Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как выбрать застройщика

Как правильно выбрать строительную компанию для постройки дома

Строительство дома начинается не с закупки материалов или создания фундамента, а с выбора проекта и фирмы, которая построит жилье вашей мечты. Как выбрать надежную строительную компанию для постройки загородного дома и на что важно обратить внимание — рассказывают специалисты Render House.

От выбора строительной фирмы для постройки дома зависит многое — качество выполненных работ, финальный результат, надежность строения, комфорт проживания. Поэтому ошибки с выбором застройщика недопустимы. Неудачный выбор компании чреват потерей денег, времени и нервов. Ведь когда дом построен, исправить финальный результат очень сложно, а часто и невозможно.

Как выбрать застройщика для строительства частного дома, чтобы итоговый результат понравился? Кажется, вопрос несложный. Но на самом деле при выборе строительной фирмы нужно многое учесть.

Часто заказчики сначала обращают внимание на цену за квадратный метр: хочется подобрать самое выгодное предложение на рынке. Однако стоит помнить, что дешево — не значит качественно. Если цены слишком «заманчивые» или самые низкие, это должно насторожить. Строительные материалы должны быть качественными, и тут экономить нельзя, как и на услугах профессиональных строителей. При возведении дома квалифицированные рабочие соблюдают технологии, знают особенности работ с материалами, проводят монтаж правильно. Так какие есть способы подбора исполнителя?

Как выбрать застройщика, который не разорится

При выборе будущего жилья, пока ещё не готового, где нельзя оценить существующие метры, важно изучить не только проекты застройщика, но и саму историю строительной компании. Эта информация может помочь избежать ошибки, которая может стоить миллионы. Рекомендуем вам обратить внимание на следующие аспекты, которые могут помочь в заключении безопасной сделки.

Проверка документации

Необходимо изучить информацию на сайте застройщика: документацию компании, самой новостройки, рассмотреть фотографии, трансляции с веб-камеры.

Среди документов обязательно должны находиться свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц), устав, свидетельство о регистрации.

Без данных документов права на работу ни у одной компании нет. Если документации нет в наличии на сайте, стоит запросить копии для ознакомления.

Дату регистрации строительной компании рекомендуется проверить на сайте налоговой службы на соответствие фактических дат создания и наименований организаций. При возникновении несостыковок или фигурирования других наименований компаний, следует обратиться к застройщику за документацией, обосновывающей несовпадения. Они вполне возможны, если одна из компаний является учредителем другой.
Крайне важно увидеть и проектную декларацию, а также разрешение на осуществление строительных работ. Без разрешения построение запрещено. Выдаётся оно городской или районной администрацией.

А вот заполнение проектной декларации возлагается на строительную компанию, бумага заверяется печатью и подписью руководителя. Именно в этом документе, кроме детального описания стройки, прописаны финансовые риски и сроки строительства.

Финансирование проекта

Очень важный аспект в строительстве такого масштаба – финансирование.

Для постройки многоквартирных жилых домов или даже нескольких литеров необходимы миллионы, а порой и миллиарды рублей.

Соответственно деньги на стройку берутся либо от покупателей, либо от банка.

На этапе котлована цены на будущее жильё от застройщика могут быть очень низкими для порождения наибольшего спроса.

Застройщикам не возбраняется заключение с банком проектного финансирования, по которому полученный строительной компанией кредит погашается им средствами от покупателей.

Но максимально безопасно приобретать квартиры у строительных компаний, финансирование которых уже обеспечил банк. Весомым основанием данного утверждения является то, что сам факт получения от банка финансирования означает, что проведённый им анализ рисков и согласие на финансирование свидетельствует о благонадёжности компании.

К тому же, это гарантирует, что стройка не заморозится на каком-либо этапе в связи с нехваткой средств для продолжения строительства или расплаты с подрядчиками.

В проектной декларации данный пункт прописан и может иметь следующую формулировку «Строительство осуществляется за счёт заёмных банковских средств». Также в декларации указан закон, по которому ведётся строительство. Обязательно узнайте, можно ли покупать квартиры, построенные по 215-ФЗ

Важно обратить внимание и на сам банк – он обязан быть надёжным.

Сроки сдачи квартир

Сроки строительных работ при должном финансировании напрямую обусловлены применяемыми в строительстве материалами и технологиями.

Панельные дома строятся в среднем до года, монолитно-каркасные — от 1,5 до 2 лет, а кирпичные (без учёта времени заложения фундамента) – 2,5 года. Также многое зависит и от классификации жилья. Читайте о том, что делают недобросовестные застройщики, определяя классификацию новостройки.

Климат также привносит свои корректировки: в морозы недопустимо заливать котлован или выполнять фасад здания.

Читать еще:  Как произвести перерасчет коммунальных услуг

Поэтому подобные форс-мажоры обязаны наложить отпечаток на указанные в проекте сроки до сдачи объекта, которые обычно указывают с запасом.

Стоит сравнить фотографии различных этапов, чтобы проследить наличие достаточной динамики, особенно в тёплое время года.

Трансляции веб-камер должны меняться, повторение одних и тех же сюжетов каждые 2 или 3 минуты говорит либо о поломке камеры на данный момент, которую решили пока скорректировать роликом-заглушкой, либо об откровенном жульничестве застройщика.

Договор долевого участия (ДДУ)

В договоре долевого участия прописывают не только дату сдачи квартир, но и все параметры дома, самой квартиры и даже её номер. Это важный момент, ведь если на приёмке вручат ключи от квартиры меньшей площади, покупатель может написать застройщику претензию, рассчитывая на компенсацию разницы.

ДДУ регулирует и сроки сдачи: в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств застройщик обязан согласовать перенос сроков сдачи объекта со всеми дольщиками. Заключать дополнительное соглашение не обязательно, при сдаче квартир позже ранее заявленного срока можно требовать пеню начиная с 81-го дня просрочки, считать которую нужно от указанной даты сдачи объекта.

В том же ДДУ прописаны и гарантийные сроки эксплуатации не только жилья, но и инженерного оборудования. При проблемах с вентиляцией или трубопроводом, возникших в период действия гарантийного срока, застройщик обязан либо бесплатно устранить проблемы, либо возместить компенсацию.

Всегда можно показать ДДУ юристу, который окажет помощь при возникновении вопросов или неудовлетворительных пунктах документации. С его помощью можно внести в договор корректировки при возникновении такой необходимости.

При подписании ДДУ обязан присутствовать договор страхования строительных работ. Страховая компания должна числиться в списке страховщиков Центробанка. В противном случае заключать договор не стоит.

Не является ли строительная компания банкротом, можно проверить в картотеке дел Арбитражного суда.

Важно узнать отзывы о застройщике в интернете, есть ли уже готовые объекты, что о них думают их обладатели, в какие сроки были сданы эти квартиры.

Отвечая на вопрос “как выбрать надежного застройщика”, рекомендуем покупателю лично удостовериться в подлинности документации, наличии финансирования и прочих вышеупомянутых деталей. Не стоит доверять документам без личной сверки на подлинность в Едином государственном реестре юридических лиц и налоговой инспекции. Самостоятельно анализируя всё это, вы сможете сделать выбор компетентной строительной компании и свести к минимуму риски при покупке жилья.

Оцениваем портфель ЖК

Следующий шаг – оценка портфеля застройщика. Под этим подразумевается подсчет количества объектов, которые строит компания в настоящий момент. Сведения о возводимых жилых комплексах, как правило, размещаются на официальном сайте строительной организации.

Оценить полученные данные неспециалисту не так-то просто. Не существует однозначного ответа на вопрос, какое количество объектов в работе является оптимальным. Одна-единственная новостройка, тем более первая, как уже сказано, – не слишком хороший показатель. Но и большое число жилых комплексов на начальной стадии строительства порой является дурным знаком.

Слишком быстрая экспансия застройщика может сигнализировать о финансовом нездоровье компании. Дело в том, что для некоторых игроков рынка деньги дольщиков – практически единственный источник финансирования строительства. И когда по какой-то причине он иссякает, бывает, компания выводит на рынок все новые проекты, чтобы получить возможность завершить старые.

Такое «перекрестное» финансирование незаконно и является нарушением ФЗ-214. Комитет по строительству Петербурга, проверяя деятельность застройщиков, нередко сталкивается с нецелевым расходованием средств дольщиков. Итоги проверок публикуются на сайте комитета, где можно поинтересоваться перечнем компаний-нарушителей.

Наиболее надежным выглядит так называемый сбалансированный портфель, в котором представлены несколько объектов на разных стадиях строительства, относящихся к разным классам жилья и расположенных в хороших локациях. Впрочем, петербургский рынок помнит примеры, когда компании, обладающие очень качественным портфелем, теряли устойчивость.

Иначе выглядят требования на этот счет к жилищным, жилищно-строительным и накопительным кооперативам. С 1 июля 2016 года вступили в силу изменения, разрешающие кооперативу одновременно строить только один дом, высота которого не больше трех этажей. Таким образом, с одной стороны, исключается возможность образования финансовой пирамиды, когда деньги, собранные с покупателей квартир в одном доме, направляются на возведение другого. С другой стороны, государство надеется, что эта мера поможет стимулировать развитие малоэтажной застройки.

Исключение составляют ЖК, созданные при поддержке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС): они могут одновременно строить любое число домов с любым количеством этажей. Фонд РЖС становится гарантией надежности застройщиков, которые возводят такие дома. Правда, стать членами кооперативов могут не все, а только определенные категории граждан, в частности федеральные чиновники, военные, работники оборонно-промышленного комплекса, врачи, научные и педагогические работники, многодетные родители. Полный перечень приведен в законе «О содействии развитию жилищного строительства».

Читать еще:  Можно ли сделать перерасчет за коммунальные услуги

Рискованная затея

Но не стоит сразу же надевать розовые очки, ведь недостатки у новостроек также присутствуют. Зачастую сдающиеся в таких домах квартиры нуждаются в косметическом ремонте, а то и в капитальном. Да, пластиковые окна, канализация и качественная проводка — это, конечно, хорошо, но не тогда, когда кроме этого ничего нет.

Риски в данной нише тоже, несомненно, присутствуют. Можно связаться с мошенниками или недобросовестными застройщиками, которые будут все время срывать сроки, а то гляди чего доброго и обанкротятся. Кроме этого, причинить неприятности могут и внезапные природные катаклизмы, экономический кризис, боевые действия.

Застраховаться от всего на свете конечно невозможно. Но грамотный подход к выбору застройщика и объекта инвестирования сведет риск промаха к безопасному минимуму.

Они говорят: «Мы строим свой дом полностью за свои деньги, а не за деньги дольщиков».

Во-первых — я никому не верю на слово, что у них, мол, есть свои деньги;

Во-вторых — не спешу предлагать такого застройщика людям, пока он не докажет свои слова делом — построит свой дом качественно и быстро. Вот тогда посмотрим.

«Кстати с 1 января 2017 года вступили в силу поправки в ФЗ-214, по которым теперь покупатель вправе потребовать у застройщика представить вам заключение о финансовой деятельности за последний год».

Скоро напишу статью, обо всех нововведениях 214-ФЗ вступающих в силу в 2017 году.

Однако, езжу я мимо объекта такого застройщика и вижу, что он строится очень быстро, даже быстрее, чем соседи-конкуренты, «опытные и надёжные» застройщики.

Обычно монолитно-кирпичный 16-ти этажный дом строится 1,5 – 2 года, а этот за год выстроил коробку и начал остеклять окна, причём хорошим, дорогим профилем.

Зашёл я на стройку, а там и качество оказалось гораздо выше, чем у «опытных и надёжных»: потолки выше, стены толще, между квартирами перегородки не из газоблока, как это принято у большинства застройщиков, а из монолитного железобетона (т.е. нулевая слышимость с соседями).

При всём этом, ценник у него 35 — 37 000 рублей за м 2 , потому что это его первый объект, и ещё не раздут рекламный бюджет. Зато есть собственные деньги на строительство, и огромное желание быстро построить качественный дом. Чтобы он стал визитной карточкой застройщика.

Оказалось, что этот застройщик последние 5 лет участвовал в строительстве 12 одних из самых дорогих многоквартирных домов Краснодара, где он и получил опыт строительства качественных домов и заработал на этом много денег.

Теперь эта организация самостоятельно решила стать застройщиком, реализовать свой, как оказалось, богатый опыт строительства реально за свои деньги.

Уже через 1 год после начала строительства стало понятно, что у этого застройщика действительно можно покупать квартиры и повезло тем, кто успел это сделать достаточно выгодно. В том числе и несколько моих клиентов.

Партнеры застройщика

Не менее важным показателем надежности фирмы является наличие у нее серьезных партнеров – строительных компаний или инвесторов. Причем, если продуктивной работе застройщика помогают зарубежные инвестиционные фонды, то его деятельность (и финансовую стабильность, и юридическую чистоту) проверил не только инвестор, но и независимые иностранные аудиторы.

Не меньшим гарантом стабильности застройщика являются государственные банки. Прежде чем выдать строительной компании средства, они проверяют ее финансово-хозяйственную деятельность, кредитую историю, рентабельность будущих объектов. Наличие у застройщика подобного кредитора, является залогом того, что до окончания всех работ средства не иссякнут.

Положительно строительную компанию характеризует минимальное количество банковских кредитов, если же их много, то такое положение должно насторожить покупателя.

Важны также и небанковские источники получения средств. Довольно часто бывает так, что застройщик, чтобы довести до финиша один объект, выставляет на продажу квадратные метры в другом. При подобном ведении дел риски максимально высоки.

Как выбрать застройщика

О необходимости тщательного выбора застройщика при покупке недвижимости в ипотеку известно всем. Но как его выбирать? С этим списком вы не пропустите принципиально важные параметры оценки.

Гласность – основа доверия

Информация о застройщике, опубликованная на официальном сайте, должна представлять собой не просто красивый текст, декларирующий положительные принципы работы, а конкретные показатели надежности компании: срок работы в строительстве, количество сданных объектов, количество объектов, строящихся в настоящий период. Обязательно на сайте должен быть опубликован адрес офиса. В идеале – также карта проезда к нему и фотографии входной группы.

Читать еще:  Ипотека на половину квартиры

Проектная декларация

В проектной декларации должны быть внятно и достаточно подробно описаны этапы и сроки реализации проекта, количество квартир в строящемся доме и их технические характеристики, назначение нежилых помещений, состав общего имущества многоквартирного дома. Должны быть указаны: предполагаемый срок ввода в эксплуатацию, перечень основных подрядчиков строительства, организаций, которые будут осуществлять приемку дома. Обязательными пунктами проектной декларации являются документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, разрешение на строительство и результаты экспертизы проектной документации. Положительным показателем будет готовность застройщика сообщить о возможных рисках и предпринятых им мерах по страхованию этих рисков.

Банковская аккредитация

Положа руку на сердце, большинство из нас вынуждены будут признать, что не могут самостоятельно оценить серьезность и грамотность документов, представленных в разделе «Проектная декларация». А вот специалисты, работающие в банках, занимаются этим со знанием дела – поэтому аккредитация проекта банком является явным положительным сигналом. Также обратим ваше внимание на тот факт, что уровень авторитетности самих банков может быть различным. Наилучшим показателем надежности будет аккредитация именно в крупнейших банках страны – Сбербанке, ВТБ24.

И прочая информация

Цена за квадратный метр

Даже беглый анализ предложений на рынке недвижимости даст вам возможность определить средние значения этого показателя в текущий период. Заметно более низкая цена квадратного метра – если не сигнал к тому, чтобы исключить объект из списка рассматриваемых, то, как минимум, повод для дополнительных вопросов менеджеру объекта.

Отзывы на сайтах и форумах

Отзывам на официальных сайтах объектов недвижимости можно доверять (и то не всегда) в тех случаях, когда вместе с текстом отзыва дана контактная информация, позволяющая связаться с человеком, оставившим отзыв. Изучение форумов по недвижимости потребует немалого количества времени – но его стоить потратить ради будущего спокойствия и комфорта в новой квартире. Причем само по себе отсутствие активного обсуждения объекта недвижимости – скорее положительный фактор. Так уж сложилось, что пользователи Интернета с большим энтузиазмом пишут о плохом, чем о хорошем.

Источники финансирования

Финансирование стройки может осуществляться за счет собственных средств компании, за счет кредитных организаций, за счет частных инвесторов и за счет дольщиков – то есть покупателей квартир. Пожалуй, наиболее практичным для покупателей является смешанный тип финансирования.

Страхование рисков

Закон обязывает застройщиков снижать риски дольщиков, страхуя свою ответственность перед ними. Уточните этот момент! У компании-застройщика должен быть полис страхования или договор со страховой конторой.

Осталось добавить, что каждый из перечисленных пунктов важен, так как в деле подготовки к покупке квартиры не может быть мелочей. Будьте обоснованно осторожны – и желаем вам в скором времени стать полноправными хозяевами великолепной новой квартиры!

Узнайте больше о том, как правильно и безопасно купить квартиру в нашей «Академии покупателя»

2. Федеральный закон №214 и схемы работы застройщика

Застройщик является более надежным, если он работает по своим объектам по Договору Долевого Участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214. Это исключает:

  • Возможность совершения мошеннических действий в форме привлечения денежных средств на строительство несуществующих объектов — ФЗ №214 запрещает застройщику заключать ДДУ до получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, или договора аренды / субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст.3 214-ФЗ).
  • Возможность «двойной» продажи квартир, поскольку, согласно ФЗ № 214, ДДУ подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.

Вторыми по надежности являются застройщики, работающие в рамках ФЗ-214 путем выпуска жилищного сертификата, а также в форме жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов.

Третьи в рейтинге надежности — застройщики, работающие вне рамок ФЗ-214, например, по предварительным договорам купли-продажи незавершенного объекта.

Застройщики, попавшие во вторую и третью категорию, не являются заведомо ненадежными, но вы как покупатель в случае их недобросовестности будете менее защищены от последствий.

Шаг 4. Принимаем окончательное решение

Оцените всю собранную вами информацию. Старайтесь найти подтверждение данным с форумов в официальных источниках. Если возможно, пообщайтесь с представителем застройщика в отделе продаж, чтобы убедиться, что процедура бронирования и покупки квартиры в новостройке вам понятна и прозрачна.

Итак, вы узнали, как правильно выбрать застройщика новостройки. Вышеописанная стратегия позволит максимально обезопасить себя. Однако помните, что 100% гарантии дать никто не может: покупка строящегося жилья всегда связана с риском.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector