Urist-arbat.ru

Юрист на Арбате
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как расторгнуть договор найма

Расторжение договора найма жилого помещения

  • Основания расторжения договора найма квартиры
  • Как составить соглашение о расторжении
  • Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении
  • Основания расторжения по инициативе наймодателя
  • Как расторгнуть наем в судебном порядке
  • Последствия расторжения
  • Особенности расторжения договора аренды жилого помещения

Выселение по суду

Если собственник решит расторгнуть договор досрочно, а наниматель этого не желает, владельцу квартиры придется обращаться в суд. Чтобы подать иск, нужны достаточно веские основания: жилец не платит за наем в течение шести месяцев либо безответственно относится к имуществу собственника. При этом съемщик может попросить суд дать ему время на устранение нарушений (не более года). Или вообще заявить, что ему негде жить, и попросить отсрочить исполнение решения о выселении опять же на год.

Расторгнуть арендный договор можно в суде либо отказавшись от него в одностороннем порядке.

Поговорим о двух способах.

1. Расторжение через суд.

Договор расторгается в суде в случае, когда одна из сторон нарушила его условия. Расторжение в суде допускается и в других ситуациях, если они указаны в договоре/законе.

В ситуации существенного изменения обстоятельств, после которых сторона утрачивает интерес к договору, его расторгают также через суд. Но доказать это изменение очень сложно. К примеру, смена экономической обстановки таким обстоятельством признано не будет.

Арендодатель может расторгнуть договор по следующим основаниям:

  • использование арендного имущества не в соответствии с назначением или не на условиях договора;
  • существенная утрата свойств арендуемого имущества;
  • неуплата в срок более 2-х раз подряд (но можно предусмотреть в договоре и однократную – подобное не будет нарушением свободы договора);
  • невыполнение обязанности провести капитальный ремонт.

Но часто затруднения вызывает оценка существенности, поэтому единообразия в судебной практике относительно данного критерия нет.

Арендодатель может прописать более детально основания для расторжения договора в суде, чтобы в ходе процесса проще было установить факт нарушений договора.

Когда расторгается договор аренды через суд всегда применим претензионный порядок. То есть досудебное урегулирование в таких делах – обязательная стадия.

Если сторона отказала в удовлетворении претензии или же ответ в установленный срок не будет получен, можно идти в суд.

Если же не соблюсти претензионный порядок, то иск оставят без рассмотрения.

Если же арендатор устранит все те обстоятельства, из-за которых было подано исковое?

Есть позиция ВАС о том, что в случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, то заявление о расторжении договора оставят без удовлетворения. Исключение составляет устранение нарушения платы за аренду. В этом случае арендодатель имеет право подать исковое заявление. В случае продолжительного непредъявления иска он утратит право на обращение с иском по этому основанию.

Процесс расторжения через суд требует от арендодателя доказать все заявленные в иске обстоятельства.

2. Односторонний отказ от договора

Если срок договора в нем не определен, то стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от такого договора. Этот вариант наиболее удобен и позволит сэкономить сторонам спора время и финансы.

В договор советуем добавить положения, расширяющие перечень оснований для одностороннего отказа или же, напротив, указать возможность немотивированного отказа.

Есть два способа минимизации рисков, связанных с отказом от договора.

  1. Насколько подобное возможно, конкретизировать для арендодателя условия и основания для отказа от договора. Желательно при этом либо избегать фраз про существенность или же разъяснить, что в конкретном договоре признается под существенностью.
  2. Подробно регламентировать процедуру одностороннего отказа: порядок уведомления, сроки, и тд.

Если отказ выполнен с нарушением, то он не будет порождать соответствующих последствий и его можно будет оспорить в суде.

С 2015 г. односторонний отказ может привести к возникновению обязательства выплаты некой компенсации контрагенту.

Применительно к договору аренды законом подобное не предусмотрено, но при заключении договора положение о подобных выплатах может быть включено, поэтому важно внимательно изучать договор перед подписанием.

Арендодателю нужно понять, готов ли он платить за односторонний отказ или настроен на тяжбы.

Вообще рекомендуется в договоре разделить положения по судебному и внесудебному расторжению договора. Очень часто судьи не понимают, например, выполнена ли процедура одностороннего отказа, поскольку стороны могут из-за неясных формулировок перепутать односторонний отказ и расторжение по соглашению сторон.

Для того чтобы минимизировать риски по взысканию с арендодателя убытков из-за досрочного прекращения договорных отношений, рекомендуем принять во внимание следующее.

Для начала разберемся, из-за чего у арендатора могут возникнуть убытки:

  • арендатор лишен возможности использовать арендуемое помещение;
  • арендодатель повредил имущество арендатора;
  • арендатор ремонтировал имущество арендодателя, но не получил за это возмещения.

Какова же практика судов по подобным спорам.

1. Взыскание упущенной выгоды

Если договор был расторгнут по желанию арендодателя и само расторжение было проведено в соответствии с законом или договором, то суды вряд ли признают заявленные ко взысканию денежные средства как убытки.

Поэтому важно арендатору соблюдать процедурные моменты каких-либо действий: допустим, доказывать нецелевое использование сдаваемого в аренду помещения (если подобное основание прописано в договоре). Для доказательств можно подготовить акт осмотра помещения. Однако в каждом конкретном случае перечень доказательств будет разным.

Чтобы защититься от притязаний арендатора, арендодатель должен собрать доказательства, что виной принятия решения о досрочном прекращении является арендатор. И хорошую услугу в этом составит правильно подготовленный договор.

Советуем указать в договоре то, что односторонний отказ арендодателя не будет являться поводом взыскания с него убытков/упущенной выгоды.

2. Риски взыскания компенсации за имущество арендатора

Чтобы нивелировать риски получения исков о взыскании денежных средств за имущество арендатора, нужно при заключении договора заранее предусмотреть судьбу такого имущества.

Читать еще:  Как прописаться в квартиру

Как вариант, включить в договор пункты о сроках, порядке вывоза арендатором своего имущества. Можно также указать основания, когда арендодатель может забрать имущество арендатора, в качестве санкции за ненадлежащее исполнение договорных положений – допустим, если арендатор не уложится в срок вывоза своего имущества.

Советуем до того, как распорядиться таким имуществом, все же письменно уведомить арендатора о своих намерениях.

3. Риски взыскания компенсации за ремонт или создание неотделимых улучшений

Существует общее правило – капитальный ремонт делает арендодатель, а арендатор — текущий в рамках поддержания помещения в надлежащем состоянии. Но подобную конструкцию можно менять.

То есть, в договоре желательно прописать, во-первых, регламент по согласованию с арендодателем расходов на капитальный ремонт и установку неотделимых улучшений, во-вторых, добавить положение, что арендатор не сможет рассчитывать на компенсацию этих расходов ни при каких условиях, включая прекращение договора.

Автор Дана Высоцкая, юрист юрфирмы «Ветров и партнеры»

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма «Ветров и партнеры»
больше, чем просто юридические услуги

Сложности

Теперь рассмотрим ситуацию, когда в договоре отсутствует пункт о его досрочном расторжении по инициативе нймодателя в случае продажи или обмена квартиры.

Что говорит закон?

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством .

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Что необходимо знать нанимателю?

В случае расторжения договора в судебном порядке необходимо в обязательно письменно уведомить наймодателя в разумный срок. Обычно этот срок составляет 2–3 месяца.

Переход права собственности на сданное в найм имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора найма. Если вы продадите, подарите, обменяете принадлежащую вам квартиру, у нанимателя сохранится право найма до окончания срока, указанного в договоре.

Обращаясь в суд с иском о досрочном расторжении договора, необходимо будет доказать обстоятельства, подтверждающие, что наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество, не вносит оговоренную в договоре плату более двух раз подряд и т. д.

Поэтому, прежде чем предпринимать какие-либо действия самостоятельно, проконсультируйтесь со специалистом.

Расторжение договора найма жилого помещения: порядок действий в 2019 году

Для расторжения договора найма жилого помещения в 2019 году рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Первый этап: подготовка предложения о расторжении договора найма

Итак, в первую очередь вам необходимо обратиться к другой стороне договора с письменным предложением о расторжении договора найма жилого помещения. Такой документ составляется в простой письменной форме и может быть передан заявителем лично или по почте — заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если вторая сторона согласится на расторжение договора, должно быть составлено соответствующее соглашение (в соответствии с правилами, установленными ст. 452 ГК РФ).

Читать еще:  Как получить квартиру инвалиду 1 группы

Второй этап: составление искового заявления

Если же соглашение между сторонами договора найма не достигнуто, вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора.

В тексте заявления должны быть указаны следующие сведения:

  • Наименование районного суда, в который обращается истец;
  • Фамилия, имя и отчество истца;
  • Почтовый адрес и номер телефона истца;
  • ФИО и адрес ответчика;
  • Дата и место заключения договора найма жилого помещения;
  • Причины для досрочного расторжения договора;
  • Требования истца;
  • Список прилагаемых документов;
  • Дата составления иска.

Обратите внимание! Единый образец искового заявления о расторжении договора найма действующим законодательством не предусмотрен — каждое заявление составляется индивидуально, в зависимости от обстоятельств конкретной ситуации. Если у вас появятся вопросы или возникнут какие-либо трудности при подготовке иска, вы всегда можете обратиться за бесплатной правовой консультацией к специалистам портала «ЦентрСовета».

Третий этап: сбор документов для обращения в суд

К исковому заявлению о расторжении договора найма жилого помещения необходимо приложить следующий пакет документов:

  • Копия искового заявления;
  • Копия договора найма;
  • Копия предложения о расторжении договора;
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (в размере 300 руб.).

Четвертый этап: обращение в суд

По общему правилу исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения подается в районный суд по месту жительства истца. В течение пяти рабочих дней со дня регистрации искового заявления судья обязан рассмотреть вопрос о принятии иска к производству суда.

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте.

Денис Косенков, генеральный директор юридической фирмы «Косенков и Суворов»

«На мой взгляд, этот закон – пример неэффективности и беспомощности федеральной власти в попытках стабилизировать гражданские обороты.

Был разработан сбалансированный законопроект, который внесло Правительство РФ. Сейчас принят в третьем чтении и пошел на подпись Президенту РФ закон, который пролоббировала банковская отрасль, не желающая терять свои инвестиции в торговые центры.

Вот юридическое саммари того, что дает закон малым и средним предприятиям.

Право потребовать изменения договоров на срок до одного года. Потом условия аренды вернутся. Но куда возвращаться, если трафик ТЦ критически упадет? Банкротство неизбежно, просто отложено на год.

Если в течение 14 дней стороны не достигли соглашения об изменении договора, у арендатора возникает право на отказ от этого договора, но – с потерей депозита. Меня как юриста возмущает: почему государственная власть посчитала, что депозит – это деньги арендодателей? По гражданскому законодательству это деньги арендаторов. Депозит – способ обеспечения обязательств: арендатор отдает свои денежные средства в залог арендодателю и в случае неисполнения своих обязательств отвечает этими деньгами. Тем не менее теперь предприятия МСБ потеряют эти деньги вне зависимости от того, добросовестно они исполняли свои обязательства или нет. Это абсолютная кривизна законопроекта.

Кто может воспользоваться льготами закона? Арендаторы, у которых договора заключены на определенный срок. Это очень важный нюанс, потому что договор аренды может быть заключен и на неопределенный срок. И такие договора выходят за рамки этого регулирования.

Следующим этапом внедрения этого закона на судебную систему ляжет нагрузка по трактовке договоров, правил о форс-мажорах, того, насколько изменились обстоятельства, в соответствии со статьей 451 Должностного кодека РФ, и можно на основании этих обстоятельств менять договора или нет. Инструменты отстаивания прав, безусловно, есть, но решать будет суд.

Крайне рекомендую в соответствии со ст. 328 ГК, которая дает право арендатору, в случае неисполнения обязательств арендодателем по доступу к арендуемому помещению, не платить арендную плату.

Нужно направить уведомление в адрес арендодателя, сославшись на эту статью и указав на правомерность своих действий. Такие уведомления арендаторам можно писать уже сейчас».

Как расторгнуть договор найма

  • Прием объявлений
    • Сдам квартиру/комнату/дом
    • Сниму квартиру/комнату/дом
    • Продам квартиру/комн./дом/участ.
    • Куплю квартиру/комн./дом/участок
    • Правила приема объявлений
  • Консультации специалистов
    • Оставить вопрос
    • Найти ответ
  • Аренда
  • Продажа
  • Компании
    • Агентства
    • Госучреждения
    • Профобъединения
    • Вакансии компаний
  • Справочные материалы
    • Частным лицам
    • Рекламодателям
  • Рекламодателям
    • Агентствам
    • Строительным компаниям
    • Собственникам
    • Другим организациям
    • Закрытая база

Аренда в Санкт-Петербурге

Нет времени на поиск?

Оставьте бесплатный запрос

поиск агентства

ВОПРОС/ОТВЕТ

10 ноября `11

Может ли наймодатель расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке до окончания действия срока договора при выполнении всех условий договора нанимателем? Если да, то при каких условиях?

Одностороннее расторжение договора коммерческого найма возможно по условиям самого договора, которые предусмотрены сторонами в договоре. Если в договоре эти условия не прописаны, то согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Читать еще:  Договор аренды офисного помещения образец

СПб городская коллегия адвокатов АК №10, адвокат Ильина Е.В.

Бесправный собственник

Зачастую, владельцы оформляют с квартирантом договор типового образца, скачав его из интернета. Это достаточно опрометчиво и подвергает некоторым рискам собственника, который и так заведомо не в выигрышном положении по отношению к арендатору. Так как только съемщик имеет право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, предупредив об этом владельца за три месяца (если в договоре не указан другой срок).

Если съёмщик не согласится на расторжение досрочно, то владельцу квартиры остается только подавать иск в суд, а для этого нужны убедительные основания: повреждение имущества собственника, либо — невнесение платы за наем более шести месяцев. Но и в этом случае, съемщик может запросить у суда некоторое время на исправление несоблюдений. Если же оплата происходит вовремя, но нанимателем нарушаются права соседей или жилье используется не по назначению, владелец должен сначала сделать съемщику предупреждение. Если реакции не последует, можно смело обращаться в суд.

На честном слове

Некоторые и вовсе не составляют договоров найма. Законодательством, конечно, предусмотрен устный договор, но на соглашение суммой менее десяти тысяч рублей. Поэтому съемщик не имеет формально никаких прав на проживание в квартире владельца. И в случае, если он отказывается от добровольного выселения, а иного решения нету, можно в полицию написать заявление, что жилплощади владельца находится посторонний. Или же просто попробовать сменить замки.

Договор дороже денег

Собственникам остается только дать совет уделить особое внимание заключению договоров. В нем можно указать возможность о расторжении соглашения по инициативе владельца квартиры досрочно и условия, не противоречащие положениям Гражданского кодекса РФ. Это поможет избежать конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Рекомендуем также взять у съемщика страховой депозит, а в соглашении уточнить порядок проживания и случаи, в которых денежный залог останется у собственника. Обычно, сумма депозита равна месячной оплате аренды. Залог является некой гарантией, что имущество останется в сохранности.

И главное, не стоит оформлять договор на очень длительный период. Если дело все же дойдет до споров, то собственник просто предупредит съемщика за 3 месяца до конца срока соглашения о том, что договор далее продлен не будет.

Соглашение о расторжении: образец 2018

Сам бланк соглашения можно найти и скачать в сети, при необходимости дополнив его существенными пунктами, которые отражают конкретный случай расторжения договора аренды жилого или нежилого помещения.

Расторжение договора найма

Если речь идет о прекращении сдачи квартиры в аренду (т.е. расторжении договора найма), то и соответствующее соглашение расторгает именно этот договор. В соглашении содержатся:

  1. Наименование и дата договора, который прекращает свое юридическое действие.
  2. Персональные данные каждой стороны (ФИО, сведения из паспорта).
  3. Суть расторжения и прочие обстоятельства, связанные с этим решением:
  • передача имущества на основании соответствующего передаточного акта;
  • факт отсутствия каких-либо претензий друг к другу: по качеству услуг аренды, имущества (его состояния), платежей и прочих.

Своими подписями стороны удостоверяют факт отсутствия претензий, а также факт самого соглашения. При этом документ может вступить в силу со дня подписания (чаще всего) или в тот день, который будет указан сторонами.

Комментарий специалиста по некоторым особенностям расторжения договора найма можно увидеть здесь.

Расторжение договора аренды

Прекращение отношений аренды между юридическими лицами, а также между гражданином и юридическим лицом оформляется соглашением о расторжении договора аренды. Один из наиболее распространенных образцов представлен ниже.

В этом документе указывается:

  1. Какой именно договор расторгается (номер, дата).
  2. Дата и место расторжения.
  3. Кто заключал договор (и соответственно, кто его прекращает).
  4. Важные условия расторжения:
  • когда представители юридических лиц договорились о расторжении;
  • когда соглашение вступает в силу (по желанию можно указать конкретный срок, который не всегда совпадает с датой подписания).
  1. Подписи обеих сторон.

В интересах арендодателя всегда учесть в соглашении пункт о дате передачи помещения, а также о том, что оно будет возвращено в годном состоянии, что подтверждается Актом приема-передачи.

Расторжение договора найма или аренды и подписание соответствующего соглашения – одна из наиболее распространенных юридических процедур, которая не составит особой сложности, если заранее знать порядок прекращения правоотношений и процедуру оформления.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector