование частью помещения, превышающей его долю. Данные платежи – это обязательные платежи и расходы по содержанию имущества, а не компенсация, так как раздел жилого помещения в натуре не производится и не происходит изменения долей.

Читать еще:  Договор финансовой аренды

Также возможна ситуация, когда сособственник может заявить требование о выделе его доли именно в натуре, а суд в случае незначительности его доли может обязать других сособственников выплатить денежную компенсацию без согласия указанного сособственника.

В любом конкретном случае следует обратиться к опытным жилищным юристам, которые помогут разработать способ защиты ваших интересов и определить способ осуществления раздела или выделении доли в квартире и т.д.

Зачем нужно выделять долю

Определение долей чаще всего требуется при получении квартиры в наследство двумя и более людьми, расторжении брака либо совместной приватизации. В таких ситуациях в Росреестр заносится информация о количестве собственников и размере их «идеальных» долей, а каждый владелец получает отдельное свидетельство. После этого часто возникают проблемы с оплатой коммунальных услуг, ремонтом жилья или пропиской других лиц. Обособление же дает право на продажу выделенной части объекта или сдачу ее в аренду. Квартиру сложно разделить на равные части в натуре, поэтому владельцы недвижимости совместно определяют размеры каждой доли и заключают мировое соглашение. Если компромисс невозможен, вопрос решается в суде.

Общие понятия, откуда берутся доли и комнаты.

Коммунальная квартира – жилое помещение с двумя и более комнатами, в каждой из которых проживает отдельная семья. По сей день есть в продаже комнаты в пяти, шестикомнатных квартирах.

Комнаты в коммунальных квартирах могут быть в частной и государственной собственности. Как только в квартире или доме появляются два и более собственника тут же возникает долевая собственность.

Чаще всего доли возникают:

  • В результате приватизации квартиры на нескольких собственников;
  • Путем покупки квартиры на двух или более человек;
  • В результате наследования;
  • На основании дарения;
  • По решению суда.

В чем отличия комнаты от доли в квартире

У собственника комнаты в свидетельстве о государственной регистрации звучит, что он владеет определенной долей, которая состоит из комнаты, определенной площади и прочих помещений находящихся в общем пользовании.

У владельца не выделенной доли, в собственности находится доля, но из каких жилых комнат она состоит непонятно. Например: у гражданина в собственности находится ½ доли двухкомнатной квартиры, с жилыми комнатами площадью 11 и 17 кв.м. В какой комнате должен проживать один собственник, а в какой второй большой вопрос. Даже ремонт комнаты, собственник не выделенной доли, должен согласовывать с остальными собственниками долей.

Не выделенная доля стоит дешевле комнаты.

Как определить что входит в долю?

Согласно статье 156 Жилищного кодекса РБ существуют два варианта раздела жилых помещений – определение порядка пользования помещением:

  • При наличии технической возможности и согласия собственников, порядок пользования определяется на основании письменного досудебного соглашения. Этим способом пользуются не часто, так как определенный порядок пользования квартирой не вносится в свидетельство о государственной регистрации. В случае продажи новому собственнику придется заново определять порядок пользования;
  • Чаще всего, при отсутствии взаимного согласия между собственниками, но при наличии технической возможности (на каждого собственника должно приходиться не менее одной комнаты, комнаты должны быть отдельные, не должно быть незаконной перепланировки) происходит выделение долей в натуре – определение порядка пользования в судебном порядке. Если площадь выделенной комнаты не соответствует размеру доли, владельцы компенсируют друг другу недостающую сумму.

Можно ли продать долю без определения порядка пользования?

Да, технически продать можно. Но надо учитывать, что такая доля всегда стоит дешевле чем выделенная комната. Впрочем, новому собственнику доли ничто не мешает после покупки, обратиться в суд за определением порядка пользования. Нужно учитывать, что размер доли, по решению суда, может как увеличиться, так и уменьшиться, в зависимости от того какая комната отойдет вам в собственность.

Читать еще:  Иск о признании права собственности на квартиру

Какие документы необходимы для продажи комнаты или доли?

Для продажи комнаты, доли нужны почти те же документы, что и для продажи квартиры. Подробнее в статье. Как продать квартиру самостоятельно.

  • Дополнительно потребуется нотариальный отказ от права преимущественной покупки доли от совладельцев квартиры.
  • Если вторая комната государственная, необходимо получить согласие администрации района на продажу.
  • Если собственником комнаты является несовершеннолетний, для продажи потребуется разрешение органов опеки. Подробнее в статье – Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.

Как получить согласие совладельцев на продажу комнаты

Хорошо если совладельцев в квартире два и вы знакомы, а если пять или шесть и где они проживают неизвестно. В этой ситуации необходимо заказать в выписку из ЕГРНИ. В ней будут указаны все собственники квартиры.

  • Совладельцы квартиры, могут приехать непосредственно на сделку и при нотариусе или регистраторе подписать заявление об отказе от права преимущественной покупки доли;
  • Данное заявление совладельцы могут дать заранее у нотариуса;
  • Чаще всего, продавцу доли приходится через нотариуса, заказным письмом с уведомлением, сообщать совладельцам, что у них есть право преимущественной покупки доли. В заявлении нотариус указывает стоимость доли, порядок оплаты. У совладельца есть месяц на принятие решения о покупке вашей доли. Если в течении этого времени он не выкупает долю, продавец может продать ее любому, но за стоимость не ниже предложенной совладельцам, можно дороже. Прочие условия так же не должны меняться. Например, если вы предложили выкупить вашу комнату с расчетом до подписания договора купли-продажи, продать данную долю с использованием кредита уже не получится.
  • Если вы не можете уведомить совладельца квартиры или он уклоняется от получения уведомления придется обращаться в суд «об устранении препятствия в распоряжении своей собственностью».

Как оценить и что влияет на стоимость комнаты или доли

При расчете стоимости отталкиваюсь не только от предложений аналогичных комнат или долей на рынке, но и предоставляю данные по ценам схожих комнат проданных в последнее время.

На стоимость доли влияют следующие факторы:

  • Размер продаваемой доли;
  • На сколько готовы документы к продаже;
  • Получены ли отказы, от права преимущественной покупки, от совладельцев;
  • Есть ли у собственника доступ в квартиру;
  • Социальный статус совладельцев;
  • Состояние самой комнаты и мест общего пользования;
  • Расположение дома;
  • Определен или нет порядок пользования;
  • Общее число комнат в квартире;
  • Количество совладельцев квартиры;
  • Количество зарегистрированных и фактически проживающих в квартире.

Налоги при продаже комнат или долей в РБ

Продажа доли приравнивается к продаже квартиры. Если в течение пяти лет вы продали квартиру и намереваетесь продать долю — придется заплатить налог. Подробнее в статье – Налоги при продаже, дарении недвижимости. Как уменьшить размер подоходного налога.

Продажа долей хлопотное занятие, требующая правильных и последовательных действий. Помощь в продаже квартир и комнат в Минске и пригороде.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector