Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сдавать квартиру официально в москве

Нет 18 лет. Стоит ли сдавать квартиру несовершеннолетнему?

Обычная житейская ситуация: дети оканчивают школу и уезжают поступать в вуз в другой город. Бывает и так, что выбранный институт или университет находится в родных местах, но далеко от дома. Например, в Москве путь с одного конца мегаполиса до другого займет половину дня, что, разумеется, быстро наскучит студенту, несмотря на вселенскую тягу к знаниям.

Поэтому родители частенько начинают задумываться: со скольки лет можно снять квартиру ребенку? Вправе ли несовершеннолетний отрок самостоятельно снять жилье? Какие для этого нужны документы?

Тема жилищной аренды применительно к подросткам вызывает немало вопросов. Разберемся с наиболее актуальными из них.

Необходимые документы для оформления договора

Для заключения договора собственнику квартиры необходимо предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • согласие на сдачу в аренду остальных собственников (если их несколько);
  • заверенная нотариусом доверенность (при заключении договора третьим лицом, а не собственником);
  • технический паспорт квартиры;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

От арендатора требуется только паспорт, данные которого записываются в соглашении. Чтобы сдать квартиру официально и платить налоги собственник, как и арендатор должны подписать договор и заверить его у нотариуса. В договоре обязательно должна быть указана форма погашения платежей (наличные/электронные деньги), сумма и сроки.

«Белая» аренда или как сделать всё правильно

Если лишние проблем вам не нужны – настало время узнать о том, как можно легализовать свой доход от недвижимости. Благо, что этих вариантов довольно много.

В первую очередь нужно определиться со своим статусом, ведь любой гражданин может выступать как в качестве физического, так и в качестве юридического лица. И именно от этого будет зависит то, каким именно образом придётся отчитываться о своих доходах перед государством.

Самый просто способ легализации своего дохода – заключить договор с жильцами как физическое лицо . В таком случае вам будет необходимо один раз в год подавать в налоговую инспекцию декларацию и оплачивать 13% НДФЛ. Бумажной работы в таком варианте практически нет – для заполнения декларации можно использовать специальные программы, а отправить её можно через интернет. Таким образом, чтобы сделать всё официально, вам потребуется всего около часа времени и даже не нужно будет выходить из дома.

Если же 13% кажутся вам слишком большой суммой, вы можете зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и выбрать один из возможных вариантов взаимоотношений с налоговой службой:

  • Упрощенная система налогообложения : вы обязаны выплатить в бюджет 6% от всех полученных по договору аренду средств
  • Доходы минус расходы : ставка здесь выше – 15%, однако эта сумма рассчитывается от тех денег, выплаченных вам по договору, которые останутся у вас после вычета всех сопутствующих исполнению договора трат. Например, если вы можете вычитать затраты на уборку или ремонт помещения, покупку мебели или техники и т.д.
  • Оформление патента : достаточно удобный инструмент, согласно которому вы будете обязаны выплатить государству фиксированную сумму, которая рассчитывается в зависимости от площади квартир и её расположения и никак не связана с той суммой, которую вы получите от своих жильцов.

Стоит отметить, что в случае оформления ИП, помимо непосредственно налогов, вы будете так же обязаны оплатить за себя взносы в Пенсионный фонд и Фонд Обязательного медицинского страхования. Эта сумма на сегодняшний день составляет около 37 тысяч рублей в год, что в некоторых случаях может полностью перекрыть всю разницу между налогами физического лица и индивидуального предпринимателя, так что, прежде чем сделать окончательный выбор – точно рассчитайте какой из вариантов будет для вас наиболее предпочтительным.

С 2019-о года появился ещё один новый способ легализации дохода арендодателей – это регистрация физического лица как самозанятого гражданина и уплата налога на профессиональный доход. Ставка налогообложения здесь минимальная – 4%, в случае если недвижимость будет сдаваться другим физическим лицам или 6%, в случае если нанимателем будет выступать юридическое лицо.

Существенным плюсами этого метода является отсутствие необходимости уплаты взносов в ПФР и ОФМС, а также подачи отчётности и декларации в налоговую инспекцию, т.к. сумма налога будет рассчитана автоматически. Кроме того, такой налог нужно платить не раз в год, а каждый месяц, но только в том случае, если вы получили доход. Поэтому, например, если в какой-то месяц ваша квартира простояла в поисках нового жильца и дохода вы не получили, то это не повлечёт для вас никаких дополнительных расходов.

Тем не менее, у этого варианта, не смотря не все плюсы, есть и ряд минусов. Так, например, предельный годовой доход от такой деятельности, не может превышать 2,4 млн. рублей. Конечно, сложно представить себе такой доход от одной квартиры, однако если у вас их несколько и это основной источник дохода, то преодолеть эту цифру не составит особенного труда. Так же вы не будете иметь права нанять сотрудников, для обслуживания этого бизнеса – поэтому никаких уборщиц, мастеров по мелкому ремонту или администраторов привлечь не получиться.

Заключите договор

Для того чтобы законно сдать квартиру в аренду, необходимо заключить договор. В нем обязательно должны быть прописаны ответственность сторон, их права и обязанности. Например, вы можете внести пункт о выполнении мелкого ремонта, выплате компенсации в случае повреждения имущества.

Специалисты советуют заключить договор сроком менее чем на год. Это обуславливается следующими причинами:

  • быстрое завершение контракта;
  • возможность обращения в суд после двух пропущенных платежей;
  • отсутствие необходимости регистрации подобного соглашения в Росимуществе.

СДАЕМ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: все о налогах в 2020

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Читать еще:  Как посчитать сумму за отопление в квартире

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года ). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%. За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб., а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб. ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Читать еще:  Кто собственник квартиры по адресу онлайн бесплатно

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Стоит ли сдавать квартиру официально?

Сдача квартиры или комнаты в Москве в аренду или юридически правильнее сказать «внаем» — услуга крайне популярная на рынке недвижимости ввиду ее стоимости. Спрос на сдачу внаем постоянно растет и если у кого-то имеется вторая квартира, которая досталась собственнику, например, по наследству, то рано или поздно владелец задумывается о ее сдаче. Стоит отметить, что большинство сдаваемых квартир сдаются нелегально, т.е. без договора и с получаемых от сдачи платежей собственник не уплачивает налога.

Однако, стоит отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция к тому, что стороны сами настаивают на том, чтобы факт сдачи квартиры не скрывался, а между сторонами был подписан договор аренды квартиры (или правильнее «найма» квартиры) с закрепленными в нем правами и обязанностями.

Преимущества официальной сдачи квартиры для собственника

Итак давайте попробуем собрать вместе все преимущества, которые предоставит Вам официальный договор аренды квартиры (найма):

  • Вам не придется переживать, что факт незаконной сдачи квартиры вскроется (например, если на Ваших квартирантов нажалуются участковому сотруднику полиции, который в будущем может задать Вам соответствующие вопросы о личностях, проживающих в Вашей квартире)
  • Вам не придется переживать за факт неуплаты налогов
  • в случае порчи имущества или неуплаты ежемесячного платежа Вы сможете привлечь квартирантов к ответственности и по суду требовать денежной компенсации по договору аренды (найма) квартиры
  • Вы вправе полностью контролировать квартирантов, предусмотрев в договоре аренды (найма) условия о беспрепятственном посещении квартиры в любое время без предупреждения
  • закон не относит получение арендных платежей при сдаче квартиры к предпринимательской деятельности — сумма налога (НДФЛ) составит 13% с полученных платежей, однако, Вы вправе снизить налоговое бремя до 6%, добровольно зарегистрировав ИП (на упрощенной системе налогообложения «доходы»)

ВНИМАНИЕ Договор аренды (найма) квартиры, заключенный на срок менее 12 месяцев НЕ подлежит государственной регистрации. Максимальный срок договора аренды найма может составлять 5 лет.

Наверное, самое главное — наймодатель все же перестает уклоняться от обязанности по уплате налога, живя по старому принципу «заплати налоги и живи спокойно». В данном подходе имеется и свое большое преимущество: как было указано выше, права и обязанности сторон документально зафиксированы, а значит значит суд (в случае если дело дойдет до судебных разбирательств) в большинстве случаев нарушения Ваших прав будет на Вашей стороне.

Услуги «ГидПрава» — Недвижимость

Услуги «ГидПрава» — Недвижимость по сопровождению сдачи квартиры включают в себя:

  • Разработка индивидуального договора найма квартиры после проведения соответствующих консультаций;
  • Правовые консультации по возникающим налогам (в т.ч. выбор оптимальной ставки налогообложения);
  • Составление акта приемки-передачи (в т.ч. с закреплением фактического состояния передаваемого имущества);
  • Правовые консультации по оформлению перечисляемых денежных средств;
  • Правовые консультации по составлению и подаче налоговых деклараций;
  • Представление интересов наймодателя в случае возникновения конфликтных ситуаций с нанимателем;

Стоимость услуг

Описание услугиСтоимость, руб.
Устные консультации по вопросу договора и налоговвходит в стоимость
Разработка индивидуального проекта договора найма жилого помещения и Акта приемки-передачи квартиры6 900
Участие в переговорах с наймодателем и/или квартирантами (согласование условий)входит в стоимость

Ознакомиться с комментариями и ответами наших юристов на наиболее часто встречающиеся вопросы Вы можете в разделе FAQ Сдача квартиры в аренду (найм)

Задать любой интересующий Вас вопрос, получить дополнительную информацию Вы можете по телефону +7 (495) 783-19-91, а также оправив он-лайн заявку на услугу Сдачи квартиры в аренду (найм), воспользовавшись формой обратной связи ниже.

Когда и в каком размере платятся налоги со сдачи квартиры

Налог на доходы Вам нужно будет заплатить самостоятельно. То есть это — Ваша обязанность, и Вы должны заплатить налог сами, не дожидаясь, пока налоговая инспекция пришлет Вам уведомление. Сроки уплаты налога не такие, как для подачи декларации. Уплата налогов за сдачу квартиры производится не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Налог со сдачи квартиры для так называемых налоговых резидентов составляет 13%. Как правило, налоговый резидент, независимо от гражданства, — это тот, кто постоянно живет в России (если точнее, провел в том календарном году, в котором был получен доход от сдачи жилья, больше полугода в России).

Удаленный прием платежей за аренду квартиры

Тут могут быть два варианта:

  • Прием платежей через доверенного человека;
  • Прием платежей напрямую от квартирантов на пластиковую карту.

В моем банке любой желающий может пополнить мою карту, но в личном кабинете я не вижу кто произвел платеж, а вижу только сумму платежа. В этом случае не понятно кто заплатил за аренду если мы сдаем комнаты по одинаковой цене. Это решается очень просто, можно договорится о “странных” суммах аренды. Пусть квартирант из первой комнаты платит 9 001 рубль, из второй 9 002 рубля и.т.д.

Если вы сдаете квартиру не легально, то лучше принимать платежи через доверенного человека. У меня все квартиранты вносят аренду в один день 20 числа. Что бы облегчить работу своему помощнику рекомендую вам сделать так же (см. Бланк договора аренды квартиры).

С чего начинаем

Первым шагом на пути к легализации бизнеса является составление договора. Договор это не столько инструмент, с помощью которого может быть подтверждена ваша деятельность перед налоговой инспекцией, сколько инструмент, позволяющий вам обезопасить себя от возможного мошенничества или просто неаккуратных или нечестных действий со стороны недобросовестных арендаторов. Ведь вы вверяете постороннему человеку свою собственность, которая, скорее всего, является единственным вашим дорогим имуществом, даете возможность пользоваться этим имуществом. И если нет официального, юридически грамотного документа, на каких условиях арендатор пользуется вашей собственностью и какова мера его ответственности за порчу или разрушение имущества, то вы подвергаете себя серьезным рискам. Ни один суд не будет на вашей стороне, без официального документа. Поэтому любому арендодателю необходимо обязательно знать, как сдать квартиру по закону.

Составляем договор

Договор должен быть составлен в трех экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр уйдет в налоговую инспекцию, когда будете подавать декларацию. Оформляется договор в простой письменной форме и подписывается с обеих сторон. Договор аренды между физическими лицами не подлежит нотариальному удостоверению.

Существенные составляющие договора

  • Предмет договора

В предмете договора вы должны максимально точно, в соответствии с правоустанавливающими документами, указать реквизиты вашей квартиры: адрес (район, улица, дом, номер квартиры), этажность, размер сдаваемой площади, количество комнат.

  • Стоимость арендной платы

Кроме того, что в договоре цена в рублях за календарный месяц использования жилплощади должна указываться в обязательном порядке, также в договоре вам необходимо прописать условия и сроки погашения арендных платежей и способ оплаты.

  • Залоговая сумма

Все арендодатели, и те, кто знает как легально сдать квартиру, и те, кто только собираются это сделать, практикуют брать залог. Залог за последний месяц проживания берется в расчете на то, что если в квартире обнаружатся какие-то поломки, то эта сумма будет направлена на возмещение убытков. Этот тезис должен быть детально прописан в договоре.

  • Срок аренды, который, по закону, не может превышать 5 лет.

При этом, если договор заключен на срок, превышающий один год, он должен быть зарегистрирован в государственном органе.

  • Условия и сроки погашения коммунальных платежей
  • Список и количество людей, которые будут проживать вместе с нанимателем
  • Возможность проживания с животными
  • Разрешение или запрет на курение
  • Разрешение или запрет на прием гостей
  • Другие пункты, которые собственник считает нужным внести в договор

Передача имущества в пользование

Если вы всерьез задумались, как законно сдать квартиру, то без описи всего имущества не обойтись.

  • Опись имущества

Квартира сдается в аренду по акту приема-передачи, который является приложением к действующему договору. К акту приема-передачи приложите детальное описание состояния квартиры в момент ее передачи арендатору, а также описание и состояние имущества, находящегося в квартире. А также можно оговорить степень возможного износа такового имущества.

Контроль выполнения условий договора

Впишите обязательно в договор пункты, регламентирующие способы и периодичность контроля за сохранностью имущества, а также контролируйте своевременность оплаты. Требуйте у постояльцев квитанции об уплате коммунальных услуг и арендной платы. И по возможности, перед тем как заключить договор, проверьте паспортные данные ваших будущих жильцов и впишите их правильно в договор.

Ответственность и штрафные санкции

Пропишите в договоре степень ответственности жильцов за сохранность имущества, а также штрафные санкции за несвоевременную оплату арендной платы и коммунальных услуг. Также нужно описать, при каких условиях возможно досрочное расторжение договора.

Как по закону сдать квартиру и заплатить налоги?

Следствием официального оформления договора является своевременная уплата налогов, связанных с данным видом деятельности. Для физических лиц, сдающих в аренду жилые площади, предусмотрен налог с доходов физических лиц в размере 13 % от суммы дохода. Один раз в году физические лица, получающие доход от сдачи в аренду помещения, обязаны направить в налоговую инспекцию Декларацию о доходах (до 30 апреля года, следующего за отчетным) и до 15 июля этот налог оплатить.

Некоторые физические лица, ища пути, как законно сдать квартиру, идут по пути регистрации индивидуального предпринимательства (ИП). Те, кто зарегистрированы как ИП, оплачивают 6 % от суммы дохода. Но индивидуальный предприниматель даже без наемных сотрудников обязан дополнительно заплатить еще страховые взносы, которые из года в год подлежат изменению. В 2013 году сумма страховых взносов для одного предпринимателя без сотрудников утверждена в размере 35664 рубля. При этом, весь объем налогов ИП, который необходимо уплатить, является результатом сравнения величин двух видов налогов: НДФЛ и страховых взносов. Если сумма страховых взносов больше, чем сумма НДФЛ, то вы оплачиваете сумму страховых взносов. Если НДФЛ больше, чем сумма страховых взносов, то вы заплатите НДФЛ.

Мера ответственности

Если вы не знали, как легально сдать квартиру, а сдавали ее неофициально и при этом доказано, что вы получали доход от сдачи в наем жилых помещений и не уплачивали своевременно налоги, то такие деяние подвергаются штрафам и уголовно наказуемы.

  • Если за 3 финансовых года сумма неуплаченных налогов составит от 100 до 500 тысяч рублей, то будет назначен штраф от 100 до 300 тысяч рублей или лишение свободы от полугода до года.
  • Если за 3 финансовых года сумма неуплаченных налогов составит 500 тысяч рублей и выше, то штраф назначат в размере от 200 до 500 тысяч рублей или лишение свободы сроком до 3 лет.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector