Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как управлять тсж

С какого момента ТСЖ приступает к управлению домом?

Когда собственники отказываются от управляющей организации и создают товарищество собственников жилья (недвижимости), то часто сталкиваются с проблемой: управляющая организация не уходит с дома, не подаёт заявление о внесении изменений в реестр лицензий. Возникает вопрос – можно ли управлять домом, пока он числится в лицензии управляющей организации или ждать решения органа жилищного надзора. Последний вариант займёт кучу времени, появится новый протокол по выбору старой компании, и ситуация станет еще более запутанной. Опасность для товарищества в том, что начисление платы до внесения изменений в реестр лицензий могут признать незаконным, особенно если управляющая организация также будет выставлять платёжки.

Как-то ко мне обращался подписчик моего телеграм канала с подобным вопросом, и я, не изучая практику судов, набросала такую таблицу рисков:

Теперь в картотеке арбитражных дел попалось несколько решений по похожим ситуациям, и настала очередь заметки по этой теме. Результат рассмотрения споров разный, но начало везде одинаковое – предписание органа жилищного надзора о незаконных начислениях платы товариществом.

Дело № А71 – 2101/2019, Определение Верховного Суда РФ № 309-ЭС20 – 12908

ТСЖ «Азина, 134» успешно оспорило предписание Главного управления по государственному надзору Удмуртской Республики. От товарищества требовали вернуть жильцам собранные деньги за тот период, когда дом значился в лицензии управляющей организации.

Собственники в июне 2018 года создали товарищество, уведомили управляющую компанию о смене способа управления. Управляющая организация не обращалась в орган жилищного надзора с заявлением о расторжении договора управления, поэтому административный орган не спешил внести изменения в реестр лицензий. ТСЖ тем временем заключало договоры, необходимые для управления домом – на вывоз отходов, аварийно-диспетчерское обслуживание, приём платежей и т. д.

Товарищество даже жаловалось в Управление на удержание компанией технической документации, однако вместо помощи чуть позже получило предписание. Управление считало незаконным сбор платы за жилое помещение и коммунальные услуги и требовало вернуть начисленное за 3 месяца работы товарищества обратно жильцам.

Суды встали на сторону ТСЖ: решение собрания о создании товарищества было признано судами общей юрисдикции законным; старую компанию уведомили о расторжении договора как положено, товарищество фактически приступило к управлению домом, следовательно, в спорный период правомерно выставляло квитанции собственникам.

В удовлетворении всех жалоб органа жилищного надзора было отказано:

  • «вопреки позиции управления обязанность товарищества по управлению МКД в этом случае возникла с момента принятия общим собранием решения об избрании способа управления МКД – управление товариществом, соответствующим обстоятельством определяется и момент прекращения правоотношений по управлению МКД управляющей организацией».

Похожий спор выиграло ТСН «Дружный дом» в споре с Государственной жилищной инспекцией города Москвы (дело № А40 – 232426/19 – 130-1754, Постановление Арбитражного суда Московского округа). Там также признали незаконными требования надзорного органа о возвращении жильцам денег, собранных почти за 2 года – период, пока дом значился в лицензии управляющей организации, фактически домом не управлявшей.

Дело № А33 – 22557/2019, Определение Верховного Суда РФ от 23.11.2020 № 302-ЭС20 – 17802

ТСН «ТСЖ Белая стрела» из Красноярска проиграло Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Та требовала устранить нарушение в виде начислений собственникам помещений в доме, который в момент выставления спорной платы находился под управлением управляющей организации. Период незаконных начислений составил 4 месяца.

Суды пришли к выводу о законности предписания «из-за отсутствия у товарищества правовых оснований для выставления платы за жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений МКД в спорный период, поскольку управление домом осуществляла в этот период управляющая компания, оказывая услуги собственникам помещений, а товарищество в установленном для этого порядке не приступило к предоставлению коммунальной услуги».

Это предписание было повторным, и суды учли свои предыдущие решения по другому спору с тем же ТСН, где оценивалась первоначальное предписание (дело №А33 – 550/2019, Определение от 4 марта 2020 г № 302-ЭС20 – 382):

Товарищество ссылалось на то, что недобросовестное и незаконное поведение ресурсоснабжающих организаций, уклонившихся без законных оснований от заключения договоров ресурсоснабжения, не может служить основанием для лишения товарищества статуса исполнителя коммунальных услуг в отношении спорного дома, а также обусловленного этим статусом права направлять собственникам платёжные документы.

Читать еще:  Квартиры гостинки фото

Суды отклонили эти доводы и указали:

  • Нет доказательств того, что данные управляющие компании были исключены из реестра лицензий.
  • Товарищество не представило подтверждение того, что обращалось в Службу с заявлением о внеплановой проверке.
  • Указание суда апелляционной инстанции на то, что без соответствующих изменений в реестр лицензий товарищество не имело правовых оснований осуществлять управление домом, относится к требованиям статьи 161 Жилищного кодекса РФ о том, что МКД может управлять только одна управляющая компания. Такое право возникает у товарищества при принятии решения о выборе способа управления товариществом собственников жилья и осуществлении государственной регистрации товарищества.
  • Вместе с тем, поскольку у товарищества отсутствуют договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, то оно не вправе было выставлять счета собственникам помещений, так как не оказывало коммунальные услуги.
  • Управляющие компании не прекращали деятельность по управлению спорным домом, имели договоры с ресурсоснабжающими организациями, следовательно, между товариществом и ресурсоснабжающими организациями не могли возникнуть фактические правоотношения. То есть коммунальные услуги товариществом в спорный период года не оказывались, в то время как только исполнитель услуг имеет право требовать плату за потребление собственниками помещений коммунальной услуги.
Таким образом, товариществам в аналогичных ситуациях важно доказать фактическое управление домом, наличие статуса исполнителя коммунальных услуг.

Последнее особенно сложно, так как ресурсоснабжающие организации едва ли захотят заключать договоры, пока в реестре лицензий дом числится за управляющей организацией, которая вдобавок удерживает техническую документацию на многоквартирный дом. Суды хоть и признают право управления товариществом с момента его регистрации (в отличие от инспекций), могут ожидать от товариществ трудновыполнимого (как в последнем примере).

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

  • Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
  • У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
  • УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
  • Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.
  • Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
  • За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
  • УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

  • ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
  • Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
  • Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
  • ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
  • Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.
  • Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
  • Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
  • Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.
Читать еще:  Договор субаренды между ооо и ип образец

Создание ТСЖ – плюсы и минусы

Справочно. Главным преимуществом того, что домом управляет ТСЖ, а не управляющая компания, является существенная экономия денег. За счёт того, что коммунальные услуги поставляются в дом напрямую, минуя посредников, а все ремонтные работы контролируются жильцами, экономия (в долгосрочной перспективе) может достигать больше полсотни процентов! Такие данные предоставляет Росстат.

К преимуществам самостоятельного управления также можно отнести:

  • контролирует обслуживание дома правление ТСЖ (исключается халатность и коррупция);
  • все важные вопросы решаются общим собранием (например – кто, когда и почём отремонтирует крышу);
  • финансовая деятельность прозрачна (расходы может контролировать любой член ТСЖ);
  • из общего имущества дома можно извлечь прибыль (например, за счёт сдачи в аренду чердаков, подвалов, стен под рекламу).

Если вас затопят соседи сверху, а ваш дом входит в ТСЖ, то оповещайте руководителя и вызывайте слесаря. В своем коллективе и разберетесь.

Наравне с плюсами, можно выделить и такие минусы:

  • ТСЖ, как юридическое лицо, отвечает по долгам самостоятельно (если один собственник задолжает по квартплате, его долг придётся гасить перед контрагентами остальным жильцам. Но потом можно предъявить регрессное требование к недобросовестному жильцу);
  • между членами ТСЖ может возникнуть спор о величине платы за содержание дома или ремонта;
  • Уставом ТСЖ почти всегда разрешено заочное голосование, чем могут воспользоваться недобросовестные члены правления.

Чтобы нагляднее показать все плюсы и минусы ТСЖ, сравнительная таблица для вас.

Договор управления, заключаемый УК и ТСЖ

В этом случае товарищество собственников помещений осуществляет передачу полномочий по управлению УК в полном объеме, наряду с функциями по содержанию и обслуживанию общедомового имущества многоквартирного жилого дома, оказанию услуг ЖКХ.

Несмотря на то, что с юридической точки зрения владельцы квартир в доме не выступают стороной договора, по факту его заключения между жильцами и управляющей компанией возникают правовые отношения.

При этом требования относительно качества оказываемых услуг жильцы предъявляют к управляющей конторе, т.к. в договоре определены такие полномочия.

Такой режим управления МКЖД приводит к тому, что полномочия ТСЖ ограничены:

  • товарищество не получает коммунальные платежи с владельцев жилья на управление имуществом;
  • не совершает распоряжение полученными с жильцов обязательными платежами;
  • правление и председатель выполняют ограниченный круг обязанностей, т.е. все полномочия переданы управляющей организации;
  • органы руководства осуществляют только обязанности по контролю за работой УК и могут расторгнуть при необходимости договор по управлению МКЖД;
  • выплата вознаграждения председателю ТСЖ и членам правления совершается по решению общего собрания собственников жилья. Данное условие должно быть включено в договор с УК;
  • Срок договора между УК и ТСЖ не установлен в законе, поэтому может оформляться на любой период;
  • Правом на расторжение данного соглашения обладает правление, при этом не требуется принятие решения общего собрания ТСЖ;
  • От имени ТСЖ договор подписывается его председателем, соглашение действует в отношении всех владельцев жилья в многоквартирном жилом доме;
  • Ответственности за надлежащее состояние общего имущества, инженерных коммуникаций и качество оказываемых услуг и выполняемых работ не возлагается на товарищество;

Претензии относительно качества предоставляемых услуг, поддержание состояния инженерных сетей, требования о раскрытии необходимых данных (по Постановлению Правительства РФ № 731), меры ответственности за нарушение законодательных норм должны предъявляться в отношении управляющей компании.

Предоставление коммунальных услуг

Давайте рассмотрим, какие услуги должна предоставлять каждая из компаний. Как на ТСЖ, так и на УК, возложены две основных обязанности: по проведению ремонта и по решению организационных вопросов. Обязанности практически одинаковы, однако, разный принцип их исполнения. ТСЖ может не согласовывать свои действия с жильцами МКД, в то время как УК обязана согласовывать каждый шаг, в том числе и ремонт МКД.

Читать еще:  Договор аренды квартиры с двумя арендаторами

Давайте рассмотрим принципы исполнения обязанностей подробнее.

  1. Расходы и период выполнения работ. Управляющая компания выполняет работы по согласованному с жильцами графику, причем большая часть работ ложится на плечи подрядчиков. С товариществом все наоборот: работы выполняются по мере возникновения проблем, график не согласовывается. Однако расходы ТСЖ более прозрачны и понятны жителям МКД.
  2. Подрядчики. Подрядчики берут меньше с УК, чем с ТСЖ, т.к. последние привлекают подрядчиков на разовые работы, в то время как УК сотрудничает с ними на постоянной основе. Жильцы не могут диктовать УК каких подрядчиков выбирать и им приходится мириться с выбором самой управляющей компании.
  3. Работа с задолженностями. У УК капитал намного больше, чем у товарищества. Это обусловлено тем, что управляющая компания берет под свое крыло несколько домов, в то время как ТСЖ имеет право управлять только одним домом. Если в доме есть злостные неплательщики, то УК может передать свои средства подрядчикам чтобы не допустить приостановления оказания услуг. В случае с ТСЖ все намного сложнее: товарищество собственников жилья обычно «раскидывает» долг на добросовестных плательщиков, а продолжения оказания услуг подрядчиками ставится под вопрос.
  4. Экономность. В ТСЖ вы платите только за те услуги, которые вам действительно оказали, в то время как УК устанавливает сборы самостоятельно и включает в платежи все возможные, но необязательные расходы.
  5. Компетентность. Активисты ТСЖ в большинстве своем некомпетентные люди, у которых могут быть проблемы с принятием решений и с ведением дел. В УК же работают специалисты с многолетним опытом.

Внимание! При выборе между УК и ТСЖ нужно в первую очередь ориентироваться на дороговизну услуг: если жильцы могут позволить себе тратить большую сумму, то выбор должен пасть на УК, если же вы желаете сэкономить, то на ТСЖ.

Виды управления многоквартирным домом

Жильцы многоквартирного дома могут выбрать для себя наиболее оптимальный способ управления. Это может быть:

  1. Самостоятельное управление самими жильцами. Осуществляется это следующим образом: на общем собрании решается все, что связано с поддержанием дома. Речь идет о выборе компаний, предоставляющих коммунальные, ремонтные услуги и т.д. Только в больших домах найти консенсус в решении любых вопросов крайне сложно.
  2. Распоряжение общим имуществом и управление многоквартирным домом выбранной компанией. То есть, на общем собрании определяется, какая управляющая организация получит право работать от имени собственников недвижимости после заключения договора. Такой вариант позволяет жильцам максимально избавиться от лишних забот – достаточно внимательно подойти к составлению документов, регулирующих сотрудничество.
  3. Товарищество собственников жилья (ТСЖ). То есть, сами жильцы принимают решение объединиться в некоммерческую организацию. Такое решение часто положительно сказывается на повышении качества жизни собственников. К тому же, существуют довольно удобные механизмы контроля подобного управления.

Основания для ликвидации ТСЖ

Ликвидация ТСЖ возможна по следующим причинам:

  • организация товарищества с нарушением законов, например фальсификация бухгалтерской отчетности, в случаях, когда протоколы при создании ТСЖ подделаны, либо решения приняты в отсутствие кворума;
  • окончание срока деятельности товарищества по его Уставу;
  • ТСЖ некачественно выполняет свою работу, нарушает закон, не соблюдает, например, санитарные, технические, экологические требования;
  • ТСЖ нарушает права собственников, например, без их согласия передает общую собственность МКД под застройку или в аренду, под парковку и т.п.;
  • товарищество накопило большие долги перед своими кредиторами;
  • ТСЖ не финансируется, не платятся взносы, на балансе нет совершенно никакого имущества; — В товарищество стало входить меньше половины собственников жилья в МКД (например, из его состава выбыли люди, поменявшие место жительства).

Заключение

Управляющая компания в сфере ЖКХ — это коммерческая организация, которая призвана поддерживать жилищный фонд в надлежащем состоянии. Этот бизнес нуждается в настоящих предпринимателях, которые готовы предоставлять качественные услуги по разумной цене.

Главный редактор #ВЗО. Работает на сайте с момента основания. Через Юрия проходят все тексты перед размещением на сайте. Быстро вникает в темы, на которые пишут авторы, включая финансовую, и следит за качеством публикуемых материалов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector