Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как составить договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — гарантия для обеих сторон

Договор найма – это документ, устанавливающий факт передачи жилья во временное пользование на определенный срок, в нем прописываются все условия найма, а также ответственность сторон. Только этот документ может гарантировать соблюдение условий, а также помочь решить спор, если у сторон возникнут претензии друг к другу.

Договор найма может быть долгосрочным (на срок больше 1 года) и краткосрочным (на срок до 11 месяцев). Между ними есть существенная разница: все долгосрочные договоры должны проходить регистрацию в налоговой инспекции, поэтому собственникам жилья выгоднее и проще заключать с нанимателями краткосрочный договор, а по истечении срока – продлевать его. В этом случае в договоре указывается срок не более 11 месяцев.

Договор составляется только в письменной форме, на нем должны присутствовать подписи владельца жилья и нанимателя. При этом нет необходимости заверять его у нотариуса, документ и без этого приобретает юридическую силу после подписания. Однако, если возникают какие-либо сложности, или если стороны не могут договориться без помощи специалиста, можно обратиться к нотариусу за консультацией.

В некоторых случаях в качестве посредника при заключении договора выступает риелторское агентство. Формально это не дает договору большей значимости, однако специалисты-риелторы могут помочь прописать важные условия, чтобы в дальнейшем между сторонами не возникали споры.

С особенностями заключения типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда вас ознакомит видеоконсультация:

Обязателен ли договор

Документ оформляется на добровольной основе, все условия обсуждаются физическими лицами — участниками сделки по аренде, то есть четко установленной формы законодательством РФ не утверждено. Но документ в письменном виде позволяет дисциплинировать обе стороны — без него права наймодателя и нанимателя юридически не защищены.

Документ фиксирует обязанности участников, срок аренды, размер оплаты и другие условия. Наймодатель получает гарантии своевременной передачи ему денег, сохранения имущества в надлежащем виде. У нанимателя есть уверенность, что его не выселят ранее указанного срока, не предъявят необоснованные претензии за порчу вещей, не повысят оплату за аренду. Договор позволяет предусмотреть различные нюансы, избежать конфликтных ситуаций и разбирательств.

Обязательства сторон

Подписывая договор, лицо обязуется выполнять прописанные требования. Важно заранее обговорить детали, чтобы в дальнейшем не возникло конфликтных ситуаций. Если какой-либо из пунктов не соблюдается, то лицо вправе потребовать выполнения договора, а противном случае обратиться в суд.

Если владелец имущества подписал договор, то самостоятельно расторгнуть он его не может – либо по договоренности с арендатором, либо через суд. Это значит, что владелец жилого помещения не сможет выселить квартиранта до окончания договора в случае соблюдения вторым обязательств.

Стоит обратить внимание на то, что договор бывает краткосрочным и долгосрочным. Первый вариант заключается на 1-11 месяцев, а второй – более 12 месяцев. Важный момент заключается в условиях выселения за неуплату. Краткосрочный договор позволяется расторгнуть после двух неуплат, а долгосрочный – после шести.

При этом арендатор может расторгнуть контракт в одностороннем порядке, но необходимо предупредить арендодателя за три месяца. В противном случае владелец имущества может через суд взыскать сумму в размере ежемесячной оплаты за три месяца. Основанием для удовлетворения иска являются доказательства того, что за прошедшие три месяца не удалось сдать в аренду жилье.

Договор найма жилья (жилого помещения) и договор аренды. Отличия.

В этой статье мы бы хотели остановиться преимущественно на отличиях договора аренды и найма жилья. Договорами найма и аренды жилого помещения являются договоры,по условиям которых, имущество передается во временное пользование и владение другой стороне на возмездной основе (за плату).

Читать еще:  Договор аренды квартиры с мебелью

Стороны договоров

В том случае, если жилье сдают физическому лицу, заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник или уполномоченное им на законных основаниях лицо, сдающий жилье, называется наймодателем, а лицо желающее снять жилье — нанимателем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).
В случае, если нанимателем выступает юридическое (фирма), а не физическое лицо (гражданин) стороны сделки обязаны заключить не договор найма, а договор аренды жилья, по условиям которого юридическое лицо сможет использовать арендуемое помещение только для проживания граждан, например своих сотрудников (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). По договору аренды стороны именуются арендатором (тот, кто арендует жилье) и арендодателем (тот, кто сдает жилье в аренду).

Форма договоров

Договор найма и аренды жилого помещения обязательно должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 ст. 609 ГК РФ, ч. 1 ст. 674 ГК РФ).

Несоблюдение письменной формы договора аренды и найма жилого помещения лишает стороны договоров права в случае спора друг с другом ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Кроме того, несоблюдение формы заключения договор аренды и найма жилья может повлечь в последствии признание этих сделок недействительными (ст. 162 ГК РФ).

Регистрация договоров

Если договор аренды жилого помещения заключен после 4 марта 2013 г. и срок его действия составляет более 1 года, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор найма жилья регистрации в обязательном порядке не подлежит, однако стороны могут зарегистрировать такую сделку добровольно.

Срок действия договоров

Договор аренды считается заключенным сторонами на срок, определенный соглашением сторон. В том случае, если срок аренды жилого помещения договором не определен, он считается заключенным сторонами на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон сделки может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Максимальный срок действия договора аренды жилого помещения законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилья не может заключаться на срок на срок, превышающий 5 лет. В том случае, если конкретный срок действия договора найма стороны не определили, договор считается заключенным ими на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договоров

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды через суд, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды через суд в случае, когда:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию
имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Досрочное прекращение договора найма жилого помещения имеет определенные особенности в сравнении с расторжением договора аренды жилья. Так договор найма может быть расторгнут нанимателем в любое время с согласия совместно проживающих с ним других граждан, при наличии письменного предупреждения об этом наймодателя не менее чем за 3 месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).
В судебном порядка наймодатель может расторгнуть договора найма жилья в следующих случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Читать еще:  Как прописаться к мужу в приватизированную квартиру

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).

Кроме вышеуказанных оснований, договор найма жилого помещения может быть расторгнут любой из сторон в случае, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).

В случае возникновения каких-либо вопросов или необходимости профессиональной помощи в страховых спорах,спорах о возмещении причиненного вреда или арбитражных судебных разбирательствах, Вы всегда можете позвонить нам или написать свой вопрос на наш электронный адрес.

Для арендатора (к чему нужно отнестись внимательно)

Арендатору тоже есть, на что обратить внимание, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Даже если арендодатель – старый друг, соглашение должно быть написано и подписано (ст. 674 ГК РФ). Документ является основанием для пребывания и проживания в квартире.

Обязательно внимательное чтение условий, а также включение своих требований при необходимости.

Следует знать, что с договором, подписанным двумя сторонами сделки, никто не сможет выселить арендодателя до истечения срока его действия. При наличии соглашения прервать договор не сможет даже переход прав (ст. 675 ГК РФ).

Документы арендодателя

Недостаток внимания к документам может привести к потере денег. Как пример — предприимчивые граждане сдавали съемную квартиру нескольким нанимателям и скрывались. Особенно внимательными нужно быть при найме жилья по расклеенным объявлениям.

Также следует проверить, сколько у квартиры собственников или проживающих/прописанных, чтобы не лишиться жилья на въезде. В этом случае договор подписывается только при наличии письменного согласия совладельцев.

Заключение соглашения без подробного списка вещей (описи)

Это поможет избежать обвинений в воровстве. Выбор важных пунктов для соблюдения остается за арендатором/арендодателем. Но многие ситуации проще предупредить, чем потом исправить.

Требования к оформлению договора

Относительно формы соглашений о найме жилых помещений закон держит единую позицию:

  1. Договор между владельцем помещения и нанимателем обязательно должен заключаться в письменном форме на бумажном носителе.
  2. В тексте должны быть указаны паспортные данные сторон.
    К договору обязательно должен быть приложен акт приема-передачи, подтверждающий вступление нанимателя во временное владение жильём.
  3. Экземпляры договора должны быть подписаны обеими сторонами.

Договоры аренды жилья, заключенные на срок 1 год и более, подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра по субъекту.

Как заполнить типовой договор найма (аренды) квартиры на длительный срок между физическими лицами

Разберем, как подстраховаться обеим сторонам договора аренды от возможных проблем. Составить его не сложно и, поскольку нотариальное заверение не требуется, то оформить может арендодатель, не ущемляя интересы арендатора. Вторая сторона имеет право попросить внести коррективы. Подтверждением того, что стороны пришли к обоюдной договоренности, станет двустороннее подписание.

Читать еще:  Можно ли выписаться из квартиры без собственника

В договоре аренды должны присутствовать следующие пункты:

  • адрес квартиры, сдаваемой на длительный срок;
  • паспортные данные обеих сторон и данные свидетельства о собственности;
  • срок действия договора (срок может составлять до пяти лет, но чаще всего договор заключается на один календарный год с возможным продлением);
  • стоимость аренды в месяц (если арендатор в момент подписания договора выплачивает арендодателю плату за несколько месяцев вперед, это должно найти отражение в отдельном пункте);
  • порядок расчета (в какие даты будет производиться выплата арендной платы хозяину квартиры и каким способом);
  • условия повышения платы (если договор составлен на несколько лет, то можно предусмотреть повышение арендной платы и указать, например, не чаще 1 раза в год);
  • условия досрочного прекращения действия договора (в этом пункте может присутствовать расторжение договора в одностороннем порядке при нарушении внесения платы, а также иных существенных вопросов);
  • порядок оплаты коммунальных услуг (здесь можно перечислить, какие услуги будет оплачивать арендатор и каким способом).

К необязательным, но полезным пунктам договора можно отнести следующие:

  • перечень имущества, если квартира передается в аренду с мебелью и техникой;
  • ответственность в случае порчи имущества;
  • количество жильцов, если хозяин опасается моментов, когда на площади сдаваемой квартиры будут проживать неограниченное количество людей;
  • домашние животные (этот пункт важен тем хозяевам, кто категорически против жильцов с животными из-за возможной порчи имущества).

Структурно договор найма (аренды) можно разделить на несколько разделов:

  1. Общие сведения, где содержатся данные об обеих сторонах.
  2. Предмет договора. Здесь перечисляются характеристики жилого помещения и данные о правоустанавливающем документе на него.
  3. Сумма ежемесячных арендных платежей и условия их внесения.
  4. Права каждой из сторон.
  5. Обязанности собственника и арендатора.
  6. Срок действия.
  7. Реквизиты с указанием паспортных данных, контактных телефонов и подписи.

Бланк договора найма (аренды) квартиры на длительный срок — скачать. doc

Составляется документ в двух экземплярах, заверяется подписями сторон и хранится по одному экземпляру у каждой из сторон.

Зачем заверять договор найма у нотариуса?

Взаимоотношения сторон — наймодателя и нанимателя — регулируются Гражданским Кодексом и Жилищным Кодексом РФ. При этом согласно статье 674 ГК РФ договор найма необязательно заверять в нотариальной конторе.

Многие путают понятия «договор аренды» и «договор найма», часто подменяя одно понятие другим. Главное отличие этих двух документов заключается в том, что договор аренды заключается только с юридическими лицами и подлежит обязательной государственной регистрации. Договор найма заключается физическими лицами и не требует регистрации, а, следовательно, и обязательного нотариального заверения.

Однако по желанию одной или обеих сторон соглашения его можно нотариально заверить. Это послужит дополнительной «страховкой». Ведь если возникнет конфликтная ситуация, которая будет решаться через судебные органы, заверенный договор найма станет весомым документом, подтверждающим переход жилого помещение в пользование нанимателем.

Расторжение, как расторгнуть договор безвозмездного найма квартиры?

Владелец жилья может расторгнуть соглашение, когда жилец:

  • Не поддерживает квартиру в надлежащем состоянии;
  • Использует данное имущество с нарушением условий, или не по назначению;
  • Ухудшает состояние переданного имущества;

Жилец, пользующийся квартирой безвозмездно, тоже может от нее отказаться, если:

  • Обнаружены недостатки, создающие препятствия нормальному ее использованию;
  • Права на пользование помещением предъявляют третьи лица;
  • Наймодатель не выполнил обязанности по передаче помещения.

Так же договор подлежит расторжению любой стороной, при уведомлении другой стороны за месяц в письменном виде. Можно прописать и другой срок извещения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector