Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как узнать под залогом ли квартира

Как проверить недвижимость на наличие обременений?

Сделки с недвижимостью – довольно хлопотное и рисковое дело, ведь на каждом шагу вам может встретиться множество подводных камней. Приобретая квартиру или дом, необходимо быть предельно внимательным и тщательно проверять понравившийся объект на предмет юридической чистоты, чтобы после покупки не столкнуться с неприятностями. Одним из самых распространённых ограничений, налагаемых на объекты недвижимости (особенно это касается вторичного жилья), является обременение. Сегодня мы расскажем, что это такое, какие бывают виды обременений и как проверить недвижимость на их наличие.

Сделки с недвижимостью – довольно хлопотное и рисковое дело, ведь на каждом шагу вам может встретиться множество подводных камней. Приобретая квартиру или дом, необходимо быть предельно внимательным и тщательно проверять понравившийся объект на предмет юридической чистоты, чтобы после покупки не столкнуться с неприятностями. Одним из самых распространённых ограничений, налагаемых на объекты недвижимости (особенно это касается вторичного жилья), является обременение. Сегодня мы расскажем, что это такое, какие бывают виды обременений и как проверить недвижимость на их наличие.

Что такое обременение?

Обременение — это ограничение прав, наложенное имущество (объект недвижимости). Обременение может возникнуть на основании закона или договора. Это означает, что таким имуществом нельзя распоряжаться без согласия определённого лица, которое наложило это ограничение. Пользоваться можно, распоряжаться (например, продать или подарить) — нельзя.

Наличие обременения не препятствует проведению сделок купли-продажи. Основная проблема в том, что продавцы часто умалчивают о подобных ограничениях, а это в дальнейшем может принести немало хлопот будущему собственнику имущества. Чтобы обезопасить себя от подобных «сюрпризов», перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее на предмет юридической чистоты.

Какие бывают виды обременений?

В соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г., выделяется несколько видов обременений на недвижимость, проверку которых рекомендовано выполнять перед совершением сделки:

  • Ипотека

Сегодня это, пожалуй, самый распространенный вид обременения. Суть такого обременения заключается в том, что до полного погашения кредита, выданного на приобретение недвижимости на условиях ипотеки, она фактически принадлежит банку, находясь у него в залоге. Однако, право собственности на объект недвижимости возникает у заемщика сразу после оформления сделки купли-продажи, оформленной должным образом. То есть, собственник может распоряжаться объектом как угодно, но его полномочия ограничиваются возможностью регистрироваться в этом объекте, а также регистрировать в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как купля-продажа, сдача в наем, а также передача в безвозмездное пользование могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование подобных сделок. Права собственника на имущество, приобретенное в ипотеку, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

  • Рента

Это вид права на имущество, дающее возможность пожизненного содержания. Заключив сделку на условиях ренты, покупатель квартиры или дома обретает статус собственника имущества, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания. Рента подразумевает, что вместо единовременной покупки объекта новый собственник обязуется регулярно выплачивать прежнему владельцу определенную сумму, которая должна покрыть его расходы на оплату продуктов, лекарств и др. Обязательство по выплате ренты сохраняется до тех пор, пока получатель ренты не умрет. После этого имущество может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Однако, обременение с такого имущества будет снято лишь тогда, когда новый собственник предоставит в регистрационную службу свидетельство о смерти получателя ренты. Договорные отношения на условиях ренты регулируются Статьей 583 ГК РФ.

  • Аренда

Договор аренды, в соответствии с Главой 34 ГК РФ, определяется как договор, по которому собственник недвижимого имущества (арендодатель) передает её другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. При сроке аренды более года договор аренды подлежит государственной регистрации. При согласии арендодателя, арендатор вправе передать объект в субаренду, что делается исключительно с целью получения прибыли. Сдавая имущество в аренду, собственник теряет возможность использовать его исключительно в своих интересах. Обременение в виде аренды снимается автоматически после окончания соответствующего договора. Однако, снять это ограничение можно и раньше, выплатив арендатору неустойку.

  • Арест

Обременение на имущество в виде ареста накладывается судом или судебным приставом на основании судебного акта. Это ограничение, налагаемое в счет обеспечения иска о погашении долга собственника квартиры, может быть снято только тем органом, который его наложил, и только после устранения причин наложения. Например, владелец накопил большую задолженность по коммунальным услугам и на его квартиру был наложен арест. Такую квартиру нельзя будет продать до тех пор, пока не будет отменено решение суда об аресте. Отмена решения об аресте в данном случае возможна только после погашения всех долгов собственником.

  • Сервитут

Нередко объект недвижимости, например, земельный участок, оказывается обремененным под влиянием чужого права. Законодательные формы такого обременения определены в Статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется сервитут. Сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Зачастую сервитут устанавливается над участками для обеспечения возможности прохода или проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникационных, водопроводных и прочих систем, если они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом могут обременяться и здания. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой спор разрешается через суд и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

  • Доверительное управление

Это временная передача прав собственности доверенному лицу владельца квартиры, которая является ограничением для осуществления любых сделок в отношении объекта имущества.

  • Опека и попечительство

Вид обременения, когда права на недвижимое имущество имеются у несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. В случае обременения в виде опеки и попечительства, сделку купли-продажи с объектом недвижимости можно совершить только при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Способы проверки квартиры на обременение

Существуют два способа проверки недвижимости на обременение:

На сайте Росреестра

  1. На странице Справочная информация по объектам недвижимости в режиме onlineвведите нужный адрес или кадастровый номер и нажмите кнопку «Сформировать запрос».
  2. В результатах поиска нажмите на адрес квартиры. Если запрашиваемого адреса нет в результатах поиска, значит сведений об этом объекте недвижимости в ЕГРН нет.
  3. Нажмите на раздел «Права и ограничения». Сведения об имеющихся обременениях будут указаны справа в подразделе «Ограничения». Если обременений на запрашиваемый объект нет, будет показана пустая строка.

На примере ниже в разделе «Права и ограничения» имеется пометка «в силу закона». Это значит, что квартира находится в залоге у банка из-за ипотеки.

Стоит иметь в виду, что на сайте Росреестра сведения об обременении обновляются редко, либо выгружаются не всегда корректно. Кроме того, информация об обременении отображается не в полном виде. Например, в описании не будет указано название банка, в залоге у которого находится квартира. Если вам нужна полная и актуальная информация об объекте, лучше заказать выписку из ЕГРН.

Информация в выписке

На примере ниже обратите внимание на пункт 3 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» второго раздела, в котором указано «в силу закона, весь объект». Это значит, что квартира в залоге у банка из-за ипотеки.

Будьте внимательны при совершении любых сделок с недвижимостью, удачных покупок!

Наиболее оптимальным считается посещение сайта Росреестра, для чего далее выполняются последовательные действия:

  • находится на сайте раздел с документацией;
  • выбирается нужный документ, представленный выпиской из ЕГРН;
  • заполняется специальная форма, на основании которой можно заказать эту официальную бумагу;
  • прописывается кадастровый номер квартиры, а также вводятся контактные данные заявителя, на основании которых ему будут переданы сведения;
  • производится оплата услуги, для чего можно перевести средства с банковской карты или воспользоваться электронными деньгами, причем непременно за предоставление сведений о том, находится ли квартира в залоге, надо уплатить госпошлину;
  • в электронном виде или документом в бумажном варианте будет получена выписка из ЕГРН, в которой будут зафиксированы все обременения в отношении недвижимости.

Как снять обременения с квартиры: 4 этапа? Читайте по ссылке.

Как проверить квартиру через сайт Росреестра на залог? Смотрите в этом видео:

Если не требуется пользоваться документом в суде или передавать его другим организациям, то оптимальным считается заказывать электронную выписку, так как она имеет приемлемую стоимость, а также будет прислана в скором времени на электронную почту.

Если указывается в выписке, что квартира действительно находится в залоге, то приобретать ее не рекомендуется.

Как органы власти открывают доступ к сведениям о залоге недвижимости

Именно через Росреестр можно получить данную информацию. В законодательстве четко указывается, что каждый гражданин имеет свободный доступ к этим сведениям, но для их получения придется уплатить пошлину.

Важно! Любое обременение, представленное залогом или арестом, должно регистрироваться в Росреестре, поэтому данные сведения вносятся уже в любые новые справки из ЕГРН.

В выписке можно узнать не только наличие залога, но и определить основания, на которых возникло данное обременение.

Для получения выписки нужно заполнить форму и произвести оплату.

Как проверить недвижимость на наличие обременений

Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеют ли квартира или дом обременение правами третьих лиц.

В частности, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства. Иногда даже продавец недвижимости не знает всех ограничений.

«Но вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут заканчиваться успехом», — прокомментировала эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки?

Порядок действий при снятии обременения с квартиры зависит от наличия закладной. Это ценная бумага, которая обеспечивает право банка на получение денежных средств, выданных под залог квартиры, и право залога на эту недвижимость, обремененную ипотекой. Не все банки работают с закладными, поэтому для начала нужно уточнить в кредитной организации, выдавалась ли на вашу квартиру закладная.

Снятие обременения с ипотечной квартиры, на которую выдана закладная

Если при оформлении кредита на квартиру была выдана закладная, то после полной выплаты займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. Заемщик сам снимает обременение по ипотеке.

Для этого нужно подать пакет документов в МФЦ или oтпpaвить их по почте в региональное Управление Росреестра. Чтобы пoдaть документы в элeктpoннoм видe чepeз caйт Росреестра, заемщику необходима элeктpoннo-цифpoвая пoдпиcь и электронная зaклaдная.

Документы для снятия обременения в МФЦ:

  • закладная с отметкой банка об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
  • заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке;
  • паспорт заемщика (одного из созаемщиков, если кредит оформляли, например, супруги).

Срок снятия обременения и стоимость

При обращении в МФЦ обременение снимается за 5 рабочих дней. Госпошлина за это регистрационное действие не предусмотрена. После погашения записи об ипотеке в ЕГРН собственник квартиры не получает подтверждающего документа, на последнем листе закладной Росреестр ставит соответствующий штамп с датой погашения.

Снятие обременения по ипотеке без закладной

Если ипотечный кредит был выдан без оформления закладной, то залогообладатель (банк) должен в одностороннем порядке подать заявление в Росреестр о погашении регистрационной записи об ипотеке. В этом случае обременение будет снято без участия заемщика.

К примеру, Сбербанк сам снимает обременение с недвижимости после полного погашения ипотечного кредита. В течение двух дней после внесения последнего платежа банк отправляет владельцу квартиры SMS-сообщение со ссылкой на «Личный кабинет» заемщика, где можно отслеживать статус снятия обременения, а также задать вопрос специалисту.

На гашение регистрационной записи об ипотеке в этом случае может потребоваться до 30 календарных дней. Когда обременение снято, банк уведомляет заемщика еще одним SMS. Если за время выплаты кредита клиент банка сменил номер телефона, то сообщение он может не получить. Тогда нужно дождаться, когда пройдет месяц со дня последнего платежа, и затем проверить, снято ли обременение.

Как проверить квартиру на обременение?

После того как обременение с ипотечной квартиры будет снято, эту информацию можно будет проверить на сайте Росреестра. Есть три способа получить сведения об обременении на квартиру:

  1. Бесплатно через сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Нужно указать кадастровый, условный номер или адрес. Если обременение снято, во вкладке «Права и ограничения» будет пусто. Дата обновления информации покажет, насколько актуальны опубликованные на сайте сведения.
  2. Бесплатно в «Личном кабинете» на сайте Росреестра (сервис доступен для заемщиков, зарегистрированных на сайте госуслуг). В разделе «Мои объекты» нужно открыть карточку объекта недвижимости, который вы покупали в ипотеку. Если обременение снято, в графе «Сведения об ограничениях/обременениях прав» будет стоять прочерк. Указанные два способа помогают получить справочную информацию, но ее недостаточно, чтобы подтвердить отсутствие обременений при заключении сделки с объектом недвижимости.
  3. Заказать в МФЦ или на сайте Росреестра выписку из ЕГРН. Этот документ оформляется платно и понадобится тем заемщикам, которые собираются продать, сдать в аренду или подарить купленную в ипотеку квартиру. Эти действия они смогут совершить, только если в графе об ограничении прав и обременении значится «Не зарегистрировано».

Проверка квартиры на залог, что необходимо знать

Укажите точный адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. Наш сервис найдет в реальном времени и покажет все объекты из базы Росреестра соответствующие вашему запросу. Внимательно проверьте все данные, укажите почту и телефон, далее перейдите к оплате.
Стоимость выписки — 119 руб. Оплата заявки осуществляется через сервис PayMaster, любым удобным для способом. Обратите внимание, что в зависимости от выбранного способа оплаты PayMaster может взимать комиссию.
После оплаты выбранного объекта, наши специалисты сформируют соответствующий запрос в Россреестр официальный запрос . Время готовоности официальной выписки из Росреестра зависит от загрузки, но в среднем составляет от 5 минут до 1 часа.
По завершении обработки вашего заказа вы получите уведомеление на почту и пуш уведомление, что выписка из росреестра успешно обработана. А так же вы получите возможность скачать готовую выписку в html, PDF, оригинал файлов или просто распечатать готовую выписку.

Все действия с квартирой — покупка или продажа недвижимости, оформление ипотеки, взятие кредита под залог и иные действия требуют строжайшей проверки на соответствие данных, предъявляемые продавцом, покупателем или кредитополучателем. Проверить действительность сделки, наличие обременений и иного характера действий задач можно только при помощи специальной выписки из Росреестра. В документ специального назначения входит обширная информация базы данных, а именно: персональные данные владельца недвижимости, права на данное жилье, а также обременение. Каждое заинтересованное лицо может получить требуемый вариант документа, обратившись за помощью в органы Росреестра по месту жительства или через форму онлайн-выписки на специальных сайтах.

Зачем необходима проверка жилья под залог?

Самым важным пунктов в части контроля на ограничения в правах недвижимости является проверка соответствие данных. Покупатель, который приобретает жилье, должен удостовериться, что перед ним находиться реальный продавец, а не вымышленное лицо. Даже если перед вами реальный продавец, при помощи выписки онлайн ЕГРП вы можете узнать, имеются ли какие-либо ограничения на недвижимость у данного продавца.

Покупая новое жилье, кредитная организация должна проверить всю информацию о клиенте. Находящаяся в залоге квартира, не может быть продана, или к продаже подлежит под особые условия. Кредитная организация не имеет право заключать договор с клиентом на залог недвижимости, если жилье уже находится в залоговом состоянии или арендуется на особых правах. Подробно эту информацию получить можно только при помощи выписки онлайн ЕГРП. Предоставление заверенной официальной выписки из Росреестра позволит избежать ошибок при заключении сделки.

Выдача залога под недвижимость является одним из эффективных вариантов заключения сделки, но только после достоверной проверки всех данных о покупателе можно выдать окончательное решение по оформлению кредитной линии. Выписка из Росреестра станет весомым гарантом при заключении сделок с повышенной степенью риска.

Что выгодно — посетить Росреестр или заказать выписку ЕГРП онлайн?

В настоящее время существует несколько методов и вариантов получения выписки ЕГРП — это посещение Росреестра, оформление заявки на сайте Росреестра или через многофункциональный центр (МФЦ), а также заказ выписки через Интернет. Личное посещение Росреестра отнимает достаточно много времени. Если вы все правильно сделали, подали все необходимые документы, в лучшем случае вы получите выписку ЕГРП через 5 дней. Заказ через иные инстанции (сайт Росреестра или МФЦ) может растянуться до 20 календарных дней.

Оформление выписки через Интернет в режиме онлайн поможет вам сэкономить время, и вы получите готовый документ в течение одного часа, максимум заявка рассматривается до 1 суток. В любом случае выписка на сайте Росреестра даст вам 100% гарантию об интересующем вас объекте недвижимости.

Каким образом заказать выписку ЕГРП онлайн по залогу квартиры?

На нашем сайте компании ООО Ресурс вы можете получить необходимый пакет документов, который касается информации залога квартиры. В форме специальной связи вы заполняете простую форму заявки, где указываете информацию, то есть ваши персональные данные и какой объект недвижимости вас заинтересовал (можно указать кадастровый номер, если он вам известен, а можно указать обычный адрес). В форме обратной связи вы указываете вашу электронную почту, куда будет впоследствии отправлена выписка. На адрес электронной почты вы получите подробную инструкцию, которая определяет ваши дальнейшие действия, в том числе оплату услуги.

Особенности получения выписки ЕГРП

  • Информация о выписке носит рекомендательный характер, срок действия предоставленной информации составляет до 30 дней.
  • Если вы планируете совершить сделку, рекомендуем вам позаботиться о получении выписки заблаговременно, примерно за 1-2 недели до начала совершения сделки купли-продажи.

В этот период информация по выписке ЕГРП является актуальной и действительной. Имея выписку, при заключении сделки купли-продажи, вы будете защищены от мошеннических действий со стороны продавца или покупателя. Если срок выписки истёк, а вы не успели совершить сделку, обязательно проверьте квартиру на залог и обремения по новой и получите новую выписку. Мы работаем с клиентами по всей России и предоставляем информацию клиентам в любой точке страны без ограничений, все данные ЕГРП берем официально из базы РОСРЕЕСТРА.

Правило 2. Изучите историю перехода прав на квартиру

Еще один важный пункт, который поможет избежать неприятных ситуаций при покупке жилья, — это изучение истории смены владельцев квартиры. Покупателя должны насторожить частые переходы прав собственности на квартиру. В такой ситуации стоит убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав ее участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

В соответствии с ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, являются юридически действительными, и даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в Росреестре. Государственная регистрация в Росреестре ранее возникших прав проводится по желанию собственников недвижимости. Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах до указанной даты.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке

паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры

свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор , наследования, дарения), выписку из ЕГРН

справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье

разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети

подтверждение отсутствия обременения на квартире

заключение оценочной экспертизы

Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

Как получить выписку из ЕГРН об отсутствии залога

Сегодня справку из ЕГРН можно получить в бумажном или электронном виде. И первая, и вторая имеют равную юридическую силу. Бумажная заверяется печатью и подписью, а электронная — ЭЦП Росреестра. Суды, банки и госорганы примут от вас любой вид выписки. Есть 4 способа получить выписку из ЕГРН:

  1. Личное обращение в Росреестр или МФЦ. С собой возьмите паспорт, заявление и квитанцию об уплате госпошлины, для представителя — доверенность. Справку приготовят в срок от 5 дней. Это не самый удобный способ. Придется отпрашиваться с работы и стоять в очередях. Цена вопроса для физлиц от 400 рублей, для юрлиц — от 1100 рублей.
  2. Обращение в Росреестр почтовым отправлением. Порядок действий такой же, как и при личном обращении. Увеличатся сроки получения выписки, так как все зависит от скорости работы почты. Ценник аналогичен первому способу.
  3. Онлайн-запрос на сайте Росреестра. Необходимо знать адрес недвижимости или кадастровый номер, оплатить пошлину и оставить свои паспортные данные. Срок получения выписки от 6 часов до 3 дней. Стоимость услуги от 350 рублей.
  4. Онлайн-запрос в сервисе ЕГРН.Реестр. Этот способ проще и быстрее остальных. Укажите адрес или кадастровый номер объекта и заплатите за выписку о характеристиках и правах 200 рублей. Можно заказать выписку с полной информацией за 350 рублей. Срок получения справки — до 6 часов. В течение этого времени вы получите на электронную почту pdf-файл, заверенный ЭЦП Росреестра.

Для получения бумажной выписки форма онлайн-запроса не подойдет. Придется обратиться к специалисту лично или по почте.

Общая информация об ипотечном кредите

ШАГ 1 – Одобрение заемщика

  • Заполните простую форму заявки на получение кредита на сайте Банка.
  • С Вами свяжется сотрудник для консультации и подбора лучшей программы кредитования, а также направит список документов, необходимый для рассмотрения ипотечной заявки.
  • Документы, необходимые для рассмотрении заявки, Вы сможете направить по электронной почте специалисту Банка или предоставить самостоятельно в любое отделение.
  • Банк проинформирует Вас о результатах.

ШАГ 2 – Одобрение объекта недвижимости

  • Выберите объект недвижимости из базы аккредитованных банком новостроек или на вторичном рынке. Для подбора можно воспользоваться услугами наших партнёров
  • Ваш Персональный ипотечный менеджер расскажет какие документы необходимо предоставить для согласования Объекта недвижимости.

ШАГ 3 – Подготовка к сделке

  • Ваш Персональный ипотечный менеджер согласует с Вами дату и время проведения сделки, а также параметры страхования.

ШАГ 4 – Проведение сделки

  • Подписание кредитной документации и оформление страхования.
  • Осуществление расчетов по сделке.

Валюта, в которой предоставляется кредит
Российский рубль (RUB)

Сумма кредита
От 300 000 до 50 000 000 рублей

Срок кредитования
От 3 до 30 лет

Порядок погашения кредита
Аннуитетные (равные ежемесячные) платежи
Нет ограничений на досрочное погашение

Обеспечение по кредиту
Обеспечением по кредиту является приобретаемый объект недвижимости. Недвижимость находится в залоге у Банка до полного погашения кредита Заемщиком. После погашения кредита Банк предоставляет документы, подтверждающие погашение, после чего залог снимается.

Сроки рассмотрения заявки на кредит
От 1 рабочего дня

Способ приобретения объекта недвижимости
Нет ограничений по форме совершаемой сделки: рассматриваем приобретение объекта недвижимости как у физического, так и у юридического лица.

Способы расчетов по сделке
Используем только полностью безопасные способы расчетов: Аккредитив, счета Эскроу или расчеты через безналичный перевод.
Комиссия за совершение расчетов по ипотечной сделке не взимается.

Требования к оформлению страхования
Имущественное страхование приобретаемого объекта: является обязательным к оформлению в соответствии с законодательством РФ*
Личное страхование Заемщика и титульное страхование объекта недвижимости: оформляется по желанию Заемщика и позволяет защитить интересы Заемщика в непредвиденных жизненных ситуациях. Мы ценим ответственность, сознательность и финансовую грамотность наших Заемщиков, поэтому готовы снижать процентную ставку по кредиту в зависимости от оформленных видов страхования.

Что такое имущественное, титульное и личное страхование**?
Имущественное страхование – страхование приобретаемого объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения. Оформленное имущественное страхование защищает интересы Заемщика и Банка на случай гибели/серьезных повреждений объекта залога (например, в результате пожара) – страховая компания выплачивает возмещение, которое направляется на погашение кредита.
Титульное страхование – страхование от рисков утраты права собственности Заемщика на приобретенный за счет ипотечного кредита объект недвижимости. Оформленное титульное страхование предполагает, что страховая компания выплатит возмещение, в случае если возникновение права собственности Заемщика на объект будет оспорено и признано недействительным. Страховое возмещение будет направлено на погашение ипотечного кредита.
Личное страхование – страхование жизни и здоровья Заемщика. В случае возникновения непредвиденной жизненной ситуации (серьезная болезнь, смерть) страховая компания выплачивает возмещение, которое направляется на погашение ипотечного кредита.

*Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
**Полный перечень застрахованных рисков по каждому виду страхования определяется страховой документацией (полисом/договором).

— Лояльные требования к стажу заемщика: 3 месяца на текущем месте работы, общий трудовой стаж – 1 год; для собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей срок ведения бизнеса – от 12 месяцев

— Рассмотрение клиентов в возрасте от 20 до 85*

— Лояльное рассмотрение собственников бизнеса и ИП

— Бесплатная система расчетов (аккредитив, переводы в сторонние Банки)

— Широкая линейка кредитуемых объектов недвижимости: квартиры, квартиры в таунхаусах, апартаменты, коммерческая недвижимость, дома с земельными участками, земельные участки

— Лояльное отношение к перепланировкам

Принимаем отчет об оценке, подготовленный любой оценочной компанией, ведущей свою деятельность в соответствии с действующим законодательством (возможно рассмотрение без отчета об оценке – подробности у персонального ипотечного менеджера)

— Работаем с формами приобретения: ДДУ, ПДКП, ДУПТ, ЖСК, рассрочка

— Уникальные программы снижения процентной ставки: «Гарантия отличной ставки», «Снижение процентной ставки»

— Возможность подтверждения дохода по справке из ПФР без надбавки к ставке

— Возможность включения страхования в сумму кредита

— Возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса

— Электронная регистрация – подача документов на государственную регистрацию в отделении банка

Допускается проведение сделок по доверенности от продавца – физического лица (только близкий родственник продавца – родители/дети/супруг(-а) на вторичном рынке недвижимости.

*85 лет — возраст на момент окончания кредита.

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Банкротство обновило владельца жилья

В 2015 году Мария Дьякова* продала Вере Иглиной* однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую «однушку» 9,3 млн руб. Право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя Дьякова обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, а арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с Иглиной. АСГМ в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года за 6,8 млн руб. Жилье купил Дмитрий Решетов*. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи Иглиной не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий составил иск о признании Иглиной утратившей право на пользование квартирой. В иске он указал, что женщина, не являясь собственником фактически, пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. В начале 2019 года квартиру зарегистрировали на Решетова, нового владельца.

Сложности оспаривания

Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.

Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее.

Изначально АСГМ признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции. Там заявление Иглиной признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с Иглиной их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Что сказал ВС

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда, где в итоге и оказался спор, нашла у нижестоящих коллег ошибки. В определении (дело № А40-109856/2017) ВС указал, что Иглина стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности Дьяковой на квартиру недостоверные, сделал вывод ВС, то есть управляющий не мог распоряжаться квартирой. Решетов, новый покупатель с торгов, должен был проявить должную осмотрительность. Стоило как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой. Уже после этой процедуры проблемы с собственностью стали бы очевидны. В сложившихся обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем, указала коллегия по экономспорам под председательством судьи Ивана Разумова.

Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же передача происходит после регистрации, то такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Из этого следует, что акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверный, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

Коллегия сочла, что права Иглиной нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. «Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем», – говорится в определении.

При этом, отметила коллегия, Иглина правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика – правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. При этом экономколлегия не смогла удовлетворить требования заявительницы. Оказалось, что уже после истребования дела в ВС Решетов перепродал квартиру и зарегистрировал переход прав в госреестре. Этого нового владельца к делу не привлекли.

В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АСГМ. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.

Эксперты о рисках

К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) 22 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 30 место По количеству юристов 39 место По выручке Профайл компании × . Наиболее популярными основаниями для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества, платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист.

Александра Воскресенская, юрист КА Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Уголовное право 4 место По количеству юристов 11 место По выручке 16 место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × , напротив, нечасто встречается с ситуацией, подобной делу в ВС: обычно собственник привлекается с самого начала процесса, поэтому так далеко всё не заходит.

Управляющие, являясь профессиональными участниками арбитражного процесса, должны проверять все документы при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости. Сейчас это достаточно просто и для простых физических лиц, потому что самые основные данные находятся в открытом доступе.

Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

Запрос отчета из Бюро кредитных историй о продавце, который советуют делать перед покупкой недвижимости риелторы и юристы, может помочь только частично, замечает Кадников: в данных БКИ не отражаются долги перед физлицами. Также часто в договоре купли-продажи указывают на отсутствие у продавца кредиторской задолженности, но и этот способ защиты не дает гарантий от последующего оспаривания.

– Заказать расширенную выписку из ЕГРН на квартиру. В ней будет информация о переходе прав собственности.

– Проверить всех правопредшественников по картотекам СОЮ и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, об обращении взыскания на имущество.

– Проверить правопредшественников по базам ФССП и ЕФРСБ. Есть ли в отношении продавца и предыдущих собственников исполнительные производства, не находятся ли они в банкротстве.

Александра Воскресенская, «Юков и партнеры».

В будущем защитить себя от потери законно приобретённого имущества поможет добросовестное поведение участников сделки, говорит Анастасия Шамшина, эксперт практики разрешения споров, руководитель рабочей группы юридической компании РКТ РКТ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) 4 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 7 место По выручке 17 место По количеству юристов Профайл компании × : лицо, признающееся добросовестным, имеет шанс сохранить владение и титул за собой, несмотря на успешную попытку оспорить основание приобретения имущества.

Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.

У судов нет оснований требовать от покупателя досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой квартиры, считает Шамшина. Достаточно исполнить стандарт осмотрительности и разумности.

Другими словами, надо проверить регистрацию права собственности за отчуждателем, отсутствие судебных запретов на совершение распорядительных сделок, отсутствие судебного спора о правах на имущество и другие обстоятельства. Ещё надо посмотреть, владеет ли продавец фактически тем, что он продает. Это особенно важно, поскольку, как и отметила экономколлегия, предпосылкой регистрации перехода права собственности является передача владения. «Фактическая передача имущества является частью юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности».

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Заявление холодно в квартире
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector