Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сделать перепланировку квартиры законно

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Первая — жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Случаи, когда из-за слишком безбашенного ремонта в отдельно взятой квартире по всему дому шли трещины или даже случались обрушения перекрытий (были даже жертвы, хотя и единичные), увы, известны.

Вторая — продажа квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога жилье с неузаконенной перепланировкой. Как это выяснится? Очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены красными линиями — зримо и наглядно.

Какие изменения не требуют согласования?

Можно проводить без согласования следующие ремонтные работы:

  • «косметический» ремонт — освежение и обновление отделок и интерьера без изменения планировки помещения;
  • замену окон. При этом их наружные элементы должны остаться без изменения цвета и рисунка;
  • устройство встроенной мебели (антресолей, шкафов), которые не образуют самостоятельных помещений;
  • замену инженерного оборудования (системы водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции и электроснабжения) на аналогичное по техническому устройству и параметрам;
  • установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов.

Порядок действий

Косметический ремонт в новостройке можно начинать до оформления права собственности на квартиру, сразу при получении ключей и подписании акта приёма-передачи жилого помещения, при условии, что об этом достигнута договорённость с застройщиком.

А вот с перепланировкой и переустройством придётся подождать. Пока регистрация права собственности не прошла, про то, что на квартиру претендует конкретный покупатель, знают только застройщик и сам гражданин. Публичной эта информация становится только после регистрации права собственности. Стоит учитывать, что между подписанием акта приёмки-передачи и оформлением права собственности часто проходит значительное время. Кроме того, прежде чем заняться перепланировкой, нужно разработать соответствующий проект и внести изменения в технический паспорт жилого помещения. А эти работы необходимо согласовывать с муниципалитетом.

То есть до регистрации права собственности перепланировка и переустройство считаются незаконными. И по иску заинтересованных лиц собственника могут в любой момент обязать привести квартиру в изначальное состояние.Юристы отмечают также, что и к проведению косметического ремонта в новостройке стоит подходить с осторожностью. Делать его до оформления права собственности можно лишь если речь идёт о приобретении квартиры по договору долевой собственности, и только в том случае, когда к застройщику нет претензий. Во всех других ситуациях (например, при приобретении жилья по договору переуступки права требования) ремонт, даже косметический, может затруднить разрешение споров в пользу покупателя.

Порядок согласования перепланировки квартиры

Как правильно сделать перепланировку в квартире: Фото 2 » rel=»lightbox[id_39]» href=»/images/stories/remont-prochee/kak-pravilno-sdelat-pereplanirovku-v-kvartire-2.jpg»>Не все изменения могут быть узаконены. Согласование перепланировок проходит в рамках норм, прописанных в Жилищном Кодексе РФ и СНиПах (Строительных Нормах и Правилах).

Собственник или наниматель жилого помещения должен подготовить проект будущих работ перед тем, как начать перепланировку. Эту документацию готовят специализированные проектно-архитектурные организации. Они составляют проект в соответствии с пожеланиями заказчика и дают техническое заключение о возможности или невозможности такой перепланировки.

Согласование проекта происходит в рамках статей 25-28 ЖК РФ. И только после получения разрешения можно приступать к реализации проекта.

На выполнение работ отводится не более четырех месяцев. Если же в отведенный срок уложиться не удается, то нужно написать заявление, чтобы продлить срок выполнения переоборудования жилого помещения.

После окончания работ составившая проект организация выдает акт о соответствии возникших изменений ранее утвержденному проекту.

Затем на обновленный объект приглашаются представители Жилищной инспекции. Если все работы выполнены в соответствии с проектом и нарушений нет, то на руки собственнику или нанимателю квартиры будет выдан акт о проведенной перепланировке (в 3-х экземплярах).

И, наконец, последним этапом законной перепланировки является обращение в БТИ за новым техническим паспортом жилого помещения. Если в ходе перепланировки изменилась общая площадь квартиры (так бывает, если, например, демонтировано несколько стен или убраны встроенные шкафы), то имеет смысл получить новое свидетельство о собственности. В нем на основании новых документов из БТИ будет указана увеличившаяся (или наоборот — уменьшившаяся) площадь жилья.

Согласовать нельзя не ремонтировать: как законно сделать перепланировку в квартире?

Объединить ванну с туалетом, расширить комнату или перенести кухню? При заезде в новую квартиру могут появиться просто наполеоновские планы по обустройству жилья. О том, как их реализовать, чтобы потом не пришлось возвращать всё обратно и платить неприятные сердцу и кошельку штрафы, — читайте в нашем материале.

Сам себе хозяин

Для начала определимся, какие же работы вообще требуют официального согласования с госструктурами. К счастью, это касается не любых ремонтных инициатив. Разрешение не понадобится, если вы решили сделать, к примеру, косметический ремонт — переклеить обои, положить ламинат или же сделать натяжные потолки.

Кроме того, вы вправе разместить у себя встроенную мебель, а также заменить инженерное оборудование на аналогичное по параметрам. Например, вместо старых батарей установить новые (если они совпадают с предыдущими по характеристикам). Точно так же разрешается на место отжившей своё газовой плиты поставить свеженькую — но также газовую и на то же самое место. Всё это отдельно узаконивать не нужно.

фото с сайта pixabay.com

Кроме того, некоторые изменения в квартире можно согласовать постфактум — что называется, «по эскизу» или «в уведомительном порядке». В таком случае вначале собственники делают ремонт, а затем подают в специальную комиссию при администрации района эскиз с обозначенными изменениями. Разрабатывать при этом полноценный проект перепланировки и получать техническое заключение о состоянии здания не требуется.

К работам, которые можно утвердить таким быстрым и безболезненным способом, относят самые простые изменения в существующих границах квартиры:

  • перестановку сантехнических приборов внутри одного помещения. Например, можно перенести унитаз из одного угла в другой или же сменить расположение раковины на кухне;
  • заделку дверных проёмов в перегородках, которые не относятся к несущим (но будьте внимательны: устройство новых проёмов в таких местах как раз-таки требует полноценного согласования);
  • остекление лоджий и балконов. Исключение: дома, признанные объектами культурного наследия (с ними вообще всё сложно) и здания, полностью остеклённые в едином стиле;
  • ликвидацию или изменение формы тамбуров (без увеличения их внешних габаритов).

Однако даже при выполнении таких работ нужно удостовериться, не нарушает ли ваш ремонт каких-нибудь строительных и правовых норм. Иначе вам не только не узаконят сделанное, но также обяжут вернуть всё в прежний облик и заплатить штраф.

Если же у вас возникли сомнения, требуется ли согласовывать перепланировку, лучше перестрахуйтесь и до начала ремонта обратитесь с этим вопросом в межведомственную комиссию при администрации района.

Доверяй, но проверяй

А вот для всех работ, которые так или иначе затрагивают несущие конструкции и общедомовые коммуникации, потребуется создать проект перепланировки и официально согласовать его в госструктурах.

При этом, как рассказала «Диалогу» главный государственный жилищный инспектор Петербурга Ольга Акацевич, разработать и оформить такой документ должна специализированная организация, которая имеет допуск к соответствующим видам работ.

фото: Илья Снопченко / ИА «Диалог»

В городской жилищной инспекции подчёркивают: прежде чем делать заказ, стоит обязательно проверить, в надёжную ли фирму вы обращаетесь. В ведомстве советуют, во-первых, убедиться, зарегистрирована ли вообще эта компания как юрлицо. Следующий шаг: уточнить, имеется ли у фирмы допуск СРО — профильной саморегулируемой организации, которая курирует сферу перепланировки в многоквартирных домах (такие ведомства наблюдают за строительными и проектными компаниями после отмены лицензирования данных видов деятельности). Вся эта информация доступна в Едином государственном реестре юридических лиц.

«Указанные документы могут быть затребованы и в самой организации. Кроме того, следует ознакомиться с условиями подписываемого договора, а также всегда требовать кассовый чек при оплате услуг», — отмечает Ольга Акацевич.

Вынуждены вам отказать

Если надёжную компанию вы-таки нашли, это ещё не повод расслабляться. Разработанный фирмой проект в ряде случаев могут не утвердить в госорганах.

«Несоответствие [представленного проекта] техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к помещению, является основанием для отказа, поскольку в этом случае переустройство или перепланировка (особенно в многоквартирном доме), может иметь отрицательные последствия как для строения, так и для безопасности граждан», — отметила Ольга Акацевич.

Самый банальный пример: вам откажут, если проект предлагает снести несущие стены в квартире — иначе и вы, и ваши соседи рискуете оказаться под завалами дома. Также планируемое переустройство жилья не может нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций — все нагрузки должны находиться строго в пределах нормы.

фото: Илья Снопченко / ИА «Диалог»

Помимо этого, нельзя объединять кухню и гостиную, если вы пользуетесь газовой плитой. В таком случае нужно либо оставлять стационарную, плотно закрывающуюся дверь между помещениями, либо переходить на электрические плиты.

Также не получится перенести кухню в комнату: по закону, место для приёма пищи может «переехать» только на нежилую часть квартиры (в коридор или подсобное помещение шириной не менее 1,6 метра и площадью не менее 5 квадратных метров). Разместить кухню, допустим, на месте уборной не позволяют требования СанПиН: потому что в таком случае над вами окажется ванная или туалет соседей сверху. Точно так же нельзя запланировать обеденную на месте бывшей комнаты: вы ухудшите условия проживания соседей снизу.

В согласовании откажут и если вы хотите установить какие-либо отключающие или регулирующие устройства на общеквартирных инженерных сетях, перенести батареи на лоджии, балконы и веранды или сделать перепланировку в аварийном доме.

В Петербурге также незаконной является самовольная установка кондиционеров (или других предметов и устройств вроде роллетов, наружных жалюзи, антенн и решёток) на фасады здания. Их требуется согласовывать сначала с советом жильцов, а затем — с комитетом по градостраительству и архитектуре (КГА).

Штраф правосудия

Итак, чтобы сделать всё законно, вам потребуется собрать пакет специальных документов. Он, как сообщили «Диалогу» в госжилинспекции, должен включать:

  1. Заявление о перепланировке помещения;
  2. Правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме: это могут быть выписка из ЕГРН, договор социального найма или, например, свидетельство о праве собственности. Причём есть возможность предоставить как подлинники, так и заверенные нотариусом копии;
  3. Подготовленный и грамотно оформленный проект перепланировки. При этом, если работы предполагают присоединение к помещению части общего имущества дома, тогда вам дополнительно потребуется протокол с собрания собственников других квартир об их согласии на подобные изменения;
  4. Технический паспорт помещения;
  5. Если вы проживаете в квартире по договору социального найма, то потребуется ещё и письменное согласие на перепланировку всех членов семьи;
  6. Заключение КГИОПа о допустимости проведения перепланировки (если ваше помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником архитектуры, истории или культуры).

фото с сайта pixabay.com

Предоставить всё это добро нужно в межведомственную комиссию при районной администрации. Сделать это можно тремя способами: отправить через портал «Госуслуги», обратиться в МФЦ или непосредственно принести бумаги в администрацию. Решение по вашему заявлению в госорганах должны принять в течение 45 дней с даты обращения.

Если же вы решили действовать наудачу и всё-таки сделали перепланировку без согласований, открывайте кошельки. За такое самовольное переустройство придётся заплатить штраф. Для физических лиц он составляет от 2 до 2,5 тыс. рублей, для должностных — от 4 до 5 тыс. рублей, а для юридических (если перепланировка была, к примеру, в вашем офисе) — от 40 до 50 тыс. рублей.

Но на этом наказания не закончатся: также вас, согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, обяжут привести помещение в прежний вид в определённый срок, который установят госорганы. Причём это требование касается как собственников жилья, так и нанимателей жилого пространства по договору соцнайма.

«Если же помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску администрации района может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с последующей выплатой собственнику вырученных от продажи средств (за вычетом расходов на исполнение судебного решения) и возложить на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние», — заключила главный государственный жилинспектор Северной столицы Ольга Акацевич.

Есть ряд работ, который можно выполнять самостоятельно и не ставить об этом в известность соответствующие структуры. Так, не придется уведомлять БТИ о косметическом ремонте, замене отделки на стене, полу и т. п., замене встроенной мебели (если она не отображена в проекте).

В известность не нужно ставить службы о замене электрической плиты, установке антенны или тарелки, кондиционера, сеток. Замена балконов также не предусматривает внесений изменений в проектную документацию.

Замена газового отопительного прибора можно выполнить самостоятельно, если это не требует прокладки дополнительных коммуникаций. Некоторые работы разрешается выполнять без согласия БТИ, а после завершения, поставить организацию в известность.

К таким работам следует отнести:

  • перенос сантехники, но в установленных габаритах;
  • закладку дверных проемов, которые находятся в несущей стене;
  • замену или застекление балкона, лоджии;
  • пристройка или демонтаж тамбуров;
  • ликвидация или достройка перегородок межкомнатных;
  • перенос дверных проемов.

Можно ли взять ипотеку на квартиру с перепланировкой

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В каждом конкретном банке свои требования к залоговому имуществу. При ипотечном кредитовании покупаемая квартира служит обеспечением. То есть при невозврате займа это имущество реализуется для уплаты долга. Поэтому банки заинтересованы в ликвидности объекта недвижимости. А перепланировка – это дополнительный риск снижения стоимости. Поэтому не всегда покупателям одобряют подобные кредиты.

Как понять, что в квартире сделана перепланировка? На поэтажном плане в техпаспорте объекта недвижимости неузаконенные элементы отображаются красными линиями.

Если перепланировка согласована, то проблем у заёмщика не возникнет. Если же продавец недвижимости сделал изменения самовольно, то возможны варианты.

  1. Просить собственника исправить этот недостаток не рационально. Продавцу проще найти другого покупателя, который готов рассчитаться сразу, без оформления ипотечного кредита. Быстро узаконить перепланировку не получится. Процедура затянется на месяцы. Поэтому такое решение вопроса практикуется редко.
  2. Банк может закрыть глаза на перепланировку, если о ней неизвестно в БТИ. Это касается незначительных изменений, которые не могут негативно повлиять на стоимость объекта.
  3. Банк вправе потребовать оформить нотариально заверенное заявление специальной формы. Согласно документу заёмщик подтверждает, что ему известно о несанкционированной перепланировке. А также обязуется привести помещение в первоначальный вид за свой счёт при предъявлении претензий со стороны БТИ или взыскании квартиры банком. Такое практикуется, например, при оформлении ипотеки в Газпромбанке.
  4. Банк сразу откажет в кредите, как только узнает о перепланировке в квартире.

Что нужно сделать после ремонта?

После ремонта следует обратиться в БТИ и вызвать инженера. Он произведет «обмер» квартиры, чтобы изменения можно было внести в техническую документацию дома и помещения.

Также нужно вновь обратиться в местную администрацию для вызова комиссии. Она оценит выполненную перепланировку. Если замечаний у комиссии не возникнет, то она выдаст акт о приемке. Администрация передаст этот акт для внесения изменений в реестр регистрационных действий, если это необходимо. Например, если была снесена стена и изменилась площадь помещения.

Общие требования к проведению перепланировки

В многоквартирном здании могут располагаться не только квартиры, но и нежилые помещения. Например, на первых этажах многих домов есть магазины, точки общепита и других услуг. В нежилых помещениях МКД тоже можно изменить планировку. При этом правила согласования работ для квартиры и нежилых помещений практически не отличаются.

Чтобы соблюсти требования закона и выполнить перепланировку в квартире, нужно:

  • спроектировать предстоящие работы;
  • подтвердить, что предстоящие работы не скажутся на несущей способности конструкций, не приведут к ухудшению прочности и устойчивости здания;
  • получить необходимые разрешения и согласования;
  • выполнить работы строго по проекту, с соблюдением требований безопасности;
  • выполнить ряд обязательных мероприятий после завершения работ, в том числе пройти кадастровый учет изменений после перепланировки.

Все перечисленные условия должен соблюсти собственник квартиры. Также оформлять документы и проходить согласования может представитель по доверенности. Если всеми формальностями занимается опытный специалист в сфере недвижимости, проектирования и кадастра, это существенно упростит процедуры. Услуги по подготовке документы и прохождению обязательных согласований перепланировки в Москве можно заказать в нашей компании.

Перепланировку можно провести по дизайн-проекту. Но и в этом случае нужно пройти согласование в МЖИ.

Разрешенные и запрещенные работы

Это важный момент, поскольку от характера работ зависит, как изменится несущая способность конструкций, не будут ли ухудшены характеристики квартиры, при причинит ли перепланировка ущерб других жильцам в доме. Чтобы определить, какие работы можно и нельзя проводить в многоквартирных домах, органы власти регионов принимают свои нормативные акты. В Москве такие нормы содержатся в Постановлении № 508-ПП. Вот несколько запретов, которые нужно соблюсти при проектировании и проведении работ в квартире:

  • запрещено проводить работы, которые приведут к ухудшению условий проживания, либо вообще сделают его невозможным;
  • нельзя ухудшать прочность и устойчивость несущих конструкций, в том числе полностью сносить стены и перекрытия с несущими характеристиками (в некоторых случаях допускается проведения работ с необходимыми усилениями);
  • нельзя перекрывать или полностью разбирать элементы системы вентиляции, технических и вентиляционных коробов;
  • запрещено проектировать теплые полы, для которых источником будет система общего отопления;
  • нельзя делать проемы, отверстия и ниши в пилонах;
  • недопустимо объединять жилые комнаты с газифицированным помещением;
  • запрещено объединять балконы и лоджии с внутренними помещениями.

Полный список запретов займет несколько страниц текста. Вы можете сами ознакомиться с ними, скачав полный текст Постановления № 508-ПП. Также с допустимыми и запрещенными работами при перепланировке вас обязательно ознакомят проектировщики. В проекте могут быть только решения и работы, которые разрешены законодательством. В противном случае документы никогда не пройдут согласования.

Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.

Обязательные согласования

Основное разрешение на перепланировку квартиры выдает МЖИ. Туда нужно подать проект и еще ряд документов. Также в список возможных разрешений могут входить:

  • получение согласия от других правообладателей жилого помещения (если другие собственники будут возражать, проводить работы нельзя);
  • получение разрешения от владельцев других квартир или нежилых помещений, если будущие работы будут проводиться на общедомовом имуществе;
  • внесение изменений в технический паспортБТИ, так как там тоже учитываются характеристики и планировка помещений в МКД.

Еще одним разрешительным документом при перепланировках квартир является техническое заключение. Его выдает ГБУ «Экспертный центр» после обследования несущих конструкций и/или изучения документов на них. В заключении будет подтверждено, что работы по проекту не ухудшат несущую способность стен, перекрытий, других элементов здания. Если работы представляют потенциальную опасность, эксперты выдадут отрицательное заключение. Также есть вариант, когда показатели несущей способности будут сохранены или улучшены, если спроектировать усиление конструкций. Эти вопросы решаются индивидуально, исходя из вида будущих работ и состояния конструкций.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Калькулятор начисления пени по коммунальным платежам
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector