Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сдавать квартиру без проблем с законом

Нет 18 лет. Стоит ли сдавать квартиру несовершеннолетнему?

Обычная житейская ситуация: дети оканчивают школу и уезжают поступать в вуз в другой город. Бывает и так, что выбранный институт или университет находится в родных местах, но далеко от дома. Например, в Москве путь с одного конца мегаполиса до другого займет половину дня, что, разумеется, быстро наскучит студенту, несмотря на вселенскую тягу к знаниям.

Поэтому родители частенько начинают задумываться: со скольки лет можно снять квартиру ребенку? Вправе ли несовершеннолетний отрок самостоятельно снять жилье? Какие для этого нужны документы?

Тема жилищной аренды применительно к подросткам вызывает немало вопросов. Разберемся с наиболее актуальными из них.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Сладкий сон наймодателя зависит от действий страхователя!

Чтобы вас по ночам не мучили кошмары, в которых новые квартиранты безжалостно и бесчеловечно портят вашу квартиру, примите пилюлю от бессонницы, заключив договор страхования жилого помещения.

Статья 21 ЖК РФ прямо говорит: “В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством”.

Страховые компании предлагают целый спектр услуг. Вот, например, перечень услуг Россгостраха. Тут и страхование конструктивных элементов квартиры, и внутренней отделки, и домашнего имущества, и дорогостоящего имущества, и всего, что для вас является важным и необходимым.

Есть вариант страхования ответственности собственника перед третьими лицами, на случай, если неловкий наниматель случайно затопит бабушку с нижнего этажа.

Заключите договор

Для того чтобы законно сдать квартиру в аренду, необходимо заключить договор. В нем обязательно должны быть прописаны ответственность сторон, их права и обязанности. Например, вы можете внести пункт о выполнении мелкого ремонта, выплате компенсации в случае повреждения имущества.

Читать еще:  Как начисляется коммуналка

Специалисты советуют заключить договор сроком менее чем на год. Это обуславливается следующими причинами:

  • быстрое завершение контракта;
  • возможность обращения в суд после двух пропущенных платежей;
  • отсутствие необходимости регистрации подобного соглашения в Росимуществе.

Правила безопасности при посуточной сдаче квартиры в аренду

Сдавать жилье можно разными способами: самостоятельно, через посредника находить клиентов, полностью поручить процесс специальному агентству.

Во всех случаях у хозяина квартиры возникают проблемы с обеспечением безопасности и сохранности жилья:

  • временные жильцы могут обокрасть квартиру;
  • могут произойти поломки газа, водопровода, электричества, которые приведут к порче имущества;
  • постояльцы могут не заплатить за аренду;
  • жильцы могут изготовить дубликат ключей и обворовать квартиру в будущем.

Эти риски можно минимизировать, полностью избежать не получится. Жилье необходимо застраховать на случай пожара, затопления и прочих непредвиденных ситуаций. Помимо этого, необходимо заключать договор с каждым жильцом и составлять акт передачи имущества на время аренды. Документы должны быть в двух экземплярах, содержать паспортные данные сторон и личные подписи, сроки аренды, стоимость суточная и общая. Желательно предусмотреть залог в размере полной оплаты за проживание на случай пропажи вещей из квартиры. При наличии двойных дверей, желательно не выдавать гостям ключи от внутренней двери. Лучше всего в таких квартирах поставить электронные замки, которые можно перекодировать после отъезда постояльцев.

Главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения

— В договорах аренды должны быть четко прописаны условия проживания арендатора: кто может находиться в помещении (наниматель, члены семьи, гости), имеет ли он право жить с животными и какими именно и так далее.

Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.

Важно прописать в договоре штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли обеспечительный платеж у арендодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее. В моей практике был случай, когда покупатель квартиры был готов заплатить большие отступные, лишь бы арендатор съехал, и жилье продали без обременений.

Также арендодателю стоит помнить о том, что он должен платить налог со сдачи жилья, и уклонение от уплаты налогов — нарушение Уголовного кодекса, которое влечет за собой уголовную ответственность.

На самом деле налоговые службы могут узнать о сдаче квартиры в аренду даже без заключения договора. Выявить это очень просто, проследив операции по банковским картам. Правоохранительные органы используют системность платежей (регулярность, одинаковая сумма) при доказательстве арендных отношений между собственником и арендатором.

Ошибка 3. Сдаете квартиру в субаренду

А вот этот пункт не такой однозначный, как может показаться. На этот счет у специалистов разные точки зрения. Каждый рантье хочет сдать квартиру порядочному человеку (и желательно одному), и ему совершенно не интересен вариант, когда субарендатор снимает у него жилье, чтобы сдавать его третьим лицам, а то и вовсе посуточно. Особенно если с недвижимостью связаны теплые эмоции и она — не просто дополнительный источник дохода.

Читать еще:  Завещание на квартиру после смерти дарителя

— Если в документе будет присутствовать пункт «ни в коем случае не сдавать квартиру в субаренду», то его нарушение приведет к автоматическому расторжению договора и взысканию убытков с недобросовестного арендатора, — поясняет Андрей Конышев. — Пропишите в нем подсудность. В случае возникновения споров истец может пойти в суд по нахождению имущества. Это удобно, чтобы не бегать по всей нашей необъятной родине и искать, куда подать иск.

Но зачастую арендатор, который заключает договор с возможностью сдать недвижимость в субаренду, бывает даже лучше тех, кто снимает жилье для себя, и более ответственно подходит к вопросу.

— Потому что у него есть техничка, которая убирает и моет квартиру после каждых новых арендаторов. И он отвечает за физическое состояние жилья, — объясняет Леонид Григорьев. — Проверьте, какие объекты у такого арендатора уже есть в наличии и насколько это серьезная фирма. Если у конторы два-три объекта, подумайте десять раз, прежде чем заключать договор. А если объектов не меньше 20, это уже говорит, что фирма серьезная.

Правило 11 месяцев

Любой договор, заключённый физическим лицом, считается официальным. В зависимости от сроков, есть 2 варианта его заключения:

  • на 11 месяцев;
  • на 1,5 года.

В первом случае — договор не регистрируется в Росреестре, если он должен действовать более 11 месяцев — подлежит обязательной гос. регистрации.

Налог со сдачи квартиры в аренду физическим лицом зависит от формы договора, а также наличия или отсутствия оформленного ИП.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду, если вы хотите оформиться официально? Классический вариант — предпринимательство.

Сдать квартиру по правилам. Что нужно знать, чтобы не иметь проблем с законом

Оформить договор

Первый шаг – заключение в письменной форме договора найма жилого помещения частного жилищного фонда. Предметом договора могут быть жилой дом, квартира, комната.

Далее договор найма необходимо зарегистрировать в местном исполнительном и распорядительном органе или в организации, который проводит эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляет жилищно-коммунальные услуги.

Для регистрации договора найма необходимо представить:

– заявление, подписанное собственником жилого помещения и участниками общей долевой собственности на жилое помещение;

– паспорта или иные документы, удостоверяющие личности собственника жилого помещения и нанимателя;

– три экземпляра договора найма;

– технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;

– письменное согласие всех собственников жилого помещения — в случае если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

Процедура регистрации договора найма бесплатная.

Заплатить налоги

Чтобы сдавать квартиру на длительный срок, оформлять ИП не надо. Регистрировать ИП нужно, если вы планируете сдавать квартиру на сутки или часы. А вот платить налоги придется.

Так, начисление и уплата подоходного налога в фиксированных суммах гражданами, получающими доходы от сдачи физическим лицам жилых помещений, производятся в размерах, установленных областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые жилые помещения (статья 179 Налогового кодекса Республики Беларусь). Ставки налога определяются за каждую сдаваемую комнату в жилом помещении. Что касается столицы, то чем ближе к центру города располагается сдаваемое жилье, тем больший налог придется платить его владельцу.

Читать еще:  Договор аренды с правом субаренды

Законодательством предусмотрены два способа уплаты фиксированного налога: ежемесячно или за весь год. Право выбора принадлежит налогоплательщику.

При ежемесячной уплате налога делать это следует не позднее рабочего дня, который следует за днем сдачи квартиры по договору, а затем — каждый месяц, не позднее 1-го числа того месяца, за который взимается налог. При изменении размеров налоговых ставок суммы будут пересчитываться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло изменение.

Налог может уплачиваться за весь календарный год либо за период действия договора не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого помещения внаем. Уплата фиксированных сумм подоходного налога за каждый последующий календарный год производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата подоходного налога. При изменении налоговых ставок в течение календарного года, за который уплачены фиксированные суммы подоходного налога, такие суммы перерасчету не подлежат.

Если же сумма дохода, полученного в течение 2015 года от сдачи внаем жилых помещений, превысит 43 660 000 рублей, то физическому лицу, получившему такой доход, необходимо не позднее 1 марта 2016 года представить в налоговый орган налоговую декларацию по подоходному налогу. На основании указанной декларации будет рассчитан подоходный налог по ставке 13% суммы полученного дохода. Вместе с тем сумма, подлежащая уплате в бюджет, будет определена с учетом размера подоходного налога в фиксированных суммах, фактически уплаченного за 2015 год.

Кому льготы

Согласно налоговому законодательству от уплаты подоходного налога в фиксированных суммах освобождаются только те, кто сдает жилье молодым специалистам, молодым рабочим (служащим). Льгота предоставляется на срок установленных законодательством сроков обязательной работы (службы) по распределению молодых специалистов, молодых рабочих (служащих).

Также не облагаются подоходным налогом доходы, полученные физическими лицами от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, состоящих между собой в отношениях близкого родства или свойства. Это родные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки, супруги, близкие родственники супругов и др. (пп. 2.1 п. 2 статьи 153 Кодекса).

При сдаче внаем жилого помещения иным физическим лицам (например, друзьям) придется заплатить подоходный налог в порядке, установленном статьей 179 Кодекса.

Справка «АиФ»

Сдача жилья в аренду без уплаты налога или при его несвоевременной уплате влечет применение мер административной ответственности согласно статье 13.6 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях. Кроме того, в соответствии со статьей 52 Кодекса за каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляется пеня. Информацию о нарушителях налогового законодательства налоговые органы могут получить из различных источников, в том числе от правоохранительных органов, жилищно-эксплуатационных служб, из средств массовой информации, а также от организаций и неравнодушных граждан.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector